1、中國房地產(chǎn)行業(yè)未來三十年的發(fā)展趨勢與規(guī)律一年時間，央行連續(xù)六次降息，一年期存款基準利率從3%下降至1.5%，11個月內(nèi)存款利率慘遭腰斬并進入“負利率”時代。一年時間，房地產(chǎn)（專題閱讀）已經(jīng)開始從下跌向上漲扭轉(zhuǎn)，在一線城市房價持續(xù)大漲的帶動下，越來越多的三四線城市也在去庫存的過程中開始止跌回漲。買不買房子，這又成了頭疼的問題！“六連降”來臨房貸成本十年最低“此次降息（指10月24日降息）對于準備購房的個人和家庭來說是一個利好，在一定程度上減小了房貸壓力。以100萬元30年期房貸為例，按等額本息還款法，本次降息前每月還款5460元，降息后每月還款5307元，累計還款金額將減少55080元?！边B續(xù)六

2、次降息，以去年11月22日降息后計算，月供從6092元降至5307元，降幅更是明顯。回想2011年7月7日，商業(yè)貸款利率為7.05%，此后一路下調(diào)，目前僅4.9%，是這些年來房貸利率歷史最低的時候。開發(fā)商成本下降樓市能否迎來暖冬？A.除了降低購房者的房貸成本外,本次降息還將進一步降低了開發(fā)商的財務成本。開發(fā)商融資成本大幅度降低，融資途徑也發(fā)生明顯變化，這不僅降低了開發(fā)成本，而且還保證了多數(shù)開發(fā)商的資金鏈不斷裂。B.有專業(yè)人士認為，此次降息降準之后，如果市場反應平淡，不排除管理層再出臺調(diào)整首付比例、二手房交易稅費再減免、調(diào)整契稅等政策，刺激購房者回到樓市（專題閱讀）來消費。再加上，年底前部分主要

3、城市土地供應量放大，年末房地產(chǎn)投資將企穩(wěn)回升。C.“由于對樓市未來政策仍抱有很大期待,不少購房者仍在觀望?！痹诖舜谓迪⒅螅糠仲彿空哒J為或許政府還將會進一步出臺樓市刺激政策，而多數(shù)開發(fā)商年底前又將面臨完成全年銷售任務的壓力，這意味著年底前房價還有下調(diào)空間，因此暫緩購房計劃持幣觀望。D.隨著全民買房時代的結束，以及房子投資功能的逐漸淡化，房子目前已經(jīng)成為名副其實的雞肋。雖然今年整個市場環(huán)境都對購房者有利，但是很多購房者仍然在觀望，年底前央行的這一輪降息降準，對于目前的樓市來說已經(jīng)波瀾不驚，市場的成本都降低了，樓市能否迎來“暖冬”，還有待市場的檢驗。中國房地產(chǎn)未來30年的6大趨勢歲月如梭、時光荏

4、苒，如果從1998年終結福利分房這個歷史時刻為起點，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了十六年從起步、發(fā)展到反復調(diào)控的過程，也見證了無數(shù)人的“酸甜苦辣”。無獨有偶，一個國家經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都打上了時代的“烙印”，竟然有如此的相似性與必然性。我們以歐美、日本等國家房地產(chǎn)行業(yè)GDP、人口發(fā)展規(guī)律相比，找出共同的特性，推測中國房地產(chǎn)未來三十年的發(fā)展趨勢與規(guī)律：這個規(guī)律，我們將中國房地產(chǎn)發(fā)展概況為三個階段： 1、起步至高速成長階段：1998年2013年，以“粗放式”管理為主； 2、成熟至穩(wěn)步發(fā)展階段：2014年2025年，以“精細化”管理為主； 3、衰落至養(yǎng)老階段：2026年，以“專

5、業(yè)化”管理為主。 無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)作為民生行業(yè)與高端消費品行業(yè)，絕不會從地球上消失。但中國房地產(chǎn)發(fā)展當前面臨的“一堆問題”到底該如何入手？眼下的中國房企何去何從？我們嘗試用一張圖片做慨括：伴隨著行業(yè)的發(fā)展與宏觀調(diào)控，早期依賴土地溢價的開發(fā)模式逐步消失，未來伴隨產(chǎn)品溢價、品牌溢價、高周轉(zhuǎn)溢價模式即將到來。行業(yè)由原來普遍的粗放式經(jīng)營管理 模式逐步過度到標準化甚至精細化的管理模式。中國房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的大背景下，大勢不可違。那么，到底各環(huán)節(jié)顯性的表現(xiàn)特征有哪些呢？我們逐一剖析：一、“馬太效應”彰顯，強者俞強，中小房企生存空間加大甚至部分退出，“本土王”/“區(qū)域王”地位難以撼動此點相信大

6、家都能明顯的感受得到。于是，大家都很擔心另外一個問題：房地產(chǎn)行業(yè)是否會象傳統(tǒng)行業(yè)那樣過度集中？為了回答這個問題，我們先來看萬科與北方某本土開發(fā)商兩組年銷售額數(shù)據(jù)（億元）：接下來，我們以事實為基礎來說明房企是否會完全“集中化”： （1) 作為房地產(chǎn)“原材料”土地不能完全市場化，即不能完全實現(xiàn)土地市場“拍賣”自由競爭的格局； （2) 供應商資源不能完全集團化，部分資源必須“就地取材”； （3) 客戶不會隨意搬家，屬地化客戶資源注定了當?shù)刭徺I的大比例不會改變。以上三點注定了房地產(chǎn)行業(yè)不會象傳統(tǒng)行業(yè)那樣過度集中，但不可否認未來行業(yè)會逐步集中，“本土王”/“區(qū)域王”依舊存在

7、，雖然不能在百強中占有“一席之地”，但地位無法撼動。更多的是小型開發(fā)商將被迫采用“機會滾動式”開發(fā)或干脆退出行業(yè)。二、產(chǎn)品與客戶進一步細分，“精品工程”時代即將到來隨 著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)（專題閱讀）產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購物中心、商場、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業(yè)廠 房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對應的商業(yè)模式也在不斷細分快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權式委托經(jīng)營、基 金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。 產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本

8、市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。 伴隨著行業(yè)的發(fā)展，過去那種“粗制濫造”的產(chǎn)品質(zhì)量問題開始凸顯，老百姓高品質(zhì)生活社區(qū)的需求愿望日益迫切，調(diào)研顯示過55%老百姓對高品質(zhì)生活社區(qū)期待“非?？赡堋毙枨蟮贡菩袠I(yè)，相信未來房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量將得到一個跨越式的進步。三、傳統(tǒng)底商漸亡，社區(qū)商業(yè)與城市綜合體的反復PK拉鋸傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)采用住宅+商業(yè)配套的模式，大多數(shù)底商采用變賣的方式，而一旦底商變賣之后開發(fā)商再也無法進行有效的管理，存在著傳統(tǒng)底商在經(jīng)營上“無規(guī)劃、不統(tǒng)一、較強功利性、忽視消費者利益”的現(xiàn)象。 調(diào)研顯示，中國社區(qū)商業(yè)消費占比約30

9、%以下，比歐美國家相比尚有一半的差距，充分說明了社區(qū)商業(yè)未來的增長潛力。調(diào)研同時顯示，滿足基本生活功能需求、提升生活質(zhì)量需求、休閑需求是三類核心需求。部分開發(fā)商已經(jīng)憑借靈敏的嗅覺，企圖進入社區(qū)商業(yè)，希望從社區(qū)商業(yè)中牟利。更有開發(fā)商以70年產(chǎn)權物業(yè)管理費用免除，自持有社區(qū)底商經(jīng)營的方式。 從產(chǎn)品上轉(zhuǎn)型上，以萬科、花樣年集團為代表，擺脫了傳統(tǒng)底商“無規(guī)劃、不統(tǒng)一、管理零散”的局面，重新布局產(chǎn)品，占領社區(qū)商業(yè)的“制高點”。四、社區(qū)服務“O2O”、“O2S”在“90后”異軍崛起，在“00后”做終驗“第五食堂”、“四菜一湯”、“彩生活”似乎一夜之間充斥著人們的視線，行業(yè)標桿引領行業(yè)的“風向標”

10、！ 據(jù)調(diào)查，與國外社區(qū)商業(yè)相比，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)所蘊含的商機還屬于起步階段，我們按照“商圈”的概念做描述：用通俗的話說，社區(qū)服務O2O實現(xiàn)業(yè)主沒有負擔的消費，即輕松在指間滑動就能得到便捷、高效的有償服務，我們不可否則這種模式對業(yè)主的便利性和好處。 同時，這種模式是否如同“剖腹產(chǎn)”？沒有順產(chǎn)的過程，哪里能享受到生孩子的痛并快樂的感受？沒有消費過程中的周折，哪里有消費的快樂？跋山涉水，享受的是不僅僅是風景，還有旅行中的疲憊！社區(qū)服務“O2O”，誰也沒有后眼，讓“不拘一格、我型我素”的“00后”去終驗吧！五、大型房企“多元化”方興未艾，“圍觀者”眾，“突圍者”注定寥寥眼下，部分大型房

11、企高管利用“業(yè)余時間”開始了“多元化”，“地產(chǎn)金融”、“第五食堂”、“潘蘋果”等現(xiàn)象層出不窮?！岸嘣贝蟮殖尸F(xiàn)出幾個方向： 1、為了服務業(yè)主，而非純粹為了盈利； 2、探索可能轉(zhuǎn)型或兼顧盈利的未知領域； 3、為了滿足少數(shù)領導人“多子多孫”的家長控制欲； 4、為了慈善或其它目的。 無論何種原因，這些“多元化”飽受外界批評“違背了刺猬原理”，王石畢竟最終還是沒有實現(xiàn)從骨灰盒里伸出一只手來HOLD“多元化”。不可否認，受中國五千多年“家長制”思想的束縛，“多元化”正在滿足著部分企業(yè)領導人的“多子多孫”的控制欲，企業(yè)越來越象恐龍大象。 不否認

12、“多元化”對經(jīng)營風險的分擔，但是，無數(shù)“革命先烈”倒下后給我們的教訓還是謹慎遵循“各從其類”為根本。六、產(chǎn)品建造模式將逐步顛覆，大量依賴農(nóng)民工“低效率”、“高成本”、“低質(zhì)量”的模式逐步被“工廠化”分擔，社區(qū)智能化日益顯現(xiàn)1、以“萬科”為代表的鋼筋混凝土“住宅產(chǎn)業(yè)化”逐步走向成熟隨著國家人口“老齡化”問題的凸顯，外加上長期對體力勞動的“鄙視”，愿意從事“農(nóng)民工”的人越來越少。同時，長期依賴農(nóng)民工“低效率”、“低質(zhì)量”、“高 成本”是沒有辦法維系未來房地產(chǎn)（專題閱讀）開發(fā)的。工廠化是趨勢，是行業(yè)改革進步的必然。以目前萬科的試點情況來看，以下分部分項工程逐步被“工廠化”取代：(1)大鋼模澆筑承重墻

13、，解決效率與質(zhì)量問題；(2)非承重墻在工廠制作，然后在現(xiàn)場卯裝；(3)其它構件工廠化制作，現(xiàn)場安裝。我們有理由相信，未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量伴隨著“工廠化”的崛起，無論從建造速度，還是從建造質(zhì)量上來看，均會邁上一個新的臺階。一個嶄新的時代必將來臨。 2、以“遠大”為代表的鋼結構“工廠化”終將攻克難題，漸行漸近曾幾何時，中國人按照魯班祖師爺?shù)慕虒?，蓋房子要用鋸子、斧頭、錘子，然后行業(yè)出現(xiàn)了“木工”、“泥水工”、“鋼筋工”等，沒有人趕“越雷池”一步?？墒蔷?是有那么一群不“聽話的”弟子，顛覆了老祖宗的教導，“大逆不道”的改變了歷史，沒想這么一改，竟然改出了一番新天地。遠大集團在洞庭湖畔的“驚艷”的表現(xiàn)也招來了同行們的羨慕嫉妒恨：“能復制嗎？”、“能最終克服難關嗎？”、“能推廣嗎？”。我們有理由相信：他們是中國房地產(chǎn)新一代的“新祖師爺”。3、綠色環(huán)?！靶虏牧稀敝鸩降巧蠚v史的舞臺伴隨著國家節(jié)能環(huán)保的新需求，建筑材料也將逐步節(jié)能環(huán)?；滦筒牧稀爱愜娡黄稹睋屨剂诵袠I(yè)的先機。新興材料具備恒久釋放負氧離子、無限可塑性新材料的生態(tài)和美學優(yōu)越性、低碳環(huán)保、節(jié)能減排、循