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29、 項目概況2、 項目背景和建設的必要性3、 項目研究的依據第二章 項目環境1、 區位環境分析2、 政策環境分析第三章 市場分析及前景預測1、 行業發展及需求分析2、 客源市場分析三、項目的swot析四、項目前景預測第四章項目定位1、 主題定位2、 功能定位及分區3、 市場定位第五章工程建設方案1、 總平面及交通運輸方案2、 建筑結構設計第六章規劃項目實施及建設規模1、 項目實施進度計劃2、 項目實施中的控制措施第七章節能環保一、節能環保措施二、環保的編制依據第八章消防一、編制依據二、消防系統三、消防設計原則四、電氣和防雷第九章節能環保一、節能環保措施二、環保的編制依據第十章 組織機構、勞動定員

30、與培訓一、組織機構二、勞動定員三、職工來源四、員工培訓第十一章投資估算和資金籌措一、一期工程投入資金二、二期工程投入資金三、資金籌措來源第十二章三大效益分析一、經濟效益二、社會效益三、環境效益第十三章結論第一章 總論1、 項目概況1、項目名稱：硒博生態農莊園2、項目承辦單位：海南億昊實業發展有限公司3、項目建設地點：海南省澄邁縣金馬大道西側2、 項目背景和建設的必要性自海南省辦經濟特區以來，由于黨中央、國務院從政策上、經濟上給予海南的大力支持，加上全省人民在省委、省政府的正確領導下，努力拼搏，開拓進取，使海南經濟得到長足的發展，人民生活水平日益改善， 為海南旅游業的發展提供了強有力的物質基礎。

31、特別是進入21 世紀以來，省委、省政府經過多方調研，結合海南實際，提出了發展旅游龍頭產業，把海南建設成旅游大省的發展戰略，在這一戰略的指引下，海南的旅游產業不斷壯大。而2009年， 海南國際旅游島建設發展規劃綱要正式獲批，綱要將海南島建設成國際旅游島上升為國家戰略。該綱要的獲批，標志著海南的旅游產業再次迎來了一次絕佳的發展時機。農業觀光產生于上世紀30 年代，西方國家一些富裕有閑階層人士因厭倦城里生活，周末開始到農郊進行一些活動；70 年代在日本、美國、臺灣等發達國家和地區形成產業規模，90 年代開始在我國大陸發展。海南作為旅游大省，有著豐富的客源市場；同時海南又是農業大省， 二者的資源稟賦決

32、定了觀光農業在海南的有利發展。海南省委省政府深刻地認識到本省的資源特點，一直以來，都大力鼓勵和扶持本省觀光農業產業的發展。如今在在建設國際旅游島的大背景下，更是在全國首次成立了休閑農業發展局，主管海南觀光農業產業的發展。 如今， 海南正在力爭在3 年內建設100 家旅游休閑農業示范基地，進而帶動海南島整個觀光休閑農業產業的發展。有“海口后花園”美稱的澄邁縣憑借區位優勢、資源優勢以及縣委縣政府的正確領導，近年來經濟發展明顯加快，尤其是旅游休閑及農業兩大產業發展更是躋身全省前列。如今， 澄邁縣委縣政府提出了“三縣一地”的經濟社會發展戰略， 力圖將澄邁打造成生態現代化建設縣、新型工業縣、休閑旅游縣和

33、熱帶高效農業示范基地。面對新的政策形勢及產業發展趨勢，海南億昊實業發展有限公司適時而上，提出了在澄邁縣建設硒博生態莊園的農業旅游景點項目。該構想不僅契合了新一輪產業的發展特點，同時也響應了政府的政策召喚， 更充分考慮到了澄邁的資源特點及產業發展情況（即自然資源、旅游資源和農業資源豐富，農業產業占據較大比重），可以有效整合澄邁縣各大產業資源，達到資源的最優化配置。在資源日益緊張的今天，該項目的建設無疑是很有必要的。另該項目以農業為平臺，打造生態休閑養生品牌，同時力圖創造農業與藝術文化結合的新型文化產業， 這一定程度上可以帶動澄邁縣的文化產業的發展，促進澄邁與外界的文化交流，進而提升外界對澄邁的了

34、解以及澄邁本地人民的精神文化素質。從這一點來說，本項目的建設是十分有意義的。三、 項目研究的依據1、 2008年 10 月 12 日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題決定2、中國農業觀光園發展研究報告（2007）3、 國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見中指出，要充分發揮海南熱帶農業資源優勢，大力發展熱帶現代農業，使海南成為全國冬季菜籃子基地、熱帶水果基地、南繁育制種基地。4、 2010年1 月 29日海南省第四屆人民代表大會第三次會議表決通過關于推進海南國際旅游島建設發展的決議，對海南省各級人大、政府、審判機關、檢察機關和社會各界

35、建設國際旅游島作出動員和組織，充分發揮特區立法權保障海南國際旅游島建設。第二章項目環境1、 區位環境分析（一）區位優勢澄邁縣位于海南島的西北部、毗鄰省會海口市、與雷州半島隔海相望。全縣土地總面積2072平方公里，海域面積1100平方公里。海岸線長 121.08 公里，沿海港灣15處，已建成六大碼頭，年吞吐能力800 多萬噸，并設有國家一類對外開放口岸；此外，海榆中、西線及環島西線高速公路和西環鐵路穿越境內，鄉鎮公路縱橫交錯；另還有海南 “母親河”南渡江穿境而過。 水陸交通便捷，商貿條件便利， 地理位置非常優越。本項目位于澄邁縣北部金馬大道西側，距西線高速僅600 米， 省會海口市中心35 公里

36、，美蘭機場45 公里，火車輪渡碼頭20 公里。毗鄰富力地產富力灣、雅居樂、歐洲園、海口保稅區二期、惠民水果市場，臨近海口貨運站、迎賓島旅游度假區、國家足球訓練基地、月亮灣高爾夫球會；更有臨高航海公園、福山咖啡文化廣場等商業旅游開發區環繞其間，方圓不過40 公里。交通便利，區位優勢十分明顯。（二）生態環境及資源稟賦澄邁縣屬熱帶季風氣候，光照充足，雨量充沛，氣候宜人，年均日照2060.5小時，年均氣溫23.7 C ,年均降雨量1500mmfc右，常風風力 2-4 級； 全縣森林覆蓋率達到49%， 是名副其實的 “天然氧吧”，生態環境極佳，是國內最理想的保健、養生、養老福地。2009 年，澄邁榮獲“

37、中國長壽之鄉”，這是海南省唯一獲此稱號的縣市，也是全國第十個獲此殊榮的地區。澄邁有著豐富的農業資源。全縣地勢平坦，土壤肥沃，水質優良，空氣清新；境內大部分土地可以引水灌溉，光、熱、水等條件優越，十分適宜種植熱帶作物、冬季瓜菜和發展生態農業。澄邁福山咖啡、澄邁福橙、橋頭地瓜、無籽蜜柚、無核荔枝、白蓮鵝、文儒山寮雞、澄邁和牛、新吳鴨、 白蓮鵝等澄邁農產品已經成為全省乃至全國的精品；其中苦丁茶、福山咖啡等產品獲得“國家地理標志保護產品”；澄邁福橙榮獲“中國十大名橙”、 “中國國宴果品”等榮譽。農業發展環境十分優越。此外， 澄邁還是富硒寶地。據調查， 澄邁富硒土壤面積達到1177.5平方公里，占全縣總

38、面積的56%。 硒是人體必需微量元素，具有防癌、抗癌、美容等功效，產出的農作物對人體健康長壽具有促進作用。近年來全國各地紛紛研究并開發富硒農產品生產技術，而澄邁在這一領域有著得天獨厚的優勢，據研究，澄邁福橙每千克含硒110 微克，地瓜每千克含硒70 微克。而澄邁縣盛產苦丁茶、香蕉、咖啡、瓜菜等富硒農產品，這無疑為發展生產含硒的健康生態農產品提供了十分有利的條件。2、 政策環境分析我國是農業大國，農業能否發展好關系著國民經濟的命脈。為此，國家年年都制定各種惠農政策大力扶持農業產業的發展；同時鼓勵農業由傳統單一模式向現代多元化轉變，為農民探索新的收入增長點。近年來， 休閑農業及生態農業在國內獲得較

39、大發展，各地休閑農業園層出不窮。國家也積極推動這一新型產業的形成及壯大，并且扶持力度逐年加強。今年以來更是由農業部和國家旅游局組織開展全國休閑農業與鄉村旅游示范縣和全國休閑農業示范點活動；此后又緊鑼密鼓在浙江寧波展開了全國休閑農業與鄉村旅游星級示范創建行動試點試評工作。海南作為旅游大省，又有著豐富的熱帶農業資源，發展生態觀光農業無疑是一項十分符合省情的舉措。海南省政府深刻地認識到這一點， 長期以來一直扶持著本省農業積極探索休閑農業發展路子。2009年， 海南國際旅游島建設發展規劃綱要獲批， 綱要指出到2020年，海南將初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地，并強調重點發展休閑農業與鄉村旅游、療

40、養休閑等產業。在這個戰略定位下，為更好地促進休閑農業的發展，海南省政府在全國首次成立了主管地方休閑農業產業發展的政府職能機構海南休閑農業發展局， 力爭用 3 年時間創建100 個具有濃厚地方特色的鄉村自然風光、民俗風情、人文景觀、 農業特色產業等旅游休閑農業示范基地，并在政策上對這些休閑農業示范基地予以巨大優惠。澄邁是海南傳統的農業大縣，又是全國農業百強縣；長期以來，農業在澄邁的產業結構中占據著重要的地位。早在前幾年，澄邁縣政府就提出了“三縣一地”經濟社會發展戰略，即生態現代化建設縣、新型工業縣、休閑旅游縣和熱帶高效農業示范基地，這一戰略定位，極大地提升了現代農業在澄邁全縣經濟社會發展大局中的

41、地位，激發了澄邁農民發展農業的積極性。如今， 在建設國際旅游島的時代大背景下， 農業作為基礎性產業又迎來了新的發展機遇，誠如澄邁縣委書記楊思濤所言， “農業是國際旅游島建設中最為基礎的母體產業，是包括旅游業在內的其他產業發展的基礎。”硒博生態莊園以生態農業為基礎，挖掘和整合現代農業的觀光休閑功能、文化傳承功能、生態維護功能、就業增收功能，發展高附加值的休閑農業，無疑是一項響應了政府政策的積極舉動。在如此優越的政策環境下，再加上專業的開發建設和成熟的市場運作，本項目是有信心獲取成功的, 進而為澄邁經濟創造新的增長點，為澄邁打造新的農業品牌。第三章市場分析及前景預測1、 行業發展及需求分析在行業發

42、展方面，我國休閑農業興起于改革開放以后，起步較晚，目前內地大多數農業園區仍以觀賞為主，剛剛處于發展階段。在休閑農業的主要類型中，開放性的類型較少，仍以觀光游覽為主要內容活動，停留在休閑農業的基礎層次。度假、體驗型項目建設不足，缺少現代展示、教育、示范型旅游活動。而發展的比較好的是臺灣，臺灣休閑農業已經處于普及階段，管理也較成熟，逐步走向規范化、制度化，特別是休閑農業的管理體制已相當健全。另外，文化因素的滲透也在不斷提升休閑農業的層次和水平。在需求方面，進入21 世紀后，經濟迅速發展，居民經濟收入的增加、休閑時間的增加、道路與交通的改善都為人們出行創造了條件，但經濟的迅速發展也加大了城市的居民們

43、的生活壓力，他們希望可以到郊外、鄉村放松身心、緩解壓力。然而對于海南省在建設國際旅游島這個大背景下，其每年的游客量都在增加，大部分的游客也希望觀光、 體驗一下海南的特色熱帶農業，并且渴望能夠休閑度假于田園景色之中。可見，生態觀光農業行業的市場需求也是很大的。2、 客源來源市場分析1、島內、大陸城市居民客源市場城市居民受“城市綜合癥”的困擾，對于他們來說，前往生態觀光農業園休閑度假無疑是他們放松身心，調節生活方式的重要選擇之一。再加上澄邁縣擁有“長壽之鄉”的美譽、享譽海內外的多種熱帶水果、富硒的的瓜果蔬菜，足以對他們產生強大的吸引力。但需要明確的是 , 我們的側重點是在大陸的城市居民。因此項目也

44、以生態農業、休閑療養度假為主。這是因為：島內城市居民大部分都來自農村，農業對于他們已經不陌生，再加上海南省人均收入并不高，消費能力相對大陸較弱。但對于大陸城市居民，很多家庭幾代人都生活在城市，他們對于農業充滿了好奇心，消費力很強，所以為重要的客源。2、港澳臺客源市場隨著香港、澳門的相繼回歸，大陸與臺灣的旅游互通，以及建設國際旅游島對海南知名度的提高，來海南島旅游的人數也在不斷增加。 港澳臺同胞與大陸在民族、血緣、 文化、 經濟、 地緣等關系緊密，所以他們在文化內涵和賞析方面占有較大優勢。加上海南島獨特、豐富的農業資源，熱帶特色農業的主要產品: 熱帶水果、蔬菜、水產品、花卉等，都具有高度的觀賞價

45、值，吸引了他們前來海南旅游。3、日韓、俄、歐美國家以及東南亞一帶客源市場海南島獨特的自然資源已經吸引了不少的外國游客，他們慕名到一些特色鮮明的景區旅游，體驗與他們本國不同的旅游休閑經歷。那么，海南島同樣擁有獨特的農業資源與鄉土文化，特色的鄉村建筑、原始的自然風光、淳樸的民俗、多種多樣的熱帶農作物、碧藍的天空、干凈的海水一這些都足以吸引國外游客前來休閑度假。4、全球的藝術家、藝術愛好者以及學生硒博生態莊園獨特的項目之一是“畫家村”。畫家村成立以后，全球知名的畫家都會前往該莊園休閑度假，在生態農業的自然景觀之中獲取靈感，悠然自得地創作藝術，并且可以進行展示與拍賣，帶來了經濟效益。同時。 這也必將吸

46、引更多的藝術家以及藝術愛好者的參與。另外，由于農業也具有教育的功能，所以我公司可以與各中小學校、高校進行合作，為他們提供課外活動的場所、實訓基地。可見，藝術、文化者也是重要的客源之一。三、項目的SWO分析（1） 、優勢條件1、交通條件與市場區位優越2、生態環境良好，地理環境優越3、集生態農業、休閑療養、觀光娛樂、藝術文化、科普教育為一體，以生態農業、休閑療養度假為主要功能的生態觀光農莊，農莊的功能定位明確，并以此打造品牌。（2） 、劣勢條件1、地形地形平坦，沒有起伏，不利于地形景觀的營造，導致景觀視線較為單一。2、植被不夠豐富基址內有些地方表土裸露，不能短時期內形成景觀效果和生態效應，同時，植

47、被層次也不夠豐富。3、高素質的觀光農業管理人才緊缺我國觀光農業起步晚，經驗還不足，從事該行業的專業人員更是少之又少。我公司剛剛起步，人力資源方面遠遠不足，很需要具有觀光農業經營理念以及服務水平并且符合海南國際旅游島建設要求的新型實用人才。（3） 、機遇1、生態觀光農業的興起隨著生態科學的發展和普及，在人們的思想意識中逐漸形成了對綠色生態環境的強烈好感。一方面， 由于長期處于城市緊張嘈雜的環境， 大多數城市居民更渴望多樣化的旅游，以度假休閑的方式取代傳統的旅游觀光，尤其希望能在典型的農村環境中放松自己，體驗摘果、勞作的樂趣，享受田園的風光。另一方面，由于目前大多數市民們都恐懼于蔬菜水果上殘留的農

48、藥，渴望食用到綠色、無公害的健康食物。所以他們也很希望可以親自前往農田采摘新鮮無公害的蔬菜水果，在體驗農耕的樂趣之后滿載而歸。于是， 農業與旅游業邊緣交叉的新型產業生態觀光農業應運而生。目前，生態觀光農業也以其清新秀麗的田園風光、潮濕而又濃郁的泥土氣息、質樸淳厚的民風、鮮嫩誘人的綠色食品吸引的游客。從而也使得農業、園林和旅游業很好的結合在了一起，其所蘊含的商機也使得越來越多的人們堅定的把生態觀光農業作為一種產業加以發 展。2、比較良好的環境政策2010年 10月 18日，中共十七屆五中全會通過了中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議，提出必須加快建設資源節約型、環境友好型社會

49、，提高生態文明水平；提出了要推進農業現代化，加快社會主義新農村建設。因此，在科學發展這一道路上，政府采取了一系列的措施，制定了相關政策，鼓勵和支持現代農業、生態文明、節能與環保的建設與發展，掀起了一輪又一輪的投資熱。首先，海南國際旅游島建設獲中央諸多重大政策支持。范圍涉及投融資、財稅、土地、行業開放等諸多領域，吸引了大量的投資者。其次，海南省休閑農業發展局獲準設立。這將改變海南農業發展管理格局，推動第一產業向縱深發展，同時加快與第二產業、第三產業融合， 從而加快傳統農業向現代農業轉變的步伐。在建設國際旅游島的背景下，加速旅游業與農業的融合，大力發展熱帶旅游休閑農業，不僅能夠打造海南“綠色旅游”

50、新品牌，構筑國際旅游島新亮點，而且能夠推動傳統農業轉型升級、開辟農民增收新途徑。海南省休閑農業發展局有關負責人也表示將出臺有利推動旅游休閑農業發展的政策、法規，加大對旅游休閑農業基礎設施建設的投入，力爭用3 年時間創建 100 個具有濃厚地方特色的旅游休閑農業示范基地。在此良好的發展前景下，吸引了大量投資者的加入。第三，澄邁市委為了吸引更多的投資者，簡化了辦事手續，實行了“一條紅地毯鋪路，一個窗口對外，一條龍服務，一支筆審批”的辦事制度，只要開發商、投資者踏進開發區的大門，在兩個工作日內就能辦完區內的一切審批手續，這大大提高了辦事效率。對于前來投資創辦的企業，都指定黨政機關單位督辦落實。開發區

51、管委會副部級以上干部負責對進區項目進行產前、產中、產后的全程跟蹤服務，項目跟蹤服務。這些為投資者省去了不少麻煩，增強了投資者對政府的信任。（4） 、威脅1、同類生態觀光農業園區的競爭中國海南省西北部的澄邁縣尤其獨特的地理優勢，先后獲得中國長壽之鄉、中國福橙之鄉、中國無核荔枝之鄉、中國綠色名縣等稱號。這一塊寶地上成就了不少的優秀生態觀光農業園，例如： 福山咖啡文化區、侯臣咖啡文化村等。2、發展的整體環境有待進一步改善盡管目前我國已頒布了土地法，但不象發達國家和地區那樣，還未形成土地使用權市場，農業經營領域的自由競爭和破產兼并機制幾乎不存在，使具有規模效益的休閑農業難以在競爭中形成。同時，與發達國

52、家相比，我國現行的信貸制度的壟斷性、僵化性和歧視性限制著對休閑農業發展資本的供應，使休閑農業發展舉步維艱。海外的休閑農業發展政策主要體現在宏觀管理、組織機構、財政政策等領域，通過法律、技術支持、合同、 補助、 稅收優惠、貿易許可等各種手段，為休閑農業的快速發展提供了政策保障。由此可見，在我國當前休閑農業發展的整體環境上，還需要進一步完善政策法規體系，實行規范化管理。總的來看，博硒生態莊園的內部優勢與外部機遇是站上風的，對 于內部的劣勢可以通過企業自身逐步建設予以改善；對于外部的威 脅，隨著時間的推移、國際旅游島的發展、市場的逐漸成熟、政策的 逐步完善，威脅都會慢慢減弱。因此，本項目從長遠來看還

53、是具有較 好的市場前景和較大的盈利空間的。四、項目前景預測硒博生態莊園的建設，將以海南的特色農業為載體開展生態農業、 休閑療養、觀光娛樂、藝術文化、科普教育這一系列功能的項目。加 上澄邁縣榮獲“長壽之鄉”稱號、多種水果享譽海內外、富硒的農產 品產出等，將對人們形成強大的吸引力，所以具有較好的市場前景和 較大的盈利空間。隨著時間的推移，國際旅游島的建設也會逐步提高 海南的知名度，港、澳、臺以及東南亞地區，乃至世界各地游客慕名 未來，必將促進澄邁旅游業的崛起、生態觀光農業的崛起，同時帶來 農業的增值，帶動農村經濟的發展，真正的實現讓農民獲益。更為重 要的是，生態觀光農業的發展將會帶動現代農業、生態文明、節能與 環保的建設與發展，這將維持和鞏固澄邁縣的經濟走在可持續發展的 道路上。第四章 項目定位一、主題定位現代生態農業觀光園二、