1、沈陽春天商場調研報告目錄 一、調研目的 二、沈陽春天簡介 了解沈陽春天商場的經營現狀和經營模式，分析其模式的優劣勢，從而為沈北華強廣場下一步規劃和招商提供有力的數據和理論的支持。 調研對象：沈陽春天商場調研對象：沈陽春天商場 調研時間調研時間：2015年1月 調研人員：調研人員：杜立勇 信息來源：信息來源：走訪調查及網絡 一、調研目的一、調研目的 一、發展史一、發展史 1993年，遼寧工業展覽館前的廣場是今天沈陽春天的“發源地”。承包遼寧工業展覽館前廣場，做大棚形式，對外出租出兌，商戶都是經營外貿服裝。 1997年，承包太原街聯營商場對面的空置地，建時裝廣場，也是對外招租，商戶都從展覽館跟著姚

2、輝到太原街做外貿服裝 。1998年沈陽春天時裝之苑正式營業。位置在沈陽市中街路168號。2004年沈陽春天新時代商業廣場正式營業，位置在沈陽市正陽街98號。沈陽春天時尚之苑二樓新區開業時間2009年5月份，三樓新區開業時間是2010年3月份，四樓新區開業時間是2010年11月份，新區的商戶大部分都是從春天新時代商業廣場搬遷至此。沈陽春天時裝之苑，98年開業時一層為品牌大檔口。二層為品牌店面，與商場是聯營模式合作。負一層主要經營外貿服裝。其他樓層維持現狀。2002年春天時裝之苑整體改造，把負一層外貿服裝移至春天四層三層。二層聯營合作模式改造成租賃方式，把二層品牌大檔口改造成主力戶型為18的檔口，

3、并改造成以租賃形式進行經營。春天新時代廣場，2004春天承包10年做商場。招商是從一層開始，然后二層，最后三層。在商場全都進駐后，開始不斷的漲租金。2010年6份，是最后漲租金，每平方米每月漲20元。當時商場沒有顧客，商戶都是于賠本經營。商戶不繳納最后的漲租金，撤場不給于退押金。2010年8月份，新時代廣場正式關門，部分業戶搬到了春天時尚之苑的四層新區進行經營。沈陽春天商場沈陽春天商場 二、地理位置二、地理位置 沈陽春天時尚之苑位于沈河區中街路，位于百年老街沈陽中街之上，鄰故宮，大帥府等悠久建筑北眺西接新瑪特大悅城等商業形式。沈陽春天商場沈陽春天商場 三、周邊環境配套三、周邊環境配套商場：恒隆

4、廣場，中糧大悅城，新瑪特，興隆大家庭，商業城，新世界等酒店：璟星大酒店，玫瑰大酒店，天倫瑞格大酒店銀行：招商銀行，郵政儲蓄，建設銀行。沈陽春天商場沈陽春天商場 公交線路多，輻射面廣，包括環線，105、113、116、117、133、140、219、222、228、248、257、276、289、290、292、212、213、196、198、334，等30多條公交線路及地鐵一號線。 四、交通環境及輻射范圍四、交通環境及輻射范圍沈陽春天商場沈陽春天商場商場全稱：沈陽春天時裝之苑 商場地址：沈陽市沈河區中街路168號性 質：民營法定代表人：姚輝成立 時間：1993年隸屬 關系：春天百貨有限公司營業

5、 時間：夏季 周一至周五：10：00-19：30 周六至周日：10:0020:00 冬季 周一至周五：10：00-19：00 周六至周日： 10:0019:30主 營 項 目：時尚潮流服裝服飾 五、自然狀況五、自然狀況沈陽春天商場沈陽春天商場（一）商場規模（一）商場規模樓層樓層建筑面積建筑面積使用面積使用面積商鋪個數商鋪個數( (個）個）負一層負一層32293229 18711871174174負二層負二層27742774 13541354148148一層一層1500015000 1000010000261261二層二層4845484524292429122122三層三層49004900288

6、02880126126四層四層4880488028802880127127五層五層36003600270027007373總計總計1451414514 34773477222222 六、經營狀況六、經營狀況沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況 負一層品項戶數及占比樓層品項女裝男裝鞋包褲子針織小百化妝品美甲內衣家居空檔口負一69戶25戶26戶6戶8戶4戶8戶10戶1戶5戶1戶11戶占比占比39.6%14.4%15%3.5%4.6%2.3%4.6%5.8%0.5%2.9%0.5%6.3%沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經

7、營情況 六、經營狀況六、經營狀況負一層經營品類描述負一層一般以時尚女裝為主零星分布男裝和鞋帽箱包化妝品小百等。大多以時尚潮流女裝為主，后端有男裝聚集，服裝風格多以時尚年輕潮流服裝韓版服裝為主。貨品來源多為五愛，有極少數來源于北京和廣州，消費人群大多為時尚年輕人士，在校學生，年齡在1825歲的時尚年輕人。商品價格較二層較高，貨品質量也較高。貨品價格區間：小衫50150，外套100300，褲子80200元。沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況 負一層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況

8、負二層品項戶數及占比樓層品項女裝男裝鞋包褲子針織小百化妝品美甲內衣飾品空檔口負二層81 戶19戶6戶4戶6戶2戶5戶5戶2戶3戶7戶10戶占比54%1 2 . 6%4%2.6%4%1.3%3.3%3.3%1.3%3.3%4.6%6.7%沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況負二層經營品類描述一般都以時尚女裝為主零星分布的靚仔男裝和鞋帽箱包，小百化妝品等。服裝風格多以時尚年輕潮流以及非主流的服裝服飾為主，貨品來源多為五愛街，消費人群大多為時尚年輕人士，在校學生，年齡在1825歲的時尚年輕人。商品價格較一層較低質量檔次一般化。貨品價格區間：小衫小

9、衫30120.褲子：50120 外套：80200。沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況負二層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況 一層品項戶數及占比樓層品項女裝男裝鞋包褲子針織小百化妝品美甲內衣家居空檔口負一69戶25戶26戶6戶8戶4戶8戶10戶1戶5戶1戶11戶占比占比39.6%14.4%15%3.5%4.6%2.3%4.6%5.8%0.5%2.9%0.5%6.3%沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況一層經營品類描述沈陽春天

10、時尚之苑購物廣場一層為百貨形式。商品以中高檔品牌為主，均為1835歲的中青年時尚潮牌為主，貨品價格在3002000不等。 商場為租賃月付制，分區域價格不等，西區歐洲風情 133-371元/月 其他區域：200-500元/月，主流戶型一般都在70120 。 沈陽春天時尚之苑購物廣場一層位于中街繁華商圈，裝修風格寬敞明亮的韓式風格為主，公共面積多為白色，給人感覺干凈大方，中庭放置一架鋼琴定時有人演奏鋼琴曲，給顧客帶來了一種優雅舒適的感覺。并且由于其集中了諸多如、惡魔果實、TIGER、GUESS、LEE等時尚中青年潮人品牌，從而吸引了中街大部分客流與一部分中高檔次消費的客流，也成為了沈陽知名商場之一

11、。但由于其品牌分布不均勻，受歡迎的、知名的品牌大多都位于前廳，以至于里面以及兩側的一些店的銷售情況不是很理想 沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況一層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況 二層品項戶數及占比沈陽春天商場沈陽春天商場品項品項男裝鞋女裝飾品小百水吧外貿內衣箱包家居婚慶品牌男女裝理發店戶數戶數71戶11戶5戶3戶2戶2戶2戶1戶1戶1戶1戶1戶1戶1戶占比占比69%11%5%2.9%1.9%1.9%1.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%（二）各樓

12、層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況二層經營品類描述春天三層分為新區與老區兩部分，新區于2010年三月份開業，由于地理位置相對較偏，客流量較少，管理費與租金相對較低，商戶的變更較頻繁，業戶貨品檔次較低，五愛貨居多，主力戶型為15。老區裝修氛圍較為時尚，貨品主要來自北京廣州，貨品風格較為時尚潮流，有部分商戶檔口為品牌店，如橡皮，MILKTEE等，有利于吸引客流，消費群體較為穩定，主力戶型為13、15，管理費租金相對較高。沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況二層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經

13、營情況 六、經營狀況六、經營狀況 三層品項戶數及占比沈陽春天商場沈陽春天商場樓層經營品項經營品項女裝女裝男裝男裝飾品飾品褲子褲子箱包箱包內內 衣衣鞋鞋化妝化妝品品美發美發帽子帽子水吧水吧空空 鋪鋪三層戶數（個）戶數（個）72322222711122占比（占比（%）5725.41.61.61.61.65.60.790.790.791.61.6（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況三層經營品類描述該樓層主營以經營休閑男女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、五愛。老區經營品項有休閑、外貿男女裝、飾品、美發店，內衣、小百、鞋、包、日用品、化妝品等，共126戶，主流戶型為15、

14、18、24三種。該層新區開業時間是2010年11月份，主要經營休閑女裝，開業時間較短，客流量很少，共有商戶48家，租金大約在80元/月，無其他費用。周一至周五新區商戶基本不在，基本沒有客流量，周六周日商戶基本都在，客流量也不多。現在三樓商戶感覺商場管理費高，近2次的管理費上漲使很多商戶都不想干了著急出兌。沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況三層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況 四層品項戶數及占比沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經

15、營狀況四層經營品類描述4層主要以經營休閑、外貿男女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、五愛。 四層稱為外貿商城。老區經營品項有休閑、外貿男女裝、飾品、美發店，內衣、小百、鞋、包、化妝品，共97戶，主流戶型為15、18兩種。商品款式新穎、價格適中，適合大眾消費。老區中島區域共有6個檔口空置，據悉商場將進行改造，合并成2個大檔口。該層新區開業時間是2010年11月份，主要經營童裝及玩具等，開業時間較短，客流量很少，共有商戶30家，處于關門狀態的有6家，空鋪率達到20%。商場正進行招商，租金60元/月，無其他費用。沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀

16、況四層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況 五層品項戶數及占比沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況五層經營品類描述該樓層主營以經營外貿、休閑女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、韓國、香港。共73戶，主流戶型為20、25。五樓裝修風格主要歐洲風情，小資情調為主，所經營的貨品也是符合其裝修的主題，都是以中高檔的女裝為主，貨品單價在200-1000元左右。但是由于該層位于大春天的最頂層，導致到達該層的客流大大減少，雖然貨品的風格和質量、版型都屬于現今的流行趨勢，但是其價格和樓層的位置導致

17、其銷售額不是很高，每月盈利空間大概在2000-3000元左右。現該商場正在加蓋六層，據傳言為餐飲，若將來品項定位為餐飲或將為五樓的帶來新的契機。 沈陽春天商場沈陽春天商場（二）各樓層經營情況（二）各樓層經營情況 六、經營狀況六、經營狀況五層平面圖沈陽春天商場沈陽春天商場 七、租金及相關費用七、租金及相關費用租金：租金：均為按年簽約，租金為按年繳納。各層租金明細如下：各層租金明細如下：其他費用其他費用電電 費：費：1.2元/度水水 費：費：3元/立 樓層樓層原始租金原始租金 （元（元/ /月月/ /）轉租租金（元轉租租金（元/ /月月/ /） 負一樓負一樓500750500750 8001500

18、 8001500負二樓負二樓300-550300-5502-42-4萬萬 一樓一樓西區歐洲風情西區歐洲風情 133-371133-371元元 其其他區域：他區域：200-500200-500元元無轉租商戶無轉租商戶二樓二樓新區新區3030以下以下110110元元3030以上以上8888元元老區老區264-563264-563元（分位置和面積）元（分位置和面積）新區新區120120元元老區老區640640元元三樓三樓78-8078-80（新區）（新區）,326-666 ,326-666 （老（老區）區）不轉租（新區）不轉租（新區）355724355724（老（老區）區）四樓四樓47-6047-6

19、0（新區）（新區）,353-416,353-416（老區）（老區）老區：老區：380-443380-443五樓五樓165-200165-200無轉租無轉租沈陽春天商場沈陽春天商場 八、八、SWOT分析分析（一）優勢（一）優勢1、中街商圈內唯一的一家針對年輕的20-25歲年齡段的時尚潮流風格服裝服飾經營場所，地處客流量較多的中街步行街地上。商場貨品主要針對中青年客層，與中街客層相匹配，貨品趨于時尚流行，定位準確滿足年輕人的購物心理。2、商品價格處于中低檔，符合商圈主流顧客群體。年輕人的經濟基礎不是特別的穩定，以及沒有固定的經濟來源但與此同時還在追求時尚的元素，正好符合了大春天的定位3、商品錯位經營滿足購物者的心理需求。商品的陳列和商戶在進貨方面也是注重年輕人的品味風格，有針對性的進行商品的進貨控制4、商戶的年輕化。年輕的經營業主更加了解現在的顧客的需求，所以在選擇進貨方面更加有優勢。5、同一商圈內，租賃商場相同風格商品的競爭不激烈。6、一層的良好展示面更加吸引一些商家前來與大春天進行廣告宣傳方面的合作，更加為商場帶來了客流方面的吸引。沈陽春天商場沈陽春天商場 八、八、SWOT分析分析（二）劣勢（二）劣勢1、商場經營時間長，配套硬件設施陳舊，部分檔口出現了墻皮的脫落和滲水現象，商戶有抱怨。2、跟貨重貨現象嚴