1、WORD整理版專業資料學習參考五大產業園運營模式分析一、 華夏幸?；鶚I1、企業背景及發展概況華夏幸福基業成立于 1998年，擁有房地產開發經營業務一級資質，早期致力于河北省 內的城市住宅項目開發。2002年開始運營固安工業園，逐步向工業園區運營商進行轉變，目前已經形成“園區+地產”運營模式。華夏幸福基業開發版圖主要位于環首都經濟圈、環 渤海經濟圈等地。其運營模式的成功主要在于尋求地方政府與企業之間能夠實現雙贏的契合點，通過產業新城的建設幫助政府實現地域經濟的快速發展，同時在獲取廉價土地方面與當地政府形成默契，實現互幫互贏。2、運營模式和盈利模式運營模式以打造“產業新城”為企業戰略定位，以“園區

2、+地產”作為盈利模式，公司在園區還未起步前，就與當地政府簽訂排他性的園區整體委托開發協議，由華夏幸福對園區進行前期規劃、基礎設施建設、土地整理、商品房開發、工業廠房開發、園區招商引資以及企業入院 后的物業管理服務，政府則提供行政方面的服務和管理。與 2015年提出的PPP模式不謀而 合。企業整體運作類似于中介服務，通過對產業新城的整體操盤，整合地方政府、資金、技術、高新產業等各方資源，進行園區的規劃建設和運營管理服務。園區土地產模式城拿地優勢區域整體開發（基礎設施建設招商引資（園區綜冬服務現務謊支棒一置命油點將一一提升乂域價值房地產開發運營特點1）選址：華夏幸福產業園多定位于經濟尚不發達的城郊

3、或縣域待發展新區，以助力區域經濟發展為目標有利于與當地政府洽談排他性的合作協議，爭取更多利好政策；2）良好的政府關系：憑借良好的政企關系進行排他性的合作協議洽談，同時能夠及早地參與地塊的規劃和土地整理工作，甚至參與區域發展規劃，對園區規劃及后期招商均有利好。對政府來說，華夏幸福已經成為政府基建和招商引資的外包機構。3）行政服務通道：得益于與政府的合作關系，園區行政服務直接與政府相關部門協調對接，加快園區企業辦事效益，對企業入駐有一定吸引力。4）廉價拿地：通過產業新城開發以較低的價格獲取大量住宅土地用于房地產開發銷售， 獲取利潤。產業地產部分僅提供規劃建設、招商運營服務。5）融資服務：華夏幸?；?/p>

4、業與國家開發銀行、中國工商銀行、中國銀行等金融機構建立合作關系，幫助園區企業解決融資問題。同時旗下成立一家擔保公司，為園區企業融資提供擔保服務，吸引企業入園。資本生態A的一濟率巾場擔保/ /廿. 信展 曲比-K輯處 本田場ir «fit物償h產業從企）獨上金融具節點丈一產酬戰略究界擔保他條OOOA脂成自誦玨之資金能條小寸坨”、王”；：； 司+產業之M祖群體梟之。我塔皆耳體啟Ir業基髻管會硒I下）事務產業的相f:現仝 就與麻泥度外來資生柒道Q rIi葉巴7/正；一；比利”.明已任3 '“吐上門 通過槨*«衲內外期 全原北恥民貴機向u產心切培36（舞 黨何域內外卜鵬華亶

5、幸福產業投賀6）定制服務針對大中型企業，采取“量身定制+貼身服務”。通過給予更多政策優惠和平臺資源， 建成以龍頭企業為核心'的產業聯盟，如2013年與中國航天科工飛航技術研究院、中國國際電視總公司、中國電力投資集團公司、京東、航天科技等多家大客戶簽訂了戰略合作協議。針對中小型企業或項目，通過嫁接金融平臺，降低入園企業融資成本，或直接參股, 借助資本幫助企業或項目孵化。例如華夏幸福自有資本打造孵化器，幫助新興產業成長,國外目前在美國硅谷有建設，國內已有的成果案例是固安肽谷生物醫藥孵化港，吸引了20余家相關企業的聚集；或攜手專注于孵化器運營管理和科技創業企業培育的專業機構一一太庫，雙方合作

6、打造創新孵化體系， 年內委托給太庫的經營孵化項目共計10個，位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韓國、德國、河北等地，具體產業落地數目在未來三年內分別不低于 3個、6個、10個。另外，吸引清華大學等高校院所入園，搭建科技成果孵化轉化平臺。2015年內合作企業1告住內容軍臺優勢中科金財、廊坊闔行在于照網塞觸產岬產發.百森網至國產It建設_旦嶷網假行、 產業臉造、供應幽歌造,盧北園區企業相關金融電子商務畸 等穎域告Eg科技交菰、人才培養1建立.君華人學-華夏井福X1N產業技術 聯合禍完中業力戒心）太庠周楂皿產業液募出道、B26就新服旁勵遒諛以及具此產業七項目春脂等方面麗合作賴打造專業化”電商埠臺產

7、業園,懷兼收店.中國空間技 木研布璃中國空閭技術碎耳言握在闔北若懷豐獰興產獨宗厘M掛漫8U 億元迸行懷關成W二如幕垠前耳的津譚中國衛通窿團開轄工總加面站年追、衛星恚后備奇、工屋酒信就用眼秀等苗用北京電影學院在大廠朝白河蛙濟開青區共同打造1寸/東部金規產業集舞仃丘而出限華北石油再送然法有智苛顯北京;1麗至蛹任囪合作北方至朝汽車.世前，唐百帕面衿1000芭運營服務體系盈利模式1）園區投資建設投入由地方政府各項收入返還兜底地方政府將委托區域內所取得的各項收入地方留成部分優先用于區域開發建設各項工 作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權出讓收入、專項收入、 專項基金等。公共設施建設

8、和基礎設施建設投資利潤按投資額的15%十取土地整理的利潤按整理成本的12-15%計取規劃設計、咨詢等服務費用按照成本費用的110%十取2） 招商引資收入頡目新增落地投資額*45%政府給予1.1-1.5 倍基礎設施投資償還3）房地產開發銷售實際運作過程中，政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償的方式，使華夏幸福持續以較低成本獲得土地儲備，分享園區收益，其中住宅土地增值是政府土地增值補償的前提，是華夏幸福盈利的關鍵部分。4）后期產業服務和園區管理（固安項目）在園區服務方面，園區投資服務部下設24小時服務指揮中心，全天候提供管理服務，對園區企業實行封閉式管理，協調園區企業與政府各部門的有關事宜，為投

9、資者搭建投資平臺。服務內容包括幫助入園企業進行設立登記、各項審批、土地和房產證辦理、營業執照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學等，加快企業各項事宜辦理進度。盈利結構竹什業營WIU北宣*的 Mj打收 U. I MH 國產量鹵工較&出二亡.；1/此,r /犯-7孑*o 1ft!wo.pi.劃心酒/帆BLM*|JN)tie包工啦的麻,11USM電晨收M心期號還 %M'L姆 k3kM U7.7i2S,41a7Mtfi皿I11JJL 姍41田,；也有;.期HIT弭恭，；7F k14儂，加占1幅工涮，閔IV出！ 109tL42早市幽 產開更2,3J8.5te.喻陽L&以一阻羽性

10、E36.©犒& 1,1?1. 9?料；破 Titi. JO-fl.16訕嶼2013年主營業籌收入狀況（單位：元）2m瑾主營業務收入分布公司的基列主蜃親自于房地產開發以及 招育引貴項的育比例返還（五區管妻會技 襦落地投資取的45疆進行垣述.2014年主營業務收入情況主營構成主營收入 （億元）收入比例主營利潤 （憶元）利潤比例毛利率園區住至配15358. 79%45.1AG. S5%爾50%=業發展限 勢35. 713.27%34.635.95%96 89%遁市地產開X口 r «n£ L J10, lo%5. 40$戰費.W%士也整水26. 39. 79%3.

11、 773.32%14. 34基比設更建 設14. 3無豺冬5. 535, 75%38. 6瑞其iHk芬7.162.67%2. 080- m?%總計26677610供97. 43LOOc2015年主營業務收入情況土營業野分行業情祝分行業營業收入營業成本毛利奉 野）1營業收 Atth 斗通M營童成 本比上 年增濫毛利率比上午曲/i助產業及層用務氏 343, CSSd 743,3031七日1仇4695. 01?7. 771瓶里溫少1.獨個日分點m/:嗎 siHB口瑞糊m4C,普5宅T.q二渭和工甘十百分點土2, 623, 186, 7*7.22，:.小14.3316. 3in? 1.5L i 百升克

12、綜合喂狗3電血順97翁St37, 6743L1LZS2- 52司冗EL W i白V $衡化首理正務986.621194珞653眇 4?14. M-23.品-52. 19打式,564百萬占回區住宅杷充2Q, 306. $25, E35. 00 '14. 11, 9的，*3.930. 4623. 4724. 0E變加L蓑-T百弁點城節地產開技4媽 ±4 5一的& 362,站工第Cl 439. 32180.66233.22夠少14 S4個百份點耳地232. 436,231x574源觀2139179-115. 0319d 19191B 45減少0.鬼T白分點,合計24,零工

13、488,84&童弭57。工容2也.72喊小口，漏個百分點二、張江高科1、企業背景及發展概況上海市張江高科技園區創建于1992年7月，是張江國家自主創新示范區的核心園，含張江高科技園區、康橋工業區、國際醫學園區，承載著打造世界級高科技園區的國家戰略任務。張江園區規劃面積79.7平方公里，其中 37.2平方公里于2015年4月經國務院批準納入中國自由貿 易試驗區。張江加速打造兩大產業集群：“醫產業”集群，涵蓋醫藥、醫療、醫械、醫學的醫療健康產業?！?E產業”集群，基于互聯網和移動互聯網的互聯網產業。1996年前，張江高科最初戰略定位是簡單科技地產開發和土地批租；2000年，公司戰略定位是投

14、資為主；2003年，公司戰略再轉向以科技房產開發為主，側重點轉向完善科技地產設施；2006年，公司提出了 “一體兩翼”戰略，以開發運營、服務集成和產業投資為三大主線。2、運營模式和盈利模式運營模式張江高科提出以 科技投行作為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略，重點聚焦于把產業地產的有形資源轉化成產業投資的無形資源，產業地產和產業投資有機融合、創新協同，形成獨特的商業模式。意即張江高科的利潤點不在租售環節，而在資本市場。產業地產作為張江高科深耕 20年的主力板塊，擁有“醫+E”高端產業集群的稟賦優勢， 2014年生物醫藥產業營業

15、收入占上海全市的47%集成電路產業營業收入占全國的1/3。作為張江高科的主營業務之一，產業地產正與科技投資、創業服務打通，形成三環閉合。運營服務體系：在公共服務上，建設有浦東軟件公共技術服務、知識產權公共服務、高新產業咨詢服務等平臺以及數據支持中心。在金融服務上，建設有浩成創投、張江企業易貸通、張江小額貸款、張江科投等機構。運營服務資源:張江集團依托原客戶服務中心團上海納百JI人才服務有限公司、上上海張江高科技園區綜合發展有限 2015年1月設立了上海張江慧誠企為進一步提升產業地產開發和產業配套服務的專業化能力， 隊，整合了張江集團體系下上海張江企業咨詢服務有限公司、 海張江公共租賃房建設有限

16、公司、上海新張江物業有限公司、公司、上海張江新能源有限公司等六家專業化服務公司，于 業管理有限公司，代表張江集團承擔張江高科技園區產業發展配套服務的功能。上為毫江金業杏司膈先告部總司上海江人才曜需新能眄有以心司有端1公司張江慈誠201S.D1上海張江心上3張;1篇科興招結f設日區瞭宮掩且白解公司展均限貸同上添新張口就業有眼公司作為張江集團旗下唯一專注于企業服務集成的全資二層面子公司，張江慧誠已基本具備科技創新創業服務、產業地產配套服務和環境治理服務三大領域的資源整合能力，以及產業聯盟、政務服務、社區活動、人力資源、人才公寓、能源服務、市政配套、環境服務等方面 的專業服務能力。未來張江慧誠將以打

17、造“產業地產配套服務提供商、企業全生命周期服務 提供商”為己任，為張江高科技園區企業運營配套環境的優化，企業科技創新生態環境的提升發揮核心引領作用。， 環WH 面拈10相梗創新A靜w前星產皿電酷*曜*人力Qt-.TSB St七 1rL.口盈利模式1） 土地一級開發，整體銷售（生物醫藥基地）2）園區產業地產開發銷售（集電港二期總部辦公基地）3）園區物業租賃（針對中小型企業）（軟件園二期）4）地產開發銷售/住宅項目投資參股（湯臣豪園、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企業股權投資（嘉事堂藥業）6）產業服務增值（通訊服務年毛利約1億元）盈利結構2016年上半年營業收入報表 二、主營韭務構成分析業哥客稱藥業

18、收入（萬元）牧人比例巨龍成本5元）成本比例利強比例毛利率按打房地產90046.781.01*0歌郎73.7ST.業服務業瓶孤551M9網EE39, 9326. 21%1工睥N32 5滿按產O房地產轅售6國92界24911. 58阪孰血毓59L69K房產租賃2儂5 1214比1514一 DS邛一扎1匕丸412擲110通壬服務21101.36142 毆 9026. 21%12.nN32.按端上滿市11091S.S94T刑-一區外省233L440. 21H三、福田天安數碼城1、 企業背景及發展概況天安數碼城成立于 1990年，總部位于廣東深圳，在全國10個城市開發、運營和管理15座園區，以珠三角為重

19、點，覆蓋長三角、環渤海和西南經濟圈，總運營面積超過1200萬平方米。二十多年來，天安數碼城構建出以創新企業生態圈的建設運營為核心，以智慧園區和金控平臺為兩翼的業務發展模式，服務企業從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。2、 運營模式及盈利模式運營模式核心理念：產業綜合服務運營，提供創新創業產業空間+綜合服務。-I工郵11殃1熱L乳眇立扇1朔2岫喻Fb常S*揖0+至金IlkTBIWti 公K 生產里赳住重科技產政商業街區 公.住宅EJUTMOI外型企業眇鞋業 貿曷腌業以鬼機后為忖.腐面相版磔酬鏟為主明麟渤初曲總隊球儲.鏟示，風后耐加毗史扈創肯企11上地底應產11 軒SB雕金運營服務內容針對入園企

20、業成立企業家俱樂部一一優合匯，并搭建優合匯綜合服務平臺。1）優合匯運營服務體系一大中心：產業轉型升級企業體驗中心三大平臺：科技孵化器（加速器）平臺、中小企業融資、種子基金服務平臺、數碼IT產業聚集式發展示范平臺九大空間：靈動創新建筑空間、和諧生態園林空間、創業創富聚集空間、中高級人才展示空間、新興戰略產業組合空間、 產業轉型升級樣板空間、 產業鏈上下游整合空間、社區型（CIC）創新空間、ITTBCL聚合空間 六大板塊商企聯盟：金融投資、醫療機構、地產物業、餐飲酒店、科技企業 、休閑娛樂2）核心服務風險投資協助服務；金融貨款協助服務；工商、稅務等政務協助服務；高端人才服務；技術科技支持服務；法律

21、咨詢服務；高新企業認證協助服務；知識產權代理服務3）基本服務會員入園VIP優惠服務；優惠政策咨詢及申報服務； 企業家交流互動服務； 展示推廣服務；會議、培訓服務；物業租賃及管理服務；休閑消費優惠服務；商務交通服務4）辦公信息服務企業商務郵箱；網站搭建；商業用戶電腦及網絡代理維護服務；系統集成搭建；企業主機托管；園區媒體宣傳服務5）商務互動服務企業高峰論壇；商務群英紅酒品鑒會、研發人才招聘交流會；科技園考察；十大最佳創新民企評比；園區主體運動會6）特色服務最低折扣優惠；物業優先選擇；交流合作服務；最新資訊服務；活動參與服務入園最低優惠：入會企業專享園區物業購買最低折扣優惠。物業優先選擇：入會企業

22、享受優先選擇物業、 選擇朝向、挑選樓層等各大優先選擇權益。交流合作服務：優合會將定期組織園區企業交流活動，促進企業合作。最新資訊服務：及時獲得天安數碼城最新園區信息，最先掌控政府最新優惠政策?；顒訁⑴c服務：專享優合會組織的一切商務、交流活動參加權益。內刊免費獲得：免費收到天安數碼城集團內刊一天安內刊 。智慧園區服務內容1）智能通信充分利用RFID、移動通信網絡、光纖網絡等多種網絡互連，充分的實現物與物、 物與人、人與人的各種互連。實現泛在、融合、智能網絡。打造園區與通信骨干網相連 的信息高速公路。2）智慧云計算因此智慧園區根據園區實際狀況可自行建設云計算中心或者充分利用附件區域的云計算中心，為

23、園區提供可靠的基礎軟硬件、豐富的網絡資源、低成本的服務和管理能力。，人才管理,於自州，物魔解決方案工賺決方察我牛解決方累留翱器中方滓行業信息化二網版合-1PTV在建培訓，戶外媒體電子政務3）智慧產業利用各種智能化、信息化應用幫助智慧園區產業實現生產方式、經營模式及運營方式的轉變，增強企業競爭力， 提升企業的生產效率，實現轉型升級，并以智慧園區為核 心形成產業鏈的有效聚合。信息門戶翔聞、喜訊.推廣.第 件.業時詡意陶器箱佳 企業管理皆孤服"（如業 落神儂鶴葉， 知iR管理等）、 立制斷氣.培山I豳祟苦跨企業的社區 企業.運營福.涔詢顧 同而提供商一府兩 定制騷務提供商之間溝 通，學習的

24、放平臺企業應用在線租用 產品，行亞乘決萬軍打包正 和言警,特性雜工報檢 .配置.求購一忖亂審 極并升通產品展稹產品刀胃決萬案包括 行邛蟠:前方空）鬧示,企蛔用管理注則及量錄.己他幽唯詢.應用0郵#憔能用謾、融障及日志、安主審歸4）智慧民生通過各種智能化、信息化應用為園區居民的日常生活等各個方面提供周到、方便、安全、貼心的信息化服務， 充分的有效聚集人才， 促使園區成為一個在園區內找到人的 自我滿足感的智慧聚集地。1區門It企業考勤'會較守勤外就鷺理移引支付遴里一卡司系-身勒人曷燒理充值明審播管班I工大金:曰I辰客蓋祖 率H識帚園國安時頊境物 沿信號引位迎安初報餐 自動收嶷'根手

25、上三區據心E裁中5） 綠色園區通過樓宇信息化、智能化技術，結合物聯網、云計算技術實現園區整體的節能減排；圍繞節能降耗，提高產業層次，利用信息技術推進節能減排，構建適應節約型社會的信息化建設平臺；通過優化整合園區內的各樓宇的資源，實現整個園區的節能減排。 盈利模式天安數碼城的盈利模式主要是三個方面投資回報的組合。1）住宅產品、部分的商業產品直接銷售，總部樓、產研大廈等產品部分直接銷售。2）持有部分物業經營，賺取租金，并在未來物業升值之后取得收益。3）用各種方式將持有的物業資本化。天安數碼城有戰略合作的創投公司，并新成立全 資下屬的創新基金，針對園區企業，以物業租金和現金的形式，聯合政府和其他基金

26、，進行股權投資。此外，天安數碼城還在進行一些多元化的發展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團探索的第一步。四、聯東集團1、企業發展概況聯東集團創辦于1991年，注冊資金6.2億元，下轄二十多家子公司，是一家集產業園區運營、模板鋼結構和投資業務為一體的集團化公司。對于聯東在行業中的地位，聯東曾提出口號：住宅地產看萬科，產業地產看聯東。聯東集團發展模式形成以建筑模板為核心業務，產業地產為增長業務， 金融投資為種子業務并行的三駕馬車格局。2、運營模式及盈利模式運營模式運營理念：先產業，后地產圍繞微笑理論的思路，重點進行產業園前期規劃定位和后期營銷招商工作，一般設定3-5年的園區開發

27、籌備期，期間進行大量的產業趨勢研究，確定園區運營主線。目前確定電子信息、能源環保、機械制造、生物醫藥四大產業集群，在開發設計上形成了產業綜合體和總部綜合體 兩大產品線。運營模式：強勢招商，專業運營通過建立龐大的招商隊伍、客戶資源庫，同時借力產業聯動、政府聯動、專業招商機構形成招商方面的強勢資源和核心優勢。企業入駐產業園后，提供專業物業運營服務，包括工商注冊、審計咨詢、園區企業 活動、園區安防、政策培訓、專利申請、信貸申請等，保障企業高效發展，集中精力發 展企業核心競爭力。運營服務體系車輛業務平臺%甜進薛艷.格精、燒正代辦 東新保養4福清瀟X4小飛胃除阻嘴 德車保險業翁平臺空柄現隋業髻商務卿平臺 管蛔俄 商吩發行 陋店化訂廣告代理平臺 廣制嫦租賃平臺保鹿保業期統來統購平臺辦公用居琉粒 辦公宗具本甄九名招福*西手經代辦窣臺T商科等不耀代辦 值評于4JCK辦 認證股資 人力資源平臺 招新賽舞皆怫囹努 罪堀鱉努培訓圈翳政於扶持平臺 產堡改菜