1、商業物業租售運營機制 目錄 頁碼前言 3第一章商業物業經營組織 3第一節 商業物業經營的含義 第二節 商業物業經營機構第二章商業物業的前期與規劃設計論證和經營方案制定與審批 6第一節 前期論證與規劃設計論證第二節 租售規劃制定與流程轉換第三章商用物業租售營銷方案的制定與審批 8第一節 租售營銷方案制定與審批第二節 單元售價的制定第三節 單元租價的制定第四節 階段性價格調整及制定促銷措施第五節 制定商用物業租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計算與編號 19第五章宣傳推廣與營銷費用的制定與審批 20第一篇 商業物業的宣傳推廣工作指引第二篇 商業物業營銷費用預算管理辦法第二節預算編制及評審小組第三

2、節年度預算編制和審批流程第四節月度預算編制及審批流程第五節預算方案調整AW 、，一 第六節預算執行監督措施第七節營銷費用標準單價第六章交樓標準的制定及審定裝修標準 30第一節商用物業交樓標準的制定第二節審定裝修標準第七章商鋪銷售、租賃工作程序 32第一篇銷售第二篇租賃第一節認租手續及審批辦理程序第二節商場/ 商鋪租戶租賃資格評估第三節寫字樓租戶租賃資格評估第四節租賃合同簽署程序第五節續約、再出租辦理程序AW 、，一FH 第六節競價程序第七節撻定程序第八節退租手續辦理程序第九節商鋪交付使用程序第十節帶租約出售程序第十一節 轉租程序第十二節 現場管理規定第八章商用物業租售臺帳建立及租售控制程序 5

3、2第一節 租售臺帳第二節 租售控制第九章經營管理及推廣 56第一節 租金、管理費繳付程序第二節 租金摧收及違約處理程序、八 前言合生創展集團在董事局的正確領導下得到迅猛的發展，業務從廣州拓展到北京、上海、天津、 西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業的領頭羊。隨著集團業務的不斷擴張以及廣州房地產市場 競爭的日益激烈， 如何使企業能在變幻莫測的市場環境中游刃有余地主宰發展速度，能在充滿風險的投資環境中保持穩健，規避風險，成為地區公司實施以房地產開發為核心的多元化策略的出發點。盤活資產，經營好商用物業將成為地區公司另一個利潤的來源，增值的商用物業和穩定的長期 性收益將有利于集團長期穩定的發展。本制

4、度將建立起一個商用物業的經營體系，指導該項工作的進行。第一章 商業物業經營組織第一節 商業物業經營的含義一、商用物業范圍由地區公司下屬各項目公司開發、建設的所有用于營商或辦公用途的物業，具體包括：1、大型純商業項目（專業寫字樓、專業商場）整個項目用途是純商業的，無住宅功能的，例如越華項目依托住宅區、商住結合，但單體面積 40000怦以上，例如駿景商業廣場2、非大型純商業項目（地鋪、商業裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經營的含義1、指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規劃設計，建造出優質的商業物業，運 用富有成效的營銷手段， 租賃與銷售的合理分配使商用物業建設良性循環， 物業不斷增

5、值從而使公司 利益最大化的行為過程。2、具體表現為以下四個階段：（1）投資開發期市場環境調研項目可行性分析市場定位論證（2）前期策劃期專項市場調研及對手分析項目的發展目標規劃設計確定具體市場定位總體市場策略（3）租售推廣期項目主題整體形象包裝項目布局規劃項目功能規劃租賃與銷售分配時期、區域劃分及推廣時機的把握階段租售計劃制定策略定價租/售宣傳推廣租售洽談及簽約（4）經營期商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。物業管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環保、消防、公安、衛生檢疫、街道、城管 等

6、政府部門的關系。經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。租金、推廣費、管理費等收取。跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求。增加設施或制造優勢，為商家創造更好的營商環境，使物業升值。第二節 商業物業經營機構一、系統架構見附件二、分工與職責1 、地區公司營銷中心（1） 代表地區公司對其管轄范圍內的商用物業擔當資產管理者角色及統籌策劃、租售、 宣傳 推廣和經營管理工作，并向地區公司經營班子負責。（2）指 導、幫助、管理、監管地區公司屬下項目公司對需要出售商用物業進行策劃、銷售及 宣傳推廣工作。（3）負責對用于出租的商用物業

7、進行市場調研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經營期 經營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業物業經營部組織實施。（4）對駿景商業廣場、越華兩個項目進行市調、策劃、租售、宣傳推廣和經營推廣工作。2 、項目公司（1）負責對相關項目的商用物業組織協調包括：規劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物 業改造等方面的工作。（2）受營銷中心委托對需出售的商用物業進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3）負責協調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（4）負責商用物業工程進度和質量的監管，以確保商用物業按時按質交付使用。（5）根據營銷中心的要求對建成商業進行改造或完善工程。（6）

8、負責現場招租處的建造和裝修。（7）負 責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。（8）與商戶有關工程條件的談判。（9）對項目所屬的商鋪進行經營期內的工作。3、廣東康景物業服務有限公司（1）負責對商用物業實施專業的物業管理。（2）協調商戶與業主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關系。（3）協助商業物業宣傳推廣活動。（4）根據租賃合同對商家進行現場的管理，包括經營范圍、合法經營行為、店面形象、污染4、其他部門的職責與住宅開發的分工和職責大致相同。三、崗位職責及人員定編見附件第二章 商業物業的前期與規劃設計論證和經營方案的制定與審批第一節 前期與規劃設計論證1 、 商業

9、物業論證的管理制度和工作流程與 項目論證管理規范 相關規定基本一致。2 、論證附件附件 1市場定位報告附件 2項目全程價格方案附件 3營銷計劃書附件 4規劃設計要點一覽表附件 5 經營計劃財務評估分析編制說明附件 6 項目經營計劃財務評估分析規定附件 7 各經營期利潤測算表附件 8 項目經營計劃成本明細表附件 9 項目各期資金回籠預測表附件 10 項目經營計劃各期現金流量分析表附件 11 項目經營計劃各期融資計劃及還貸計劃表附件 12 項目經營計劃資金成本估算表附件 13 單位（項）工程進度計劃表附件 14 單位（項）工程主要進度控制點匯總表附件 15 項目工程工作計劃表附件 16 地塊住宅主

10、要進度控制點完成時間計劃附件 17 項目網絡計劃圖附件 18 住宅項目網絡計劃圖備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件 4-18文件格式與 項目論證管理規范相 關文件一致。第二節租售規劃與轉換流程工作指引1、項目公司與經營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據實際的位置、平 面、進深比、大小、人流等制定，便于后期規劃和轉換。2、在每年年頭要召開全年的租售規劃會議，在項目商業交付前三個月要召開專項租售規劃會議。3、租售比例原則上為 7： 3。4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。5、對于出售或出租范圍中的物業可以租售轉換。6、

11、 對于未出租的，經地區財務核對租售控制表（附后）后可以出售，已出租的轉入帶租約出售程 序。7、在出租范圍中轉換成出售的面積，須在經營部考核指標相應調整，具體可在年底統一調整。第三章商用物業租售營銷方案的制定與審批第一節租售營銷方案制定與審批在商業物業落成并準備招租前三個月有關部門應開始著手安排租賃經營方案。一、工作流程二、工作指引1、商業項目第一次租賃經營方案至少應包括以下內容：（1）市場及對手狀況。（2）項目的優劣勢分析。（3）項目定位建議。（4）項目的成本攤分系數建議。（5）項目總平均租金回報率及基準價建議。（6） 招租策略（例如分期、分區攤出策略等）。（7）裝修及設備標準建議。（8）租賃

12、條件建議。（9）形象主題及宣傳推廣費用與策略的建議。（10）如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業一年內的經營期宣傳推廣計劃及費用 建議。2、方案中各項目內容的制定指引見相關工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照租金 定價工作程序中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序 報批。第二節單元售價的制定商用物業單元定價：營銷中心根據商用物業均價分布圖及面積表，結合項目公司推售策略及不 同的地理位置、環境特點等，制定出商用物業具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引1、 項目公司根據推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內容應包括： 本

13、次推出的商 用物業組團、時間安排、每一單元價差。2、營銷中心收到推售計劃后，根據推售計劃，結合本部門意見出具基準價格試算表。3、基準價格試算的步驟：（1）商用物業樓宇均價分布圖，確認即將推出的每一幢商用物業均價；（2）為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規折扣計入每幢商用物業均價內，得出推售均價。常規折扣主要有：付款方式折扣、內部認購折扣、領導特批折扣、等。推售 均價計算方法為：推售均價 =均價分布圖規定的樓宇均價X1十常規折扣）；（3）確定推售均價后，根據項目公司的推售計劃、本部門意見、結合每一單元的特點，綜合各種權數后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業價格試算一覽表。4、

14、營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應包括：營銷老總、 價格小組成員、營銷中心負責人、營銷中心定價組成員，財務部有關人員。5、經價格會議討論取得共識后， 由營銷中心根據試算表制定出每幢樓宇的商用物業價目表及 使用說明，經財務部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發給項目公司使用。、影響商鋪定價的因素1、客流量系數這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業價值越高；反之，則越低。2、 間隔設計系數 一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。3、面積系數 一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大， 總金額

15、就越高， 市場承受力就越弱。 所以一個面積較小的商鋪的面積系數要高于一個面積 較大的商鋪。4、樓層差系數 由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠遠 小于首層商鋪， 所以一般而言， 二層商鋪的價值只相當于首層商鋪的50%60% ，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠。第三節 單元租價的制定一、 確定投資成本及分攤系數 商業項目的價格系統是以總平均租金回報率為最終歸結，計算總平均租金回報率的基數是相關 商業項目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/ 寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分攤至各個區域。1、地鋪 / 裙樓投

16、資成本攤分系數表表一：二層裙樓分攤表樓層一層二層攤分系數1.350.65表二：三層裙樓分攤表樓層一層二層三層攤分系數1.680.720.6表三：四層裙樓分攤表樓層一層二層三層四層備注攤分系數20.80.60.6首層商業、三層寫字樓表四：五層裙樓分攤表樓層一層二層三層四層五層備注攤分系數21.050.650.650.65首二層商業，三、四、五層寫字樓定位表五：六層裙樓分攤表樓層一層二層三層四層五層六層備注攤分系數21.150.90.650.650.65首三層商業，四至六層寫字樓2、工作指引(1) 因商業物業的定位受地點、周邊人口數、交通狀況、物業狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系

17、數分攤是根據目前地區公司現存商業物業的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。(2 )對于未來的項目，應參照上述系數，結合項目的實際具體情況擬定。、確定各商業項目總平均租金回報率及基準價總平均租金回報率：是指整個商業項目所有商鋪 /寫字樓單兀的年租金水平除以平均投資成本得到的回報率。基準價：是指與總平均租金回報率相對應的該項目的平均租金水平，應計算至各樓層。1、工作流程2、工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業物業經營部對同期市場上同類物業的租貨條件作出詳細調查。（2）根據市場情況，分別對用于生活配套的物業和主題定位的商業物業的最高租價作出估算。（3）根據財

18、務部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業物業各自的平均租金 回報率及各樓層的基準租價以及整個項目的總平均租金回報率。（4）方案中應同時提出因項目住宅入住人口數而推出的商業面積及進度策略。（5）營銷顧問小組，由地區公司營銷老總、財務老總、營銷中心相關人員、相關項目公司經 理共同組成，營銷中心負責組織協調相關工作的開展。（6 ）營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據方案從各自的專業角度提出建議，經過 論證取得共識后，商業物業經營部把論證結果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日后制定具 體價格的依據。（7）商業項目的第一份租賃經營方案應包含本章內容，方案的其他內容詳見商業項目 租

19、賃經營方案制定與審批。三、確立租金價格走勢根據已通過的總平均租金回報率和基準價，建立整個商業項目的租價走勢。除了考慮產品的“區”、“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業的毛利率等因素。知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業（包括住宅、 商鋪）升值，無形價值大，所以實際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。租用面積大類似批發，往往租用面積與租金水平成反比。不同的行業承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數與其所處行業的毛利率密切相關。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。基于以上市場特征和價格策略的八大原則，按以下流

20、程和指引建立租價走勢。1、商鋪、寫字樓定價審批流程2、商鋪定價工作流程生活配生活據各行套的位配套業毛利置和數的平水平定量以及均回出合理具體功報率的租賃能條件根據項 目的總 平均租 金回報把商業物業劃分功能大類作主題 定位招 商的物 業位置 和數量主題定 位的平 均回報 率及基 準價定出價 格分區 及分級各區和級定 出最高價產 品作為價格 坐標以坐標價為頂點按產品質素逐級排布列給每個鋪位把基準價上浮 一定比例為基 數再差別化給 每個商鋪定營 銷價詳見工作指引若高于公司要求定出傾銷價計算可用于尾貨 傾銷的優惠條件推尾貨前結算已出租商鋪的加權平均回報率按推盤進度+定出促銷價（詳見工作指引）各區和級以

21、坐標價定出最高頂點按產價產品作質素逐級為價格坐列每個寫標樓單元為 品 排 字3、寫字樓定價工作程序定出計算可推尾貨前按推盤進把基準價上浮傾銷用于尾結算已出度定出促一定比例為基價貨傾銷租寫字樓銷價數再差別化給的優惠的加權平每個寫字樓單條件均回報率元定營銷價若高于公司要求20%，以應付品牌商家和大面積商家的下4、工作指引（1 ）商鋪普通租戶的營銷價總體應在基準價上上浮浮價格要求，其中用于應付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為 6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。具體見下列表格： 據商業行業經驗，國際知名品牌及國內知名品牌的數量占商戶總量不到40%，其中國際品牌低于15%，國內品

22、牌低于 25%，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如 下表，以此制定營銷價。表商豕類型占商家比例租金回報率水平營銷價總平均回報率100%a國際知名品牌< 15%(1 20%) a基準價下浮20%國內知名品牌< 25%(1 10%) a基準價下浮10%無品牌> 60%(1 + 10%) a基準價上浮10% 如果某商業項目的條件只能以大面積出租（例如愉景31、32棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業經驗，大面積出租比例一般不超過45%，建議按下表制定營銷價。表二商豕類型占面積比例租金回報率

23、水平營銷價總平均回報率100%a300怦以上< 25%(1 5%) a基準價下浮5%1000怦以上< 20%(1 10%) a基準價下浮10%300 m2以下> 55%(1 + 6%) a基準價上浮6% 如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執行。 當項目已出租至 90%，則結算已出租面積的加權平均租金回報率，并與公司要求的回報率 相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分攤至剩余的面積上制定傾銷價。（2）寫字樓的下浮要求體現在大面積承租上，據經驗，500怦以上約占25% , 1000怦以上約25%，其余小面積占 50%，所以寫字樓300怦以下的租金營銷價應在基準

24、價上上浮10%，以應付大面積承租租金下浮及促銷措施。表三商家類型占面積比例租金回報率水平營銷價總平均回報率100%b300 m以下> 50%(1 + 10%)b基準價上浮10%,已含3%的促銷空間300 m 1000 m審批流程與商鋪、寫字樓定價審批流程相同。 工作指引（1）在申報項目租賃經營方案時與定價一起擬列在方案內，詳見制定和申報租賃經營方案（2 ）除租金外，方案中應列明以下項目，一般性標準指引如下： 承租期：小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年； 300 m21000 m2商鋪一般為五年； 1000 m2以上5000 m2商鋪一般為五至八年； 5000 m以上商鋪一般八年以上； 10

25、000 m以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。 免租期：< 25%(1 - 5%)b基準價下浮5%1000 m以上< 25%(1 - 10%) b基準價下浮10%（3）上述指引中表一、 二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準價基礎上下浮后形成的是 營銷價，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價中彌補。（4）由于商業物業又租又售， 且同時進行，所以應對商業物業的項目為單位分別按公司要求全 部定出租價和售價，從總體定價上把握定價是否達到公司要求。（5 ）把投資成本價值系數分攤至各價格區的不同樓層。（6）促銷措施的制定和實施見階段性租賃價格調整。四、制定租賃條件租賃條

26、件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標準和設施、 設備標準，廣告招牌位置及使用條件、管理費水平、推廣費用水平，預付或押金數量等等。一般1000怦以下給予最多三個月； 1000怦以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年； 10000怦以上大面積最少半年，可雙方協商一個合理的最長期限，由合同中予以約定。 遞增率： 500 m2以下承租一般為 510% ; 500 m 1000 m般為 4% 8% ； 1000 m以上一般為 3%5%； 首二年不遞增，第三年起逐年遞增。（ 3）廣告招牌位置： 每個商鋪應給予一個免費的招牌位置，在商場或商業街開業早期，對品牌企業、大

27、面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費使用期， 應視項目實際情況作出安排。 對寫字樓租戶，應提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。 如果整棟物業不是由一個商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價值予以收費。 如果整棟物業是由一個商戶整體租用，外墻的使用權歸該商戶，以不損壞結構，不丑化形象及符合國家有關法律法規為原則，租約期滿商戶應予恢復原狀。（4）管理費水平 由廣東康景物業服務有限公司建議，經地區公司營銷中心、財務部會簽后，由地區公司總經理審批。 康景須于商業項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結果遞交至營銷

28、中心。 商場及商業步行街經營期的推廣費要包含在管理費中，向物價局申報，故康景在申報收費標準之前要把營銷中心經營部擬定的經營期推廣費商家承擔之部分融入管理費中，向物價局申報。（5）租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當于兩個月租金的押金及一個月租金上期。第四節 階段性價格調整及制定促銷措施 促銷措施和階段性價格調整：根據市場的季節性和促銷策略，在營銷價上附加一些優惠措施或 對租價作一些階段性調整，以促進商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達成成交。、工作流程二、工作指引1、 商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內已含有的基準價上浮的4%、國際品牌基準價下 浮20%和國內知名品牌基準價下浮 10%的實際未用完

29、的部分；寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內已含有的基準價上浮3%, 300怦1000怦基準價下浮5%和1000血2以上基準價下浮 10%實際未用的部分。詳見確立租金價格走勢的工作指引。2、擬定方案時，應注意把附加了優惠條件或調整了價格后的租金回報率與公司要求的該項目租金回報率相比較。在原租金回報率不變的情況下恰當運用延長免租期、租價折扣、送管理費等手段 促進成交。3、營銷中心、財務部會簽方案，在不低于相關項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。4、該制度同時適用于租戶在合約期內提出減租申請的處理。第五節制定商用物業租售付款方式商用物業付款方式：是指商用物業在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾

30、種付款類型及 付款計劃，如：出售商用物業時提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程二、工作指引1、商用物業推售前，項目公司根據銷售策略、結合市場因素提出商用物業付款方式建議，建 議內容包括：付款種類、優惠政策、付款計劃等；或商用物業推出租賃業務前，營銷中心商用物業經營部根據租賃策略、結合市場因素提出商用物業付款方式建議，建議內容包括:租金繳付計劃、優惠政策等。2、對于出售的商用物業付款方式建議經營銷中心、財務部會簽后報公司領導審批，經審批同 意后返回營銷中心銷售策劃組。對于出租的商用物業付款方式建議經項目公司、財務部會 簽后報公司領導審批，經審批同意后返回營銷中心商用物業

31、經營部。3、營銷中心一方面通知項目公司有關會簽結果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經財務部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項目公司公章）。4、經蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執行。三、付款方式表 （范本）a）出售商用物業付款方表（范本）XX樓盤商用物業付款方式表生效日期：幣別：RMB付款方式手續一次性付款銀行按揭建筑分期付款輕松分期按揭折扣簽署認購書時付十天內簽商品房買賣 合同時付（扣除定金）簽 署 認 購 書 后一個月內二個月內三個月內六個月內九個月內十二個月內單位蓋章:b）出租商用物業付款方表（范本）XX樓盤商用物業付款方式表生效日期付款方式辦理手續誠意金簽署商用物業

32、租賃意向書時，承租人交付誠意金5000元（以現金形式支付）。押金簽署商用物業租賃合同時，承租人交付兩月租金作為承租押金，如每月租金不 等的，按平均月租金計收。月租金交鋪時支付首月租，次月起，當月租金必須在該1-5日前交齊。單位蓋章:第四章 商鋪/寫字樓的面積計算與編號計算商鋪/寫字樓的面積：按照行業標準規定，根據單體建筑平面施工圖計算出每一個商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實用率，作為定價和租售依據。1、工作流程2、工作指引（1 ）項目公司收到設計單位送來的商業物業施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（2 ）總工室審核圖紙，經確認無誤后，一份存檔，另三份發給營銷中心、審核部、營銷中心商 業物

33、業經營部。（3 ）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據國家頒布的房地產測量方法以及公司的有關規定，分別計算出每一商業單元的面積（建筑面積、分攤面積和實用率）。（4）營銷中心計算出面積表并予以編號，經部門負責人簽字后， 送審核部核對，經核實無誤后,送工程、營銷老總審定。（5）獲準的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發給審核部和營銷中心經營部。第五章、宣傳推廣與營銷費用的制訂與審批第一篇、商業物業的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段： 項目前期：項目開工前后至正式向市場推出之間的階段。 租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。 經營期：指商業項目開業后的階段。二、各

34、階段的工作目標、方式、指引1、項目前期： 對大型的商業項目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認同具有高商業價值，需要對地 塊的商業價值進行培育的情況下，需要安排項目前期宣傳推廣。 主要方式以報紙軟文、公關活動、目標客群滲透為主：a、報紙軟文：在主流媒體上以新聞報導、專題文章等形式不經意地引導市場關注，并認同地塊的商業價值。b、目標客群包括商家及未來消費者兩層含義：對商家的滲透是針對性滲透，對符合商業物業定位的商家定期寄發宣傳品，以“匯報” 項目進度、思路以樹立他們對項目的信心。對消費者的滲透是廣泛式滲透， 在公司原定的所有對外宣傳中， 對任何機會、任何形式， 只要能傳遞信息，對消費者能作正面引

35、導的機會都應利用。c、公關活動：包括組織新聞發布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團、旗艦商家招商會 等多種形式發布消息和吸引注意力。2 、租售推廣期： 在前期推廣的基礎上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業物業的盈利能力和消費者能獲得新的消費體驗進行層層展現，深入剖析， 有力推動商家的認同和進駐，同時也進一步為商家培養消費群。 主要方式有現場包裝、布置媒體廣告及軟性文章公關活動展覽會公益贊助等3 、經營期： 主要針對商場及規模較大的商業街項目。 項目開業后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進一步鞏固和提升，重點是培養消費者 到項目來消費的消費習慣，在項目開業頭

36、幾年、消費淡季，以及消費危機時期和過后（例 如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力 的黃金地。 主要方式：現場商業氣氛布置公關活動購物贈禮折扣促銷活動編輯形象/消費雜志媒體廣告展覽活動公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍1、廣告設計費2、廣告制作費3、媒體發布費4、代理費5、手續費6、公關費7、活動費8、各種宣傳物料第二篇商業物業營銷費用預算管理辦法第一節預算編制及評審小組、小組架構、小組職能參與預算編制、評審、管理、監督和考核第二節年度預算編制和審批流程、編制2、工作指引(1) 董事局下達營銷費用指標,項目前期以預算總額來控制;租售推廣期以全年銷售營

37、銷費用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例 共同構成；經營期以每平方米一定金額來確定。(2) 租售推廣期租賃部分的營銷費用基準數為 合同上列示的租金單價X面積X12個月，并非當年實收租金。(3) 審核部通過招標方式制定預算內各類單項費用價格標準，以供營銷中心和經營部編制預 算方案、費用結算之用。(4) 預算單位須于每年一月中旬前擬定年度預算方案。、評審1、評審程序評審環節參與部門2、評審工作指引(1) 參與初審的部門對年度預算進行會審，并提出相應的建議措施。(2) 營銷中心綜合會審意見，結合實際需要，對原方案作出調整。全(3) 經調整后的預算方案由評審小組對

38、新方案進行二次會審，最終決定年度預算方案。(4) 方案確定后，集團公司與董事局、地區公司營銷中心、經營部與集團公司分別簽定年營銷費用預算責任書，并按年度預算方案制定月度預算方案。3、年度預算表年度商業物業營銷費用預算表格式階段項目使用方式1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計項目前期推廣XX項目報紙軟文宣傳物料公關活動小計租售推廣期推廣XX項目報紙廣告電視廣告電臺廣告公關活動小計經營期推廣XX項目宣傳活動公關活動報紙廣告小計總計制表人： 單位責任人： 第三節月度預算編制及審批程序、編制及審批流程二、操作規定1、 經營部根據年度預算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預算方案

39、，并報地區公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預算方案交由地區公司財務部備案；3、經營部執行當月預算方案。三、月度預算表項目所屬階段序號宣傳推廣項目規格單價費用承造單位年度營銷費用使用累計（含本月）XX項目1234XX項目1234XX項目1234XX項目1234XX項目1234XX項目1234制表人： 單位責任人： 四、月度預算方案實施1、工作流程2、工作指引（1）計劃、合同會簽程序。合同/計劃會簽標準合同（范本） 單價符合費用標準非標準合同（范本） 單價符合費用標準標準合同（范本） 單價不符合費用標準非標準合同（范本） 單價不符合費用標準合同備案屬預算內開 支，且合同（或計劃） 標的

40、額在5000元以 內（含5000元）合同（或計劃）會簽單位：合同（或計劃）會簽單位：合同（或計劃）會簽單位：合同（或計劃）會簽單位：由營銷中心將合 同/計劃交由集團 財務部備案。經營部第一負責人地區公司財務經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款）經營部第一負責人地區公司財務 審核室（審定價格）經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款）審核部（審定價格）屬預算內開 支，且合同（或計劃） 標的額在5000元以 上, 10萬元以下經營部第一負責人地區公司財務銷售副總經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款） 銷售副總經營部第一負責人 地區公司財務 審核室（審定價格） 銷售副

41、總經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款） 審核室（審定價格） 銷售副總截至本合同（或計劃）止，費 用支出超出本年累 計預算額10%范圍 內（含10%），且合 同（或計劃）標的額 在10萬元以下經營部第一負責人地區公司財務銷售副總經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款） 銷售副總經營部第一負責人 地區公司財務 審核室（審定價格） 銷售副總經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款） 審核室（審定價格） 銷售副總截至本合同（或計劃）止，費 用支出超出本年累 計預算額10%以上 或無論是否超預 算，本合同（或計 戈打標的額在10萬 元以上（含10萬元）經營部第一負責人 地

42、區公司財務 銷售副總 財務副總 集團總裁經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款） 銷售副總財務副總集團總裁經營部第一負責人 地區公司財務 審核室（合同招標） 銷售副總 財務副總 集團總裁經營部第一負責人地區公司財務法律室（會簽合同條款） 審核室（合同招標） 銷售副總財務副總集團總裁3、結算結算是指方案實施后對相關費用的支付。（1）計劃類費用結算：按樣報或播出證明憑實結算有關款項；（2）合同類、請示類費用結算：則根據驗收制度驗收，按合同條款如實結算款項;（3）各類款項支付必須按財務新頒的付款審批制度報批；（4）禁止將結算款折分請款，一經查實，從重處罰經辦人及部門負責人。第四節預算方案調

43、整、操作流程二、操作規定1、 經營部在預算執行過程中根據實際需要提出預算調整方案（一般指年度預算方案），或有關 單位（如：審計室、財務部、營銷中心等）在監督預算執行時提出修改建議；2、 評審小組對預算調整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調整原方案，并按調整后方案執行；第五節預算執行監督措施1、地區公司財務部及營銷中心經營部應分別設立預算監控臺帳如：預算執行情況登記表（見下表），用于掌握預算執行情況、使用進度；費用使用單位：預算執行情況登記表單位：元費用類別日期摘要已付金額本月預算額上月結轉額余額已付金額合計說明：1、已付金額是指已經支付的營銷費用金額；2、上月結轉額是指上月月底的余額；3

44、、余額=本月預算額 -已付金額+上月結轉額2、每月26日費用經營部將本月預算執行情況登記表報地區公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的預算執行情況登記表報公司領導；預算執行情況匯總表單位：萬元項目公司全年預算總額1月份2月份月份本月預算額本月實 際發生 額本月實 際支付 營銷費 用金額本月已 付款金 額與本 月預算 額比率本年累計 已付款金 額與本年 累計預算 額比率本月預算額本月實 際發生 額本月實 際支付 營銷費 用金額本月已 付款金 額與本 月預算 額比率本年累計 已付款金 額與本年 累計預算 額比率本月預算額本月實 際發生 額本月實 際支付 營銷費 用金額本月已 付款金 額與本

45、月預算 額比率本年累計 已付款金 額與本年 累計預算 額比率駿景項目華景項目帝景項目愉景項目珠江帝景逸景翠園華南新城合 計注：對于須預警的數據，請在該數據左上方以“* "表示3、每月費用統計區間為：上月 26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月 26日至6月30日，七月份為 7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31 日;4、 審計室對預算執行情況起監督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月預算執行情況匯 總表報審計室。每半年，由地區公司財務部、審核部、審計室聯合對各預算單位的預算執行情況進 行審計，并根據實際需要對預算進行調整；5、預算制訂后，要求每

46、季度費用支出不超出預算，上月余額可結轉下月使用，各類別可相互挪 動，但不可挪作營銷費用以外的用途。第六節預算考核辦法一、預算編制時間規定1、 營銷中心經營部必須于每年1月10日前將本年度預算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在 5個工作日完成初審工作，5個工作日內完成二次會審，1月底簽訂預算責任書2、 經營部必須于每月 25日前擬定下一個月的預算方案，并于25日當天送至銷售副總辦公室 審批；3、 經營部收到已經批復的預算方案后，1個工作內將預算方案復印件送地區公司財務備案；二、預算執行考核辦法營銷費用預算列入年終獎金考核內容，按預算完成情況進行考核，節約有獎，超支懲罰，具體 事項在獎

47、金考核辦法中另行規定。第七節營銷費用標準單價、制定標準單價程序1、操作流程2、操作規定（1）經營部根據審核部要求列出費用明細表，明細表內容包括：費用名稱、規格、制作要求等；（2）審核部根據經營部提供的有關資料按招標程序確定合作單位及標準單價；（3） 經營部根據實際需要與合作單位簽訂合作合同（如:宣傳印刷合同、廣告制作合同等）以標準單價作為合同單價，凡與標準單價不符或未有標準單價的，均須報審核部審定價格（或招標），并對標準單價表予以補充；（4）審核部必須定期了解市場行情，以確保標準單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調查報告，以進一步評估標準單價的可行性，并報評審小組；（5）標準單價與操作與住宅

48、推廣基本保持一致。第六章交樓標準的制定及審定裝修標準第一節商用物業交樓標準的制定商用物業交樓標準：是指我司將商用物業交付給業主使用時所需具備的裝修條件，商用物業交樓標準的書面文本分兩類， 一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現場施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引1、商用物業推租售前或現場施工進入裝修階段，項目公司擬商用物業交樓標準書面文本， 交樓標準內容包括：公共部分、室內部分、水電等。2、交樓標準經營銷中心、審核部、規劃設計室、總工室會簽，公司領導審定。3、經審定的交樓標準返回項目公司，項目公司根據會審意見修改原交樓標準，確認無誤后 發給相關單位（營銷策劃組、簽約組、經營部、工程部）使用。第二節審定裝修標準裝修標準：是指各樓盤商用物業的門面、室內外交樓標準，裝修標準必須經報批，通過后方可 頒布執行。一、工作流程項目公司 提出裝修標準建議各相關部門 會簽地區公司領導 審定項目公司 安排商鋪裝修4、工作指引1、裝修標準建議應