1、黃臻水，羅海波，祭登多，等.責州農村地區宅基地送出模式及案例分析J.近蘇農業科學,2014,42(4)：416-418.貴州農村地區宅基地退出模式及案例分析黃璐水'，羅海波'，黎登琴二張秋琴I,董大芳'，鄧顯彬'(1.貴州大學資源與環境工程學院，貴州貴陽550025；2.貴州省國土資源勘測規劃院.貴州貴陽550004)摘要:采用實地調查法、對比分析法和案例分析法，研究了貴州農村地區宅基地退出實踐中形成的5種典型模式，分別為:農戶異地建新后自發退出并復墾老宅基地模式、農戶自愿退出廢棄或閑置宅基地政府無償實施復墾模式、城鄉建設用地增減掛鉤中引導農戶集中居住騰退老宅基

2、地模式、農村危舊房改造限額用地騰退多余宅基地模式、生態移民搬遷騰退老宅基地模式。研究結果表明，城鄉建設用地增減掛鉤中引導農戶集中居住騰退老宅基地模式和生態移民搬遷騰退老宅基地模式是農村地區宅基地退出效益較好的2個模式，具有一定的推廣應用意義。關鍵詞：土地管理;農村宅基地;退出模式;案例分析;貴州省中圖分類號：F301.2文獻標志碼：A文章編號：1002-1302(2014)04-0416-03隨著中國城鎮化、工業化進程的加快，城鎮建設用地擴張與農村建設用地閑置并存。農村宅基地退出是對盤活農村存量建設用地、集約節約用地、破解耕地占補平衡難題的重要手段之一。農村宅基地退出模式是指在推行農村宅基地退

3、出過程中所采取的具有典型意義的組織、方法、機制、程序和籌資等方面的實施和運作方式。眾多學者已對該問題進行了有益研究:盧艷霞等通過對浙江省麗水市等地的調研，總結出浙江省農村宅基地退出包含“拆危改舊建新宅，限額用地騰空間”、“下山異地建新宅，移民舊基復耕種”和“兩分兩換建兩新，三類安置退村基”3種實踐模式；崔寶敏、李云遍對天津市“宅基地換房”退出模式的背景、運行機制、現實意義等進行了研究;劉朝旭等、喻小倩對重慶市“地票交易”模式的運行過程進行了闡述，分析了存在的問題，并提出對策建議;張建華、徐保根等對浙江省嘉興市的“兩分兩換”模式的具體做法、取得的成效及存在的不足進行了研究;解安寧等以“天律模式”

4、與“重慶模式”為視角，對2種模式進行了對比分析與評價；蔡國立等對地方宅基地退出與補償的典型模式進行了梳理與評價。近年來農村宅基地退出模式得到了學術界的廣泛關注3-，但對于經濟落后地區農村宅基地退出典型案例和模式的比較分析鮮有研究。本研究以貴州省農村地區為典型研究區域,通過對畢節市金沙縣安洛鄉大賢村和大方縣雞場鄉、湄潭縣黃家壩鎮官堰村、關嶺縣永寧收稿日期：2013-08-12作者簡介：黃璐水(1989-),女，碩士研究生，研究方向為土地規劃與信息技術oE-mail：hl»gzu。通信作者:羅海波，博士，教授，碩士生導師，從事土地加劃與生態修復方面的研究。E-mail:hbluoo參考文

5、獻：1MatthewsR.TheeconomicsofinstitutionsandthesourcesofgrowthJ.EconomicJonmal,1986,96(384)：903-918.2樊綱.有關交易成本的幾個理論間題JL豎濟學動態，1992(5) :49-55.鎮和花江鎮的實地調查,對各地農村宅基地退出的模式進行了具體論述，分析了宅基地退出的典型案例，以期能為經濟落后地區農村宅基地退出模式和政策建設提供參考。1貴州農村地區宅基地退出模式1.1農戶異地建新后自發退出并復里老宅基地1.1.1模式介紹在對外道路交通狀況差、流動人口較少、宅基地出租或轉賣等流轉獲利可能性較小的村莊，農戶由

6、于原宅基地位置較為偏遠，交通不便,在申請異地建新房后，自愿將原宅基地上的房屋及其附屬物進行拆舊，并對宅基地采取簡單規整后進行耕種。按照產權不變的原則，復最后的農地歸原農戶耕種，耕種收益歸原農戶享有。此模式是農戶傳統的農耕思想作用下的自發行為結果，政府不承擔任何成本，也不給予任何獎勵。1.1.2案例分析畢節市金沙縣安洛鄉大賢村村民劉某,48歲，初中文化,對國家“一戶一宅”政策有一定的了解。由于其老宅所處位置較為偏解，獨戶住在半山腰上，地質條件不穩定，交通也十分不便.因此于2009年向村集體申請在通村公路旁重新劃了宅基地建新房。2010年新房建成后不久，考慮到今后不再居住老宅，且其家庭承包地較少,

7、劉某便自愿拆除舊房屋，對老宅基地進行簡單規整后耕種上了玉米，每季能收獲幾百斤玉米，增加家庭幾百元收入，這對家庭年收入2萬元的他們來說的確是不小的一筆收入，因而他對退出宅基地的結果還是較為滿意的。但在利益訴求上他認為要是能夠得到政府補助或獎勵會對其他像他這樣異地建新后擁有閑置老宅的村民來說，更具有自發退出的激勵和引導效應。1.2農戶自用退出廢棄或闌JL宅基地政府無償實施復戛1.2.1模式介紹政府積極引導，對擁有閑置或廢棄宅基地3 張偉.電子商務成為現代農質流通新模式J.中國農資，2009,08(8):62-63.4 劉學勝“一號文件”又添農資行業六大利好一掘“一號文件”中的新機遇J.中國農資,2

8、010,2(2):17,6.5 王芳，王雙進,李紅梅，等.中國農資流通市場現狀問題及對策研究JL安徽農業科學,2008,36(8)：3403-3404.的農戶，政府承諾無償對其舊宅進行拆舊及復展,復國后農地供農戶繼續使用，耕種收益歸農戶所有,但不允許轉變用途進行非農業建設。具體過程首先是政府對村內廢棄或閑置宅基地進行統一普查，再對擁有廢棄或閑置宅基地的農戶進行退出宣傳，政府承諾負責幫農戶拆舊和復屆，不用農戶承擔任何費用，接著對自愿退出的農戶進行登記,登記后擇日對農戶退出的宅基地進行拆舊和復墾。該模式中，農戶在不承擔任何成本的情況下就可以拆除舊房屋，增加耕地,提高自己的收入。對于擁有長期廢棄或閑

9、置宅基地的農戶而言，政府無償進行拆舊和復墾是其自愿退出宅基地的極大引力。1.2.2案例分析畢節市金沙縣安洛鄉大賢村宅基地閑置現象較為普遍。一方面，“建新而未拆舊”造成的宅基地閑置。隨著收入和生活水平的不斷提升,農戶改善自己生活環境的愿望十分強烈，大部分都新建或者翻修了老房屋，新建房屋大多為村內重新擇地修建，建新完成后農戶便搬離老住宅,使得原來的老宅處于閑置狀態;另一方面，農戶外出務工或定居城鎮造成的閑置c由于農業比較利益低，越來越多的農民走出農村，整戶外遷、整戶外出、部分外出到城鎮務工、買房或租房等，使其在農村原有的宅基地的居住功能逐步消失，村內閑置宅基地的數量不斷上升，因此，政府便采取無償帶

10、助農戶拆舊和復星閑置宅基地的辦法，以減少宅基地的閑置浪費。村民張某的老宅就是政府.無償幫其拆舊并復墾的，張某自2007年搬離后老宅基地就一直閑置著.直至2011年末，政府無償對其老宅進行拆舊和復匿，復星的土地仍由他承包經營，由于張某年事已高,身體狀況不佳，不便于下地耕種,復墾出來的土地無勞動力耕種，他便把復墾出的土地轉包出去，每年獲取一定的租金。即使知道閑置浪費不如笈墾后增加收益，但因復墾中個人須花費較大成本而不愿復墾，導致宅基地閑置多年。截至目前,政府已經無償對該村5宗農戶自愿退出的宅基地進行拆舊和復墾。1.3城鄉建設用地增減掛釣中引導農戶集中居住腭退老宅套地1.3.1模式介紹該模式是以鄉鎮

11、人民政府為主體組織實施，各相關部門結合城鄉建設用地增減掛鉤項目進行,主要是堅持“一戶一宅、建新拆舊”的原則,鼓勵農民拆除危舊房，交還原宅基地，由相關部門統一規劃重新分配宅基地，引導農民居住由分散向集中轉變。對于重新分配的宅基地，嚴格按照“一戶一宅”規定，且農戶退出的宅基地面積原則上要大于新建房占地面積，從而騰出新舊宅基地面積相抵的凈面積。此模式中拆舊及復墾資金由項目所在鄉鎮人民政府負責籌集、管理和使用。由政府引導、組織群眾投工投勞進行拆舊，并按新增耕地標準自行復墾，復墾驗收后，按舊房屋拆除補助標準及復墾補助標準兌現補助經費。即舊房屋由房主自行拆除，拆除的房屋材料由房主自行處理，農戶自行將舊宅基

12、地復最成農用地。復鼠出的農用地面積按照國土資源部城鄉建設用地增減掛鉤的有關政策規定折抵城市建設用地指標。1.3.2案例分析遵義市湄潭縣黃家壩鎮官堰村，由于地風喀斯特地貌、農戶居住觀念傳統、缺乏村莊規劃等原因，村民住宅布局十分散亂。村內住房有相當數fit的“空心化”現象，有的房屋因多年無人居住而閑置荒廢.部分已倒塌，有的建新不拆舊，造成“一戶多宅”等現象，使得農村宅基地利用低效,造成土地資源的閑置浪費。自2008年開始，官堰村以鄉鎮人民政府為主體組織實施“退宅還耕、增減掛鉤”項目，結合新農村建設、城鄉建設用地增減掛鉤項目開展農村宅基地退出工作，主要是堅持“一戶一宅、建新拆舊”的原則，鼓勵農民拆除

13、危舊房、復墾舊宅基地,由相關部門統一規劃重新分配宅基地，新建房占地原則上每戶不超過120mJ引導農民居住由分散向集中轉變。政府給予農戶舊房屋拆除補助、宅基地復墾補助及新農村建設的有關政策補助。舊房屋拆除補助標準:簡易結構和木結構每戶2000元，磚木結構以及磚混結構每戶3000元。復星補助標準:農戶將原宅基地復墾，經驗收合格后，補助】5元/m"新安置宅基地與原宅基地面積相抵，凈增復墾耕地面積補助80元/m'。同時,拆舊建新農戶享受淵潭縣新農村建設的有關政策補助。此外，對于放棄農村住宅的可辦理農轉非，承包地收歸原集體經濟組織;搬遷到集鎮或縣城居住的，可享受經濟適用住房或廉租住房政

14、策，并享受城鎮居民社會養老保險政策。2011年3月，官堰村把村民集中居住后騰退出來的集體建設用地8881m2對外實行招標、拍賣、掛牌進行流轉，創收1200萬元，這些資金一方面參照國家征地標準補償村民，其余全部用于水、電、路、公共服務等基礎設施建設。1.4農村危房改辿限額用地膊退多余宅基地1.4.1模式介紹為破解農村困難戶建房難題，提升農村人居環境和農村社會文明，改善農村生產生活條件，提高廣大農民生活質量,政府對農村五保戶、低保戶、困難戶、一般戶以及殘疾人、計生戶等特殊困難群體的危房給予補助，讓其對舊房進行修繕或拆舊重建，對于重建農戶的房屋嚴格控制其新建房屋占地面積，以騰退部分原來超標或粗放利用

15、的宅基地面積,集約節約利用土地。危房改造中嚴格堅持一戶一宅原則，異地建房的必須拆除原危房.并退出宅基地。1-4.2案例分析畢節市大方縣雞場鄉2011年共實施危房改造887戶，改造中對翻建、新建住房建筑面積按照人均不超過20«?,戶均4060m2建設。按照“群眾自建為主,政府適當補助”的原則，以農民滿意為前提，根據危房改造戶貧困程度、危房危險程度等實際情況，分6級給予0.5萬2萬元不等的資金補助:一級危房低保戶每戶補助2萬元;一級危房困難戶每戶補助1萬元;一級危房一般戶每戶補助0.6萬元;二級危房五保戶每戶補助0.7萬元;低保戶、困難戶、一般戶二級危房、五保戶三級,每戶補助0.55萬元

16、；低保戶、困難戶、一般戶三級危房，每戶補助0.5萬元。通過項目實施，一方面改善了農戶的居住環境，一方面騰退了部分宅基地，提高了宅基地集約利用水平。1.5生態移民搬遷騰退老宅基地1.5.1模式介紹在自然條件惡劣的深山區、石山區特別是石漠化嚴重地區、生態環境脆弱地區、少數民族居住區，農業生產條件差,基礎設施落后，社會發育程度低,要徹底解決這些人口的脫貧問題，逐步扭轉城鄉差別和地區差別擴大的趨勢,并使他們逐步過上小康生活，靠加大投入、改善基礎設施條件等常加扶貧措施已很難發揮作用，只有堅定不移地實施生態移民搬遷才能從根本上解決脫貧和發展何題。政府對這些地區的農村貧困農戶進行扶貧生態移民.給予相關補助，

17、根據遷出地自然村寨分布情況，以地域上相連的人口聚居區(村、村民組、自然村泰)為單元逐年整體遷出，并根據各鄉鎮資源環境條件集中安置。移民退出原居住宅基地，政府對移民遷出區廢棄村落進行土地復墾或生態建設。1.5.2案例分析關嶺布依族苗族自治縣2012年堅持政府主導、群眾自愿,堅持統籌規劃、合理布局,堅持先易后難、有序推進的原則，全縣針對深山區、石山區、生態環境脆弱地區、連片特困地區和民族地區的農村貧困農戶實施扶貧生態移民工程共183戶1504人，其中永寧鎮116戶704人，花江鎮157戶800人。對需要安置的扶貧生態移民根據各鄉鎮資源環境條件進行集中安置，并對移民進行住房、基礎設施等相關補助。移民

18、搬遷后原有住房予以拆除，當地政府組織復墾或進行生態建設。實行城鄉用地增減掛鉤，對原有宅基地復瑯為耕地的，置換移民城鎮用地指標由縣人民政府統籌使用。2貴州農村地區宅基地退出模式比較總體來看，貴州各種模式的農村宅基地退出都可以促進宅基地的節約集約利用,改善農民的生產生活環境。但是也有一定差異，一是退出的實施主體不同，只有農戶自發退出模式的實施主體為農戶,其余4個模式實施主體均為政府;二是退出的主要區域不同;三是退出補償內容不同；四是退出成本分擔不同;五是退出后收益分配不同。具體差異如表1所示。«1&用,農村地區宅M地退出模式比較模式名稱實施主體退出主要區域退出補償內容退出成本分擔

19、退出后收益分配農戶異地建新后自發退出并復墾老宅基地農戶位置偏僻.交通不在的區域無補償拆舊復墾均為農戶承擔耕種收益歸農戶所有農戶自愿退出廢棄或閑置宅驀地，政府無償實施復里政府流轉獲利可能性小的區域無補償拆舊復展均為政府承擔耕神收益日農戶所有城鄉建設用地增成掛鉤中引導農戶集中居住騰退老宅基地政府中心鎮、中心村莊宅基地復雇補助、拆舊補助、新舊宅基地相抵，凈地復墾桃地面積補助政府給F部分補助，不足部分農戶承擔耕種收益歸農戶所有，折抵城鎮建設用地節余指標收益用于新農村建設和公共設施建設農村危舊房改造限額用地脖退多余宅基地政府村容村貌差，貧困落后地區建房補助政府靖予部分補助，不足部分農戶承擔節余指標收益政

20、府統籌使用生態移民搬遷騰退老宅基地政府深山區、石山區、生態蘇境脆弱地區、連片特困地區住房補助拆舊復墾均為政府承擔餅種收益歸農戶所有，節余指標收益基于此，各種模式可以激發農戶自愿退出宅基地的積極性及取得的效益有所不同。模式一，異地建新、“一戶一宅”政策有一定了解、承包地少、老宅流轉可能性小等因素是退出舊宅基地主要原因,但該模式由于缺乏政府引導，缺乏相應激勵機制，實施范圍有限;模式二，政府無償復星一定程度上提高了農戶的退出積極性，取得的效益十分有限;模式三，是政府統一引導、統一規劃實施,能夠提高農戶的退出積極性，退出的面積較大，取得的效益較高;模式四，雖也是政府統一引導和規劃實施，但改造多為原址重

21、建,退出的宅基地較為零散，集中利用難度大，該模式在改善農戶居住環境方面成效顯著;模式五，實施對移民生產生活有很大改善，退出的宅基地面積較為集中連片，退出面積大，效益顯著。3堵論土地集約節約利用是建設資源節約型、環境友好型社會和發展循環經濟的必然要求。農村宅基地退出是促進土地集約節約利用的重要內容。目前在貴州的農村宅基地退出實踐中，主要形成了上述分析的5種模式。對于欠發達的貴州偏遠農村來說,政府統一規劃引導和給予相關補助是提高農戶退出宅基地積極性的主要因素，且實施城鄉建設用地增減掛鉤引導農戶集中居住和生態移民騰退老宅基地是宅基地退出較好的2種模式，具有一定的推廣應用意義。它們不僅可以解決地形地貌因素、農民傳統居住觀念等原因造成的農村宅基地分布散亂、面積超標、一戶多宅等問題，改善農村人居環境,而且可以通過復墾老宅基地，置換城