1、2015.09寶源一路至沿江路鐵路沿線用地研究 及范例地塊設計 目目 錄錄一、研究目的一、研究目的二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況三、分析及結論三、分析及結論四、范例地塊四、范例地塊一、研究背景與目的一、研究背景與目的 鐵路是XX市對外聯系的主要通道之一，鐵路沿線用地既承擔XX市對外形象展示功能又具有較多的土地歷史遺留問題。對兩側土地使用進行深入的研究，有利于解決歷史問題，優化用地，并對兩側用地建設進行指導，美化鐵路兩側景觀，更好展示河源對外形象。 本案的主要目的是對中心城區寶源一路至沿江路鐵路沿線用地進行研究，然后對兩側的用地應該做什么？適合做什么？怎么去控制建設給出合理的答案。

2、 一、研究目的一、研究目的二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況2.12.1 研究范圍研究范圍 研究范圍：研究范圍：北至寶源一路，東、南至濱江路， 西至新江一路。 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況研研究究范范圍圍 威尼斯花園威尼斯花園2.2 2.2 周邊建設概況周邊建設概況 鐵路東側已建居住小區包括比華利山莊、威尼斯花園、怡景福田和寶萊家園；鐵路西側已有居住小區包括康城水郡、翡翠花園。 鐵路兩側除大型居住小區外，主要以村民自建房為主。 建設情況如下：比華利比華利比華利山莊比華利山莊威尼斯威尼斯翡翠花園翡翠花園康城水郡康城水郡寶田家園寶田家園村居建設用地村居建設用地怡景福田怡景

3、福田寶萊家園寶萊家園寶田家園寶田家園翡翠花園翡翠花園康城水郡康城水郡 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況2.2 2.2 周邊建設概況周邊建設概況 根據現狀建設情況可以得出：鐵路兩側土地主要承擔居住功能，其土地作為居住用地開發的價作為居住用地開發的價值值日益日益遞增遞增；兩側及周邊的建設需求增大，建筑建設日趨規范，但建設強度有遞增的趨勢，有必要進行控制引導。項項 目目建筑層數建筑層數開發模式開發模式比華利山莊比華利山莊18-24F18-24F小區式小區式威尼斯花園威尼斯花園2-5F2-5F小區式小區式怡景福田怡景福田寶萊家園寶萊家園12F12F小區式小區式寶田家園寶田家園18F18F小

4、區式小區式翡翠花園翡翠花園6F6F小區式小區式康城水郡康城水郡14F14F小區式小區式村民自建房村民自建房1-6F1-6F村民自建村民自建威尼斯花園威尼斯花園2-5F比華利山莊比華利山莊18-24F怡景福田怡景福田寶萊家園寶萊家園12F寶田家園寶田家園18F翡翠花園翡翠花園6F康城水郡康城水郡14F 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況2.3 2.3 道路交通道路交通 鐵路兩側東西向交通被鐵路線路分割，聯系不便捷；濱江路承擔主要縱向交通流量，鐵路以西現狀無縱向貫通道路，鐵路以東縱向交通僅依靠一條6米的現狀路進行交通聯系。 在已有的規劃路網結構中，受現狀建設條件約束，鐵路東西兩側各規劃有

5、一條支路級別的道路貫通南北，道路等級雖為支路，但在路網結構中承擔較大的緩解縱向交通壓力的作用。 屆時，周邊將不適合設置容易形成交通沖突點的用地。（大規模商業設施用地、停大規模商業設施用地、停車場用地、集散性廣場）等車場用地、集散性廣場）等用地。濱濱江江路路現現狀狀道道路路 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況2.4 2.4 公共服務公共服務/ /市政設施市政設施 教育設施主要有：寶源學校、寶源幼兒園、威尼斯幼兒園； 缺乏相應的文化、醫療、行政辦公用地。 片區內市政設施以零散分布小型設施為主，缺乏成規模的市政設施。 威尼斯幼兒園威尼斯幼兒園寶源學校寶源學校寶源寶源學校學校寶源幼兒園寶源幼

6、兒園 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況假日酒店假日酒店2.5 2.5 商業服務業設施商業服務業設施 鐵路東側商業業態以沿街零售商業為主，適當分布了酒店餐飲業，其中以假日酒店為代表，服務整個片區。商業服務業設施能夠滿足商業服務業設施能夠滿足周邊用地的需求周邊用地的需求。 鐵路西側缺乏商業設施配套。 假日酒店假日酒店 沿街商業業態沿街商業業態 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況2.6 2.6 綠地廣場綠地廣場 鐵路沿線兩側除防護綠地和居住小區里面的組團綠地外，缺少供居民游憩和進行健身活動的公共綠地，對街頭綠地、休閑公園的使用需求較大。 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀

7、概況2.7 2.7 現狀權屬現狀權屬 鐵路東側權屬密集，鐵路沿線基本都被權屬覆蓋。 鐵路西側權屬則較少，寶源二路以南有權屬用地較少。 可見，在優化區域功能布局方面，鐵路以西區域易于合理規劃相關用地；而鐵路以東區域，由于權屬的復雜性，優化用地布局難度較大。 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況 （1 1）鐵路東側整體已形成居住聚集效應，其土地的潛在價值上升，作為居住用地開發的動力較足。西側用地有待進一步開發。 （2 2）隨著土地價值的上升，周邊建筑強度有增加的趨勢，需加強建筑建設控制引導。 （3 3）從長遠出發，需協調好土地利用與規劃道路網結構的關系。 （4 4）周邊地區缺乏共居民活動的

8、公共活動空間，需進一步完善。 （5 5）鐵路以西區域易于合理規劃相關用地；而鐵路以東區域，由于權屬的限制，優化布局難度較大。2.8 2.8 小小 結結 二、周邊環境及現狀概況二、周邊環境及現狀概況三、分析及結論三、分析及結論（1 1）線性空間及）線性空間及景觀形象塑造景觀形象塑造 鐵路沿線規劃應注重鐵路沿線鐵路沿線建筑建筑的尺度、輪廓、韻律、形式的連續性的尺度、輪廓、韻律、形式的連續性，同時，應適度打開建筑界面，形成開敞空間的綠色界面，控制建筑退后紅線，形成城市開放空間主體，開闊觀賞視域范圍。（2 2）建筑強度設計建筑強度設計 為滿足鐵路沿線安全性和不影響對城市景觀的觀賞考慮，鐵路兩側沿線建筑

9、一般以多層建筑為主。 三、分析及結論三、分析及結論建筑應以多層為主建筑應以多層為主適當設置開敞空間適當設置開敞空間 關鍵詞 3.1 3.1 結論結論1 1 3.1 3.1 結論結論2 2 缺少什么可以做什么居 住街頭綠地居 住街頭綠地市政設施小型商業居 住醫 療行政辦公街頭綠地文化娛樂市 場最優選擇 三、分析及結論三、分析及結論 從土地利用權屬出發： 鐵路西側權屬、開發建設較少，有利于優化區內交通聯系和配套設施布局，改造的區間和條件較成熟。鐵路東側用地現狀權屬復雜，且大部分用地已開發利用。僅剩寶源三路與鐵路交匯處周邊部分用地可用于優化東側整體用地布局。3.1 3.1 結論結論3 3 三、分析及

10、結論三、分析及結論土地開發應在政府主導和市場開發之間尋求平衡。結結 論論 三、分析及結論三、分析及結論 鐵路兩側應適當形成開敞空間，兩側建筑宜以多層為主；居住和街頭綠地是該片區土地使用的最優選擇；土地開發開應在政府主導和市場開發之間尋求平衡。 四、范例地塊四、范例地塊寶源三路與鐵路交匯處南側用地 寶源三路與鐵路交匯處南側用地現狀為已平整空閑用地，南北長約140米，東西寬約26米，占地面積約為4000；用地權屬為個人開發用地。其西側靠鐵路，東側為村民拆遷安置用地，南側為村居用地，北側為怡景福田和寶萊家園用地。4.1 4.1 地塊概況地塊概況 四四 、范例、范例地塊地塊范例地塊綜合上述分析，針對該

11、用地規劃方案有兩個。方案一：方案一：為填補東側公園綠地及居民休閑健身設施的空缺，在該處設置街頭綠地，兼容體育休閑用地，滿足周邊配套需求。方案評價：方案評價：（1）彌補周邊街頭綠地空缺，服務周邊居民， 提升周邊土地使用價值。（2）美化鐵路沿線景觀形象。（3）政府回收土地成本較高，資金投入較大。4.2 4.2 范例地塊方案范例地塊方案 四四 、范例、范例地塊地塊方案二：方案二：延續周邊用地的居住功能，對地塊進行居住用地開發。設計要點：依據設計要點：依據XXXX市規劃管理技術規定市規劃管理技術規定（1）綜合考慮鐵路沿線的建筑設計原則、地塊條件及，本地塊建筑以多層建筑為主, 宜設置4、5層建筑。（2）建筑要滿足規劃道路建筑后退及建筑間距要求：東側不能影響規劃道路的通行；西側需與已規劃安置小區保持不小于6米的多層建筑防火間距；北面滿足地塊之間的后退距離3米。（3）機動車開口方向設在東西向、交叉口滿足機動車禁止開口要求。方案評價：方案評價：（1）能夠延續周邊地塊的居住功能，用地開發資金由開發商承擔。（2）狹長的地塊用于居住開發建筑密度大，建筑朝向受限。 四四 、范例、范例地