1、一、承接查驗概述以及內(nèi)容和依據(jù)1、什么是承接查驗？物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務企業(yè)對接管物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收。 它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型是。新建物業(yè)的承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和 前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗，是指根據(jù)簽訂的物業(yè)服務合同，新接管的物業(yè)服務企業(yè)協(xié) 助物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)，對已入住的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進行查驗和接管。2、承接查驗的主要目的和意義是什么？在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)服務

2、企業(yè)于業(yè)主入住前，對物業(yè)進行承接查驗。其目的是：規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，明確交接雙方(建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè))的責、權(quán)、 禾U關(guān)系。其意義主要是：確保物業(yè)具備正常使用功能，充分維護業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益， 為后期開展物業(yè)管理服務工作奠定良好的基礎(chǔ)。3、承接查驗有什么特點？物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理中一個十分關(guān)鍵和重要的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對后期物業(yè)管理服務至關(guān)重要。物業(yè)承接查驗完成是物業(yè)開始投入使用、物業(yè)管理服務工作全面啟動的標志。物業(yè) 承接查驗具有覆蓋面廣、技術(shù)含量高、時間緊、任務重等特點。(1) 覆蓋面廣，涵蓋規(guī)劃設(shè)計列時的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備三大方面，主要包括： 共用部位：一般包括建

3、筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓 梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。 共用設(shè)備：一般包括電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、電 視系統(tǒng)、發(fā)電系統(tǒng)、變配電設(shè)備、供暖及空調(diào)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng)、 中水處理設(shè)備等。 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排 水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車(非機動車)停車設(shè)施、 游泳池、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務用 房等。(2) 技術(shù)含量高，需要工程技術(shù)人員具有豐富的實

4、操經(jīng)驗，掌握一定的專業(yè)技能，熟練操 作檢測工具設(shè)備。(3) 時間緊、任務重，承接查驗工作一般在物業(yè)交付業(yè)主使用前一至三個月陸續(xù)進行，在 此期間，物業(yè)服務企業(yè)對房屋接管驗收以及物業(yè)交付前期準備工作同時展開，因此承接查驗對 物業(yè)服務企業(yè)來說，時間相對緊張，任務較重，物業(yè)服務企業(yè)需根據(jù)承接查驗計計劃及物業(yè)交 付方案合理安排，確保承接查驗工作按計劃順利推進行。4、承接查驗一般米用什么方式？承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是物業(yè)服務企業(yè)在竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單 位移交的物業(yè)資料進行接收，包括有關(guān)單位驗收報告，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠 化工程和其他公共配套的相關(guān)合格證明材料；同時對物業(yè)

5、公共部位配套設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要 求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行，并應督促建設(shè)單位 及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)服務企業(yè)主要是進行必要的復核。物業(yè)服務企業(yè)應督 促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重 大工程缺陷、影響正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。物業(yè)的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、 使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行查檢。（1）觀感查驗：是對被查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方式進行。（2）使用查驗：是指通過啟用設(shè)施或

6、設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能， 以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。（3）檢測查驗：是指通過運用儀器、儀表、工具等對被檢測對象進行測量，以檢測其是否 符合質(zhì)量要求。（4）試驗查驗：是指通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的性 能。5、如何組建承接查驗的團隊？其工作職責包括哪些？物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前的重要一環(huán)，物業(yè)承接查驗是一項技術(shù)難度高、專 業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗前應根據(jù)承接 物業(yè)的類型、特點、項目面積大小等因素組建承接查驗團隊。其團隊組建主要包括以下要點：1）組建時間要提前。承接查驗團隊組

7、建應在物業(yè)承接查驗前三個月完成，使整個團隊 有一個充分的磨合期，同時通過開展培訓和熟悉現(xiàn)場，便于承接查驗工作的銜接和開展。2）人員構(gòu)成要全面。承接查驗團隊成員一般應涵蓋項目負責人、 客服人員、工程人員、 行政人員、保安人員、清潔人員等。人員構(gòu)成要全面，滿足承接查驗工作需要。承接查驗團隊 成員要求具有一定的工作經(jīng)驗和較強的業(yè)務能力。團隊成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。 因此團隊成員最好由其他項目抽調(diào)具有一定工作經(jīng)驗和業(yè)務能力的員工組成，同時，該團隊成員應考慮作為今后項目管理服務工作啟動后的骨干力量。3）組織架構(gòu)要合理。6、承接查驗工作計劃與方案應包含哪些要點？1）物業(yè)承接查驗項目清單；2）承接

8、查驗小組人員分工；3 ）承接查驗工具的種類；4 ）承 接查驗的基本方法及注意事項；5）承接查驗時間節(jié)點安排；6）四方（建設(shè)單位、監(jiān)理單位、 施工單位、承接查驗小組）工作協(xié)調(diào)機制的建立；7）承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的處理流程。7、承接查驗前的準備工作包括哪些？1）計劃準備：與建設(shè)單位就承接查驗的日期、進度、驗收標準等，制訂房屋、設(shè)備設(shè)施承擔查驗實施方案，派出工程技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做準備。2）人員準備：物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗前，應就承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加，以便有針對性地編制驗收計劃。3）技術(shù)準備：主要包括對現(xiàn)場情況的勘察和了解，對相

9、關(guān)技術(shù)資料的熟悉，提前參與物業(yè) 竣工驗收和共用設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)。4）工具準備：在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況， 應根據(jù)情況提前準備好所需要的檢驗工具。5）資料準備：在物業(yè)的設(shè)備設(shè)施承接查驗中，須做必要的查驗記錄，因此在正式開展承接 查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料的準備，制訂查驗工作流程和記錄表格。8、承接查驗一般涉及哪些流程？（1）相關(guān)圖紙資料移交流程:建設(shè)單位確認工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A :規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B:建筑許可證、投資許可證、開工許可證C:拆遷安置資料、丈量報告工程技術(shù)資料A:紅線圖、總平面圖B:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、

10、圖紙會審報告C:工程合同、工程預決算D :工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核算單E:竣工圖：1.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖2.附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、弱電、消防驗收證明書G:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H :新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I:供水、供電、消防等設(shè)備的檢驗合格證書、供水、供電、 消防等設(shè)備技術(shù)資料J:砂漿、混凝土塊試壓報告K:綠化工程竣工圖L:其它技術(shù)資料接管驗收資料A:接管驗收手續(xù)B:接管驗收設(shè)備確認憑證C:接管驗收物業(yè)本體確認憑證(2) 承接查驗現(xiàn)場處理流程:大理石木門窗木地板櫥柜衛(wèi)生間陽臺戶 內(nèi) 裝 修 工 程鋁門 淋浴門(11)電路 (1

11、2)給排水墻面墻、地監(jiān) 理維次單修或位仍多簽有次字瑕-”查驗疵驗消防排水系統(tǒng)(3)確認查驗結(jié)果流程物 業(yè) 服 務 企 業(yè) 進 場 驗 收現(xiàn) 場 驗 收、做 好 驗 收 記 錄交 建 設(shè) 單 位、監(jiān) 理 單 位 確 認交 施 工 單 位 跟 進 維 修(4)物業(yè)交接流程組建承接查驗小組做好承接查驗前的準備接管9、戶內(nèi)工程驗收的主要內(nèi)容是什么？毛坯房工程驗收的主要內(nèi)容包括：（1）墻體、空調(diào)孔、窗臺、木門窗、煙道。（2 ）戶內(nèi)給排水系統(tǒng)、陽臺坡度、雨水管（3）護欄、鋁合金門和窗。（4）安防、火災報警器、弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。戶內(nèi)帶裝修工程驗收的主要內(nèi)容包括：（1）墻體、空調(diào)孔、抹灰、墻磚、馬賽克、

12、地磚、大理石墻身。（2）窗臺、木門窗、陽臺坡度、護欄、鋁合金門和窗、木地板、櫥柜（3 ）戶內(nèi)給排水系統(tǒng)、雨水管、淋浴間、衛(wèi)生間配套設(shè)施、煙道。（4 ）入戶電路及電氣、安防、火災報警器、弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。（5 ）配套家具、家電等。10、公共區(qū)域工程驗收的主要內(nèi)容是什么？（1）樓宇內(nèi)消防通道、樓梯。（2）樓層大堂、窗、護欄、樓宇外墻、樓宇天面設(shè)施。（3）園林綠化、亭園小筑、觀景魚池、水景。（4）道路、大門、停車場及配套設(shè)施、游泳池及配套設(shè)施、會所、活動中心、娛樂設(shè)施。（5）物業(yè)配套用房、設(shè)備用房等。11、設(shè)備設(shè)施工程驗收主要包括哪些系統(tǒng)？（1）電梯系統(tǒng)。（2）消防系統(tǒng)。（3）高壓供電系統(tǒng)。（4

13、）低壓配電系統(tǒng)。（5）發(fā)電機系統(tǒng)。（6） 樓宇內(nèi)供配電系統(tǒng)。（7）空調(diào)系統(tǒng)。（8）通風系統(tǒng)。（9）公共智能化系統(tǒng)。（10 ）公共安全防范系統(tǒng)。（11 ）會議系統(tǒng)。（12 ）公共廣播系統(tǒng)。（13）無線對講系統(tǒng)（中繼系統(tǒng)）。（14）給排水系統(tǒng)。（15）中水系統(tǒng)。（16 ）廢（污）水處理系統(tǒng)。12、物業(yè)承接查驗的法規(guī)依據(jù)是什么？物業(yè)承接查驗工作主要是依據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年10月14日頒布的物業(yè)承接查驗辦法。該辦法是為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活 動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法和物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定而制

14、定。13、物業(yè)承接查驗的原則是什么？根據(jù)物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定，為充分保障物業(yè)業(yè)主的共同利益， 確保物業(yè)項目質(zhì)量、 明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主間的權(quán)責，物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則14、物業(yè)承接查驗的指導和監(jiān)督主體是誰？根據(jù)物業(yè)承接查驗辦法規(guī)定，國務院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全國物業(yè)承接查 驗活動的指導和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指 導和監(jiān)督工作。15、承接查驗活動中，建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主間的關(guān)系是什么？（1）物業(yè)承接查驗辦法鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工

15、、分戶驗 收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利 條件。（2）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品買賣合同， 應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的配置和裝修標準。（3）建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時管理規(guī)約， 應當對物業(yè)服務企業(yè)承接查驗物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。16、建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)應如何共同實施物業(yè)承接查驗工作？（1）建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。 前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè) 可以協(xié)議補充。對不能達成補充協(xié)議的，可以按照國家標準、

16、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、 行業(yè)標準的，按照通常標準或符合合同目的的特定標準履行。（2） 建設(shè)單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完善、 質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。（3）建設(shè)單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)守成物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。17、實施承接查驗的物業(yè)，應具備什么條件？（1）建設(shè)工程竣工驗收合格，已取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使 用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案。（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公共設(shè)施設(shè)備已 按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已

17、安裝獨立計量表具。（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按規(guī)劃要求 建成。（4）道路、綠好和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能 要求。（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等，共用設(shè)施設(shè)備 已取得使用合格證書。（6）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。18、實施物業(yè)承接查驗的依據(jù)是什么？（1）商品房買賣合同。（2 ）業(yè)主臨時規(guī)約。（3）前期物業(yè)服務合同。（4 ）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方 案。（5）建設(shè)單位移交的圖紙資料。（6）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。19、物業(yè)承接查驗協(xié)

18、議應如何簽訂，其內(nèi)容和意義是什么？建設(shè)單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，并根 據(jù)承接查驗結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方 權(quán)利及義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議應作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等 法律效力。物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務 合同無法履行的，應當承接違約責任20、物業(yè)交接手續(xù)應如何辦理？建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交 物業(yè)管理用房以及其他物

19、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。21、物業(yè)承接查驗的費用如何結(jié)算？物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同或物業(yè)承接查驗 協(xié)議中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。承接查驗費用計算通常采取以下兩種方式：（1 ）按物業(yè)建筑面積為單位計取。（2 ）

20、按物業(yè)服務企業(yè)投入實際成本+服務酬金計取22、如何進行物業(yè)承接查驗備案？物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：（1）前期物業(yè)服務合同。（2）業(yè)主臨時管理規(guī)約。（3 ）物業(yè)承接 查驗協(xié)議。（4）建設(shè)單位移交資料清單。（5）查驗記錄。（6）交接記錄。（7 ）其他與承接查驗 有關(guān)的文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。23、物業(yè)交接后，建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)的責任如何界定？物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害

21、的，應當依法承接相應的法律責任。（相關(guān)連接：承接查驗辦法第四十三條建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照物業(yè)管理條例第五十九條的規(guī)定處罰。物業(yè)管理條例第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān) 資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。）物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應當負責 修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應當依法承擔賠償責任。建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期

22、限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務，服務 內(nèi)容和費用由雙方約定。自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的，法律法規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備毀損或者滅失的責任。二、承接查驗方法及注意事項24、如何進行戶內(nèi)裝修工程查驗的順序安排？（1） 查驗人員首先把衛(wèi)生間及淋浴房， 分別儲水10mm左右，對上述區(qū)域進行閉水試驗, 然后查驗人員從入戶大門開始查驗，進戶門后自左向右（或自右向左）按順序查驗天花、墻面、 地面、配套物品，

23、進入房間或獨立區(qū)域后按上述方法進行查驗，避免漏查。（2）對給水管時行試壓，在條件許可的情況下，應將冷、熱水管連通。（3）檢測水電表讀數(shù)及水電設(shè)施、智能化對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全報警系統(tǒng)。（4）最后檢查衛(wèi)生間及淋浴房地面是否積水，并記錄給水管壓力讀數(shù)。25、如何進行戶內(nèi)土建工程查驗？（1）如何進行墻體空調(diào)孔、抹灰查驗？查驗墻體有無裂紋、滲漏、傾斜、使用 2m靠尺測量，靠尺與墻體之間間隙不大于 4mm90。角尺測量墻體陰陽角，誤差應在 3。以內(nèi)。空調(diào)孔必須外低內(nèi)高，避開落水管，孔洞周圍抹 灰整齊，配有裝飾蓋。查驗抹灰是否平整、涂料薄厚是否均勻，是否存在漏刷，表面有無脫皮、 縫隙、污漬、霉?jié)n、外

24、墻滲水水痕、劃痕、刮痕等。（2）如何進行墻磚、馬賽克、地磚查驗？查驗墻磚、地磚應用橡皮錘敲擊，聽聲音是否空鼓，粘貼是否殷實不空鼓，表面有無缺棱 角、裂痕。磚縫應不大于3mm，勻縫應平整。查驗馬賽克時應特別注意不能留有尖銳的磚刺等, 底灰水泥標號一定要達標，用橡皮錘敲擊不能有脫落、松動現(xiàn)象。（3）如何進行大理石墻身、窗臺查驗？查驗大理石表面有無破裂、破損、棱角是否鋒利，有無大面積空鼓，表面有無色差等問題。大理石鋪貼是否水平、光滑，整體觀感是否完好。如果大理石是多塊拼湊形成，應特別注意大 理石面有無高低不平、裝飾槽尺寸不一等情況。另外大理石與窗戶的對縫應嚴密，窗戶的保護膜須清理干凈，大理石與墻面接

25、合處須整齊， 不要留有間隙。（4）如何進行煙道查驗？查驗煙道與排煙管是否密封完好，排煙管固定是否牢固、密封。檢查主煙道時可在樓頂用鉛墜測試，暢道無阻為合格。26、如何進行戶內(nèi)裝飾裝修工程查驗？（1）如何進行木地板查驗？查驗木地板對縫是否嚴密，表面有無色差、劃痕、凹坑、發(fā)霉、發(fā)黑等現(xiàn)象，四角處是否空 鼓；用腳踐踏不能上下顫動，高度不能高于房間外地面。地腳線要緊靠墻面，固定牢固。（2）如何進行櫥柜查驗？查驗櫥柜安裝是否牢固，與抽油煙機配位是否合適，櫥柜是否密閉，柜門對縫是否均勻、互 不刮蹭，高度是否一致，表面有無脫皮、劃痕、裂縫，灶臺水平且不能高于墻臺。抽油煙機與 櫥柜鑲嵌是否整齊，補膠是否均勻。

26、（3）如何進行木門查驗？查驗木門時，先目測門和門框整體是否存在色差，如存在需要進行補漆處理。然后測量地面 是否水平，再用水平尺測量門與門框的水平度，把 90。角尺的兩邊靠在地面與門（門框）之間， 角尺的兩邊與門框在一個平面上可測量豎直充，角尺一邊垂直門框所在平面可測量鉛垂度目測門與門框表面有無劃痕、釘孔、脫皮、膠塊、裂痕、殘缺，是否凹凸不平，是否光滑。查驗門框內(nèi)外四個角對縫是否嚴密，門與門框的縫隙距離應在 2mm 3mm之間，門與地 面的距離應在3mm 5mm之間，門框四周裝飾板與墻面距離應不超過 2mm，并且須用墻灰 修補整齊。查驗門鎖與檔片是否穩(wěn)固，有無劃痕，凹入門（門框）內(nèi)的周邊有無縫隙

27、。開關(guān)門時檢查門鎖舌是否順滑無阻塞，門板是否順滑。查驗時應適當用力多次開、關(guān)木門， 看門鎖舌是否伸縮自如、門板是否有小裂縫、門框是否松動、門與門框的多處補灰是否掉灰。同時應注意提醒各分包方在維修時須做好門板的保護措施，清潔開荒時應注意用水量，預 防因水浸泡門框，導致門框、門板變形變色。木窗用材要平滑無裂紋，刷漆均勻，玻璃要穩(wěn)固不晃動。27、如何進行戶內(nèi)給排水系統(tǒng)查驗？查驗給水管時，一般情況下須在衛(wèi)生間水龍頭處加壓到 6KG壓力，30分鐘內(nèi)保持5.8KG壓 力以上或24小時內(nèi)保持5.5KG壓力以上為合格（具體試壓參數(shù)須根據(jù)設(shè)計參數(shù)確定），衛(wèi)生間沐 浴水龍頭保持水平且與墻面平行。排水管道與管件應為

28、同一品牌，以免因膨脹系數(shù)不同而滲水。在穿過水泥地板處應做特殊防 水密封處理，以免滲水。阻燃管應刷防護漆，存水彎在存水位高度在50mm以上。地漏要安裝平整密封，周邊水泥要平滑且略高于地漏。馬桶、面盆、地漏放水2分鐘以上，排水暢通即為合格。重點檢查陽臺雨水管與天花、地面接合處，以免滲水。28、如何進行戶內(nèi)五金、鋁合金門窗工程查驗？（1）如何進行護欄、鋁合金門和窗查驗？查驗陽臺護欄立桿是否寬度在11cm以內(nèi)，高度在110cm以上。焊接是否平整、固定牢固、 漆面完好。窗戶護欄是否固定牢固不顫動，噴漆是否完好無變形、無凹坑。查驗鋁合金門、窗是否推拉順暢無摩擦，密封墊是滯完好并能防水，落地窗鎖上后推拉行

29、程是否在1mm以內(nèi)，噴漆是否完好無變形、無凹坑。查驗窗戶是否安裝防墜落措施，周邊封 膠是否整齊無斷點。（2）如何進行衛(wèi)生間及配套設(shè)施查驗？查驗馬桶安裝水平（應做到?jīng)_水時無滲漏、排水暢通、馬桶蓋安裝牢固），面盆柜與墻之間應封膠完好，柜門開啟靈活、不錯位，并注意面盆柜內(nèi)水管與面盆柜接口處是否安裝飾蓋。面 盆柜開孔是否太大。梳妝鏡是否有殘缺、裂痕，固定裝飾蓋螺絲是否生銹。衛(wèi)生間插座是否有 防水功能。沐浴房玻璃門框是否牢固，玻璃門是否密封防水，推拉是否順暢無異響，地磚縫是 否補灰嚴密、無滲漏隱患。衛(wèi)生間及沐浴房分別儲水10mm左右，然后放水，查驗地面是否有積水。29、如何進行戶內(nèi)電氣電路工程查驗？（1

30、）如何進行入戶電路及電氣查驗？查驗戶內(nèi)電箱各個空氣開關(guān)與標識的空調(diào)、照明、插座是否相符，動作電流30mA，動作時間W0.1S，用絕緣電阻測試儀測量相相、相地、相零等各線之間絕緣電阻應 0.5M Q。用接地電 阻測試儀測量接地線接地電阻應w 1 Q.電箱內(nèi)接線是否牢固，各個插座要使用專用的插座測試儀進行測試。開關(guān)按鈕方向應統(tǒng)一。各房間燈具開啟關(guān)閉正常，吸頂燈應安裝固定架，避免僅靠 玻璃膠單一固定，存在安全隱患。（2）如何進行安防、火災報警器查驗？查驗安防、火災報警安裝是否牢固、完整，報警器在模擬動作后監(jiān)控中心是否即時報警并顯示住戶樓號、層號、房號等位置，雙向復位后能否恢復正常。30、如何進行戶內(nèi)

31、弱電及智能化設(shè)施工程的查驗？（1）如何進行電視線、電話線、網(wǎng)線查驗？使用網(wǎng)線測試儀對電話線、網(wǎng)線在層間弱電井內(nèi)分線出口端與入戶線箱進線端測量是否有斷 線，在入戶線箱出線與各個房間出線之間測量是否有斷線。（2）如何進行門禁系統(tǒng)查驗？在大堂使用主機呼叫，在房間內(nèi)查驗能否打開圖像、對講、開門，圖像是否清晰，對講有無噪音，固定是否水平端正，使用功能是否符合設(shè)計規(guī)范要求。31、如何進行戶內(nèi)配套家具、家電查驗？查驗家具表面有無脫皮、劃痕、裂縫，整體有無變形、開裂，如果柜門是開啟式，則要查驗合頁固定是否牢固，開關(guān)門時有無異響。如果是推拉門則要查驗滑道與滑輪固定是否完好，滑 輪調(diào)到最低時柜門能否順利取出。查驗

32、家電通電后能否正常使用，有無異常雜音，保修憑證、發(fā)票（或發(fā)票復印件）、說明書是否齊全完好。32、如何進行房屋建筑工程查驗？（1）如何對樓宇內(nèi)消防通道、樓梯進行查驗？11cm 以查驗樓宇內(nèi)消防通道地面、樓梯有無水泥殘留塊、通道內(nèi)有無消防管、落水管等阻礙物。防 火門是否開啟靈活、油漆完好。查驗樓梯扶手焊接是否平整，固定是否牢固，表面漆面是否完好，立桿是否寬度在內(nèi)，高度在110cm以上。(2) 如何對樓層大堂、窗、護欄進行查驗？查驗樓層大堂地磚、墻磚粘貼是否牢固、空鼓，表面有無缺角、裂痕、劃痕等，對縫橫平豎直沙灰是否飽滿。磚縫應不大于3mm，勾縫平整。天花抹灰是否平整、涂料厚薄應均勻不漏刷, 表面無

33、脫皮、縫隙、污漬、霉?jié)n、劃痕、刮痕等。樓層窗推拉是否順暢無摩擦、無異響，密圭寸 墊是否完整防水。護欄是否牢固不顫動，噴漆是否完好、有無變形、有無凹坑等。(3) 如何對樓宇外墻及樓頂設(shè)施進行查驗？查驗樓宇外墻是否整齊、平滑、滲水，墻磚是否空鼓、開裂、脫落。樓頂排水線與落水口是否暢通、積水，隔熱層、防水層是否完好無損。女兒墻與各幢樓之間 結(jié)合部位是否開裂、滲水。查驗樓宇天面避雷針漆面是否完好，間隔應 10m以內(nèi)，用6mm以上鋼筋連接，符合防雷技術(shù)規(guī)范要求，安裝須牢固。高位水池堅固，無裂痕、滲漏。煙道井周邊無開裂、滲漏。屋面 瓦安裝要牢固，無色差、破裂。天面綠化排水須順暢、苗木無枯死，風機要有防雨設(shè)

34、施。33、如何進行園建綠化、水景工程查驗？(1) 如何對園林綠化進行查驗？查驗園林樹木花草布局是否符合設(shè)計圖紙，綠化密度是否合理。樹木應垂直不傾斜，矮樹不能離人行道太近，水景周邊不宜種植經(jīng)常落葉樹種，花、草、樹修剪要整齊，無枯死、無病蟲 害。(2) 如何對亭園小筑進行查驗？查驗觀景亭園小筑整體有無沉降，亭頂瓦片是否安裝牢固，有無色差、破裂，亭園圍欄、休閑椅是否固定不顫動、表面油漆是否完好，無變形、開裂、腐爛等。12小時記錄(3) 如何對觀景魚池、水景進行查驗？重點查驗是否滲水、漏水，把魚池注水到最高水位，記錄高度值，然后每隔 次，3天后水位下降不超過6mm，可視為正常，基本無滲漏。查驗池壁有無

35、殘缺破損，過過濾 池回水量要大于循環(huán)泵最大排水量，高低回水口、瀑布主泵要安裝過濾網(wǎng)，溢水管流量要大于 大暴雨的降水量。34、如何進行道路、交通設(shè)施工程查驗？（1）如何對小區(qū)內(nèi)道路進行查驗？查驗路面是否用防滑磚，路面是否平整，無凹坑、積水、碎磚、殘缺磚，路面兩邊應略咼于 綠化地面，道路指示標識要正確無誤。如果是消防通道，不能有大坡度的搭橋。（消防車道的寬度不應小于4.00m。消防車道距高層建筑外墻宜大于 5.00m，消防車道上空4.00m以下范圍內(nèi) 不應有障礙物。）（2）如何對小區(qū)大門、擋車器進行查驗？查驗小區(qū)大門的高度、寬度是否符合消防要求，固定是否牢固，開啟是否順暢。擋車器配電 系統(tǒng)絕緣電阻

36、0.5 Q,采用專用接地裝置時，接地電阻值不應大于 4 Q;采用共用接地裝置時， 接地電阻值不應大于1 Q.所有工作接地應與系統(tǒng)接地點可靠連接。工作接地應構(gòu)成系統(tǒng)一點接 地。擋車器手動升降應不費力，檔桿應采用柔性金屬并帶有安全警示標識。35、如何進行停車場及附屬設(shè)施系統(tǒng)查驗？查驗停車場消防系統(tǒng)是否符合消防設(shè)計，消防栓、滅火器、防煙面罩配備是否齊全，入口排 水溝排量是否大于大暴雨降水量，入口地面是否高于周圍地面，路面是否平整，照明是否滿足 光線要求，風機管道是否密閉完好、固定是否牢固，鮮風管道出口自動閥復位是否順暢無阻礙， 排污泵是否運行正常，停車場內(nèi)完全指示牌是否安裝到位，標識牌是否準備無誤。

37、查驗停車場附屬設(shè)施系統(tǒng)時，查驗入口取卡器、出口讀卡器、收費計算機及讀卡器是否工作 正常，計算機是否配有UPS電源。查驗取卡時入口處自動道閘的升起、 入口處自動道閘的回落、 出口控制機、收卡、出口處自動道閘的升起、出口處自動道閘的回落這一系列動作是否自動、 準時無誤。出口地感線圈埋設(shè)位置要在收費亭2.5m以外。在幾個入口同時有人取卡時，照相 抓拍與出卡是否符合實際情況，入口抓拍照像機要能夠同時抓拍到司機取卡與車牌號，抓拍照 相閃光燈不能被欄桿遮擋。擋車器配電系統(tǒng)絕緣電阻 0.5M Q,采用專用接地裝置時，接地電阻 值不應大于4 Q;采用共用接地裝置時，接地電阻值不應大于 1 Q.所有工作接地應與

38、系統(tǒng)接地點 可靠連接，工作接地應構(gòu)成系統(tǒng)一點接好。查驗擋車器手動升降是否費力，擋桿應采用柔性金 屬并帶有安全警示標識。36、如何進行游泳池及配套設(shè)施查驗？查驗游泳池的馬賽克粘貼是否平整牢固， 池體有無滲漏，給水閥門應安裝手動、自動各2個, 溢水管流量應大于大暴雨的降水量。循環(huán)泵與過濾罐應符合設(shè)計要求，循環(huán)泵放置基座應高于 地面20cm以上，過濾罐手柄轉(zhuǎn)動要靈活、無滲漏，壓力表反應靈敏。37、如何進行會所、娛樂設(shè)施查驗？(1) 如何對會所、活動中心進行查驗？查驗會所、活動中心的建筑、裝飾，驗收標準與分戶驗收一樣，主要注意配電容量、給水量、 排水量要滿足以后的實際用量，空間較大的大廳應配有換氣設(shè)備

39、或通風系統(tǒng)，如果會所、活動 中心設(shè)置在地下負一層且墻外有泥土堆積，在墻根下面應設(shè)置連接到雨水井的滲水溝。(2) 如何對休閑娛樂設(shè)施進行查驗？查驗休閑娛樂設(shè)施時，應針對不同設(shè)施分類進行。如查驗乒乓球桌時須使用水平尺查檢桌面 是否平整，中間攔網(wǎng)、拉繩、桌體有無破損、劃痕，合格證、保修單是否齊全，球場地面是否 鋪設(shè)專用地膠。查驗羽毛球時，應注意球網(wǎng)不要過重，拉繩是否能拉至水平，兩邊立桿是否穩(wěn)固無傾斜、滑 動，合格證、保修單是否齊全，球場地面是否鋪設(shè)專用地膠。查驗折疊籃球架時，應注意焊接是否牢固，有無碳傷，漆面是否完好，在升降時有無異響、 是否順暢不滲油，合格證、保修單是否齊全，球場地面是否鋪設(shè)專用地

40、膠。38、如何進行公共配套設(shè)施工程查驗？（1）如何對物業(yè)配套用戶房進行查驗?物業(yè)配套用房一般為半毛坯房交付，查驗時應重點注意電箱容量是否能滿足今后需求，是否 已預留給水管、排水管、空調(diào)孔等。（2）如何對垃圾中轉(zhuǎn)站進行查驗？垃圾中轉(zhuǎn)站位置應選擇在遠離集中居住區(qū)的區(qū)域，查驗時應注意垃圾中轉(zhuǎn)房內(nèi)通風是否順 暢，墻壁、地面是否貼有防水、防腐墻磚，外圍區(qū)域是否種植綠化帶，是否配有沖洗水源及排 水口。39、如何進行電梯系統(tǒng)查驗？（1）如何對普通電梯系統(tǒng)時行查驗？查驗電梯設(shè)備型號、數(shù)量是否與設(shè)計清單相符，運行是否良好，安裝是否符合規(guī)范，有無電 梯合格證、年檢證，機房配件是否齊全，標識是否清晰。電梯在滿負荷運行時升降、平層是否 平穩(wěn)無異響，電梯井坑緩沖器是否安裝牢固、位置無誤，無垃圾、雜物，排水管不堵塞，排水 泵是否能夠自動正常工作。大廳井道如與住戶煙道相鄰，井道須抹灰完好、密封性要好，必要 時須補填密封膠。電梯對重塊運行軌跡周圍 20cm內(nèi)不能有任何阻礙物。井道內(nèi)照明設(shè)施應完 好、光線充足。電梯鋼纜無破絲、生銹、硬性彎曲等。查驗電梯房內(nèi)空調(diào)型號、數(shù)量是否與移交清單相符，運