1、你好，世界2012/8/大道致遠-紅星湖別墅項目戰略定位報告請將通訊工具調至震動或靜音，以確保提案的順利進行，謝謝。能夠限制前行腳步的最大對手，恰恰是自己。需要站在一個至高點，開創一個史無前例的先河，而不是踏著前輩的腳步，亦步亦趨。一旦設定了標準，就會陷入攀比的困局，我們要做的，不是規則的跟隨者，而是制定者。本案，是他們的標準，而不是自我的標準。市場，是他們的戰場，而不是本案的戰場。因為我們，獨一無二。感謝上次提報對本司的斧正，感謝前面提報的對手。本次提報，只為勝利而來。你以為世界是上面那樣？其實，我們所說的世界，是關于“人”的世界。不了解客戶需求的產品不是好產品。認識一下他們吧，一切，請從他

2、們的需求出發。出則保鏢寶馬，入則紅酒雪茄，時而出海遛馬，時而賭桌揮灑這是他們真實的寫照嗎？那不過是熒幕里的演出而已。實際上，他們的生活是這樣的忙于各地考察，每周都是空中飛人；忙于社交應酬，每天都征戰在沒有硝煙的戰場；為了鞏固今天的地位而不惜鞠躬盡瘁，為了成就明天的輝煌而務必絞盡腦汁，身陷繁華都市，向往逃脫，卻又無法剝離他們希望有一處地方那里沒有爾虞我詐，沒有工作、應酬可以縱情吶喊，也可以靜悟人生依山傍水，零距離融入自然清晨醒來，聽到鳥語蟲鳴可以拋去世俗，縱情忘我那是他們的理想國，沒有商場上的硝煙，沒有關于事業的煩擾，有的只是縱情于山水之間的忘我，與家人的天倫之樂他們是少數人，是社會的財智群體，

3、用睿智支配著多數人的動向。地位顯赫不事張揚追求品味洞悉大局追求自然見多識廣身份特征他們是少數人，是社會的中流砥柱，用智慧撬起經濟發展的杠桿。關注財經、高爾夫等專業類資訊出差多、工作忙往返于市區、機場、大城市之間周末喜好度假式休閑活動喜好國際化的高檔文化活動車展、音樂會不愛被關注不愛露面行蹤甚至詭秘日常應酬多常出入高檔消費場所行為習慣他們睿智、果敢、有魄力；求近亦思遠，銳意進取當下，更以智慧遠見未來大中型企業合伙人新經濟企業的CEO、CFO等高級管理層中小規模私營企業老板知名教授、專家、學者資深律師、會計師、設計師演藝界、體育界名流知名作家、畫家等自由職業者擁有公車及各種灰色收入的政府干部城市快

4、節奏生活的壓力工作中的壓力來自各個競爭對手的壓力越來越差的城市環境給健康的壓力各種宴會、應酬，不得不戴上面具，迷失了自我心靈需要解放，卻又沒實現的地方社會的源動力人群有錢，有文化，有地位，有品味我們稱他們滿足源動力人群的需求，實現他們的理想紅星湖來了一位新家長，東方地產。最好的產品為最優秀的人服務山水邂逅了別墅，夢想照進了現實紅星湖，一湖自然水資源，群巒疊嶂山風光，是距離市區最近的大自然饋贈聯排酒店獨棟聯排會所獨棟這是東方地產的構想，是基于對土地的崇敬和對山水的理解結晶。可以看見，東方地產對于這片土地的良苦用心，每一種建筑形態，無不承載了開發者的責任心。別墅從來不是投機者的樂園，別墅也許是身份

5、的象征，也許是土地的象征，但從來不是暴利的象征，別墅也很少引發恐慌性的提前購買行為，在消費者看來，別墅的生活 代表的是另一種生活的狀態用最人性的建筑，打動他們；用最用心的考究，誘惑他們。別墅不是賣水泥和鋼筋，賣的是生活感受。樣板先行，讓客戶身臨其境，提前享受。考究樣板庭院圍墻、木柵欄、木制休閑花架、下沉庭院裝飾墻面、藝術地面鋪裝、戶外休閑桌椅、壁泉或小型水景、戶外按摩湯池、每個庭院均有成年大樹，成年觀花的花灌木，低矮的彩色植被以及冷寒型草坪考究樣板細節鋪滿鮮花的垃圾箱、煙灰缸和垃圾桶、精致的樹根處理、善待自然的環保理念、林蔭迎賓道、為數不多的硬質鋪裝、花團錦簇的售樓處門前展示區、眼前一亮的項目

6、入口道路僅有考究的樣板展示還是不夠的，更多用心用在建筑之中。考究建筑細節石材干掛立面、恒濕恒溫天棚、太陽能系統、新風換氣系統、外墻低耗保溫、電控遮陽系統、綠色建材應用、景觀水處理完備的配套附加值會提升項目的品次，更能滿足源動力人群的心理匹配值。考究礦物質水處理運用礦物質水處理，將紅星湖水庫的水經過層層凈化，達到富含礦物質的健康水，并由物業專人負責每日將飲用水送至住戶家門口。考究綠色基地設置綠色果蔬基地，純天然無公害瓜果蔬菜種植、肉禽養殖，聘用專人維護，并派物業人員每天為住戶限量提供。考究直升機設置直升機坪，用于住戶應急使用，有償服務。可設置市內停放點，建議江北地區空曠地帶，并于停靠點設置高檔專

7、車接送。考究物業服務專屬的物業服務，聘請世界頂級物業管理團隊，以一對一點式服務，為住戶提供最具身份價值體現的物業服務。考究展示中心售樓處分為案場售樓處與市區展示中心，案場售樓處用于接待實地訪察客戶，市區展示中心主要用科技元素與高貴元素打造視覺效果、參與效果，并配置直達看房巴士。3D環幕影像廳多媒體電子沙盤應用精細化工坊展示極富品味的裝修風格考究白金會所將項目會所按照高端私人商務中心的理念進行打造，充分讓客戶感受到會所的私密、專屬，引導客戶將會所作為第二會客廳使用。會所中不僅要有會客、餐飲、健身、SPA、洗浴、泳池等標準配套，更應設置紅酒窖、雪茄吧、茶道社、訂票中心、超市等。別墅因其獨特的物業屬

8、性，以及目標客戶的身份屬性，決定其在營銷手法和渠道上與普通住宅物業有別，從實際情況入手，更有效的直擊消費者內心，是為首要任務。山的寬仁與水的包容山化石為泥，厚德載物，花草樹木以之為根基，飛禽走獸以之為庇護，人類因之頂天立地，所以仁者樂山。水是生命之源，滋養萬物，卻甘居下流滌清塵垢，適機神飛體散、化作輕云而普降甘露于大地，所以智者樂水。山的豪邁與水的激越“會當凌絕頂，一覽眾山小”，“一山更比一山高”，昂首天地，崢崢向上，山有著厚重和壯麗的豪邁。“飛流直下三千尺”、“長江后浪推前浪”，滾滾而來的氣勢和翻江倒海的澎湃，彰顯著至柔之水的激越氣度。山的堅定與水的持恒“堅如磐石”，山的堅定與沉穩，讓萬物得

9、以休養生息。即使蒼桑歲月消磨侵蝕其輪廓體膚，山仍然巍峨屹立，笑傲蒼穹。“水滴石穿”，一滴水的力量微不足道，但若持之以恒，假以時日，卻有穿透頑石的功力。山水之間，天地雪藏的生命智慧山水之間，動靜之中，彰顯無盡的生命智慧。山水之間，除了風花雪月的詩意情懷，更深藏厚重精深的生活哲學。山水之間，一種生活意境開始蔓延，一種欣賞山水、品讀山水的目光開始聚焦。山水之間，不僅僅是土石、流水、鮮氧、草木的組合，更是一種純天然的自由與歸屬。山水之間，孕育著一座理想國。湖光，山色，坡地villa，原生的，自由的，從容的案名定位山瀾灣山勢磅礴，水韻波瀾，山湖呼應，蔚藍天空下，不寂寞的人家。山瀾灣，或許是源動力人群最后

10、的寄望。這里有最原始的森林湖泊，群巒疊嶂，湖清魚肥，混合著泥土芬芳、山風微醺，自然的味道撲鼻入息，開始忘我推廣定位湖上，山下，有些別墅山徑通幽，水波漣漣，碧波湖上，青巒山下，一些別墅，一些理想。主推廣告語一院湖光，半宅峰。備選案名定位香醍Villa 滟瀾溪谷低調傳播 圈層制勝對于別墅來說，鋪天蓋地的媒體宣傳攻勢并不可取，因為源動力人群的身份特殊性，不會因為看見就會產生購買行為，值得應用的手段，應以圈層營銷為主。需要注意的是，圈層營銷屬于小眾營銷，應首先將客戶細分，針對藝術家、商人、政界、學者等作出相應的活動細案。圈層品鑒酒會、雪茄、藏品、茶道、自然風光、樣板示范圈層定制明星出席、私人party

11、、會員制俱樂部圈層高端會議經濟論壇、商道論壇、風水論壇、高級峰會圈層體驗賽事類體驗：高爾夫球會、網球、馬術表演、伯樂會圈層跨界名車行、銀行VIP、珠寶、高級會所以銀行VIP客戶（資產大于1000萬元）為主要邀請嘉賓，參加與名車、珠寶、高級會所等相關高消費品的聯合活動。傳播媒介以商界、中國企業家、胡潤百富、高爾夫、名車志等相關高端專業性雜志媒體為主要載體，配合航空雜志、移動通訊服務商VIP信息、雜志夾報，以及適量的報紙、戶外等渠道。營銷節點的把控尤為重要，不同周期應用不同的媒體與活動策略，如同博弈，每一次落子，都要慎重。入市確立項目形象、銷售案場包裝、人員到崗、銷售道具等前期準備完畢后，通過傳統媒體戶外、報紙進行形象塑造，并根據廣告投放效果跟蹤制定相應公關策略。蓄勢結合開發節