1、欽州項目商業市場調研報告一、 城市概況欽州是具有1400多年歷史的嶺南古城，是英雄故里、海豚之鄉、坭興陶都，是北部灣新興港口工業城市，中國-東盟合作的新樞紐。現轄靈山縣、浦北縣、欽南區、欽北區、欽州港經濟開發區和三娘灣旅游管理區。全市陸地面積1.08萬平方公里，海岸線長562.64公里，總人口371萬。二、 宏觀經濟數據2009年全市GDP完成396.37億元，增長15.3%，增速高于全國 6.6個百分點，高于全區1.4個百分點。從走勢圖可看出近幾年欽州市經濟持續快速增長，呈現出蓬勃發展的態勢。2009年，全市城鎮居民人均可支配收入15768元，比上年增加1662元，增長11.8%，扣除價格因

2、素后實際增長12.1%；農民人均純收入4843元，人均收入水平在全區排第二，比上年增加399元，增長9%，扣除價格因素后實際增長9.3%。城鄉居民儲蓄存款余額206.93億元，比年初增加37.1億元，增長21.8%。居民消費增勢強勁，第三產業發展空間進一步加大。一是消費品零售總額連續兩年居全區首位。全年實現消費品零售總額145.09億元，比上年增長19.9%，剔除價格因素,實際增長21.3%，增速連續兩年排全區第一。其中，批發零售業總額130.81億元,增長19.7%；住宿餐飲業14.28億元，增長20.7%。三、 城市發展規劃近期目標（2012年）：中心城市跨越式發展的空間格局基本形成，以濱

3、海休閑度假為主的旅游業得到積極發展，臨港工業得到大力發展，保稅港區運作良好，欽州成為北部灣地區重要的基礎工業和出口加工基地。中期目標（2020年）：基本形成主城區、濱海新城、港區一體化互動發展的新格局。欽州成為面向中國東盟的區域性國際航運中心的重要組成部分，區域性生產服務中心，綜合發展的開放城市。遠期目標（2025年）：以發展大型臨海工業、港口物流，為城市、港口服務的第三產業和以濱海休閑度假為主的旅游業等現代化港口工業城市，區域性生產服務中心，具有嶺南風格、濱海風光、東南亞風情的宜商宜居城市。四、 城市商業格局核心商圈次級商圈邊緣商圈核心商圈次級商圈邊緣商圈欽州市有兩個繁華商業路段，一個位于欽

4、州灣大道與永福西大街交匯處的華潤萬家欽州購物中心、賽格國際商城。華潤萬家、賽格國際商城商圈是欽州市高消費高檔次的新型商圈，主要業態包括：百貨商場、大型超市、星級酒店、高檔餐飲。一個是位于老街人民路的協盛百貨、東風市場。人民路協盛百貨、東風市場商圈是欽州的傳統商圈，消費檔次屬于中低水平，主要業態包括：超市、餐飲、百貨店、專賣店、農貿市場。核心商業路段圖：路段租金區間260-550元/m2路段租金區間200-400元/m2五、 五、未來競爭項目1、青城中央廣場位置：位于欽州市新興路65號總占地面積：41.57畝總建筑面積：80467.97m2 住宅總戶：713戶商鋪總戶：560戶物業類別：住宅、商

5、鋪住宅均價：4000元/ m2商業步行街長220米商鋪售價未出容積率：2-68綠化率：17.1%車位數：月900多個預計開盤時間為2010年12月左右目目前施工進度為地面一層2、金灣步行街位置：欽州市新興路與白沙路交匯處占地面積：30125.64 m2總建筑面積：143750.2 m2住宅總戶：729戶售價未出容積率：5.24綠化率：23.45%車位數：946個一期推A、B、C三棟底，共65間。六、 商家訪談創意眼鏡店Ø 眼鏡、鏡片Ø 營業面積99.25m2Ø 租金26000元/月 平均租金260元/ m2Ø 主要客群為教師、學生、公務員Ø 正

6、在裝修期間Ø 暫無開店意愿 純兒牛仔專賣店Ø 男女裝牛仔褲Ø 營業面積45 m2Ø 租金8000元/月 平均租金178元/ m2Ø 主要客群為年輕男女Ø 營業狀況良好Ø 暫無開店意愿喜得龍Ø 運動服飾Ø 營業面積100 m2Ø 租金55000元/月 平均租金550元/ m2Ø 主要客群為年輕男女Ø 營業狀況良好Ø 暫無開店意愿七、 小結通過實地走訪與地圖對照可知，欽州市商業布局處于相對集中，符合中小型城市商業發展規律。通過現場調研來看，目前欽州市的物價水平居中，居民消費勢頭增強。隨著居民生活水平的不斷提高，市民對消費環境的整體形象以及經營者的服務品質要求都有所提高，傳統商業形式將逐步向新型規模化、一站式的商業形態轉變，必將引來城市商業核心的升級。項目位置處于人民路商圈范圍內，屬于傳統核心商圈內的舊城改造項目，商圈范圍內在建項目眾多，勢必將分流走不少客戶群，導致前期銷售招商壓力增大。縱觀20