1、xxxW道關于物管小區、成規模小區治理存在問題探 索及對策建議隨著城市住宅商品化的快速開展,和之相適應的物業管 理作為專業化、社會化的房屋治理形式已在全國各地實施. 物業治理經過十幾年的開展,不再單純作為一種房屋治理模 式,具已更深層次的觸及到城市治理層面,成為效勞群眾、 社區建設、城市治理不可或缺的一局部.當然,我們在肯定 物業治理在此期間取得成績的同時,已看到其存在的一些問 題,這對于完善物業治理體制是十分必要的.因此,就對在 平時工作中發現社區物管小區、成規模小區物業治理中存在 的普遍性的問題進行剖析,并提由對策建議.一、存在的主要問題一開發商遺留問題“懸而未決開發商修建住宅小區規劃的不

2、完善性,缺少必要的配套 設施,對住宅小區用工材料存在質量的劣質問題.所以 小區 工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主要原因,也是物業管 理健康運行的最大難題.一是工程質量把關不嚴.安置一、二小區房屋在質保期 內就由現一些質量問題,比方存在屋頂漏水、地基裂縫、地 下車庫漏水、排污、排水系統不暢、消防系統不能正常運行 等大的維修問題責任權利不清.二是配套規劃建設不夠.開發商在修建住宅小區時,為 了減少建設本錢,常常未嚴格根據規劃建設公共建筑和共用設施,如綠化、花池、活動場地、停車位、物業用房等,造 成居民把自身未享有的利益怨氣遷怒到物管公司頭上,造成 物管公司和小區的治理壓力增大.三是遺留問題紛繁復

3、雜.2021年前修建的小區,水、電 未安裝一戶一表,設施設備年久老化,損耗較大.如近期的 碧水檳城常由現停電現象,經查設備設施老化,私拉亂接現 象嚴重,電工人員維修知識不夠,造成該小區屢次停電.二物管公司效勞水平“參差不齊一是對接工作不夠嚴謹.清泉銀座小區在和上個物管公 司對接工作中,存在不仔細交接工作問題,發現了對接工作 工作存在的問題,也不及時要求解決.造成問題“滾雪球 一樣的增加,而以前遺留問題卻沒有及時解決.舊矛盾和新 的突發矛盾,最終使業主前期物管遺留問題不滿轉嫁給新的 物管公司.而物管公司又通過各種名義要求業主繳納費用進 行小區維修,造成業主對物管公司的不信任,矛盾困惑頓生,二是小

4、區規劃存在偏差過大.滴翠名園和華開園的規劃 范圍問題,由于先前不存在華升園小區,而是由龍馬潭區檢 察院由讓土地,修建的住宅小區.所以原有的小區規劃由現 了新的問題,而小區驗收圖紙卻沒有及時更新.所以對新的 小區的圖紙和相關資料存在缺失,造成小區矛盾由現時,難 以有效進行解決和化解.三是效勞水平有所欠缺.桂靠物管公司較多,物管公司 治理水平參差不齊,效勞質量差,收支不透明,時有違規收 費現象.使業主不能明明白白消費.產生矛盾后,又無法及 時有效地協調處理,缺少評判依據,業主和物管公司對物管 的效勞品質和收費標準存在分歧.物管公司效勞理念有差 異,收費至上,確效勞不到位.而是以治理者自居,態度強

5、硬.減少效勞,侵占業主利益,引起業主不滿.物業效勞人 員素質偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規的培 訓,效勞意識差,造成業主被盜、小區衛生差、治理混亂等 現象.四是物管公司權屬不晰.物管公司事權屬市上,業務指 導是市、區住建部門和房管局物管科.有關條例規定街道、 社區有監督治理的責任,其實根本沒法進行監督治理,物管 公司已不接受監督治理.街道、社區沒有事權進行監督治理O五是和社區治理界限不清.物業組織引導的職能還沒有納入,由現斷檔,居民前來社區投訴,社區卻認為和己無關, 是物業的事,使物業和社區由現“兩張皮,相互脫節.例 如,對于違章搭建的撤除工作, 物業的責任僅能是及時發現、 及時報

6、告以及進行勸阻,具體拆違的工作卻由社區配合區有 關部門進行.同樣,?物業治理條例?中也明確了物業企業 在小區平安工作中的定位是“秩序維護而非平安保衛,所 以在綜治工作中,物業公司將配合公安、社區等部門開展工 作而非綜治工作的主體.三、業委會運行機制“建而不全 一是業主對物業治理熟悉模糊.多數業主不能正確處理 維權意識和責任意識的關系,對?物業治理條例?不了解或 知道一點,對物管企業的效勞要求往往會超生合理范圍.例 如：安置一二小區反映最多樓頂漏水、業主占用公共通道、 綠地等問題,業主認為該物管公司的事,但物管公司確實無 權處理,業主往往會采取拒交物業費的方式來處理.使業主 和物管之間關系僵化,

7、陷入惡性循環的怪圈.二是業主委員會缺乏構建根底.召開業主大會、成立業 主委員會困難,業主對業主大會缺乏熟悉,不愿意參加業主 委員會,業主委員會開展極度滯后.業主自律機制不完善, 業委會運作缺少監督機制和部門,業委會目前法律地位還不 能適應治理的需要,政府部門職能所限,業委會運作不標準, 業委會的功能難以發揮.使物管公司越權治理,業委會被少 數人操縱,致使多數業主合法權益得不到保證.二、采取的工作舉措一是街道、社區積極介入物管小區的治理,積極指導、 劃分好責任,配合小區業主成立業主委員會,并監督其開展 工作；二是發現小區由現矛盾糾紛,主動了解情況,及時進 行調解,限制事態的開展；三是對開發商遺留

8、問題,要及時 查找癥結,化解遺留問題,做好開發商、物管公司溝通,使 開發公司、物管公司、業主的利益得到有效協調.三、采取的對策建議一嚴控住宅小區工程建設治理.工程建設的遺留問 題是物業治理工作的源頭問題,相關職能部門要認真落實工 程建設的各項監管舉措,要根據物業治理相關法規規定,根 據瀘州的實際,制定好切實可行的小區建設治理方法和建設 標準并嚴格組織實施,從根本上減少物業治理矛盾糾紛.規 劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位 數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組 織驗收,應將小區各類附屬工程含地下管道隱蔽工程列 入驗收內容.二增強小區物業治理監督.一是催促開發商

9、依法在銷售房屋之前選聘物業治理效勞企業,制定臨時治理規約并 告知房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類 竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日 常治理,政府職能部門和居委會相互配合,形成合力加大執 法力度,及時查處物業效勞違法行為和物業治理區域內發生 的違法行為；四是對在轄區內效勞的物管公司每年收取一定 數量的保證金,對開展的工作包括小區綜合效勞治理、安 全、衛生、業主的滿意度等進行監督考核,并實行獎懲制; 五是物管公司每年資質年審時,相關部門必須嚴格規定,必 須由示所有效勞小區所在街道、社區的考核鑒定證實；六是 要組織不定期巡查,對治理水平低、信用等級差、效勞不到 位

10、、收費不標準的企業予以通報批評,甚至取消在本轄區內 從事物業治理的資格,維護廣闊業主合法權益.三創新納入社區建設治理. 構建條塊結合、以塊為主、納入社區建設統一治理的新體制,把工作重心下移到街道和社區,并成立“兩站一中央一平臺.具體就是,強化基層 組織的責任,使街道和社區成為物管的直接組織者、推動者、參和者,并在街道成立物業效勞中央、物業治理投訴調解工 作站、物業應急維修效勞站,構建物管和社區結合的平臺.同時大規模整治由新老舊小區,對整治后的老舊小區、安置 性住房小區全面實施物管,并給予老舊小區三年市場化過渡 期,期間物業效勞費財政給予補貼；安置性住房小區物業服 務費實行“政府拿大頭,業主由小

11、頭.由于物業治理工作 在街道、社區得到增強,才能使行業整體監管水平得到提升, 促進了物管步入良性軌道.四物管工作中央下移社區、街道. 把物管工作的重 心全面向街道辦和社區下移,責任下放,建立“分級負責、 屬地治理、條塊結合、以塊為主的物管新體制,切實解決 社區治理和物業效勞相互脫節的狀況,今后社區和街道就是 物業的“第一東家.社區應把物管工作納入重要的份內工 作,全面負起責任來,增強領導,積極參和住宅區的交接驗 收、物管招標、維修資金使用審核、物管企業效勞監督等工 作,成立街道物業效勞中央、投訴調解工作站、應急維修服 務站,對不具備市場化物業治理條件的老舊小區、安置性住 宅小區和無人治理的居住

12、區,承當治理效勞的責任.社區要 幫助指導各小區建業主委員會,發揮業主委的作用；受理調 解物業投訴,及時解決物業效勞中存在的問題；牽頭組織成立由業主、派由所、居委會等聯合參加的物業效勞監督考評小組,定期對物業效勞進行監督考評,以此形成街道、社區、物管相互促進、相互支持、良性互動的局面.五著力破解收費“老大難問題.物業效勞是市場化的企業行為,賺錢盈利始終是物管企業的最終目標.但物 管效勞又不同于供水、供電、通訊等可分割、壟斷化的公共 效勞,誰不繳費有的是強有力的調控手段.而物管效勞是不 可分割的特殊的公益效勞,收費方式原始單一,幾乎無調控 手段,對一些惡意欠費的業主往往處于劣勢.正常的營業收 入不

13、能保證,企業自然就難以為繼.故協助物管企業收繳物 業費,是實現物業良性開展的關鍵,是街道、社區和有關部 門的共同責任.要探索采取多種方式、手段,綜合治理,幫 助物管企業收費.可以協助物管企業通過媒體曝光；可以通 過司法途徑追繳,法院降低門檻,開辟綠色通道；可以試點 依據相關程序和市民聽證,通過水費、電費等收繳渠道,實 行捆綁收費,由政府掌控,然后由街道和社區協助業主委員 會進行物業效勞招標、監督、考評、發放,中標企業只管集 中精力搞好效勞,把企業從費心勞神的收費環節中解脫由 來,效勞質量自然會有保證.六提升物業公司治理效勞水平.物業治理效勞企業要樹立質量意識,標準治理、優化效勞,取得廣闊業主和

14、業 委會的支持和配合.一是增強從業人員業務培訓,提升其專 業素質和效勞水平；二是應當按規定實行明碼標價,統一收費,在其效勞區域內的顯著位置或收費地點,對物業治理企業、效勞等級、效勞內容、收費工程、收費標準、收費依據、 舉報 等進行公示,定期公示日常維護和重大維修費用的 收支情況,使廣闊業主明白消費；三是要增強企業內部治理, 嚴格履行物業效勞合同約定,為廣闊業主提供相應效勞并達 到效勞承諾標準,對業主和業委會提由的合理要求要及時整 改；四是落實物業承接驗收制度, 物業治理企業承接物業時, 應當對物業共用部位,共用設施進行查驗,以減少工程建設 遺留問題引發的物業矛盾和糾紛.七及時深化物業治理法規宣教.政府及相關職能部門要廣泛開展?四川省物業治理條例?等法律法規的宣傳活 動,強化對政府部門相關工作人員、物業治理企業、業主委 員會成員的教育培訓,促進行政治理人員、業委會成員依法 履職,不越位、不缺位；促使物業治理企業遵紀守法,標準 治理,更好地為業主提供效勞；增強廣闊業主的物業治理法 律意識和消費觀念,使他們充分熟悉到搞好物業治理不單是 物業企業、政府、居委會的事情,而是需要全體業主和全社 會共同關心支持的工作,也使他們充分熟悉到物業效勞合同 是物業治理效勞的最重要的法律依據,懂得用法律武器