1、再論地役權(quán)的從屬性(1)關(guān)鍵詞: 地役權(quán) 從屬性 固有屬性 立法政策 強(qiáng)制性規(guī)定 但書(shū) 內(nèi)容提要: 地役權(quán)具有從屬性，且為固有屬性，而非立法政策“強(qiáng)加”的；地役權(quán)規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范，在建筑物、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)合，當(dāng)事人不得約定地役權(quán)繼續(xù)保留在地役權(quán)人之手；數(shù)個(gè)地役權(quán)并存于同一宗供役地的場(chǎng)合，先設(shè)立且已登記的地役權(quán)的效力優(yōu)先；先設(shè)立卻無(wú)登記的地役權(quán)，不能對(duì)抗后設(shè)立但已登記的地役權(quán)；至于先設(shè)立卻無(wú)登記的地役權(quán)與后設(shè)立亦未登記的地役權(quán)之間的效力關(guān)系，應(yīng)按照四項(xiàng)規(guī)則處理。 一、引言 地役權(quán)本質(zhì)上為獨(dú)立的物權(quán)，但系為提高需役地的便宜而成立，與需役地相結(jié)合，因而提高其效益的物權(quán)，故從屬于需役地，具有從屬性

2、。換句話說(shuō)，地役權(quán)的存續(xù)以需役地的存在為前提，與需役地的所有權(quán)或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)同其命運(yùn)，與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或留置權(quán)從屬于主債權(quán)而存在的情形相仿1。所謂同其命運(yùn)，是指地役權(quán)為需役地權(quán)利之從，不得由需役地分離而轉(zhuǎn)讓，或成為其他權(quán)利的標(biāo)的物。 筆者就地役權(quán)的從屬性曾在物權(quán)法2一書(shū)中闡述過(guò)，但未達(dá)到應(yīng)有的深度，且個(gè)別意見(jiàn)不夠確切。隨著學(xué)習(xí)的深入和思考的深化，筆者又有所得，茲根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法(以下簡(jiǎn)稱為物權(quán)法)的相關(guān)規(guī)定，借鑒學(xué)說(shuō)，再作具體分析。 二、對(duì)地役權(quán)從屬性理論的完善 (一)地役權(quán)從屬性概觀 地役權(quán)的從屬性包括三方面的含義，一是地役權(quán)不得由需役地分離而轉(zhuǎn)讓；二是地役權(quán)不得由需役地分離而為其他

3、權(quán)利的標(biāo)的物；三是需役地的所有權(quán)消滅，地役權(quán)因無(wú)法取得需役地的便宜而歸于消失。 所謂地役權(quán)不得由需役地分離而轉(zhuǎn)讓，又包含以下三種情形： 1.需役地的所有權(quán)人不得自己保留需役地的所有權(quán)，而將地役權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給他人；同理，需役地的用益物權(quán)人不得自己保留需役地的用益物權(quán)，而將地役權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給他人。物權(quán)法第164條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外?！钡匾蹤?quán)人違反該條關(guān)于“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效，受讓人不能取得地役權(quán)，地役權(quán)仍為需役地而存在。地役權(quán)人違反該條關(guān)于“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并

4、轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，以合同特約“地役權(quán)不隨同土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓”的，在地役權(quán)系土地所有權(quán)人以其土地作為需役地而設(shè)立的情況下，因土地所有權(quán)沒(méi)有移轉(zhuǎn)，需役地仍然存在，土地所有權(quán)人保留其地役權(quán)的約定沒(méi)有違反地役權(quán)從屬于需役地的性質(zhì)，故該約定應(yīng)當(dāng)有效；但是，如果地役權(quán)系土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人為其承包地、建設(shè)用地或宅基地的便宜而設(shè)立的場(chǎng)合，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人以合同特約地役權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓，則違反了地役權(quán)從屬于需役地的固有性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。可見(jiàn)，物權(quán)法第164條規(guī)定的“但合同另有約定除外”，文義涵蓋過(guò)寬，應(yīng)當(dāng)限縮其適用

5、范圍。 需要注意，在我國(guó)，國(guó)家土地所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，集體土地所有權(quán)不得按照民事的實(shí)體法和程序法轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)只能隨著住宅的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，所以，不會(huì)存在依民法程序轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)而自己保留地役權(quán)的情形，也不可能存在依民法程序轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)和地役權(quán)的情形，因而，所謂“需役地的所有權(quán)人不得自己保留需役地的所有權(quán)，而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地役權(quán)給他人”的規(guī)則，得將土地所有權(quán)排除，宅基地使用權(quán)也基本上被排除在外，僅僅適用于建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)合。 2.需役地的所有權(quán)人不得僅將需役地的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，自己保留地役權(quán)。否則，地役權(quán)因違反從屬性而歸于消滅1。對(duì)物權(quán)法第164條關(guān)于“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，作反面推論，應(yīng)

6、當(dāng)?shù)贸鱿嗤慕Y(jié)論。 需要注意，該項(xiàng)規(guī)則也必須排除土地所有權(quán)的適用，宅基地使用權(quán)也基本上被排除在外。 此處應(yīng)予討論的是，如果當(dāng)事人之間系特別約定僅僅轉(zhuǎn)讓作為需役地的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，地役權(quán)不隨同轉(zhuǎn)讓，如何處理。有觀點(diǎn)認(rèn)為，需役地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓固屬有效，但地役權(quán)宜解為違反其從屬性，因而具有消滅的原因，否則如非有上述特別約定，則宜解為地役權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓3。筆者贊同此論，因?yàn)樘貏e約定需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，自己保留地役權(quán)，在需役地所有權(quán)果真轉(zhuǎn)讓他人的情況下，則該地役權(quán)失去需役地，失去存在的價(jià)值，確無(wú)存續(xù)的必要，應(yīng)當(dāng)歸于消滅。 在需役地為承包地或建設(shè)用地，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人的情

7、況下，若當(dāng)事人之間特別約定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，自己保留地役權(quán)，亦應(yīng)認(rèn)為地役權(quán)具備消滅的原因。其道理如同上述。 3.需役地的所有權(quán)人不得將需役地的所有權(quán)與地役權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給不同的人。例如，當(dāng)事人之間特別約定，把需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲，將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間的真實(shí)意思，顯然在于不將地役權(quán)隨同需役地而為轉(zhuǎn)讓，故甲只能取得需役地所有權(quán)，卻無(wú)從取得地役權(quán)；而地役權(quán)的轉(zhuǎn)讓違反從屬性，歸于無(wú)效，乙不能取得地役權(quán)。在這種情況下，地役權(quán)因無(wú)需役地存在而具有消滅的原因4。對(duì)物權(quán)法第164條關(guān)于“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，作反面推論，也能得出相同的結(jié)論。 需要注意，該項(xiàng)規(guī)則也必須排除

8、土地所有權(quán)的適用，宅基地使用權(quán)也基本上被排除在外。 三、地役權(quán)的從屬性為固有屬性 地役權(quán)的從屬性是否為地役權(quán)的固有屬性？這直接涉及地役權(quán)的從屬性可否被當(dāng)事人以約定排除或限制，以及當(dāng)事人關(guān)于限制或排除從屬性的約定，是否具有法律效力。部分有效，還是全部無(wú)效。 物權(quán)的法律性質(zhì)，有些是物權(quán)固有的，如物權(quán)人支配標(biāo)的物的屬性，即為此類；另一些性質(zhì)則因立法政策而被立法者所“強(qiáng)加的”，如抵押權(quán)的不可分性。地役權(quán)的從屬性屬于何者？ 我們應(yīng)當(dāng)將從屬性作為地役權(quán)的固有屬性，其理由如下：其一，從概念入手：地役權(quán)乃為需役地的便宜/效益而存在的權(quán)利。由此決定，地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)存在，換言之，地役權(quán)為需役地的從物

9、權(quán)5。其二，從構(gòu)成著眼：地役權(quán)的發(fā)生恒以存在著兩個(gè)土地為前提，否則，地役權(quán)無(wú)以成立6。德國(guó)民法典將地役權(quán)視為需役地的構(gòu)成部分(第96條)，瑞士民法典也是如此看待的(第65條、第731條)5。成分，屬于物的構(gòu)成部分，脫離該物便無(wú)所謂成分；地役權(quán)作為需役地的成分，自然無(wú)法脫離需役地而單獨(dú)存在。其三，從歷史審視：地役權(quán)濫觴于羅馬法，法學(xué)階梯1. 2. 3. 3規(guī)定：地役權(quán)等役權(quán)“之所以被稱為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的役權(quán)，乃因?yàn)闆](méi)有不動(dòng)產(chǎn)它們就不可能設(shè)立。事實(shí)上，任何人，除非他有不動(dòng)產(chǎn)，都不能獲得對(duì)都市或鄉(xiāng)村不動(dòng)產(chǎn)的役權(quán)；任何人，除非他擁有不動(dòng)產(chǎn)，也不會(huì)對(duì)都市或鄉(xiāng)村不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)承擔(dān)義務(wù)?！?由此可見(jiàn)地役權(quán)離不開(kāi)需役地

10、。其四，從本質(zhì)揭示：甲說(shuō)認(rèn)為，地役權(quán)為需役地所有權(quán)的延長(zhǎng)。乙說(shuō)主張地役權(quán)系增加需役地價(jià)格的狀態(tài)。這是羅馬法以來(lái)的通說(shuō)8。丙說(shuō)則謂，地役權(quán)的主體為需役地，地役權(quán)為屬于需役地的權(quán)利9。這些學(xué)說(shuō)十分明顯地反映出沒(méi)有需役地便無(wú)地役權(quán)的現(xiàn)象和道理。盡管現(xiàn)代法制已經(jīng)不再堅(jiān)持如此看待地役權(quán)本質(zhì)的視角，但地役權(quán)與需役地所有權(quán)之間具有密切關(guān)系的思想依然如故10。地役權(quán)最本質(zhì)的特征在于與土地的不可分離性11。其五，就地役權(quán)與相關(guān)權(quán)利的關(guān)聯(lián)方面觀察，沒(méi)有需役地，奴役供役地而成立的權(quán)利，要么是人役權(quán)，要么是債權(quán)，不會(huì)是地役權(quán)。由于我國(guó)物權(quán)法設(shè)計(jì)的物權(quán)類型有限且采取嚴(yán)格的物權(quán)法定主義，人役權(quán)也不是物權(quán)，而是債權(quán)。 綜合

11、上述，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)從屬性是地役權(quán)固有屬性的結(jié)論。 四、地役權(quán)從屬性規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范 物權(quán)法第164條關(guān)于地役權(quán)從屬性的規(guī)定，是否為強(qiáng)制性規(guī)定？ 從屬性作為地役權(quán)的固有屬性，就不得將之從地役權(quán)中剝離，否則，輕者，地役權(quán)成為殘疾之物，重者，地役權(quán)不復(fù)為地役權(quán)。如此，結(jié)論自然是：物權(quán)法第164條關(guān)于地役權(quán)從屬性的規(guī)定，應(yīng)為強(qiáng)制性規(guī)定，而非任意性規(guī)定。 但疑問(wèn)在于，物權(quán)法第164條后段設(shè)有“但合同另有約定的除外”，不是承認(rèn)當(dāng)事人可以約定排除地役權(quán)的從屬性嗎？! 筆者注意到我妻榮教授的如下觀點(diǎn)：日本民法典第281條第1項(xiàng)前段關(guān)于“地役權(quán)，為作為需役地的所有權(quán)的從屬而與之共同移轉(zhuǎn)，或者作為在需役地上存在的其他權(quán)利的標(biāo)的”的規(guī)定，承認(rèn)了地役權(quán)的從屬性。其中含有地役權(quán)對(duì)需役地所有權(quán)的伴隨性，即： (1)當(dāng)需役地所有權(quán)進(jìn)行移轉(zhuǎn)，或成為其他權(quán)利(如抵押權(quán))的標(biāo)的時(shí)，則地役權(quán)也與其一起移轉(zhuǎn)，或成為需役地上存在的其他權(quán)利的標(biāo)的。但是，按照日本民法典第281條第1項(xiàng)后段的但書(shū)，這種伴隨性可因地役權(quán)的設(shè)立行為而受到排斥。(2)當(dāng)理解為所有權(quán)以外的