1、農家樂”土地利用淺析             【摘要】本文以安吉縣為例，通過實地調查及統計資料的收集，界定了“農家樂”的概念，分析了“農家樂”土地利用特點、形態布局及土地利用變化，最后提出了“農家樂”土地利用存在的問題和建議。【關鍵詞】農家樂 土地利用 安吉縣一、安吉縣“農家樂”概況1、“農家樂”的概念“農家樂”旅游一直沒有一個社會公認的定義，提法很多，通常與鄉村旅游、農業旅游聯系在一起。本文所研究的“農家樂”與鄉村旅游是包含關系，認為“農家樂”是鄉村旅游的一種，它是指在農民

2、自由宅基地和農村集體土地上利用庭院、果園、花圃及菜畦等田園景觀、鄉村人文資源，以家庭為經營主體，為游客提供以農業體驗為特色的觀光、餐飲、住宿及娛樂等服務的鄉村旅游。它以農民家庭為基本接待單位，以農業、農村及農事為主要載體，以利用環境資源、體驗農村生活為特色，以“吃農家飯、住農家屋、干農家活、享農家樂”為主要內容，以旅游經營為目的。2、安吉縣“農家樂”現狀分析（1）發展規模。安吉地處天目山北麓，太湖南濱，素有“中國竹鄉”之稱，面積1886平方公里。安吉“農家樂”始于1998年，作為安吉生態旅游特色項目之一，具有得天獨厚的優勢和發展空間，已經成為安吉生態旅游和休閑度假的一大亮點。經過培育、發展及規

3、范階段，到現在已有“農家樂”經營戶約500戶，床位8000多張。2005年，全縣“農家樂”共接待旅游人數35萬，總收入3000萬元。2006年“農家樂”旅游保持旺盛發展勢頭，全年接待游客311.6萬人，實現旅游收人9.5億元，同比分別增長19.6%和26.8%。（2）安吉“農家樂”的主要類型。依托良好的生態環境和資源優勢，歷經10年的培育和發展，安吉“農家樂”已經擁有自己獨特的竹鄉特色。目前全縣“農家樂”已經逐步建成三種類型：農家旅社型、農家餐館型和休閑農莊型。如天荒坪鎮農家樂，以景點密集著稱，可為周邊景區的游客提供住宿；開發區農家樂，以百筍宴、鐵板全魚及三色茅草根等眾多山珍美味為拳頭產品；鄣

4、吳鎮的無蚊村可以過沒有蚊子的清涼夏季。但安吉“農家樂”的發展總體上仍處在初級階段，并表現出自發特點：發展區域單向集聚，西南山區呈持續擴張態勢，中部丘陵和北部土斗區幾乎還是空白；青山綠水的視覺享受和相對廉價的食宿幾乎是產品的全部內涵；經營機制和運作模式單一，個體粗放經營。二、“農家樂”土地利用現狀及存在的問題1、土地利用特點（1）多效益性。旅游用地可以獲得多種效益，包括經濟效益、社會效益和生態效益。這些效益具有兩面性，一方面能增加經營戶的經濟效益，滿足旅游者的需求，促進文化的交流；另一方面也可能給旅游地帶來不可逆轉的經濟、社會和生態的負面效果。（2）高收益性。“農家樂”用地不僅能維持原有的土地功

5、能收入，而且還能通過發展旅游得到額外的收入，明顯的增加了土地的經濟產出；河流水面、灘涂等未利用地，通過承包、租賃發揮其未利用地的經濟潛力；經營戶利用疏林下的空隙種植蔬菜、布置娛樂設施，也使土地經濟收益顯著增加。（3）復雜性。“農家樂”用地類型眾多，包括水田、果園、茶園、林地、坑塘水面及農村宅基地等。考慮不同類型用地本身的特點，發揮其優勢，也是“農家樂”發展中需要考慮的一個復雜而重要的問題。雖然我國法律規定一切土地都歸國家和集體所有，但是“農家樂”用地仍然涉及種種復雜的土地管理體制，對不同的土地利用類型進行不同的土地用途管制。2、“農家樂”用地的空間形態分布安吉縣“農家樂”經營個體用地的空間形態

6、有點狀和塊狀兩種。采取何種布局形態與地理條件、投資規模及土地管理制度等有關。點狀的空間形態是指除了主體接待設施以外，基本上沒有附屬的戶外休閑娛樂設施，目前安吉“農家樂”經營戶的75%左右以這種形態分布。它們坐落在景區旁邊，依靠得天獨厚的自然環境，本身除了餐飲、住宿和休閑（局限于麻將、卡拉OK等），沒有其他戶外娛樂設施或項目。例如大漢七十二峰旅游區（石嶺）旁邊的小家農家，竹博園旁邊的竹博園新亞農家樂，靈峰勝景區旁邊的青青果園山莊等。塊狀的空間形態是指除主體接待設施以外，周圍還有小范圍的景觀休閑用地和戶外休閑娛樂設施。除了優越的地理位置和優雅的環境，經營戶本身自有或租賃來的水庫、菜地及農地等可供游

7、客進行垂釣、乘竹排和摸魚蝦等戶外娛樂休閑活動。如報福景溪野趣農莊、獅子山莊和七十二峰山景園農家等。3、土地利用類型結構分析與收益變化“農家樂”的用地結構通常包括三部分，第一部分是主體的接待設施，包括接待廳、餐廳、住房和室內的休閑娛樂場地，這一部分屬于建設用地類別，是已辦理土地占用相關手續的永久性用地；第二部分是經營戶在主體接待設施旁搭建的輔助用房和周邊的停車場、前坪、園林化構筑物等。這一部分一般屬于園地和林地，為利用地類別，未全部辦理土地占用的相關手續。第三部分是作為“農家樂”背景而存在的林地、園地和湖泊水面，這一部分主要由經營戶自有或租用或本身屬于未利用地，而且一般沒有基建投入。從1998年

8、“農家樂”悄然興起以來，安吉縣的一些土地的用地性質就發生了變化，由單純的農村居住用地、農村宅基地發展成一種復合型的土地利用類型，一些農地、林地也具備了兩個產業（農業和旅游產業）的特性。這些變化給安吉縣帶來的影響是多方面的，促進了農民的就地就近就業，增加了農民收入。以安吉發展“農家樂”最早的大溪村為例，據地稅部門數據反映，1998年大溪村農家樂稅收14萬多元；2003年為80多萬元，翻了二番多；2004年稅收達90多萬；2006年大溪村每家農戶靠農家樂年收入最少的也達到了17至18萬元。安吉縣農民的就業結構也由原來傳統的農業生產結構向農商結合的模式轉化。   

9、60;     4、土地利用存在的問題（1）避開審批，違法占地。“農家樂”為農民增收開辟了一條新的途徑，在利益的驅使下，一些業主在向農村集體經濟組織租賃、承包和村民合作聯營的方式取得土地后，擅自改變土地用途，硬化地面，建設永久性的建筑物，虛報、瞞報實際的經營內容，借開發“農家樂”之名，行房地產項目之實。例如“安吉鶴鹿生態觀光園”擬建30幢聯體河景小別墅，并配備600平方米的竹園，價格為7.5萬元起，使用期也為30年，但沒有產權證，是為變異的農莊。除了私家農莊，縮小版的農家樂公寓也漸露頭角。這些行為既破壞了耕地，又擾亂了土地市場。（2）用地需求擴張與耕地保

10、護相矛盾。土地資源日益緊缺已成為制約各地發展的瓶頸。近年來安吉生態旅游開發加快，以生態旅游為龍頭的第三產業得到迅猛發展，這一朝陽產業已成為安吉縣經濟發展的一個新的亮點，但是風景旅游開發、會展業開發及“農家樂”的發展都對用地指標需求較大。土地要素的稀缺在一定程度上限制了農家樂經營規模的擴大。 （3）發展區域單向集中，資源依賴程度高。安吉縣域丘陵山地占60%以上，地勢呈三面環山，中間凹陷（西苕溪河谷平原）的“畚箕形”盆地特征，是一個特殊的地理區域。安吉縣的土地利用類型齊全，各類用地面積由大到小依次為：林地耕地草地園地水域工礦居民交通未利用地。“農家樂”的開發位置主要依附于旅游景點或依山旁水，如大漢

11、七十二峰周邊的農家樂就不下十家。發展區域單向集聚，西南山區呈持續擴張態勢，中部丘陵和北部土斗區幾乎還是空白。由于青山綠水的支撐，缺乏開發新產品的動力，“農家樂”產品大多局限于餐飲和住宿。參與性、體驗性項目不多，反應農村鄉土文化的節事、風俗展現的較少。三、基本對策1、重視土地利用規劃，協調各規劃之間關系避免盲目、無序的發展“農家樂”，堅持與區域范圍內的社會發展總體規劃、土地利用規劃、農林業發展規劃及城鄉建設規劃相銜接。對“農家樂”的發展還要進行堵疏結合，特色引導。2、集約土地利用，完善土地管理政策 土地集約利用體現在土地投入的強度，土地利用的深度、精細程度、效益以及合理的布局和產品體系上。在現在

12、和可預見的未來條件下，滿足“農家樂”用地的完整功能，適度的發展規模，在取得最大規模效益的基礎上，增加存量土地的利用，優化結構，不斷地提高土地利用效率。完善土地管理制度，在不破壞農用地耕作層和種植條件等的前提下，明確界定“農家樂”用地的規定。3、升級旅游產品，保護生態環境加強高級“農家樂”旅游產品的規劃設計，細分市場，針對不同的目標市場開發不同的旅游產品，提供不同的旅游活動和旅游體驗，展現人文資源，對鄉村文化內涵進行深層次挖掘，加強游客與當地居民的互動性。保護“農家樂”旅游地的生態環境和人文環境，重視生態容量的運用。【參考文獻】1 唐代劍、池靜：中國鄉村旅游開發與管理M.浙江：浙江大學出版社，2005 田喜洲：休閑旅游“農家樂”發展探討J.北京第二外語學院學報，2002（2） 胡衛華、王慶：“農家樂”旅游的現狀與開發方向J桂林旅游高等專科學校學報，2002（3） 梁棟棟：古村落型旅游地土地利用的初步研究世界文化遺產黟縣西遞案例分析 J經濟地理，2005（4）