1、將萬科十七英里作為本次研究對象的理由：將萬科十七英里作為本次研究對象的理由： 萬科首批高端住宅項目之一萬科首批高端住宅項目之一 深圳遠郊區域售價卻超過兩萬的住宅項目深圳遠郊區域售價卻超過兩萬的住宅項目 由于由于“售樓處被砸售樓處被砸”事件引起全社會關注的項目事件引起全社會關注的項目項目基本資料：項目基本資料：地理位置： 深圳市龍崗區葵涌鎮項目定位： 休閑度假居住小區物業形態： 聯排別墅及高層公寓占地面積： 6.76萬平米建筑面積： 5.07萬平米容積率： 0.75綠化率： 58.8總戶數： 485戶項目銷售情況：項目銷售情況：單價： 20000-50000元/ （別墅） 20000元/均價（公

2、寓） 總價： 300-2000萬/套（別墅） 80-200萬元/套（公寓）主力面積：別墅180-220公寓1房：38-39 ； 復式房：64主力總價：別墅500萬左右公寓130萬左右開盤時間總套數已售套數銷售率一期別墅2004-6-1210710598%二期公寓2005-10-132411535.5%不一樣的不一樣的“十七英里十七英里” 地段價值地段價值 產品特點產品特點 企劃概念企劃概念 營銷特色營銷特色 深圳東部“黃金海岸” 海岸線上獨此一個項目形成“稀缺” 地塊三面環海呈小型半島狀，零距離觸摸海景項目景觀資源項目景觀資源: : 海景：大鵬灣及溪沖灣，三面環海；山景：近距離的山體植被，旁邊

3、靠著大小梅沙、溪沖、下洞海濱，共約4公里長的沙灘。 大鵬灣畔的金沙灣，沙質較細，海灣線2.5公里，目前已是深圳東部旅游的新熱點，與香港平洲島僅一箭之隔。 西涌沙灘長近5公里是深圳市最長的優質沙灘。 七娘山，位于南澳鎮，海撥867米，是深圳市第二高山，山上七座山峰錯落險峻。地段價值：地段價值： 充分挖掘地塊價值，處處體現休閑度假功能充分挖掘地塊價值，處處體現休閑度假功能規劃：規劃： 布局靈動，形似沒有規則，實則沿海岸線展開 層層退臺，利用坡地地勢成就戶戶海景 離而不散，海岸線的曲折與高低錯落的建筑形成群落建筑：建筑： 設計理念“海上漂浮的方盒子”，延續一貫簡潔風格 充分利用海景優勢建筑與景觀的對

4、話小品：小品： 充分體現休閑度假生活特質房型：房型： 以觀景為主要功能展開的舒適空間產品特點：產品特點：規劃規劃布局沿海岸線展開層層退臺設計建筑建筑簡潔的簡潔的“方盒子方盒子”造型造型建筑與景觀的對話建筑與景觀的對話小品小品休憩場所的設置，體現休閑度假特質沙灘上的人物雕塑體現度假生活的情趣房型房型別墅房型為觀景服務大量露臺大起居室大量玻璃房間通透戶內花池增強景觀性房型房型公寓房型面積雖小，依然為觀景服務404095956060小面積、大露臺企劃概念：企劃概念：對對“海景概念海景概念”的詮釋：的詮釋：案名“17英里”取自美國加州蒙特里半島（太平洋）著名17英里公路太平洋海岸風光對新奢華主義（對新

5、奢華主義（RE-LUXERE-LUXE）的詮釋：）的詮釋：內斂精神、情緒消費稀缺資源，頂級奢侈品美國加州17英里中國萬科17英里營銷特色：營銷特色：“小眾傳播小眾傳播”項目推廣活動： 04/7/8 嘗試小眾傳播，進行項目展示 05/4/2 農行羅湖支行VIP客戶“繽紛海岸嘉年華”活動 05/7/9 雷克薩斯車主17英里繽紛海岸Party 05/7/16 中汽南方VIP車主萬科17英里璀璨海岸PARTY 2005 05/8/5 民營企業家海灘PARTY 05/8/20 中銀信用卡VIP貴賓繽紛PARTY 05/8/28 匯豐銀行VIP客戶繽紛海灘PARTY“招標售房招標售房”“客戶差別待遇客戶差別待遇” 推行預約認籌，部分客戶將得到優先選房的特權十七英里關鍵詞：十七英里關鍵詞：稀缺、奢侈、內斂、小眾稀缺、奢侈、內斂、小眾稀缺奢侈內斂小眾稀缺奢侈內斂小眾售樓處被砸事件售樓處被砸事件?都是營銷惹的禍？都是營銷惹的禍？ “售樓處被砸售樓處被砸”事件的前前后后事件的前前后后起因一：開盤當天房源不足起因二：銷售坐地起價起因三：臨時暫停銷售事前起因：事前起因：質疑一：地價疑問質疑二：萬科經營理念質疑質疑三：萬科客戶對待質疑事后質疑：事后質疑：問題一：開發商缺乏規范的操作問題二：開發商缺