1、. . . . 華中園裝修改造項(xiàng)目工程管理實(shí)施規(guī)劃105 / 106目錄1 編制依據(jù)41.1項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃41.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位介紹42項(xiàng)目概況42.1項(xiàng)目位置42.2項(xiàng)目定位與主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)42.3項(xiàng)目地塊與周邊環(huán)境概況62.4工程標(biāo)段劃分82.5主要參建單位信息與合約分判基本情況82.6項(xiàng)目建設(shè)周期93以往同類型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析104當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龇治?15項(xiàng)目管理目標(biāo)125.1工期目標(biāo)125.2質(zhì)量目標(biāo)125.3安全文明管理目標(biāo)136營銷規(guī)劃與配合要求146.1項(xiàng)目營銷規(guī)劃146.2營銷配合要求147客服規(guī)劃與配合要求167.1前期介入167.2工程進(jìn)度信息通報(bào)167.3風(fēng)險(xiǎn)檢查167.4交

2、付籌備與集付177.5維修維保177.6客戶滿意度提升177.7投訴處理177.8客戶關(guān)懷活動188物業(yè)配合要求198.1設(shè)計(jì)階段198.2施工階段前期介入198.3物業(yè)公司控制重點(diǎn)199項(xiàng)目部管理規(guī)劃269.1項(xiàng)目部組織架構(gòu)269.2關(guān)鍵崗位職責(zé)2610項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理規(guī)劃2910.1公司部的設(shè)計(jì)管控分工2910.2各項(xiàng)設(shè)計(jì)委托的設(shè)計(jì)工作容2910.3設(shè)計(jì)圖紙的管理3310.4材料設(shè)備封樣計(jì)劃3410.5設(shè)計(jì)配合要求3511項(xiàng)目合約管理規(guī)劃3611.1成本控制目標(biāo)3611.2成本對標(biāo)計(jì)劃3611.3項(xiàng)目目標(biāo)成本編制計(jì)劃3711.4合約規(guī)劃3811.5合約管理3812項(xiàng)目招標(biāo)管理規(guī)劃4112.1項(xiàng)

3、目招標(biāo)策略4112.2項(xiàng)目主要工程招標(biāo)采購計(jì)劃4212.3招標(biāo)協(xié)同要求4312.4履約評價(jià)管理4413項(xiàng)目開發(fā)工作規(guī)劃4613.1重難點(diǎn)事項(xiàng)與應(yīng)對措施分析4613.2開發(fā)協(xié)同要求4614項(xiàng)目實(shí)施管理規(guī)劃4814.1重難點(diǎn)與應(yīng)對措施分析4814.2項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃管理5114.3總平面管理規(guī)劃5614.4工程技術(shù)管理規(guī)劃6014.5工程質(zhì)量管理策劃6514.6安全文明施工管理策劃7614.7營銷配合規(guī)劃8314.8開發(fā)配合規(guī)劃8514.9客服與物業(yè)配合規(guī)劃8514.10對外合作單位管理規(guī)劃8515項(xiàng)目溝通協(xié)調(diào)管理8915.1項(xiàng)目外部溝通8915.2公司部溝通8915.3現(xiàn)場協(xié)調(diào)溝通8916項(xiàng)目文

4、件信息管理9116.1文件信息管理9116.2會議管理9117交房管理規(guī)劃9318風(fēng)險(xiǎn)管理9418.1風(fēng)險(xiǎn)管理概述9418.2工程項(xiàng)目建設(shè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與對策9418.3履約風(fēng)險(xiǎn)評估9618.4交樓風(fēng)險(xiǎn)評估9719后評價(jià)管理9819.1質(zhì)量后評價(jià)9819.2計(jì)劃后評價(jià)9919.3安全后評價(jià)10019.4合作伙伴配合10019.5問題、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和建議10120結(jié)語1031 編制依據(jù)1.1 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃本項(xiàng)目擬分三期開發(fā)，其中一期包括展示區(qū)售樓處和樣板間的開發(fā)，二期包括A、B戶型別墅的開發(fā)，三期包括C、D、E戶型別墅的開發(fā)，具體分期時(shí)間節(jié)點(diǎn)參見附件1 “華中園開發(fā)計(jì)劃”。1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位介

5、紹"華中園別墅園區(qū)"位于市順義區(qū)潮白河畔馬坡鄉(xiāng)，東、西、北三側(cè)被鄉(xiāng)村高爾夫球場環(huán)抱，南側(cè)為共青林場，周圍環(huán)抱著國際高爾夫球場，還有奧運(yùn)會馬術(shù)比賽場和鄉(xiāng)村賽馬場以與奧申委指定的潮白河水上運(yùn)動場，道路通暢，自然條件得天獨(dú)厚。綠意蔥翠的草地，碧波蕩漾的湖水，婆娑裊娜的樹影，華中園別墅景觀現(xiàn)已形成了大樹相成的優(yōu)美環(huán)境。華中園以其特有的田園風(fēng)光和歐式風(fēng)格形成寧靜的歐陸鄉(xiāng)村園區(qū)，是成功人士休閑度假、享受安逸恬淡、體味田園生活的理想住所。2 項(xiàng)目概況2.1 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于順義路向陽村段8號鄉(xiāng)村高爾夫球場西。2.2 項(xiàng)目定位與主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項(xiàng)目定位由于城市豪宅分流與城市別墅截流

6、影響下，經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品須以總價(jià)優(yōu)勢承接受價(jià)格擠壓的別墅首置客群。同時(shí)客戶層面總價(jià)敏感度高，追求景觀資源、別墅符號與實(shí)用空間。因此項(xiàng)目定位：基于產(chǎn)品稀缺、嚴(yán)格總價(jià)控制下的強(qiáng)勢景觀資源下高贈送、庭院精裝的經(jīng)濟(jì)型純獨(dú)棟別墅社區(qū)。圖2.1 總平面圖（2）項(xiàng)目基本情況分類面積（平方米）附注占地面積 90805（不含城市綠帶） 道路面積 約24000平方 綠化面積 50000 城市綠帶 50米寬綠帶，約19000平米 總建筑面積 56,558平方米地上37,474 地下19,084 別墅 49,412 地上32748 地下16664 會所 7,146 地上4,726 其中含配套：配電室215、電視機(jī)房10

7、、保安監(jiān)控10 地下2,420 容積率0.41 層數(shù)別墅：地上二層，地下一層總戶數(shù)93戶2.3 項(xiàng)目地塊與周邊環(huán)境概況2.3.1 項(xiàng)目地塊概況（一）工程概況華中園別墅共計(jì)93套別墅中已銷售33套，銷售總建筑面積為16,673平米，未出售別墅60套，總建筑面積為32,738平米，其中未售地上建筑面積為21,573平米，地下建筑面積為11,165平米。另外會所總建筑面積為7146平米，未銷售。如下表：項(xiàng)目套數(shù)總建面（平米）地上（平米）地下（平米）已售3316,67311,1755,499未售別墅6032,73821,57311,165會所17,1464,7262,420小計(jì)6139,88426,2

8、9913,585總計(jì)9456,55737,47419,084（二）項(xiàng)目地質(zhì)與地下管線情況概述華中園項(xiàng)目屬于裝修改造項(xiàng)目，主要針對別墅的外立面裝修、室裝修、整體屋面工程、主體微改、二次結(jié)構(gòu)、園林景觀和小市政改造，不涉與主體結(jié)構(gòu)荷載變化和地基基礎(chǔ)改造工程，因此不涉與地質(zhì)勘測和地勘資料。由于園林景觀和小市政工程的改造，改造前對項(xiàng)目地下管線進(jìn)行了綜合物探，詳見附件2：華中園項(xiàng)目地下物探成果報(bào)告。2.3.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境概況華中園項(xiàng)目位于市順義區(qū)，距市區(qū)約30公里，距離首都國際機(jī)場約10公里，項(xiàng)目與周邊的關(guān)系見圖2.2。圖 2.2 項(xiàng)目周邊情況（1）周邊交通距市中心東北45公里，距順義區(qū)政府2公里，從三

9、元橋走機(jī)場高速路、京順快速路即可到達(dá)，還可從CBD集中的大北窯國貿(mào)中心向東通過京通快速路、通順路順暢抵達(dá)，更可提供舒適的穿梭巴士往返于市中心與園區(qū)之間。（2）周邊社會環(huán)境華中園別墅座落于順義馬坡，高爾夫球場三面環(huán)抱綠化率70%，風(fēng)格迥異的別墅特色客房點(diǎn)綴其中，小溪湖岸、曲徑通幽、環(huán)境高雅怡人。華中園別墅會所與海景戲水樂園、三高農(nóng)業(yè)采摘園、鄉(xiāng)村高爾夫球場。周邊配套設(shè)施：幼兒園：順義區(qū)馬坡中心幼兒園中小學(xué)：牛欄山一中分校大學(xué)：中南海業(yè)余大學(xué)綜合商場：可附特汽車零部件制造()醫(yī)院：市醫(yī)院郵局：馬坡郵局銀行：農(nóng)村商業(yè)銀行、中國人民銀行、中國工商銀行其他：高爾夫球俱樂部2.4 工程標(biāo)段劃分結(jié)合銷售分期與

10、開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書，華中園別墅項(xiàng)目分為三期開發(fā)。其中一期包括樣板間與園林示期展示區(qū)，二期包括別墅未售部分的A、B戶型。三期包括未售部分的C、D、E戶型：圖2.3 華中園項(xiàng)目施工分期2.5 主要參建單位信息與合約分判基本情況表2.2 主要參建單位信息與合約分判基本情況分期1期2期3期合約分判情況監(jiān)理待定工程監(jiān)理總包優(yōu)高雅戶毛坯交房、屋面、外墻保溫、外飾面、防水、 機(jī)電、鋁合金窗入戶門待定待定待定群升弱電待定待定待定園林待定待定待定小市政待定待定電力、歌華有線、燃?xì)狻⒆詠硭w屋面曼寧家屋面系統(tǒng)2.6 項(xiàng)目建設(shè)周期根據(jù)商業(yè)計(jì)劃書，項(xiàng)目建設(shè)周期見表2.3。表2.3華中園項(xiàng)目建設(shè)周期分期樓座建筑面積（m2

11、）開工時(shí)間竣工時(shí)間1期1、52、53號樓1045.632015年6月2015年10月2期A、B戶型5122.092015年9月2016年12月3期C、D、E戶型144592017年3月2017年12月3 以往同類型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析華中園項(xiàng)目屬于既有建筑，于1994年開工建設(shè)，1996年全部竣工。我司于2003年接手華中園后，對幾個(gè)樣板間進(jìn)行了裝修改造。目前根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀對既有別墅進(jìn)行結(jié)構(gòu)微調(diào)、外立面改造、室機(jī)電改造、二次裝修等作業(yè)。由于該項(xiàng)目屬于原有別墅改造項(xiàng)目，目前還沒有可以借鑒的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。在項(xiàng)目管理方面會根據(jù)項(xiàng)目的特殊性制定進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本的管理方案。4 當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龇治鋈A潤置地大區(qū)

12、在市場已經(jīng)有著多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對市場環(huán)境十分熟悉。順義華中園別墅項(xiàng)目建設(shè)地址位于市順義區(qū)。根據(jù)工程管理實(shí)施規(guī)劃編制指引V1.0的要求，本章節(jié)只針對外地新進(jìn)城市，在首期開發(fā)的項(xiàng)目中當(dāng)詳細(xì)描述。此章節(jié)不做過多說明。5 項(xiàng)目管理目標(biāo)5.1 工期目標(biāo)根據(jù)公司商業(yè)計(jì)劃，華中園別墅項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的目標(biāo)為： 1期：1、52、53#樓開工：2015年5月30日，竣工：2015年10月31日， 2期：A、B戶型開工：2015年9月30日，竣工：2016年11月30日； 3期：C、D、E戶型開工：2017年3月30日，竣工：2017年11月30日；5.2 質(zhì)量目標(biāo)根據(jù)上市公司工程管理部的“住宅工程管理對標(biāo)與改進(jìn)

13、方案”精神要求，華中園項(xiàng)目工程質(zhì)量關(guān)注點(diǎn)為：客戶品質(zhì)、裝修品質(zhì)、售樓工程品質(zhì)、品牌維護(hù)品質(zhì)四個(gè)維度，即滿足國家標(biāo)準(zhǔn)的基本要求，同時(shí)注重裝修質(zhì)量、對小業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量問題給予重點(diǎn)把控，維護(hù)公司的品牌價(jià)值。質(zhì)量管理目標(biāo)如下：（一）基本要求本工程經(jīng)施工安裝完成，在竣工驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)量達(dá)到下述目標(biāo)：（1）合同圍的全部工程的所有使用功能符合設(shè)計(jì)（或變更）圖紙要求；（2）分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量滿足合同要求，工程達(dá)到國家、市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)評定合格；（3）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)良。（二）其它要求（1）結(jié)構(gòu)偏差要求：室凈高：+10mm以（包括結(jié)構(gòu)凈高與裝修完成面凈高，測量方式以從地面到頂面的實(shí)際高度為準(zhǔn)）。（2）機(jī)電點(diǎn)位偏差要求：小

14、于10mm。（3）總包管理要求。（4）華潤置地部管理要求滿足華潤置地住宅總包工程工料規(guī)V2.0中質(zhì)量相關(guān)容的要求。（5）移交物業(yè)精裝修、毛坯與外檐總包確保向物業(yè)一次移交成功率100%，并滿足相關(guān)專業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)。（三）防水工程質(zhì)量要求防水工程一次完成合格，零滲漏。（四）質(zhì)量獎項(xiàng)本工程無質(zhì)量獎項(xiàng)要求。5.3 安全文明管理目標(biāo)安全文明施工是確保生產(chǎn)安全的有效舉措，是凈化現(xiàn)場環(huán)境，培育安全生產(chǎn)文化、樹立企業(yè)品牌、加強(qiáng)企業(yè)職工職業(yè)道德建設(shè)的有效保障。它即是企業(yè)管理水平和技術(shù)能力的體現(xiàn)，又是企業(yè)文化和職工職業(yè)道德修養(yǎng)的反映。華中園項(xiàng)目安全文明管理目標(biāo)如下： 杜絕重傷、死亡和重大機(jī)械事故，實(shí)現(xiàn)“五無”（即無重

15、傷、無死亡、無倒塌、無中毒、無火災(zāi)） 減少一般事故，輕傷事故比率不超過2； 杜絕財(cái)產(chǎn)損失超過2 萬元的事故發(fā)生；杜絕對華潤置地產(chǎn)生負(fù)面影響的事件發(fā)生，如工人群體游行、上訪、媒體負(fù)面報(bào)道等 施工現(xiàn)場達(dá)到JGJ592011建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求。6 營銷規(guī)劃與配合要求6.1 項(xiàng)目營銷規(guī)劃表6.1 項(xiàng)目開盤節(jié)點(diǎn)計(jì)劃推售節(jié)點(diǎn)樓棟開盤時(shí)間一批次售樓處、樣板間、展示區(qū)，工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求2015-10-316.2 營銷配合要求（1）售樓處實(shí)施要求華中園項(xiàng)目對53號別墅進(jìn)行裝修改造，裝修改造完成后當(dāng)售樓處使用。（2）樣板區(qū)與樣板房實(shí)施要求華中園項(xiàng)目精裝樣板間為1#、52#別墅，5#、50#別墅

16、為實(shí)樓樣板間，暫定2015年10月開放。實(shí)樓樣板間實(shí)樓樣板間售樓處樣板間圖6.1 華中園售樓處、樣板樓地理位置（3）預(yù)售證取得時(shí)間要求表6.2 華中園現(xiàn)房銷售手續(xù)取得時(shí)間要求樓棟圍取得現(xiàn)房銷售手續(xù)時(shí)間華中園別墅改造項(xiàng)目2015-10-207 客服規(guī)劃與配合要求7.1 前期介入7.1.1 參與圖紙會審根據(jù)以前其他項(xiàng)目整改工作中業(yè)主提出的常見設(shè)計(jì)問題，尤其是涉與安全、影響正常功能使用或給業(yè)主生活帶來不便的設(shè)計(jì)問題對產(chǎn)品提出意見，避免繼續(xù)出現(xiàn)類似問題；7.1.2 參與合約管理客服關(guān)注的合約容主要為施工單位的維保條款，包括不同時(shí)段施工單位人員的駐場數(shù)量并約定相關(guān)罰則，因工程質(zhì)量問題造成的客戶索賠等。7

17、.2 工程進(jìn)度信息通報(bào)（1）項(xiàng)目部指派專人將每周將施工進(jìn)度（現(xiàn)場照片、文字描述）審批完畢后轉(zhuǎn)發(fā)客戶關(guān)系部、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司；（2）客戶關(guān)系部通過CRM平臺將項(xiàng)目部轉(zhuǎn)發(fā)的施工進(jìn)度容以短信形式發(fā)送至業(yè)主手機(jī)；（3）客戶關(guān)系部通過置地會微信、官網(wǎng)平臺發(fā)布工程進(jìn)度照片與文字；（4）項(xiàng)目部、客戶關(guān)系部、經(jīng)紀(jì)公司共同定期組織準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行工程進(jìn)度現(xiàn)場參觀活動。7.3 風(fēng)險(xiǎn)檢查（一）開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查：避免發(fā)生重大銷售風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開盤（樣板間開放）前客戶服務(wù)部聯(lián)合投資運(yùn)營部、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目部、大區(qū)營銷部、法律部、物業(yè)公司對銷售案場（包括區(qū)域平面圖、沙盤、示單位等）、宣傳資料、銷售說辭等方面檢查，與時(shí)發(fā)現(xiàn)投訴隱患

18、和法律風(fēng)險(xiǎn)并提出改進(jìn)建議，以達(dá)到主動預(yù)防之目的。（二）項(xiàng)目部、客戶關(guān)系管理部、法律部、設(shè)計(jì)部、經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司聯(lián)合進(jìn)行工作梳理、風(fēng)險(xiǎn)排查，形成風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。召開專題會議制定交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，并進(jìn)行分級響應(yīng)。風(fēng)險(xiǎn)排查包括：合同法規(guī)、設(shè)、銷售承諾類、工程質(zhì)量等四類。7.4 交付籌備與集付（1）集中入住啟動會（交付前6個(gè)月）（2）集付工作計(jì)劃制定（3）編制集中入住預(yù)算（4）制定交付方案（5）組織工作人員培訓(xùn)（6）入住包裝方案監(jiān)控實(shí)施（7）組織履約驗(yàn)收（8）組織模擬演練（9）寄發(fā)交付通知書（10）入住邀約培訓(xùn)（11）牽頭組織入住現(xiàn)場布置（12）集中入住現(xiàn)場控制；（13）入住簡報(bào)（14）入住總結(jié)報(bào)告7.5 維

19、修維保（1）推動維修維保工作（2）參與維修維保會議（3）對于普遍性和疑難問題組織各專業(yè)部門進(jìn)行會診，并建立案例庫，形成客服建議書；7.6 客戶滿意度提升（1）大區(qū)客戶滿意度研究報(bào)告宣講；（2）組織各專業(yè)部門編制本項(xiàng)目的滿意度提升計(jì)劃；（3）跟進(jìn)滿意度提升計(jì)劃的實(shí)施；（4）滿意度調(diào)研工作答疑。7.7 投訴處理（1）監(jiān)督、指導(dǎo)、推進(jìn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司投訴處理工作；（2）項(xiàng)目業(yè)主的投訴處理；（3）對重大、疑難問題引發(fā)的投訴要進(jìn)行投訴升級；（4）處理投訴的經(jīng)驗(yàn)積累，典型投訴進(jìn)入案例庫，進(jìn)行分享。7.8 客戶關(guān)懷活動（1）組織經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)公司對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行維護(hù)活動（彼岸行動、工地開放日、設(shè)計(jì)沙龍、客戶體

20、驗(yàn)日等）；（2）協(xié)同物業(yè)公司對已居住業(yè)主進(jìn)行社區(qū)文化活動（如：中秋游園、電影節(jié)等）。8 物業(yè)配合要求8.1 設(shè)計(jì)階段物業(yè)公司主要在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)階段對物業(yè)相關(guān)的和影響今后物業(yè)管理的問題提出意見,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的容。8.2 施工階段前期介入（1）前期介入時(shí)間：交付業(yè)主前至少2個(gè)月開始參與現(xiàn)場的各項(xiàng)關(guān)鍵分項(xiàng)工程現(xiàn)場施工質(zhì)量查驗(yàn)；（2）主要查驗(yàn)容：屋面和室衛(wèi)生間防水工程、市政供水、外墻磚或石材施工、室供電線路施工與絕緣遙測、室外窗淋水、污水管網(wǎng)

21、通球試驗(yàn)、室地埋管通水試驗(yàn)、煙道堵塞驗(yàn)收、安防系統(tǒng)和設(shè)備的施工、主要供水、供電、等機(jī)房土建和設(shè)備安全施工、物業(yè)用房的施工等。8.3 物業(yè)公司控制重點(diǎn)8.3.1 市政工程關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明井蓋安裝化糞池井蓋使用五防井蓋；園區(qū)主干道盡量避免設(shè)置大量井蓋，以免行車時(shí)產(chǎn)生噪音；盡量避免使用裝飾井蓋，特別是消防栓、接合器等重要的井蓋，如必須使用應(yīng)考慮將裝飾井蓋改為2塊拼接達(dá)到開啟使用的便捷性；管道的防腐使用球墨鑄鐵管道或管道部加塑襯管道，避免今后鐵銹產(chǎn)生；必須使用的鍍鋅管應(yīng)采用防腐處理；管線的鋪裝與實(shí)際施工圖差異管線鋪設(shè)路線變更，導(dǎo)致與施工圖不符閥門市政供水管網(wǎng)閥門使用蝶閥；8.3.2 園林工程關(guān)鍵點(diǎn)控

22、制要點(diǎn)說明園區(qū)主入口小區(qū)人行主入口門禁門采用兩面刷卡；門口設(shè)保安室，保安室窗戶設(shè)置應(yīng)3面設(shè)置，局地高度保安室應(yīng)配、網(wǎng)線、空調(diào)電源線等；小區(qū)大門門禁閉門器的選用；門禁在保證通行的情況下盡量減小，避免閉門器選型困難；道路鋪裝不使用石材的雨水篦子；雨水篦子不應(yīng)設(shè)置在道路的彎道處；業(yè)主通行的道路盡量不采用嵌草磚的鋪設(shè)方式，盡量沒有淺溝；廣場、甬道避免使用木質(zhì)路面；異形石材供貨加工時(shí)應(yīng)預(yù)留必要的備品；座椅座椅不采用木質(zhì)，應(yīng)采用合成塑料材質(zhì)；安裝位置應(yīng)遠(yuǎn)離樓邊；安裝位置和數(shù)量由物業(yè)公司和項(xiàng)目協(xié)商確定；垃圾桶使用環(huán)保的分類垃圾桶；材質(zhì)不選用木條裝飾面；安裝應(yīng)遠(yuǎn)離樓邊或窗戶；廣場、兒童娛樂場所、涼亭、小區(qū)出入

23、口為主要安裝的位置；安裝采用預(yù)制混凝土基礎(chǔ)的方式；健身和娛樂設(shè)施物業(yè)參與設(shè)備的選型；成人健身設(shè)施應(yīng)選用低噪音的設(shè)備；兒童游樂設(shè)備應(yīng)選用環(huán)保的材質(zhì)；盡量不使用木質(zhì)材料；健身和娛樂場所的位置應(yīng)設(shè)置在遠(yuǎn)離居住區(qū)或樓邊；地面采用橡膠地面；沙坑有組織排水設(shè)施；現(xiàn)場放置安全使用須知；成人健身設(shè)施安裝采用預(yù)制混凝土基礎(chǔ)的方式；綠化使用中水和市政自來水混合使用的方式；采用噴灌和澆灌相結(jié)合的方式；甬路兩旁種植綠籬；樓邊不種松柏類樹木；成片栽種時(shí)應(yīng)選用同一種類的樹木；柵欄柵欄盡量選用鑄鐵柵欄；柵欄的間距水系園區(qū)中心設(shè)置的水系水池周圍應(yīng)有防止雨水灌入措施；水系水池池底不應(yīng)采用玻璃材質(zhì)的馬賽克鋪裝；水系應(yīng)使用專用的水

24、系循環(huán)泵，避免使用污水泵；水系盡量不按照水下照明燈；水系設(shè)置自動補(bǔ)水裝置并單獨(dú)設(shè)計(jì)計(jì)量表；照明路燈、草坪燈、地?zé)魬?yīng)分路定時(shí)控制；園區(qū)照明應(yīng)加裝計(jì)量表；路燈供電電源應(yīng)使用低壓配電室供電電源，避免使用高基變電站供電；圍墻柱燈采用13w節(jié)能燈；園區(qū)照明盡量采用節(jié)能燈；高桿路燈燈頭應(yīng)選用安裝牢固的燈頭，高桿路燈高度建議不高于4米；路燈電源線采用直埋式時(shí)應(yīng)設(shè)標(biāo)樁，主要的分至點(diǎn)應(yīng)設(shè)電氣井；8.3.3 標(biāo)識系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明警示標(biāo)識的設(shè)置臺階、殘疾人坡道、天井平臺、天然氣調(diào)壓箱、園區(qū)供配電箱、圍墻、監(jiān)控圍、水系周圍、嵌草磚甬路等要加設(shè)各類警示標(biāo)識；消防栓、消防接合器、天然氣井蓋等位置要加設(shè)特殊標(biāo)識；指引

25、標(biāo)識的設(shè)置小區(qū)入口要有小區(qū)平面圖；小區(qū)丁字、十字等交叉路口、機(jī)動車和人行交叉等位置；標(biāo)識的安裝標(biāo)識的安裝位置應(yīng)符合物業(yè)管理要求；大型的標(biāo)識必須制作混凝土基礎(chǔ)；粘貼的標(biāo)識應(yīng)粘貼牢固，周邊用大玻璃膠；禁止踐踏草坪的提示標(biāo)識安裝物業(yè)應(yīng)參與選定位置；在人行、車行的位置盡量遠(yuǎn)離道路；標(biāo)識的材質(zhì)盡量選用非木質(zhì)的標(biāo)識；選用烤漆或不銹鋼標(biāo)識；標(biāo)識的圖樣文字物業(yè)相關(guān)信息的標(biāo)識要和公司統(tǒng)一；文字和英文是否有誤；標(biāo)識的照明和電源標(biāo)識照明使用LED燈；電源單獨(dú)設(shè)置，盡量就近由路燈取電源；使用瑩光材質(zhì)；8.3.4 安防系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明門禁物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型；門禁位置的安裝；門禁、控制器、開關(guān)按鈕、刷卡器、戶

26、分機(jī)、應(yīng)急按鈕、紅外幕簾位置的安裝；軟件功能齊全；首層、頂層安裝紅外幕簾；大堂門、小區(qū)出入口門的選型；小區(qū)大門口通道長應(yīng)選用推拉式、人員出入口閉門器的選型；可視對講物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型；盡量采取彩色對講；圍墻機(jī)注意防水；對講機(jī)安裝位置；監(jiān)控物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型；監(jiān)控安裝位置；重要地點(diǎn)監(jiān)控的安裝；（游樂場、公共休息區(qū)、崗?fù)ぁ⒋箝T）；監(jiān)控系統(tǒng)跟紅外報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動；室應(yīng)多選用半球式攝像機(jī)，不建議選用槍機(jī)；紅外報(bào)警物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型；安裝位置；線的處理；防水效果；停車場物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型；安裝位置；照明問題；刷卡反應(yīng)時(shí)間；軟件功能齊全；中控室物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型；設(shè)備的安裝位置；

27、設(shè)備功能缺陷；室外跟中控室進(jìn)線管道的防水處理；弱電系統(tǒng)園區(qū)布線弱電井大小、深度的設(shè)定；進(jìn)中控室弱電井要大一些，防水要做好；8.3.5 供水系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明設(shè)備選型物業(yè)公司參與主要設(shè)備的選型（節(jié)能方面、日后的維護(hù)成本等方面考慮）；采用無負(fù)壓供水設(shè)備；計(jì)量表各用水點(diǎn)單獨(dú)設(shè)計(jì)量表；底商使用磁卡表；8.3.6 供電系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明設(shè)備選型物業(yè)公司參與主要設(shè)備選型（節(jié)能方面、日后的維護(hù)成本等方面考慮）；計(jì)量主要的設(shè)備（供水、公共照明、車庫、消防中控室等）加計(jì)量表；底商等需代收的用電點(diǎn)加磁卡表，由物業(yè)公司統(tǒng)一售電；節(jié)能所有的設(shè)備應(yīng)盡量采用節(jié)能環(huán)保的設(shè)備；應(yīng)使用維修成本低的設(shè)備；盡量使用成型的、

28、本地的或維保半徑小的廠家；8.3.7 排水系統(tǒng)（本次不做改造，排水系統(tǒng)只做局部修繕）8.3.8 供暖系統(tǒng)（本次不做改造）8.3.9 生活水泵房、生活水箱間、中水泵房（只適用于會所）關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明水箱建議使用不銹鋼材質(zhì)水箱水箱不需要做保溫建議水箱溢流口加裝水流報(bào)警裝置自動液位浮球閥，裝在水箱蓋附近，便于日后維修噪音處理水箱間濕度較大，不建議用吸噪聲礦棉板降噪管道支架做減震處理，管道支架與主體連接為硬連接，導(dǎo)致管道的震動傳遞到建筑結(jié)構(gòu)，在支架下面做減震處理，能較好的阻止能量向建筑結(jié)構(gòu)的傳播水泵系統(tǒng)隔震，建議用進(jìn)口的屏蔽泵或低噪音泵，水泵系統(tǒng)隔震一般采用隔震器，若水泵震動較強(qiáng)時(shí)，最好選浮筑地面的

29、做法，浮筑地面減震效果更好，能起到減震作用的頻帶也更寬，建議使用變頻泵空氣聲處理，常用的方法有：加隔聲罩、隔聲吊頂、室加吸聲的做法。管道穿墻處理 一般管道與墻體是硬連接，管道振動的能量相當(dāng)一部分傳遞給了建筑結(jié)構(gòu)，所以要對管道與墻體進(jìn)行脫開處理，阻止能量的傳遞。機(jī)電供水設(shè)備紫外線消毒器，建議安裝在水泵和水箱之間生活水機(jī)房應(yīng)使用防爆、防潮燈具應(yīng)使用無負(fù)壓供水系統(tǒng)水泵房應(yīng)加排風(fēng)裝置，加排風(fēng)機(jī)或除濕機(jī)水箱補(bǔ)水管線加防結(jié)露保溫，供水管線建議不加防結(jié)露保溫電氣控制室應(yīng)加應(yīng)急照明或預(yù)留一米九高度的插座電氣控制室應(yīng)加兩個(gè)兩公斤以上滅火器電氣控制柜前，操作區(qū)域應(yīng)加絕緣墊單流閥應(yīng)使用低噪音單流閥壓力表變頻設(shè)備建議

30、使用電阻式、電感式遠(yuǎn)傳壓力表，為了方便查看，建議裝在壓力罐上方供水管道震動大，建議使用耐震或船用壓力表計(jì)量為方便公共區(qū)域水量的分?jǐn)偅ㄗh加裝水表為方便公共區(qū)域電量的分?jǐn)偅ㄗh在配電柜加裝電表建議在水箱補(bǔ)水處加計(jì)量表土建墻面、地面應(yīng)貼磚，吊頂，應(yīng)采用鋁扣板（由于吊頂，消防噴淋安裝改成下安裝）若單獨(dú)設(shè)置電氣控制室，應(yīng)設(shè)擋水臺，或在施工時(shí)把地面加高；排水溝，排水篦子建議使用不銹鋼材質(zhì)8.3.10 配電室（只適用于會所）關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明計(jì)量為方便公共區(qū)域電量的分?jǐn)偅ㄗh在配電柜加裝電表設(shè)備設(shè)施配電室應(yīng)加排風(fēng)裝置應(yīng)加裝防爆燈，防爆開關(guān)配電室應(yīng)加應(yīng)急照明或預(yù)留一米九高度的插座配電室應(yīng)加兩個(gè)兩公斤以上滅火

31、器電氣控制柜前，操作區(qū)域應(yīng)加絕緣墊土建應(yīng)加裝擋鼠板門應(yīng)向外開8.3.11 消防系統(tǒng)（只適用于會所）關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明消防報(bào)警系統(tǒng)消防控制室應(yīng)采用兩路單獨(dú)電源供電，自動切換，互為備用；消防主機(jī)應(yīng)安裝備用電池控制室電氣系統(tǒng)要有保護(hù)接地裝置；消防控制門應(yīng)具有一定的防火能力保證中控值班人員的安全；燃?xì)鈫卧傞y應(yīng)安裝燃?xì)鈭?bào)警裝置，保證業(yè)主的安全；便于管理要設(shè)立一個(gè)消防中控室；消防中控室應(yīng)設(shè)立應(yīng)急照明；消防布線消防主線應(yīng)十五根必須有一根備用線，便于維修要有獨(dú)立消防線槽消防水泵房等重要設(shè)備應(yīng)用阻燃線消防電源線應(yīng)用2.5平方以上的耐火銅芯線回路線要選用1平方以上耐熱105度以上總線中要安裝隔離模塊防止總線中有

32、一處短路就會引起全線瘓.聯(lián)動控制和設(shè)備報(bào)警點(diǎn)分兩路控制；報(bào)警點(diǎn)安裝探測器吊頂時(shí)要縱橫成排對稱，部接線要緊密，固定時(shí)要緊固而美觀消火栓按鈕在消火栓箱子里走線要穿黃臘管要在吊頂?shù)姆块g下垂煙感報(bào)警器.并安裝在吊頂上在車庫出入口頂部安裝報(bào)警器，位置太高維修不方便，建議取消或安裝低處.探測器安裝在走廊中與開啟設(shè)備管井門易發(fā)生碰撞，建議現(xiàn)場查看后確定位置建議各單元電梯廳安裝背景音樂.消防栓消防栓管道頂層機(jī)房管道要做保溫消防水箱要有液位報(bào)警裝置，消防水箱要做保溫，消防水箱要有水位標(biāo)桿污水泵要有液位報(bào)警裝置風(fēng)機(jī)防火閥要在一定時(shí)間能滿足耐火穩(wěn)定性電梯廳出風(fēng)口吊頂要安裝活頂.利于維修方便卷簾門防火卷簾門在一定時(shí)間

33、連同框架能滿足耐火穩(wěn)定性和完整要求的門和卷簾.強(qiáng)切當(dāng)正常照明失效時(shí)，有為繼續(xù)工作時(shí)而設(shè)計(jì)的備用照明.在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，要有為了安全撤離而設(shè)計(jì)的疏散照明當(dāng)正常照明失效時(shí)，有為確保人員安全而設(shè)計(jì)的照明.消防建議用多線制獨(dú)立消防.手報(bào)按鈕要配插孔.噴淋要在吊頂?shù)姆块g下垂噴淋頭。檔案室等重要地方不應(yīng)有噴淋裝置，要有氣體滅火裝置。8.3.12 公共區(qū)域（無）8.3.13 戶關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明衛(wèi)生間地漏流水不暢或供水軟管破裂容易造成水外溢、浸泡地板、建議降低地面高度暖氣 暖氣最低點(diǎn)設(shè)置在衛(wèi)生間；入戶門在施工階段成品保護(hù)損壞、容易造成戶門劃痕不易修復(fù)、建議在原有基礎(chǔ)上加做一層保護(hù)地面裂縫施工工藝存在一定缺陷、建

34、議改進(jìn)工藝窗戶窗戶無限位器不能固定窗扇，建議加裝限位器隱蔽工程后續(xù)改動，與圖紙不相符合不便日后維修（必要項(xiàng)留存影像資料）8.3.14 主要設(shè)備設(shè)施的選型關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性對于市場上較新的產(chǎn)品，在立項(xiàng)購買前應(yīng)對日后的運(yùn)行費(fèi)用和總體的經(jīng)營情況進(jìn)行分析；維修保養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)性維修保養(yǎng)簡單，配件易于購買且便宜。維保廠家的維保半徑短；8.3.15 物業(yè)用房關(guān)鍵點(diǎn)控制要點(diǎn)說明客服接待中心分期開發(fā)的項(xiàng)目，在正式客服接待中心啟用前，應(yīng)根據(jù)分期開發(fā)情況設(shè)置臨時(shí)接待中心；接待中心盡量選在地上；正式客服接待中心面積應(yīng)根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目管理面積和管理方式定；客服接待中心應(yīng)單獨(dú)設(shè)置收費(fèi)房間；物業(yè)辦公室如物業(yè)辦公室設(shè)置在

35、地下室，應(yīng)便于安裝空調(diào)室外機(jī)。宿舍區(qū)盡量選在距衛(wèi)生間較近的位置；為保證入戶維修與時(shí)率，應(yīng)將工程值班室、工程材料庫房、工程調(diào)度或指揮中心集中在一個(gè)區(qū)域，并在整個(gè)小區(qū)的中心；根據(jù)項(xiàng)目管理框架設(shè)置各部門的辦公室與會議室；辦公區(qū)域應(yīng)設(shè)置工程檔案室、資料室、行政庫房；單獨(dú)設(shè)置排風(fēng)、供暖系統(tǒng)系統(tǒng)、辦公自動化網(wǎng)路系統(tǒng)、供電系統(tǒng)；在施工前物業(yè)公司與地產(chǎn)公司確定裝修標(biāo)準(zhǔn)；每個(gè)房間應(yīng)按工位預(yù)留電源、網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)和空調(diào)電源；宿舍區(qū)宿舍區(qū)應(yīng)避免與業(yè)主出行通道共用。宿舍區(qū)應(yīng)設(shè)置淋浴間、洗衣間、娛樂室、閱覽室、晾衣間；面積按照一層鋪，每人4-5平米設(shè)置；宿舍應(yīng)分區(qū)設(shè)置（男、女和家屬區(qū)）每區(qū)應(yīng)設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間和洗漱間；宿舍區(qū)有單獨(dú)

36、的排風(fēng)系統(tǒng)、供電和供暖系統(tǒng)；家屬區(qū)每戶應(yīng)設(shè)計(jì)量表；要進(jìn)行簡單的裝修；食堂根據(jù)物業(yè)就餐人數(shù)選定食堂面積；食堂選定位置盡量與業(yè)主活動區(qū)分開；食堂應(yīng)通天然氣、單獨(dú)設(shè)置廚房排煙系統(tǒng)；單獨(dú)設(shè)置380V動力電源。動力照明和電器家電插座單獨(dú)控制。功率依據(jù)今后的運(yùn)營方式?jīng)Q定；室插座采用防潮插座。分別單獨(dú)設(shè)置主食廚房、消毒間、粗加工間、熟食間、庫房，除庫房外其他房間墻面地面貼磚、頂棚吊頂?shù)龋粠旆康孛尜N磚墻面涂料，有單獨(dú)的排風(fēng)；所有的制作間地面加排水溝，單獨(dú)設(shè)置隔油池；就餐間地面墻面貼磚、頂棚吊頂；9 項(xiàng)目部管理規(guī)劃9.1 項(xiàng)目部組織架構(gòu)工程總監(jiān)機(jī)電工程師1人土建工程師1人計(jì)劃工程師1人資料員與內(nèi)勤1人市政園林工

37、程師1人設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)主管成本中心合約主管招采中心招采主管圖9.1 項(xiàng)目部組織架構(gòu)9.2 關(guān)鍵崗位職責(zé)9.2.1 工程總監(jiān) 完成項(xiàng)目總經(jīng)理交辦的項(xiàng)目工作。 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的質(zhì)量進(jìn)度的管理工作； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目部工作目標(biāo)的制訂、分解落實(shí)與項(xiàng)目部成員的績效考核； 隨時(shí)掌握項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)展情況，與時(shí)與相關(guān)部門解決報(bào)建工作中出現(xiàn)的困難； 嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同爭議和糾紛； 組織項(xiàng)目部周工作例會，檢查工作完成情況，貫徹實(shí)施公司規(guī)章制度； 執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督； 安排項(xiàng)目部員工的分工與協(xié)作，批辦往來函件； 檢討工程建設(shè)狀況，針對存在的問題，落實(shí)具體措施

38、； 負(fù)責(zé)必要時(shí)約談監(jiān)理單位與施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)工作； 配合項(xiàng)目的營銷工作； 組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理政府驗(yàn)收手續(xù)； 收集各方面對本項(xiàng)目的評價(jià)意見，負(fù)責(zé)全面總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展在各方面的經(jīng)驗(yàn)。9.2.2 各專業(yè)工程師 完成工程總監(jiān)交辦的項(xiàng)目部工作。 負(fù)責(zé)本專業(yè)總分包招標(biāo)開辦計(jì)劃的編寫和跟進(jìn)； 負(fù)責(zé)本專業(yè)各分包單位的現(xiàn)場管理工作； 負(fù)責(zé)各總分包間的協(xié)調(diào)工作； 根據(jù)公司質(zhì)量管理細(xì)則把控現(xiàn)場施工質(zhì)量； 根據(jù)計(jì)劃管理方案控制現(xiàn)場施工進(jìn)度計(jì)劃； 根據(jù)合約容條款審核工程付款、簽證等； 根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定把控現(xiàn)場安全文明施工。9.2.3 設(shè)計(jì)主管 全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。 參與項(xiàng)目定位； 負(fù)責(zé)產(chǎn)品做法、標(biāo)準(zhǔn)等的制

39、定工作； 管理設(shè)計(jì)單位，把控出圖計(jì)劃； 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位解決現(xiàn)場施工圖問題； 對現(xiàn)場做樣進(jìn)行確認(rèn)； 負(fù)責(zé)圖紙變更的審核發(fā)放工作。9.2.4 成本主管 負(fù)責(zé)項(xiàng)目總分包招標(biāo)清單、合同編制； 負(fù)責(zé)工程預(yù)算、結(jié)算辦理審核； 負(fù)責(zé)圖紙變更容成本審核； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場變更簽證的審核。9.2.5 項(xiàng)目資料員與勤 負(fù)責(zé)對外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔； 負(fù)責(zé)部門文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作； 保管部門印章，維護(hù)公用辦公設(shè)備； 負(fù)責(zé)收集保管工程立項(xiàng)報(bào)建批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)對監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。10 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理規(guī)劃10.1 公司部的設(shè)計(jì)管控分工順義華中園別墅的設(shè)計(jì)管理，按照

40、公司的運(yùn)作模式，設(shè)計(jì)管理工作全權(quán)由設(shè)計(jì)管理部承擔(dān)（市政設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)部只承擔(dān)概念設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理工作，其他市政設(shè)計(jì)的委托和設(shè)計(jì)管理工作由項(xiàng)目部承擔(dān)）。10.2 各項(xiàng)設(shè)計(jì)委托的設(shè)計(jì)工作容10.2.1 由設(shè)計(jì)管理部承擔(dān)的設(shè)計(jì)管理工作設(shè)計(jì)管理部指定專人承擔(dān)順義華中園別墅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人工作，設(shè)計(jì)部部專業(yè)工程師協(xié)助設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)管理的各專業(yè)工作。（一）設(shè)計(jì)合同與各合同工作容如下： 本項(xiàng)目業(yè)主委托的設(shè)計(jì)合同分如下幾項(xiàng)：小市政設(shè)計(jì)、管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、精裝設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、標(biāo)識設(shè)計(jì)、其它施工招標(biāo)圖設(shè)計(jì)（一次設(shè)計(jì)，在招標(biāo)前，為了統(tǒng)一技術(shù)方案，由設(shè)計(jì)部委托的土建或機(jī)電類的其它招標(biāo)圖，門窗招標(biāo)圖），下面分別

41、介紹各項(xiàng)設(shè)計(jì)的工作疇。(一) 建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位：待定工作容： 裝修改造工程之方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)； 審查業(yè)主委托的其它設(shè)計(jì)師提供的專項(xiàng)設(shè)計(jì)方案，根據(jù)業(yè)主的要求，進(jìn)行設(shè)計(jì)配合與深化工作； 于初設(shè)階段與施工圖階段，完成建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)設(shè)計(jì)； 小市政概念方案設(shè)計(jì)，與業(yè)主委托的市政院進(jìn)行小市政方案配合； 總圖設(shè)計(jì)（含小區(qū)豎向設(shè)計(jì)、小市政綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)）； 審查業(yè)主委托的室設(shè)計(jì)師提交的裝修設(shè)計(jì)圖紙，并根據(jù)業(yè)主確認(rèn)的精裝修設(shè)計(jì)，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)的設(shè)計(jì)配合； 審查業(yè)主委托的景觀設(shè)計(jì)師提交的景觀設(shè)計(jì)相關(guān)圖紙；并根據(jù)業(yè)主確認(rèn)的景觀設(shè)計(jì)，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)的設(shè)計(jì)配合

42、。 配合業(yè)主進(jìn)行主要材料、設(shè)備的招投標(biāo)工作； 配合業(yè)主向施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，并完成施工現(xiàn)場配合；(二) 精裝設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位：待定工作容：1#、52#、53#別墅售樓處、樣板間的精裝設(shè)計(jì)： 設(shè)計(jì)應(yīng)以業(yè)主提供的方案為基礎(chǔ)，提供優(yōu)化建議，選擇裝修材料（墻、地面、吊頂、門）與相關(guān)設(shè)備； 方案與施工圖設(shè)計(jì)成果中，應(yīng)標(biāo)明該圖所適用的一樣或相似全部區(qū)域，必要時(shí)需將差異處予以明示，并補(bǔ)充相應(yīng)所需的設(shè)計(jì)圖紙； 受托方應(yīng)按照設(shè)計(jì)限價(jià)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)，所提供的設(shè)計(jì)概算應(yīng)準(zhǔn)確、詳實(shí)，并以委托方最終審定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。如果超出業(yè)主確定的設(shè)計(jì)限價(jià)，受托方應(yīng)無償返工修改設(shè)計(jì)。 提供住宅要求之部分燈具選型； 提供主要室建筑裝飾材料樣

43、板； 編制材料做法表與有關(guān)產(chǎn)品選型表； 提供電源、電視、信息插座圖； 提供上下水,空調(diào)出回風(fēng)口位置圖； 提供所有墻、頂、地面等裝飾材料的做法與設(shè)計(jì)選型； 提供戶要求之部分燈具選型； 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工技術(shù)交底；(三) 景觀設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位：待定工作容： 在現(xiàn)有已形成景觀的基礎(chǔ)上，進(jìn)行景觀專業(yè)設(shè)計(jì)工作。 完成景觀方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行匯報(bào)，根據(jù)業(yè)主意見調(diào)整方案； 在業(yè)主確認(rèn)的方案基礎(chǔ)上完成景觀施工圖設(shè)計(jì)并得到業(yè)主確認(rèn)； 對構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、燈具選型、綠化種植設(shè)計(jì)等加以深化、調(diào)整、完善。 在施工圖設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)、水電各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)。 景觀方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)與市政院進(jìn)行設(shè)計(jì)配合，確認(rèn)主要設(shè)備井的位置和埋深，并

44、達(dá)成共識。(四) 標(biāo)識設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位：待定工作容： 環(huán)境標(biāo)識系統(tǒng) 樓體標(biāo)識系統(tǒng)(五) 小市政設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)單位：順義區(qū)市政設(shè)計(jì)所(六) 門窗招標(biāo)圖設(shè)計(jì)單位：待定工作容：待定10.2.2 由項(xiàng)目部承擔(dān)的設(shè)計(jì)管理工作項(xiàng)目部主要負(fù)責(zé)小市政設(shè)計(jì)與各專業(yè)的深化設(shè)計(jì)。（1）小市政設(shè)計(jì)：由項(xiàng)目部委托市政專業(yè)完成市政各專業(yè)的方案與施工圖設(shè)計(jì)（包括電力、燃?xì)狻㈦娨曈芯€、給水）。（2）相關(guān)專業(yè)的深化設(shè)計(jì)：由項(xiàng)目部組織相關(guān)專業(yè)承包商完成各專業(yè)的深化設(shè)計(jì)（包括門窗、外檐墻面、弱電管線、天窗、屋面、精裝修等）。10.2.3 各設(shè)計(jì)階段建筑設(shè)計(jì)與市政設(shè)計(jì)單位需要的互提成果與設(shè)計(jì)關(guān)注要點(diǎn)：（一）建筑在方案階段完成小市政概念方案

45、（1）方案階段需要的大市政條件是： 如給水、雨水、污水、燃?xì)獾裙艿罌]有具體開口位置(坐標(biāo))、標(biāo)高、壓力、管徑等。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 政府意見咨詢，如是否設(shè)置10KV開閉站、能夠提供兩路獨(dú)立的10KV電源等（2）建筑設(shè)計(jì)單位在方案階段完成的跟市政有關(guān)的設(shè)計(jì)成果是： 大市政接駁點(diǎn) 小市政走線方案 設(shè)備機(jī)房落位（3）方安設(shè)計(jì)階段需關(guān)注的與市政方案有關(guān)的設(shè)計(jì)管控點(diǎn)： 管線排布是否合理 小市政成本控制 設(shè)備機(jī)房位置與規(guī)模（二）在初設(shè)階段，建筑設(shè)計(jì)單位與市政單位需要配合完成的主要工作： 對小市政概念方案進(jìn)行確認(rèn) 對市政樓的機(jī)房站點(diǎn)的主要設(shè)備的技術(shù)參數(shù)初步了解，確定變配電室、弱電機(jī)房、分界室、燃?xì)庹{(diào)壓站等市政站點(diǎn)

46、的機(jī)房設(shè)計(jì)，在施工圖設(shè)計(jì)之前給出明確意見。 初步了解明確各管線在地庫或樓座中的進(jìn)線位置與標(biāo)高。（三）施工圖階段，市政設(shè)計(jì)單位需要依據(jù)業(yè)主提交的施工圖，確認(rèn)市政設(shè)計(jì)的合理性和可行性，完成專項(xiàng)市政設(shè)計(jì)工作，同時(shí)完成小區(qū)市政各專業(yè)的管線綜合設(shè)計(jì)。表10.1 施工圖階段需要關(guān)注的市政設(shè)計(jì)與主體建筑設(shè)計(jì)間的一些工作界面項(xiàng)目與施工圖設(shè)計(jì)單位的工作界面與精裝設(shè)計(jì)單位的工作界面與景觀設(shè)計(jì)單位的工作界面與標(biāo)識設(shè)計(jì)單位的工作界面電力高基配電室（總配、分配以與分界室）由建筑設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)到位（全部專業(yè)，標(biāo)明樓座與配電室電力入戶位置與高程），電力設(shè)計(jì)單位根據(jù)供電局要求對施工藍(lán)圖進(jìn)行電氣專業(yè)二次設(shè)計(jì)。市政管綜圖紙需為電力

47、管線預(yù)留空間（提供各管線路由與標(biāo)高），電力參考市政管綜方案進(jìn)行10kv外電源設(shè)計(jì)樹木不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離標(biāo)識不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離燃?xì)馊細(xì)庠O(shè)計(jì)單位完成全部燃?xì)庠O(shè)計(jì)工作，需向提供建筑設(shè)計(jì)單位提供入戶位置與高程標(biāo)明燃?xì)饴酚膳c點(diǎn)位，與櫥柜等高程位置關(guān)系。樹木不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離。標(biāo)識不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離。有線電視（注：市政管綜圖紙需為電信（電視）管線預(yù)留空間（提供各管線路由與標(biāo)高），聯(lián)通設(shè)計(jì)參考市政管綜方案進(jìn)行小市政電信（電視）設(shè)計(jì)樹木不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離。提供園林崗?fù)ぁ⒌篱l的具體位置。 標(biāo)識不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離。 給水標(biāo)明入戶位置與高程，出

48、戶1.5米樹木不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離。標(biāo)識不可設(shè)計(jì)在管線上，保證安全距離。10.3 設(shè)計(jì)圖紙的管理10.3.1 設(shè)計(jì)圖紙出圖進(jìn)度節(jié)點(diǎn)如下：（1） 設(shè)計(jì)管理部主控的設(shè)計(jì)圖紙出圖進(jìn)度表10.2 設(shè)計(jì)管理部主控的設(shè)計(jì)圖紙出圖進(jìn)度設(shè)計(jì)容啟動時(shí)間完成時(shí)間備注方案階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2014-12-12015-5-30評審會議通過、會簽完成初步設(shè)計(jì)2015-4-302015-5-30項(xiàng)目部簽收建筑施工圖2015-8-10不包含園林和精裝精裝設(shè)計(jì)2014-5-302015-7-30只包括展示區(qū)景觀設(shè)計(jì)2014-5-152015-10-30景觀施工圖需完成小市政配合（2） 項(xiàng)目部主控的市政設(shè)圖紙出圖進(jìn)度（報(bào)裝

49、與施工圖完成時(shí)間）表10.3 項(xiàng)目部主控的市政設(shè)圖紙出圖進(jìn)度項(xiàng)目報(bào)裝啟動時(shí)間施工圖完成（具備招標(biāo)條件）時(shí)間（業(yè)主不能招標(biāo)的未填）小市政管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)2015年6月30日2015年8月30日小市政管線綜合施工圖2015年6月30日2015年8月30日有線電視2015年6月30日2015年8月30日給水2015年6月30日2015年8月30日電力2015年4月30日2015年10月30日10.3.2 設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量管控設(shè)計(jì)管理部各專業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量管控；督促、要求設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)成果必須滿足公司要求。各專業(yè)審圖表是由大區(qū)設(shè)計(jì)部編制的圖紙質(zhì)量管控工具，在各專業(yè)圖紙的方案、初設(shè)（如有

50、）、施工圖階段，由負(fù)責(zé)填寫相應(yīng)的審圖表，由設(shè)計(jì)部審核審查表中的容，保證各階段圖紙滿足圖紙管控的質(zhì)量要求。審圖表是由開發(fā)商利益為導(dǎo)向的關(guān)鍵點(diǎn)組成，對影響成本、銷售和工程的重要信息都有所涵蓋。項(xiàng)目部市政專業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)市政各專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量管控；過程中隨時(shí)與設(shè)計(jì)管理部專業(yè)人員溝通市政專業(yè)與建筑設(shè)計(jì)的各專業(yè)間的設(shè)計(jì)配合工作，同時(shí)負(fù)責(zé)督促、設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)成果必須滿足公司要求。10.3.3 設(shè)計(jì)圖紙發(fā)放管理（1）設(shè)計(jì)圖根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，分成外審版和部施工圖版，其中部施工圖版是施工的唯一依據(jù)，如發(fā)生版次變化，當(dāng)后一版施工圖正式下發(fā)后前一版施工圖當(dāng)即作廢，由項(xiàng)目部統(tǒng)一收回、處理。各版施工圖項(xiàng)目部需留存完整C

51、AD電子文件，圖形電子文件須為DWG與PDF兩種格式。（2）設(shè)計(jì)管理部主控的設(shè)計(jì)圖紙由設(shè)計(jì)部統(tǒng)一發(fā)放至項(xiàng)目部（備注：發(fā)放的圖紙須有設(shè)計(jì)部出圖章（騎縫章）以與設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的騎縫簽字確認(rèn)，下發(fā)的圖紙須注明下發(fā)日期以與出圖的版次）設(shè)計(jì)管理部對發(fā)放招標(biāo)采購與成本中心，項(xiàng)目部對外發(fā)放監(jiān)理與各承包方。（3）項(xiàng)目部主控的市政設(shè)計(jì)圖紙由項(xiàng)目部統(tǒng)一發(fā)放（備注：發(fā)放的圖紙須有項(xiàng)目部出圖章（騎縫章）以與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的騎縫簽字確認(rèn)，下發(fā)的圖紙須注明下發(fā)日期以與出圖的版次）項(xiàng)目部對發(fā)放招標(biāo)采購與成本中心，項(xiàng)目部對外發(fā)放監(jiān)理與各承包方。（4）硫酸紙底圖的保管，業(yè)主應(yīng)有一套硫酸紙底圖，有需要時(shí)可以隨時(shí)加曬（5）項(xiàng)目部現(xiàn)場徐留存

52、兩套圖完整的施工圖，一套存檔，一套供標(biāo)記變更和討論使用。10.4 材料設(shè)備封樣計(jì)劃設(shè)計(jì)部對確認(rèn)材料樣品進(jìn)行封樣，施工前提供項(xiàng)目部。具體封樣容以材料部品清單所列為準(zhǔn)，因現(xiàn)階段圖紙?jiān)O(shè)計(jì)正在進(jìn)行中，部品清單暫時(shí)無法完成，待設(shè)計(jì)圖紙出圖后再進(jìn)行完善。產(chǎn)品封樣的時(shí)間按照材料的招標(biāo)采購時(shí)間進(jìn)行。10.5 設(shè)計(jì)配合要求10.5.1 圖紙會審與設(shè)計(jì)交底（1）設(shè)計(jì)交底分設(shè)計(jì)意圖交底和設(shè)計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)交底。工程開始前和開始后各節(jié)點(diǎn)施工前組織、設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)師對施工單位進(jìn)行工程重難點(diǎn)交底。主要講解施工過程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問題，一些重大影響品質(zhì)效果的關(guān)鍵項(xiàng)；同時(shí)解答施工單位現(xiàn)場出現(xiàn)的一些問題。（2）工程開工前設(shè)計(jì)管理部對各專業(yè)對圖紙進(jìn)行部審查，審查意見反饋至設(shè)計(jì)方進(jìn)行修改。（3）圖紙下發(fā)后，項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位與施工單位進(jìn)行圖紙會審，審查意見反饋至設(shè)計(jì)方進(jìn)行修改。（4）工程開工前設(shè)計(jì)部、增值服務(wù)部各專業(yè)對圖紙進(jìn)行部審查，審查意見反饋至設(shè)計(jì)方進(jìn)行修改。10.5.2 設(shè)計(jì)變更管理設(shè)計(jì)變更的提出由有2個(gè)基本途徑。一是設(shè)計(jì)部部由設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人發(fā)出；二是每周的項(xiàng)目部組織的技術(shù)例會中統(tǒng)一匯總提交至設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人與設(shè)計(jì)單位根據(jù)施工方的意見共同確認(rèn)變更方案，并經(jīng)公司相關(guān)部門批準(zhǔn)核定后，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人或相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)師按照公司流程辦理變更手續(xù)并發(fā)放變更單至項(xiàng)目部。下發(fā)至項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)變更將分成部