1、1天津天津“津南新城津南新城”2010年3月2013年3月2城市概況 3 16項目概述 17 29區(qū)域市場 30 40項目定價 41 66項目測算 67 68SWOT分析 69結(jié)論 70目錄目錄31、天津、天津l中央直轄市l(wèi)中國北方第一大港l環(huán)渤海經(jīng)濟中心l中國經(jīng)濟增長第三極。一、城市概況一、城市概況42、國民生產(chǎn)總值（國民生產(chǎn)總值（GDP）l2009天津市GDP總量7500億元，增長幅達到了16.5%， 一、城市概況一、城市概況53、人均、人均GDP l09年末人均GDP達到9295美元 一、城市概況一、城市概況64、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) l天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主一、城市概況一、城市概況

2、75、固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資 l2009年固定資產(chǎn)投資5006億元，比2008年有大幅度增長l固定資產(chǎn)投資的增加促進房地產(chǎn)的發(fā)展一、城市概況一、城市概況86、人均可支配收入人均可支配收入 l2009年人均可支配收入21430元l收入的增長使人民生活水平的提高，購房需求進一步增強一、城市概況一、城市概況97、人口規(guī)模人口規(guī)模 l截止到2009年底天津市常住人口約為1202萬人l人口規(guī)模的增加，將會從很大程度上刺激房地產(chǎn)市場需求一、城市概況一、城市概況107、居住房面積、居住房面積 l08年人均住房面積28.53平方米l人均住房面積進一步攀升，說明改善型要求的人群逐年增加一、城市概況一、城市概

3、況118、房屋施工、竣工面積、房屋施工、竣工面積 l09年房屋竣工年房屋竣工2838萬平方米，同比增長萬平方米，同比增長11.26%l天津市竣工面積總體呈現(xiàn)不斷增加的趨勢天津市竣工面積總體呈現(xiàn)不斷增加的趨勢 .一、城市概況一、城市概況129、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資 l09年房地產(chǎn)開發(fā)投資735億元，同比增長12.5%l09年增速雖然出現(xiàn)下滑，但投資額仍呈現(xiàn)了高速增長的局面一、城市概況一、城市概況13l 2009年天津商品住宅市場，新增供應(yīng)量年天津商品住宅市場，新增供應(yīng)量1072萬平米，實現(xiàn)成萬平米，實現(xiàn)成交量約交量約1342萬平米，當(dāng)期供求比為萬平米，當(dāng)期供求比為1：1.25l 商品住

4、宅市場供不應(yīng)求商品住宅市場供不應(yīng)求10、09年天津商品住宅成交情況年天津商品住宅成交情況一、城市概況一、城市概況1411 、 近期房價走勢近期房價走勢l室內(nèi)六區(qū)成交均價穩(wěn)步上升，環(huán)城四區(qū)在波動中前進。室內(nèi)六區(qū)成交均價穩(wěn)步上升，環(huán)城四區(qū)在波動中前進。 一、城市概況一、城市概況15北辰區(qū)：6700元/北辰區(qū)西青區(qū)津南區(qū)東麗區(qū)紅橋區(qū)：12000元/南開區(qū)：14000元/ 和平區(qū)：16000元/ 西青區(qū)：8000元/ 河北區(qū)：8300元/河?xùn)|區(qū)：9000元/河西區(qū)：14000元/津南區(qū)：7500元/東麗區(qū)：7000元/12、各區(qū)、各區(qū)2010年年2月房價月房價一、城市概況一、城市概況1613、各區(qū)縣、

5、各區(qū)縣客戶置業(yè)流向客戶置業(yè)流向一、城市概況一、城市概況l和平：基本不愿離開，區(qū)域情節(jié)濃厚l河西：經(jīng)濟實力較高，優(yōu)越感較強l河?xùn)|：對東部發(fā)展有信心，看好東部l南開：區(qū)域范圍較大，收入水平中等l河北：經(jīng)濟實力較低l紅橋：經(jīng)濟實力較低l市區(qū)客戶置業(yè)：形成向外擴張的趨勢。市區(qū)客戶置業(yè)：形成向外擴張的趨勢。17中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)津南新城1 1、地理位置、地理位置l項目所在的津南區(qū)位于天津市東南部，海河下游南岸，是天津市的四個環(huán)城區(qū)之一四個環(huán)城區(qū)之一，是聯(lián)接市中心區(qū)和濱海新區(qū)的重要通道。l津南新城地處津濱走廊，是津南新城地處津濱走廊，是雙城發(fā)展帶動下的潛力區(qū)域雙城發(fā)展帶動下的潛力區(qū)域二、項目概述二、項

6、目概述18u 本案天津市中心城區(qū) 12公里u 本案天津站 15公里u 本案濱海國際機場 20公里u 本案天津港 30公里u 本案京津塘高速 12公里l宗地位于津南區(qū)核心位置l半小時可達天津市各商務(wù)中心二、項目概述二、項目概述1 1、地理位置、地理位置192 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述自天津市津南區(qū)國土資源分局關(guān)于津南（掛）2010-11號地塊公開出讓方案的請示（草稿2010年3月11日版）表述：1）、地塊基本情況l位于津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)l東至津南區(qū)北環(huán)路l 南至老海河l 西至東沽路l 北至津歧路202 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述l建設(shè)用地面積：118.4公頃l規(guī)劃建筑面積：30

7、0萬m2l居住： 260萬m2l商業(yè)金融： 35萬m2l中小學(xué)： 5萬m2l平均容積率： 2.53l綠地率？%，l建筑密度？%l建筑限高？米2）、規(guī)劃條件）、規(guī)劃條件212 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述3）土地使用條件：）土地使用條件：l出讓范圍內(nèi)的樹木、供電設(shè)施，受讓人可結(jié)合規(guī)劃設(shè)計方案保留，對不出讓范圍內(nèi)的樹木、供電設(shè)施，受讓人可結(jié)合規(guī)劃設(shè)計方案保留，對不需要保留的，由受讓人自行與有關(guān)部門協(xié)商解決，并承擔(dān)所需費用需要保留的，由受讓人自行與有關(guān)部門協(xié)商解決，并承擔(dān)所需費用,如有如有地下建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施等，由競得人自行與有關(guān)部門協(xié)商解決。地下建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施等，由競得人

8、自行與有關(guān)部門協(xié)商解決。l土地用途：？用地，出讓年限？年（按地塊分列）土地用途：？用地，出讓年限？年（按地塊分列）l規(guī)劃范圍內(nèi)的市政路網(wǎng)由津南區(qū)政府出資修建公共市政道路規(guī)劃范圍內(nèi)的市政路網(wǎng)由津南區(qū)政府出資修建公共市政道路1700米，其米，其余部分由受讓人修建。余部分由受讓人修建。l規(guī)劃范圍內(nèi)的綠化用地由競得人出資修建并承擔(dān)費用。規(guī)劃范圍內(nèi)的綠化用地由競得人出資修建并承擔(dān)費用。l規(guī)劃范圍內(nèi)由競得人出資修建規(guī)劃范圍內(nèi)由競得人出資修建10萬平方米的建筑，按照津南區(qū)人民政府萬平方米的建筑，按照津南區(qū)人民政府批準的規(guī)劃實施建設(shè)，建成后由津南區(qū)土地整理中心回購，回購價格、具批準的規(guī)劃實施建設(shè)，建成后由津南

9、區(qū)土地整理中心回購，回購價格、具體位置等事宜由競得人與津南區(qū)土地整理中心協(xié)商確定，另行簽訂回購協(xié)體位置等事宜由競得人與津南區(qū)土地整理中心協(xié)商確定，另行簽訂回購協(xié)議。議。222 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述4）地價情況：地價情況：l出讓底價：出讓底價：62億元億元l自來水、燃氣、污水、雨水、道路、綠化城市基礎(chǔ)配套費已經(jīng)包含在自來水、燃氣、污水、雨水、道路、綠化城市基礎(chǔ)配套費已經(jīng)包含在出讓底價內(nèi)出讓底價內(nèi)。不包括。不包括通訊、供熱、電力通訊、供熱、電力，此三項配套由有關(guān)專業(yè)部門，此三項配套由有關(guān)專業(yè)部門申請解決，并按規(guī)定繳納相應(yīng)費用。申請解決，并按規(guī)定繳納相應(yīng)費用。5）公開出讓方式：掛牌）

10、公開出讓方式：掛牌l本次出讓本次出讓11宗地按起掛價綜合進行報價，以總報價最高確定宗地按起掛價綜合進行報價，以總報價最高確定1個競得個競得人，競得后分別簽訂土地出讓合同。人，競得后分別簽訂土地出讓合同。l掛牌地塊的增副為人民幣掛牌地塊的增副為人民幣100萬元或萬元或100萬元的整數(shù)倍。萬元的整數(shù)倍。232 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述4）有關(guān)要求：有關(guān)要求：l競買人須是中華人民共和國境內(nèi)外法人競買人須是中華人民共和國境內(nèi)外法人,且競買人或其控股公司須具備且競買人或其控股公司須具備國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，并且注冊資本金不少于國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，并且注冊資本金不

11、少于20億億。接受聯(lián)合競買，聯(lián)合體中有一方須符合上述條件接受聯(lián)合競買，聯(lián)合體中有一方須符合上述條件,聯(lián)合體不超過三家。聯(lián)合體不超過三家。 l 競得人未在津南區(qū)注冊的，在地塊成交后競得人未在津南區(qū)注冊的，在地塊成交后30日內(nèi)在津南區(qū)注冊新公司。日內(nèi)在津南區(qū)注冊新公司。l 津南（掛）津南（掛）2010-32號地塊內(nèi)規(guī)劃所建酒店應(yīng)滿足五星級酒店硬件標準，號地塊內(nèi)規(guī)劃所建酒店應(yīng)滿足五星級酒店硬件標準，自簽訂自簽訂出讓合同出讓合同之前須提供與國際知名酒店如簽署的經(jīng)營管理協(xié)議。之前須提供與國際知名酒店如簽署的經(jīng)營管理協(xié)議。l11宗地競得人自簽訂宗地競得人自簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國有建設(shè)用地使用權(quán)出

12、讓合同后一年內(nèi)開工后一年內(nèi)開工建設(shè)，竣工時限為？年建設(shè)，竣工時限為？年 以上方案如無不妥，津南分局予以備案后即委托天津土地交易中心組以上方案如無不妥，津南分局予以備案后即委托天津土地交易中心組織實事該地塊建設(shè)用地使用權(quán)的公開掛牌出讓織實事該地塊建設(shè)用地使用權(quán)的公開掛牌出讓（七個工作日）（七個工作日）上交本請示之前，津南需要至少有一家先交預(yù)申請保證金上交本請示之前，津南需要至少有一家先交預(yù)申請保證金15億元。億元。24l天津大道天津大道: :連接中心市區(qū)和濱海新區(qū)的快速客運道路，起點為外環(huán)線津沽立交橋，終點為濱海新區(qū)的中央大道.途徑津南區(qū)的雙港鎮(zhèn)、辛莊鎮(zhèn)、咸水沽鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn)、冶金工業(yè)園，塘沽區(qū)的新

13、城鎮(zhèn)，兩端連接中心城區(qū)的小白樓商業(yè)區(qū)和濱海新區(qū)的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)。通過天津大道，從本案至濱海新區(qū)20分鐘至市區(qū)10分鐘。 本案本案二、項目概述二、項目概述2 2、區(qū)位條件25地鐵一號線由天鋼柳林過海河經(jīng)雙港，辛莊，高教園，津南新城，葛沽，于家堡，終點到天津港。 2 2、區(qū)位條件、區(qū)位條件預(yù)計于2013年通車，項目將永久享受地鐵帶來的便捷優(yōu)勢，更將為地段的升值帶來無限空間。二、項目概述二、項目概述26宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀3 3、宗地現(xiàn)狀、宗地現(xiàn)狀l現(xiàn)狀地主要以旱地魚塘和村莊為主l地勢較為平坦，適宜建設(shè)。l水系發(fā)達，現(xiàn)狀魚塘可作為未來景觀水體l基地村莊拆遷基本完成二、項目概述二、項目概述276 6、周邊

14、配套、周邊配套津沽公路津歧公路津晉高速唐津高速津港公路葛萬公路港塘公路港塘公路海河新家園海河新家園濱海新區(qū)中心鎮(zhèn)濱海新區(qū)中心鎮(zhèn)歷史名鎮(zhèn)歷史名鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)電子工業(yè)鎮(zhèn)電子工業(yè)鎮(zhèn)咸水沽咸水沽l目前項目周邊生活配套設(shè)施主要集中在咸水沽老城區(qū)；公園、學(xué)校、政府、商業(yè)、餐飲配套齊全，道路交通發(fā)達。二、項目概述二、項目概述286 6、周邊配套、周邊配套l海河教育園區(qū)海河教育園區(qū)：規(guī)劃總占地37平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模20萬人，居住人口10萬人。l將崛起一座集中20所職業(yè)院校和2所大學(xué)的現(xiàn)代化大學(xué)城。l雄厚教育資源、完善區(qū)域配套、雄厚教育資源、完善區(qū)域配套、大量人口導(dǎo)入將帶動區(qū)域發(fā)展大量人口導(dǎo)入將帶動區(qū)域發(fā)展

15、二、項目概述二、項目概述296 6、周邊配套、周邊配套l老海河公園緊鄰宗地南側(cè)l高質(zhì)量的城市綠地和公園景觀將提升小區(qū)的品質(zhì)二、項目概述二、項目概述301、津南區(qū)津南區(qū)津南津南l津南區(qū)地處天津市空間發(fā)展核心“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的主軸上（ 武清新城中心城區(qū)津南新城-濱海新區(qū)核心區(qū)為）l津南區(qū)被城市中心區(qū)和濱海新區(qū)的雙向擠壓，將快速發(fā)展。三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場31立體空間布局，搶占大濱海核心要塞津南區(qū)第九次黨代會，客觀總結(jié)了區(qū)域津南區(qū)第九次黨代會，客觀總結(jié)了區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的成就，提出了經(jīng)濟社會發(fā)展的成就，提出了“東進、東進、西連、南生態(tài)、北提升西連、南生態(tài)、北提升”的發(fā)展戰(zhàn)略。的發(fā)展戰(zhàn)略

16、。三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場1、津南區(qū)津南區(qū)32東進濱海；西接市區(qū)；雙城優(yōu)勢聚焦西連西連連接泰達（西青）微電子工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展以八里臺工業(yè)園區(qū)和泰達（津南）微電子工業(yè)區(qū)為依托的IT產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)對接，提升聚集能力，形成以津港公路為主線，以濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為延伸的微電子產(chǎn)業(yè)帶。東進東進以葛沽鎮(zhèn)為基點，把津南融入濱海新區(qū)。充分發(fā)揮葛沽鎮(zhèn)作為濱海新區(qū)綜合配套改革試驗示范鎮(zhèn)的突出地位，更緊密地承接濱海新區(qū)產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)擴張轉(zhuǎn)移，提高津南與濱海新區(qū)間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場1、津南區(qū)津南區(qū)33南聚生態(tài)旅游，北呈商業(yè)居住；城市功能互補北提升：北提升：提升津南新城至雙港北部地區(qū)的城市化形象。發(fā)揮

17、天津城市發(fā)展主軸的引領(lǐng)作用，以建設(shè)津濱大道和海河景觀帶為核心，打造連接“津、濱”，依托海河，特色鮮明，親水宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)。 南生態(tài)：南生態(tài)：以南部濕地和歷史文化為依托，打造文化旅游、農(nóng)業(yè)觀光、人居環(huán)境宜人的文化與自然和諧的生態(tài)景觀區(qū)。利用周邊自然環(huán)境，積極搭建自然生態(tài)走廊，構(gòu)筑綠色產(chǎn)業(yè)高地，形成南部地區(qū)的城市生態(tài)涵養(yǎng)帶。 三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場1、津南區(qū)津南區(qū)34 津南區(qū)計劃經(jīng)過5年努力，實現(xiàn)“9341”四大奮斗目標：“9”“9”是，實現(xiàn)濱海新區(qū)津南分是，實現(xiàn)濱海新區(qū)津南分區(qū)、津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰達（津區(qū)、津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰達（津南）微電子工業(yè)區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科南）微電子工業(yè)區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園

18、區(qū)、八里臺、咸水沽、北閘技園區(qū)、八里臺、咸水沽、北閘口、雙鑫、小站九個園區(qū)和工業(yè)口、雙鑫、小站九個園區(qū)和工業(yè)載體加速發(fā)展。其中，載體加速發(fā)展。其中，濱海新區(qū)濱海新區(qū)津南分區(qū)、津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰津南分區(qū)、津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰達（津南）微電子工業(yè)區(qū)是未來達（津南）微電子工業(yè)區(qū)是未來重點發(fā)展工業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展工業(yè)園區(qū)。三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場1、津南區(qū)津南區(qū)35“3”3”是，建成是，建成小站練兵園、天小站練兵園、天嘉湖旅游度假區(qū)、寶成北方石園嘉湖旅游度假區(qū)、寶成北方石園林林三個各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。三個各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。充分挖掘我區(qū)的自然、人文資源，充分挖掘我區(qū)的自然、人文資源，擴大知名度和影響力

19、，打造以近擴大知名度和影響力，打造以近代軍事文化、生態(tài)文化、海河文代軍事文化、生態(tài)文化、海河文化、民俗文化為主題的津南特色化、民俗文化為主題的津南特色休閑旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成新的增長休閑旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成新的增長點和亮點，創(chuàng)建經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)點和亮點，創(chuàng)建經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)環(huán)境交相輝映、人與自然和諧相環(huán)境交相輝映、人與自然和諧相處的魅力津南。處的魅力津南。三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場1、津南區(qū)津南區(qū)36l“4”4”是，基本建成是，基本建成雙港、葛沽、八里臺、小站四個新型城鎮(zhèn)。雙港、葛沽、八里臺、小站四個新型城鎮(zhèn)。 l受區(qū)域內(nèi)影響較大，大量外來人口的進入，咸水沽將承擔(dān)主要居住功能受區(qū)域內(nèi)影響較大，大量外來人口的

20、進入，咸水沽將承擔(dān)主要居住功能咸水沽咸水沽三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場1、津南區(qū)津南區(qū)37津南新城。充分利用連接市中心城區(qū)和濱海新區(qū)的地緣優(yōu)勢，做到新城建設(shè)與海河綜合開發(fā)建設(shè)有機貫通、融為一體。逐步建成古韻新貌交融的文化商貿(mào)區(qū)，人居環(huán)境宜人的生活行政區(qū)，城市功能鮮明的形象展示區(qū)。1、津南區(qū)津南區(qū)三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場38米蘭陽光米蘭陽光藍色樂章藍色樂章（景明花園二期）（景明花園二期）博雅名邸博雅名邸天嘉湖天嘉湖金地格林世界金地格林世界聚福園聚福園玫瑰莊園玫瑰莊園新悅庭新悅庭紅磡領(lǐng)世郡紅磡領(lǐng)世郡御和新苑御和新苑富力桃園富力桃園景明大廈景明大廈星耀五洲星耀五洲天地源津九軒天地源津九軒沽上江南沽上江南

21、雙港競爭板雙港競爭板塊塊咸水沽競爭板塊咸水沽競爭板塊八里臺競爭板八里臺競爭板塊塊2、區(qū)區(qū)域域競競爭爭l津南區(qū)主要有：雙港、咸水沽、八里臺三個競爭板塊津南區(qū)主要有：雙港、咸水沽、八里臺三個競爭板塊l區(qū)域未來區(qū)域未來12年內(nèi)現(xiàn)有商品房供應(yīng)面積：年內(nèi)現(xiàn)有商品房供應(yīng)面積：344萬平米萬平米l區(qū)域未來區(qū)域未來25年內(nèi)新增商品方供應(yīng)面積：年內(nèi)新增商品方供應(yīng)面積：443萬平米萬平米三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場39板塊項目名稱地址建筑類型總建筑面積當(dāng)前存量咸水沽 板塊天地源津九軒咸水沽鎮(zhèn)南環(huán)路與紅旗路交口 25-31層高層12萬平米8萬平米沽上江南津南區(qū) 咸水沽，北臨海河岸邊一期：高層60萬平米44萬平米米蘭陽光

22、咸水沽建國大街米蘭陽光 小高、高層40萬平米0萬平米八里臺 天嘉湖 板塊星耀五洲八里臺鎮(zhèn)天嘉湖高層、小高、洋房、別墅300萬平米240萬平米天嘉湖津南區(qū)津港公路天嘉湖東側(cè)洋房、小高、別墅17.2萬平米8萬平米雙港外環(huán)線板塊紅磡領(lǐng)世郡外環(huán)線與微山路交口西側(cè)小高、高層、別墅140萬平米9萬平米金地格林世界大沽南路延長線旁（距外環(huán)線津沽橋600米）小高、高層80萬平米30萬平米天津富力桃園津南區(qū)南外環(huán)微山南路小高、高層5萬平米2 2、區(qū)域競爭、區(qū)域競爭三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場重點樓盤重點樓盤40津南區(qū)津南區(qū)2007-20092007-2009年土地成交主要情況年土地成交主要情況地塊編號地塊編號成交價

23、格成交價格（萬元）（萬元）出讓面積出讓面積（）（）用途用途地址地址成交時間成交時間容積容積率率建筑面積建筑面積土地使用權(quán)土地使用權(quán)人人樓面地價樓面地價土地價土地價格格（平米）（平米）津南（拍）2007-0458990 184739 居住津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)建國大街北側(cè)2007-6-242.50 461848天津中冶新華置業(yè)公司1277 213 津南（拍）2007-0719200 24328 居住津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)2007-8-304.03 98041天津天地源置業(yè)投資有限公司1958 526 津南（掛）2008-0820000 27200 居住、商業(yè)津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)東至月牙河，西至二道橋小學(xué)，南至

24、津南園林所；北至咸水沽一中2008-8-143.40 92350津南區(qū)咸水沽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2166 491 津南（掛）2008-24440030 63582 居住津南區(qū)藝林路東側(cè)2008-12-291.80 114447天津市農(nóng)墾集團房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 3498 420 津南（掛）2008-1336030 262841 居住、商業(yè)津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)2009-2-241.00 262841天津市津南區(qū)建設(shè)開發(fā)公司 1371 91 津南（掛）2009-11360020 2476886 居住津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)緯路南側(cè) 2009-11-021.01 2501655中信信托有限責(zé)任公

25、司 1439 97 津南（掛）2009-1434260 88373 居住、商業(yè)津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)建國大街以北2009-11-22.42 213862天津米蘭置業(yè)有限公司1602 258 津南（掛）2009-20、21、22、23號85730 590235 居住、商業(yè)津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)2010-1-151.50 885353青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 968 97 三、區(qū)域市場三、區(qū)域市場2 2、區(qū)域競爭、區(qū)域競爭411、擬定物業(yè)、擬定物業(yè)l高層是本區(qū)域的主力，別墅類產(chǎn)品也比較豐富，洋房和小高層較少高層是本區(qū)域的主力，別墅類產(chǎn)品也比較豐富，洋房和小高層較少l地塊容積率相對較高地塊容積率相對較高l30

26、0萬平米大盤，去化速度要求較高萬平米大盤，去化速度要求較高l項目擬定為以高層為主的復(fù)合型居住社區(qū)項目擬定為以高層為主的復(fù)合型居住社區(qū)l主打產(chǎn)品仍為高層、考慮部分洋房和小高層主打產(chǎn)品仍為高層、考慮部分洋房和小高層l銷售面積比：銷售面積比： 洋房：小高：高層洋房：小高：高層 ：l占地面積比：占地面積比： 洋房：小高：高層：洋房：小高：高層：l容積率：洋房不高于容積率：洋房不高于1.0 、小高層不高于、小高層不高于.0、高層不高于、高層不高于4.0四、項目定價四、項目定價42l津南市場：津南市場：09年消化量約130萬平米，區(qū)內(nèi)項目年均消化量在4萬平米左右。l區(qū)域板塊：區(qū)域板塊：咸水沽區(qū)域內(nèi)主要項目

27、月均消化約6000平米，年消化量在7萬m2l競爭項目：競爭項目：星耀五洲09年月均消化約3萬平米，年消化量在30萬m2l開發(fā)計劃：開發(fā)計劃：考慮到星耀五洲已經(jīng)是天津市消化極限值，啟動期計劃啟動期計劃32萬萬m22、開發(fā)周期、開發(fā)周期項目計劃開發(fā)周期項目計劃開發(fā)周期（單位：萬平方米）（單位：萬平方米）物業(yè)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合計住宅303545505050260商業(yè)23339525政府55 10酒店55合計374348535960300啟動期發(fā)展期成熟期四、項目定價四、項目定價432009年天津商品房銷售面積年天津商品房銷售面積TOP10排名排名

28、項目名稱項目名稱建筑規(guī)模建筑規(guī)模(萬平米萬平米)銷售面積銷售面積( (萬方米萬方米) )物業(yè)類型物業(yè)類型1星耀五洲30035.41高層、別墅2紅磡領(lǐng)世郡14034.75高層、小高層、洋房、別墅3保利上河雅頌7922.39高層4遠洋城20018.69小高層、高層5富力津門湖42718.04小高層、高層6金地格林世界8316.54小高層、洋房7首創(chuàng)國際城5516.12高層洋房8寶翠花都47 14.87小高層洋房9富力桃園4214.82高層10萬通上北新新家園4014.78洋房四、項目定價四、項目定價2、開發(fā)周期、開發(fā)周期44本項目本項目保利上河雅頌75萬平米，R2.6高層：7000大盤分布多在新城

29、區(qū)富力津門湖427萬平米，R1.78高層：15000遠洋城200萬平米，R2.6高層：12000首創(chuàng)國際城55萬平米，R1.78高層：15000星耀五洲300萬平米，R1.1高層：7500金地格林世界83萬平米，R1.9售完四、項目定價四、項目定價2、開發(fā)周期、開發(fā)周期45大盤月度銷售走勢四、項目定價四、項目定價2、開發(fā)周期、開發(fā)周期46大盤月度銷售走勢除星耀五洲和首創(chuàng)國際存在個別月除星耀五洲和首創(chuàng)國際存在個別月度斷檔外，度斷檔外，2009年典型大盤基本年典型大盤基本全年均屬持銷期。在持銷期的情況全年均屬持銷期。在持銷期的情況下，年度銷售冠軍為下，年度銷售冠軍為30多萬平米多萬平米.要實現(xiàn)快速

30、周轉(zhuǎn)，必須借鑒成功的要實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，必須借鑒成功的大盤操盤經(jīng)驗。大盤操盤經(jīng)驗。四、項目定價四、項目定價2、開發(fā)周期、開發(fā)周期47世紀城操盤經(jīng)驗的一些思考世紀城操盤經(jīng)驗的一些思考2009年世紀城銷售業(yè)績年世紀城銷售業(yè)績項目銷售面積銷售周期合肥：濱湖世紀城211萬平米09年1-12月長沙：湘江世紀城77萬平米09年7-12月貴陽：世紀城270萬平米09年1-12月整體開發(fā)準現(xiàn)房低價復(fù)合品牌北京世紀城+人大附小長沙世紀城+雅禮中學(xué)合肥世紀城+合肥師范附屬小學(xué)、合肥第四十八中貴陽世紀城+貴陽實驗小學(xué)和貴陽一流中學(xué)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一模式，實現(xiàn)規(guī)模化、全配套以準現(xiàn)房模式進行開盤，給消費者真實的體驗和

31、視覺上的震撼降低利潤要求前提下的適當(dāng)?shù)蛢r，給人以“白菜價”進行頃銷的印象客戶、產(chǎn)品細分營銷手段差異化服務(wù)四、項目定價四、項目定價2、開發(fā)周期、開發(fā)周期483、高層價格測算沽上江南星耀五洲紅磡領(lǐng)世郡宗地11公里12公里四、項目定價四、項目定價49位置位置津南友誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處開發(fā)商開發(fā)商天津市紅勘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司物業(yè)公司紅勘物業(yè)建筑形式建筑形式獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、高層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格北美占地面積占地面積356萬平米計容建面計容建面160萬平米萬平米容積率容積率0.45綠化率綠化率55% 車位比車位比1：1 裝修標準裝修標準毛坯首次開盤時間首次開盤時間2005年5月2日

32、項目主題語項目主題語20分鐘新城鎮(zhèn)主義價格價格高層高層7700元元/平米；平米；洋房9700元/平米；獨棟25000元/平米；2009年全盤年全盤成交面積成交面積約34萬平米2009年普通住宅月年普通住宅月度成交均價區(qū)間度成交均價區(qū)間52008100元/平米項目簡評項目簡評多物業(yè)類型的外環(huán)沿線大盤項目參選理由參選理由項目位于天津新興的金融服務(wù)區(qū)項目位于天津新興的金融服務(wù)區(qū) 27洞高爾夫球場市區(qū)行車時間約洞高爾夫球場市區(qū)行車時間約為為20分鐘雙港板塊分鐘雙港板塊紅紅磡磡領(lǐng)領(lǐng)世世郡郡5027洞國際標準高爾夫球場別墅洋房+公寓大配套洋房+公寓別墅高層別墅洋房紅磡領(lǐng)世郡紅磡領(lǐng)世郡51紅磡領(lǐng)世郡紅磡領(lǐng)世

33、郡月份套數(shù)總面積總金額成交均價2009年3月15718553 107572015 5798 2009年4月20522374 129559641 5791 2009年5月29131609 185841004 5879 2009年6月46249388 321703071 6514 2009年7月39041156 286402144 6959 2009年8月26026245 203359612 7748 2009年9月22524427 182481323 7471 2009年10月18219004 154193751 8114 2009年11月25924978 179240687 7176 2009

34、年12月17117624 132313038 7507 2010年1月515552 42000773 7565 2010年2月171809 14029305 7755 l紅磡領(lǐng)世郡：紅磡領(lǐng)世郡：2009年3開盤，截至2010年2月共銷售住宅2670套，銷售面積28.27萬平方米，成交金額19.39億元。l售價2009年8起價格進入7700元/平方米，最高8114元/平方米，近期售價7755元/平方米l紅磡領(lǐng)世郡按紅磡領(lǐng)世郡按7700元元/平方米進入測算指標平方米進入測算指標52位置位置津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖 開發(fā)商開發(fā)商天津星耀集團 物業(yè)管理物業(yè)管理戴德梁行建筑形式建筑形式普通住宅,別墅,商住兩

35、用,酒店式公寓,獨棟別墅,雙拼別墅,聯(lián)排別墅 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格豐富，多樣占地面積占地面積275.2萬平米計容建面計容建面300萬平米萬平米樓面地價樓面地價2097元元/平米平米拿地時間拿地時間2007年10月19日容積率容積率1.10 一期建面一期建面100萬平米 在售報價在售報價 (元元/m2)高層：7500元/平米（毛坯）；高層：8500元/平米（精裝）；雙拼：13000元/平米（精裝）；聯(lián)排報價聯(lián)排報價（2010年年5月）月）1200015000元/平米；毛坯；靠近水景，位置較好；首次開盤首次開盤時間時間2008年11月普通住宅月普通住宅月度成交均價度成交均價47007200元/平米成交

36、面積成交面積37.5萬平米（截止2010年2月）項目主題語項目主題語讓世界聚集天津；世界是你的；戶型戶型高層：77-240平米；雙拼：373平米；獨棟391平米；聯(lián)排 ：193-200平米 項目簡評項目簡評作為天津市的超級大盤，擁有水景資源，項目從規(guī)劃設(shè)計到營銷推廣，均顯現(xiàn)出較高的操作水平；參選理由參選理由300萬大盤，公建40萬平米八里臺板塊重點樓盤津南的兩只眼睛之一星星耀耀五五洲洲53星耀五洲星耀五洲54星耀五洲星耀五洲星耀五洲：星耀五洲：2009年3開盤，截至2010年2月共銷售住宅2765套，銷售面積36.83萬平方米，成交金額22.75億元。l2009年11月集中銷售437套，銷售單

37、價7656元/平方米l2010年2月銷售均價7434元/平方米l星耀五洲按星耀五洲按7500元元/平方米進入測算指標平方米進入測算指標月份套數(shù)總面積總金額成交均價2009年3月27353345.9226641102149942009年4月18225926.3912729791149102009年5月51270092.6437668612853742009年6月22331054.518406076159272009年7月17020494.6413411684665442009年8月14922365.2514513487264892009年9月12820189.731286722876373200

38、9年10月27029256.9719670209467232009年11月25830007.1621833088872762009年12月43748949.637477824076562010年1月322926.82072220970802010年2月13113750.91102227643743455位置位置咸水沽，北臨海河岸邊南至建國大街東接?xùn)|大橋西至紅旗路開發(fā)商開發(fā)商天津中冶新華置業(yè)有限責(zé)任公司 建筑形式建筑形式普通住宅,框架高層 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約占地面積占地面積277畝計容建面計容建面46.2萬平米容積率容積率2.50一期建面一期建面12.8萬平米樓面地價樓面地價1277元/平

39、米（底價成交）成交時間成交時間2007年6月24日價格區(qū)間價格區(qū)間65007000元/平米物業(yè)費物業(yè)費1.6元/平米/月首次開盤首次開盤時間時間2009年10月2日入住時間入住時間預(yù)計2011年5月份入住月銷售月銷售約1.5萬平米潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)38.8萬平米戶型戶型二室：80100平米；三室：110120平米；物業(yè)公司物業(yè)公司待定目標客戶目標客戶咸水沽地緣性公務(wù)員、私企業(yè)主，津南區(qū)域內(nèi)客戶項目簡評項目簡評地理位置靠近咸水沽老城區(qū)，較大規(guī)模純居社區(qū)；參選理由參選理由地理位置最近近期咸水沽唯一將要推盤的樓盤中冶地理位置最近近期咸水沽唯一將要推盤的樓盤中冶沽上江南沽上江南56沽上江南沽上江南l沽上江南開盤2009年9月30日開盤，2010年2月清盤總銷售面積34576平方米，銷售套數(shù)376套。l2009年11月集中銷售平均價格為6500元/平方米。200