1、長春市新城區(qū)天合花園房地產(chǎn)評估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱:長春市新城區(qū)天合花園3號樓委托方 : 長春市陸華制藥有限公司估價(jià)方 : 北京*房地產(chǎn)評估有限公司價(jià) 人 員 ：* * 估價(jià)作業(yè)日期 :2009年 9月 21 日2009年 10月 23 日估價(jià)報(bào)告編號:*評字2009第* *號北京市朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室房地產(chǎn)市場價(jià)格評估目 錄第一部分致委托方函2.第二部分估價(jià)師聲明 .4.第三部分估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6第四部分估價(jià)結(jié)果報(bào)告8一、委托方8二、估價(jià)方8三、估價(jià)對象9四、估價(jià)目的14五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)14六、價(jià)值定義14七、估價(jià)依據(jù) 15八、估價(jià)原則16九、估價(jià)方法 16十、估價(jià)結(jié)

2、果 17十一、估價(jià)人員 17十二、估價(jià)作業(yè)日期 18十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 18第五部分 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 19一、 個(gè)別因素分析19二、區(qū)域因素分析20三、市場背景分析22四、最高最佳使用分析24五、估價(jià)方法的選用26六、估價(jià)測算過程27七、 估價(jià)結(jié)果的確定 40第六部分附 件4.1.第一部分致委托方函北京市第二中級人民法院：受貴法院委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對北京市朝陽區(qū)將 臺路2號和喬麗晶公寓B幢H-1505室（建筑面積289.27平方米）房地產(chǎn)的市 場價(jià)格進(jìn)行了評估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行司法拍賣提供估價(jià)對象房地產(chǎn) 客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價(jià)格參考。評估人員根據(jù)估價(jià)目

3、的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評估程序，選用合理 的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合評 估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評估確定估價(jià)對象房地產(chǎn)在 2009年9月21日的市場價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：519。50萬元大寫金額：伍佰壹拾玖萬伍仟元整房地產(chǎn)單價(jià)：17959元/平方米評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。北京*房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：* * *2009年10月23日第二部分估價(jià)師聲明一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1。我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)

4、論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 .3。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5。我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘.6 .沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7 .需要聲明的事項(xiàng)：(1)本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年9月21日，提交報(bào)告之日為2009年10月23日。在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。隨著時(shí)間的推移, 該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。(2

5、)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它 用途.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托 方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式 公開發(fā)表.(此頁無正文)二、估價(jià)師簽名姓名注冊號簽名* * * *第三部分估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本報(bào)告委托方為北京市第二中級人民法院，委估的房地產(chǎn)為北京市 朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢H1505室（建筑面積280 27平方米）, 根據(jù)委托方提供的商品房買賣合同記載，房屋買受人為鹿文德，商品房 用途為公寓.本次評估假設(shè)估價(jià)對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng) 權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常

6、市場價(jià)格。二、本報(bào)告所稱評估價(jià)格，系指我們對所評估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變 并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下， 為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià) 假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見.三、由于委托方未提供估價(jià)對象房屋所有權(quán)證，故本次評估依據(jù)委 托方提供的商品房買賣合同進(jìn)行評估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的 產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請報(bào)告使用方注意。四、本次評估為委托方進(jìn)行司法拍賣之目的使用，提供估價(jià)對象正常 市場價(jià)格參考，故本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租 賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價(jià)格，特提請報(bào)告 使用方注意。五、本報(bào)告是在委托方確

7、定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù) 資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性 負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。六、在評估所委托房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對象房地產(chǎn)所 欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響 其價(jià)值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對 房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。七、自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對象的質(zhì)量及使用狀況如 發(fā)生變化，并對估價(jià)對象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。八、本次估價(jià)是以委托

8、方未與任何一方簽署針對于估價(jià)對象的無限期 或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。九、本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正 文具有同等法律效力。第四部分估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方北京市第二中級人民法院聯(lián)系人:陳海川聯(lián)系電話 件號：（2009二中執(zhí)字第726號二、估價(jià)方北京*房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司地址：北京市*區(qū)* *法人代表：*房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級資質(zhì)證書號：* * * *號聯(lián)系人:*聯(lián)系電話：010- *三、估價(jià)對象1。估價(jià)對象基本狀況本次估價(jià)對象為北京市朝陽區(qū)將臺路 2號和喬麗晶公寓B幢H-150強(qiáng)房 地產(chǎn)，房屋建筑面積為289。27平方米，

9、商品房用途為公寓。朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢為高層公寓樓，建成于2001年， 鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材 地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏 板造型吊頂。估價(jià)對象位于 15層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東。室內(nèi) 裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局 部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷 乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材， 石膏板吊頂， 廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室 內(nèi)門為木門、戶門為防盜門.室內(nèi)水

10、、電、天燃?xì)狻⒂芯€電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未 發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象.用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率 為95%2.估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289。27平方米，土地使用年限自1996年2月28 日至2066年2月27日.估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。3估價(jià)對象區(qū)位狀況(1)朝陽區(qū)基本概況估價(jià)對象位于北京市朝陽區(qū)，朝陽區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)

11、發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。朝陽區(qū)是北京市人口最多、總面積最大的城區(qū)。面積476.8平方公里，常住人口 176萬流動(dòng)人口約50萬.按北京市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城 區(qū)面積將達(dá)到1040平方公里，朝陽區(qū)占46.7%.朝陽區(qū)涉外資源雄厚，堪稱"中國第一區(qū)"。區(qū)域內(nèi)云集了除俄羅斯、盧 森堡之外的各國駐華使館；聚集了設(shè)在北京60%以上的外國商社和3000多家 外國公司、絕大多數(shù)國外駐華新聞機(jī)構(gòu)、北京市1/3以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿(mào)中心、國際會(huì)議中心、國際展覽中心等一些久負(fù)盛名的國際交往活動(dòng)

12、場所。還擁有秀水服裝市場、 雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量位居北京市前列.隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等 新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，朝陽區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信 息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中 了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代 化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里 投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚.雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場 潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)使朝陽區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū) (CBD)勺綜合優(yōu)勢。面向

13、新世紀(jì)，首都北京將形成西有中關(guān)村、東有中央商務(wù) 區(qū)，科技與商務(wù)互動(dòng)的發(fā)展新格局。(2)估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象位于朝陽區(qū)將臺路 2號,該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺 路，地理位置較優(yōu)越.社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄 HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè) 銀行、燕莎商場、望京醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、南湖一小、94中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約500米，西南距東四環(huán)北路約1公里，通達(dá) 性較好。小區(qū)

14、附近有909運(yùn)通104 942支、421等多條公交車站，交通便捷 度較高。基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外七通（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓A(chǔ)設(shè)施狀況 完全可以滿足居民生活需要。4。估價(jià)對象市場分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因 素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定 增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以 及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2009年19月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期 增長1.3倍，比20

15、07年同期增長13.4%全市住宅銷售面積為1301 4萬平 方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%.2009年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套, 已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19。1%。其中，9月份全市 住宅銷售面積為11& 6萬平方米，比8月份下降29。6%,比7月份下降29。 7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37。4%,成交量達(dá)到今年3 月以來的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示， 9月份，我市新建住 宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3。6%,漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲 0.4%，漲幅比上月回

16、落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比 下降1.8%,降幅比上月縮小0。4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%價(jià)格環(huán)比在連續(xù) 3個(gè)月上漲0。2%之后，本月漲幅比上月回落 0.1個(gè)百分點(diǎn).各環(huán)路商品住宅期房價(jià)格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅 期房均價(jià)為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為 9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平 方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)

17、開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82。8%,增幅比18月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長最快，為 1602.2億元，同比增長1.5倍。自 籌資金和定金及預(yù)收款分別為 60Q 9億元和1074 5億元，同比分別增長 25。9麻口 65。9%。總之，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市 場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響.四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托方進(jìn)行司法執(zhí)行提供估價(jià)對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場價(jià)格參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)200拜9月21日六、價(jià)值定義本次評估采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指

18、估價(jià)對 象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)200卉9月21日的公開市場價(jià)七、估價(jià)依據(jù)1 .有關(guān)政策法規(guī)和文件(1)中華人民共和國土地管理法；(2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；(3)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T5029r 1999(4)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001(5)京政發(fā)2002 32號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；(6)京國土房管出20021121號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；(7淇它相關(guān)法律法規(guī)。2委托方提供的有關(guān)資料3評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘

19、察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評 估.九、估價(jià)方法估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較 齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對象土地 處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià)； 由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多， 可采用市場比較法測算其市 場價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法： 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等 評估成果，按照替代原則，就

20、估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其 所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn) 地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格的方法。2、成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新 建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利 潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法.3、市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn) 行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客 觀合理價(jià)格或價(jià)值.十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所 在區(qū)

21、域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià) 方法，評估得到估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 200驛9月21日的市場價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：519。50萬元大寫金額：伍佰壹拾玖萬伍仟元整房地產(chǎn)單價(jià)：17959元/平方米十一、估價(jià)人員姓名注冊號簽名1 * * * *2 * *3 * *十二、估價(jià)作業(yè)日期2009年9月21日至2009年10月23日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告日期 起不超過一年，即2009年10月23日至2010年10月22日。第五部分估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1。估價(jià)對

22、象基本狀況本次估價(jià)對象為北京市朝陽區(qū)將臺路 2號和喬麗晶公寓B幢H-150強(qiáng)房 地產(chǎn)，房屋建筑面積為289.27平方米,商品房用途為公寓。朝陽區(qū)將臺路2號和喬麗晶公寓B幢為高層公寓樓，建成于2001年，鋼 混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地 面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面， 石膏板 造型吊頂。估價(jià)對象位于15層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東.室內(nèi)裝修情 況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏 板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆， 局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石

23、材，石膏板吊頂，廚房整 體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木 門、戶門為防盜門.室內(nèi)水、電、天燃?xì)狻⒂芯€電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價(jià)對象成新率 為95%2。估價(jià)對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對象買受人為鹿文德，商品房用途 為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至 2066年2月27日。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估

24、價(jià)對 象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價(jià)格。二、區(qū)域因素分析1、朝陽區(qū)基本概況估價(jià)對象位于北京市朝陽區(qū) 朝陽區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn) 開發(fā)狀況等，均對估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。朝陽區(qū)是北京市人口最多、總面積最大的城區(qū).面積476 8平方公里，常 住人口 176萬，流動(dòng)人口約50萬.按北京市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城區(qū) 面積將達(dá)到1040平方公里，朝陽區(qū)占46。7%。朝陽區(qū)涉外資源雄厚，堪稱"中國第一區(qū)"。區(qū)域內(nèi)云集了除俄羅斯、盧 森堡之外的各國駐華使館；聚集了設(shè)在北京60%以上的外國商社和3000多家 外國公司、絕大多數(shù)國外駐華新聞機(jī)構(gòu)、北京市1/3以

25、上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿(mào)中心、國際會(huì)議中心、 國際展覽中心等一些久負(fù)盛名的國際交往活動(dòng)場所 .還擁有秀水服裝市場、雅 寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量位居北京市前列.隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等 新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，朝陽區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、 信息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集 中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等 現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境， 吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到 這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十

26、分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大 的市場潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)使朝陽區(qū)具有建設(shè)中央 商務(wù)區(qū)（CBD羽綜合優(yōu)勢。面向新世紀(jì)，首都北京將形成西有中關(guān)村、東有 中央商務(wù)區(qū)，科技與商務(wù)互動(dòng)的發(fā)展新格局。2、估價(jià)對象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對象位于朝陽區(qū)將臺路2號，該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄 HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高.自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公園， 自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè) 銀行、燕莎商場、望京醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、

27、南湖一小、94中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約 500米,西南距東四環(huán)北路約1公里，通達(dá)性 較好。小區(qū)附近有90a運(yùn)通104 942支、421等多條公交車站，交通便捷度 較高。基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外七通（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃?xì)猓A(chǔ)設(shè)施狀況 完全可以滿足居民生活需要。三、市場背景分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定 增長；隨著市場銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大 以及銷售市場的活躍使房

28、地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大 .2009年19月，全市商品房銷售面積為1593 6萬平方米，比上年同期 增長1。3倍，比2007年同期增長13。4%。全市住宅銷售面積為1301。4 萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年增長14%。2009年9月份住宅銷量大幅下滑.1-9月，全市銷售商品住宅11。2萬套, 已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9。4萬套）的19。1%。其中，9月份全 市住宅銷售面積為11& 6萬平方米，比8月份下降29。6%,比7月份下降 29。7%.當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0。9萬套，比8月份減少37.4%成交量達(dá)到今 年3月以來的最低值。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)

29、查顯示， 9月份，我市新建住 宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%漲幅比上月提高1。5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲 0.4%漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下 降1。8%,降幅比上月縮小0。4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0。1%,價(jià)格環(huán)比在連 續(xù)3個(gè)月上漲0。2%之后,本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。各環(huán)路商品住宅期房價(jià)格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅 期房均價(jià)為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為 9980元/平方米,六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲 2226元/平 方米、

30、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng) 目本年到位資金3944 1億元，比上年同期增長82.8%,增幅比1-8月擴(kuò)大1 5個(gè)百分點(diǎn).其中金融貸款增長最快，為4002.2億元，同比增長1.5倍。自籌 資金和定金及預(yù)收款分別為 60。9億元和10745乙元，同比分別增長25。 9崎口 65。9%。總之，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價(jià)對象房地產(chǎn)市 場價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則，是要說明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最

31、佳使用為 前提.所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使 用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對象房地 產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1。法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限 制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià).2。技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。 要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行估價(jià)。3。經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有 限的投入而能獲得最大收

32、益的使用方式的估價(jià)結(jié)果.4。土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到 均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時(shí)把建筑物與土地區(qū)位 是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。5。房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性.即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的 問題。也就是說，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) 能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行估價(jià)。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且 還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢。根據(jù)估價(jià)對象權(quán)屬狀況、地理位置、周

33、邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源，按照估價(jià)對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、估價(jià)方法的選用估價(jià)對象用途為住宅，與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測算估價(jià)對象建筑物重置成本的價(jià)格 ，由于估價(jià)對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價(jià)格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價(jià)格.1 .基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取

34、相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場價(jià)格的方法。2 .成本法：是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。3 .市場比較法：將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn) 行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。六、估價(jià)測算過程(一)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及成本法測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格1。土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià)對象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，本次評估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法測算土地使用

35、權(quán)價(jià)格.(1)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵：基準(zhǔn)地價(jià)是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整 ，或宗地外通路、通電、 通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整，在平均容積率條件下，同一用途 的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格.(2)基準(zhǔn)地價(jià)說明：2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā) 2002 32號文件北 京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；2002年 12月27日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出2002 1121號 文件頒發(fā)了關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知 ， 本報(bào)告以上述兩個(gè)文件為依據(jù)估算土地

36、使用權(quán)價(jià)格 .(3)宗地價(jià)格計(jì)算公式的說明估價(jià)對象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)居住用途 4級地彳區(qū)，容積率為2。95,本 次估價(jià)測算的宗地價(jià)格是估價(jià)對象土地開發(fā)程度為宗地外七通 ，宗地內(nèi)場地 平整的價(jià)格，即熟地價(jià)格。用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算熟地樓面地價(jià)的公式為 ：宗地樓面熟地價(jià)=適用的樓面熟地價(jià) 糊日修正系數(shù) 疥期修正系數(shù) 熔 積率修正系數(shù)煙素修正系數(shù)滋他情況修正系數(shù)(4)具體測算過程：A、適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))的確定根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)級別范圍，估價(jià)對象所在區(qū)域的土地級別屬于居住 用途4級地價(jià)區(qū)，樓面熟地價(jià)為2090-3600元健筑平方米。按照有關(guān)規(guī)定適 用的樓面熟地價(jià)取平均值，即2845元健筑平方米

37、。B、相關(guān)系數(shù)的求取期日修正期日修正系數(shù)=宗地評估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)，京政發(fā)（2002）32號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2002年1月1日，根據(jù)中國城市地價(jià)監(jiān) 測指數(shù)系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及分析，2002年1季度為價(jià)格指數(shù)為105,估價(jià) 時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)約為160經(jīng)計(jì)算,估價(jià)對象宗地的期日修正系數(shù)約為1。61。年期修正年期修正系數(shù)=11/（1+修/ 11/ （1+r）叫其中，r： 土地還原利率7.5%n：宗地剩余使用年限56.43年m：法定最高出讓年限70年根據(jù)上述公式測算出估價(jià)對象年期修正系數(shù)為0.9915容積率修正：按照城市規(guī)

38、劃管理部門給定的宗地容積率 （R）,查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù).根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，估價(jià)對象用地容積率為2.95,查容積率修正系數(shù)表，用公式計(jì)算得出容積率修正系數(shù)為0.9200因素修正因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因 素的綜合修正系數(shù).參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)， 使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)：因素修正系數(shù)=1+Eki其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表，考慮估價(jià)對象的具體情況，各項(xiàng)影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)(居住4級)影響因素修止范圍影

39、響因素情況說明取值(%)居住集聚程度-1.入 2.6成熟2.6交通便捷度3.45.2好5。2區(qū)域土地利用方向-1。72.6致2。6臨路狀況1。72。6好2。6宗地形狀及可利用程度1.362 08規(guī)則2。08公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè) 施狀況-2。043.12齊全3.12自然和人文環(huán)境狀況3。45.2好5。2與商業(yè)中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各項(xiàng)合計(jì)/26即估價(jià)對象宗地居住用地因素修正系數(shù)為1。260Q其他情況修正考慮估價(jià)對象的區(qū)位及具體情況，本次評估其他情況修正系數(shù)取1(5)宗地價(jià)格的計(jì)算樓面熟地價(jià)=2845 1X 61 0.9915 0OX9200 1X 2600 1X=5264 53

40、 (元健筑平方米)(6) 土地開發(fā)的管理費(fèi)用取土地成本的 5%即：5264.535%=263.23(元健筑平方米)(7) 土地開發(fā)利息：根據(jù)1998年北京市建筑安裝工程工期定額及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度確定估價(jià)對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2年,假定土地取得成本在計(jì)息期初一次性投入，一至三年期貸款利率為 5.4陰，采用復(fù)利計(jì)算，利息費(fèi)用為(5264.53+263.23)(僅5.40% 2-1)=613.12(元健筑平方米)(8) 土地開發(fā)成本利潤率取35%,則(5264.53+263.2335%=1934.72 元/建筑平方米)(9) 銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值

41、稅和銷售代理、市場推廣費(fèi)等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及 土地增值稅為銷售收入的6%,銷售代理、市場推廣費(fèi)等取銷售收入的1.5%(10) 土地使用權(quán)價(jià)格：=（5264.53+263 23+613.12+1934.72）（12075=873Q 38 （元健筑平方米）2.建筑物價(jià)格（1）建造成本a。建安費(fèi)用依據(jù)目前建安工程定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對象的具體情況及估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對象為現(xiàn)狀情況下的建安費(fèi)用取 4000元健筑平方米。bo紅線內(nèi)市政費(fèi)用一般取建安費(fèi)用的10%-15%考慮估價(jià)對象的具體情況，本次估價(jià)取費(fèi)10%，即:400010% =400 （元健筑平方米）建造成本為以上兩項(xiàng)相加

42、之和，即4000+400=4400元健筑平方米）c.專業(yè)人士費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用一般取建造成本的5%-1%，本次估價(jià)取費(fèi)8%,為4400 8%=352 00 （元健筑平方米）d.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)的求取主要考慮建筑物工程規(guī)模大小，施工難易程度、不可預(yù)見因素多少等因素，一般取建安費(fèi)用的5%-10%本次評估取建安費(fèi)用的8%。4000 8%=320 00 (元健筑平方米)(2)管理費(fèi)包括開辦費(fèi)、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%5%,本次評估取建造成本的5%o4400 5% =22Q 00配/建筑平方米)(3)投資利息根據(jù)1998年北京市建筑安裝工程工期定額"及同類項(xiàng)目開發(fā)難易程度，確定估

43、價(jià)對象正常的開發(fā)建設(shè)期為 2年，假定建設(shè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一至三年期貸款利率為 5.40%采用復(fù)利計(jì)算，投資利息為：(4400+352 00+320.00+220.00 ¥(1+5 40% 2/2-1= 285 77阮/建筑平方米)(4利潤以上述建造成本、專業(yè)人士費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、及管理費(fèi)之和為基數(shù)，考慮住宅項(xiàng)目開發(fā)的一般利潤水平，開發(fā)利潤率取成本利潤率35%則(4400+352.00+320.00+220)0035%=1852 20 (元健筑平方米)(5)銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、土地增值稅 和銷售代理、市場推廣費(fèi)等。其中營業(yè)稅、城市建

44、設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加及 土地增值稅為銷售收入的6%,銷售代理、市場推廣費(fèi)等取銷售收入的15%。(6)建筑物重置成本建筑物重置成本=(4400+352.00+320.00+220.00+2857+1852 20)+ (1-0.075)=8032 40 (元健筑平方米)(7)成新率依據(jù)估彳規(guī)范，應(yīng)采用耐用年限法和實(shí)際觀察法綜合確定建筑物成新率。 估價(jià)對象建成于2001年，裝修保養(yǎng)情況較好，依據(jù)觀察法和成新法綜合確 定其成新率為95%(8)建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格=8032 40 95%=7630 78 (元健筑平方米)3。采用成本法確定估價(jià)對象房地產(chǎn)單價(jià)將土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加，得到估價(jià)對象房地產(chǎn)單

45、價(jià)為873Q 38+7630.7816361.16（元健筑平方米）（二）采用市場比較法測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場比較法的步驟為：1。比較案例選擇根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對象類似的三個(gè)房地產(chǎn)案 例。項(xiàng)目案例A案例B案例C可比案例和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶父易價(jià)格（元/建筑平方米）18919.0017738.0017844.00層數(shù)8/116/1110/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修豪華裝修2 .因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況， 我們選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：交易時(shí)間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格不同.交易情況因素：指房地產(chǎn)交易

46、中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費(fèi) 的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3 .編制因素條件說明表通過對估價(jià)對象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別 因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。表1因素條件說明表比較項(xiàng)目估價(jià)對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價(jià)待估18919.0017738o 0017844 00交易日期2009年9月2009年9月2009年9月2009年9

47、月交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便環(huán)境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通：齊全達(dá)到“七通"，齊全達(dá)到“七通”齊全達(dá)到“七通"，齊 全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀有超市醫(yī)院銀行有超市醫(yī)院銀有超市醫(yī)院銀行等，齊全等，齊全行等，齊全行等，齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近個(gè) 別 因 素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局七室兩月一扇九衛(wèi)二至兩廳廚兩衛(wèi)二至兩廳廚兩衛(wèi)九室兩月一扇九衛(wèi)裝修豪華裝修精裝修精裝修豪華裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層15/228/116/1110/11面積289.27185168269朝向東南北南北南北建成年代2001 年2001 年2001 年2001 年成新率95%95%95%95%4 .編制比較因素條件指數(shù)表表2比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目估價(jià)對象案例A案例B案例C銷售單價(jià)（元/平方米）待