1、商品房銷售管理條例第一章總則第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和 國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，制定本辦法.第二條商品房銷傳及商品房銷傳管理應(yīng)當遵守本辦法.第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)傳和商品房預(yù)隹。 本辦法所稱商品房現(xiàn)隹，是指房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出隹給買受人，并由買受人支付房價款的行為. 本辦 法所稱商品房預(yù)傳，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買 受人支付定金或者房價款的行為。第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷隹商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷隹商品房。第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

2、負責(zé)全國商品房的銷傳管理工作.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作. 直轄市、市、縣人民政府建設(shè) 行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負責(zé) 本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。第二章銷售條件第六條商品房預(yù)傳實行預(yù)傳許可制度。 商品房預(yù)隹條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程 序，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和城市商品房預(yù)傅管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行.第七條商品房現(xiàn)傳，應(yīng)當符合以下條件：（-）現(xiàn)傳商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)證書（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工

3、程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期：（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房現(xiàn)傳前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有 關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷傳設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照中華人民共和國擔(dān)保 法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，舟作為合同標的物的商品房再行銷 傳給他人.第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得

4、采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷傳商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)不得采取傳后包租或者變相傳后包租的方式銷隹未竣工商品房。第十二條商品住宅按套銷傳，不得分割拆零銷傳。第十三條商品房銷傳時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買 賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。第三章廣告與合同第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷傳宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行中華人民 共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科 學(xué)、準確。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷傳廣告和宣傳資料所明示的事項， 當爭人應(yīng)當在商

5、品房買賣合同中約定.第十六條第十七條商品房銷傳價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。第十八條商品房銷傳可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 商品 房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)， 分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé) 任.按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和 分攤的共有建筑面積.第十九條按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)傅房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總 價款。按套（單元）計價的預(yù)隹房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋的平面

6、圖。 平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸 也在約定的誤差范國內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的 誤差范國，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價 款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登 記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的,損實結(jié)算房價款 （二）面枳誤差比絕對值超出3%時， 買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人

7、提出退房之日起30日內(nèi)將 買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面 積大于合同約定面枳時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出 3喘部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人：絕對 值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定 面積 面積誤差比二X100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應(yīng)當簽署補充 協(xié)議。第二十一條按建筑面積計價的

8、，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并 約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差吋的 處理方式。第二十二條不符合商品房銷隹條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù) 訂款性質(zhì)費用。 符合商品房銷隹條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向 買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收孌用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人 未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有 約定的，從其約定。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在訂立商品房買賣合同之祈向買受人明示商品房銷傳管理辦法 和商品房買賣合同

9、示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)隹管理辦法。第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷隹后，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式.戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響 商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通 知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在 通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接哽規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的 變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受

10、人有權(quán)退房；買受人退房的，由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.第四章銷售代理第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷隹商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商 營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、 義務(wù)。第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷傳商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商 品房銷售委托書.第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷隹商品房時，應(yīng)當如實向買受人介紹所代理銷隹商品房的有關(guān) 情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得代理銷傳不符合銷隹條件的商品房。第二十八條受托房地產(chǎn)中

11、介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷傳業(yè)務(wù)。第五章交付第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未 能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當事人在合同中約 定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷傳商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及 裟修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說

12、明 書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）,向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明 書。第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所傳商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、 保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日是計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期 少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保 修期的存續(xù)期。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)童問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履 行保修艾務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因

13、不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪， 測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商 品房交付使用之日是60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地 房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和 房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第三十五條商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)董 檢測機構(gòu)重新核驗.經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)董不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損 失的，房地產(chǎn)開發(fā)企

14、業(yè)應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第六章法律責(zé)任第三十六條未取得營業(yè)執(zhí)照，搜自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照城市 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定處罰。第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷傳商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以 上10萬元以下的罰款.第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，搜自預(yù)隹商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得：收取預(yù) 付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷傅給他人的，處以警告, 責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣

15、工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格臉收的商品房搜自交 付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定處罰.第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成采或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送 房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷傳商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處 以1萬元以上3萬元以下罰款。（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)隹條件現(xiàn)隹商品房的：（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)隹前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有 關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的（三）返本銷售或者變相返本銷傳商品房的：（四）釆取售后包租或

16、者變相傳后包租方式銷傳未竣工商品房的（五）分割拆零銷傳商品住宅的； （六）不符合商品房銷隹條件，向買受人收取預(yù)訂 款性質(zhì)費用的 （七）未按照規(guī)定向買受人明示商品房銷傳管理辦法、商品房買賣合 同示范文本、城市商品房預(yù)售管理辦法的： （八）委托沒有資格的機構(gòu)代理銷傳商品 房的。第四十三條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理鋼傳不符合銷傳條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷隹，并 可處以2萬元以上3萬元以下罰款.第四十四條國家機關(guān)工作人員在商品房銷隹管理工作中玩忽職守.濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給 予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第七章附則第四十五條本辦法所稱返本銷傳，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還

17、購房款的方式銷傳商品 房的行為。本辦法所稱傳后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所 購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷傳，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別 出隹給買受人的方式銷隹商品住宅的行為。本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積.第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主菅部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。第四十七條本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。第四十八條本辦法自2001年6月1日起施行。商品房銷售管理辦法關(guān)于已設(shè)定抵押權(quán)的商品房能否再出隹答：目前，商品房銷傳中存在銷傳已設(shè)定抵押權(quán)商

18、品房的現(xiàn)象，為了解決此類問題，辦 法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷隹設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照中華人民共和 國擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除 商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人.“一房多售”如何規(guī)范答：有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，“一女多嫁，導(dǎo)致了購房者掏了錢，卻得 不到所購房屋.在辦法中的處罰條款中為此還規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為 合同標的物的商品房再行銷隹給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元 以下罰款：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任.新辦法如何防止“合同欺詐"？答：商品房買賣糾

19、紛有很大比例是由于合同不規(guī)范或者對合同條款的內(nèi)涵不清建而貿(mào)然 簽訂等原因引發(fā)的。由于購房人基本上處于弱勢地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購房 者。為了解決這一問題，除推行商品房買賣合同示范文本外，辦法還要求房地產(chǎn)買 賣合同中應(yīng)當對事關(guān)購房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容必須進行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng) 當在訂立合同之前向購房人明示商品房銷傳管理辦法和商品房買賣合同示范文本： 商品房釆取預(yù)售的，還必須明示城市商品房預(yù)隹管理辦法。“訂金”或者“定金”都可以退還嗎？答：目前，在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費用 的請形較為普遍。這種走用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金

20、 等名稱，而且 一般對返還問題都沒有明確規(guī)定.辦法規(guī)定，不符合商品房銷傳條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)不得銷隹商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用符合商品房銷隹條件的，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合 同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向 買受人返還所收費用：當事人之間另有約定的，從其約定。延期交房的責(zé)任答：在辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品 房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或 者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。商品房的銷售程序答：為防止不合法的商品房進入流通領(lǐng)域，辦法重申商品房預(yù)傳實行預(yù)傳許可制度， 并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當執(zhí)行城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和城市商品房預(yù)傳管理 辦法的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)傳方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)隹商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋 質(zhì)量不合格等問題，辦法規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)隹商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件：（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和