1、新昌望獅嶺項目可行性分析報告一、項目投資環境分析1 、城市概況新昌縣屬紹興市， 位于浙江省東部，東鄰奉、 甬，南界臺、溫， 西接金、麗， 北通紹、杭、滬，是浙東、浙南黃金旅游線的樞紐。上三線高速、 104 國道貫穿 縣境（上海、溫州至新昌車程僅三個多小時， 杭州、寧波國際機場僅一個多小時） 。 新昌縣總面積 1213 平方公里，人口 43 萬。其中新昌縣縣城規劃區面積 60 平 方公里，建成區面積 18.1 平方公里，城區人口 14.38 萬人。近年來，以老城區為中心向外輻射，先后修建、改造了人民路、鼓山路、陽 光路、南明路和七星路等城市道路 10 余條，架設了七星大橋、南巖大橋等 7 座 城

2、市橋梁，城市道路長度 127 余公里，“兩環四橫九縱”的中等城市框架正在 逐步形成。隨著新昌中學、七星中學、人民醫院綜合大樓、體育場、老年活動中 心、電信綜合大樓、旅游客運中心、客運西站、鐘樓農貿市場等一批基礎設施建 筑的相繼落成，以及投資數億元的長詔水庫二期引水工程龍山水廠和縣城污水綜 合治理工程的啟動建設，城市公用基礎設施日趨完善。新昌區位圖2 、宏觀經濟發展狀況 近年來，新昌經濟一直呈現穩步上升趨勢，經濟總量逐年攀升， 2006 年升 至全國百強縣第 68 位。全縣生產總值從 2002 年的 77.26 億元增加到 133.84 億元，年均增長 13.1% ；財政總收入從 7.20 億元

3、增加到 13.50 億元，年均增 長 17.0% 。2006 年，城鎮居民人均可支配收入 19132 元，農民人均純收入 7269 元，年均增長 13.1% 和10.2% 。全縣三次產業比例由 2002 年的 11.7:62.3:26.0 調整到目前的 7.4:58.4:34.2 ，以機械制造業為主導，新型醫藥、特色紡織、現 代農業并舉的新格局初步形成。工業經濟工業經濟提質增效。 十一項工業經濟效益指標綜合考核連續四年位居紹興市 前列。全縣銷售收入超億元企業 27 家，納稅超千萬元企業 21 家，分別比 2002 年增加 13 家和 7 家。企業上市工作取得突破，繼新昌制藥后，新和成、京新藥

4、業、三花股份、萬豐奧威等成功上市， “新昌板塊”初步形成。農業經濟農業經濟穩步增長。新發展綠色農產品基地 5.05 萬畝，建成無公害農產品 基地 26.80 萬畝，銷售 500 萬元以上的農產品加工企業達 30 家，省級以上農 業龍頭企業 5 家。成為全國農業標準化示范縣、全國“三綠”工程示范縣。旅游經濟旅游產業增勢強勁。 國家硅化木地質公園開園， 新昌旅游節等系列節會成功 舉辦。游客接待能力提高，擁有星級賓館 17 家，其中三星級以上 6 家。全縣游 客接待數從 2002 年的 142 萬多人次增加到 252 萬多人次，旅游總收入由 10.05 億元增加到 18.78 億元。對外開放與科技創

5、新四年來，新昌縣注重科技創新， 擴大對外開放。 2006 年，合同利用外資 4.64 億美元，實到外資 1.27 億美元，自營出口 7.14 億美元，年均增長 41.1% ，一 批骨干企業產品入選國家出口名牌。 科技創新持續增強。 被列入全國科技進步示 范縣，授予“浙江省科技強縣”稱號，成為國家級火炬計劃醫藥產業基地和國家 863 計劃醫藥成果產業化基地。擁有省級以上高新技術企業 25 家，其中國家級 13 家，市級以上技術開發中心 45 家，其中國家級 2 家。開發省級以上新產品 394 項，新產品產值率保持在 35% 以上。申報專利 1920 項，培育專利示范企 業 29 家。引進各類人才

6、 3133 人，專業人才總量達到 3.25 萬人。建成海外留 學人員創業基地和全國博士后科技開發基地縣。基礎設施建設四年來，新昌縣基礎設施逐步完善。 甬金高速新昌段、 104 國道新昌段拓改、 104 國道南復線一期等重點工程相繼完成。 220 千伏禮泉和 110 千伏南巖輸變 電工程竣工，城市電網改造完成。 欽寸水庫前期工作進展順利。 康莊工程全面實 施，縣鄉道路硬化全面完成。一批城市綠化景觀工程相繼建成，新增綠地 40 萬 平方米。高新園區、七星新區、儒岙鎮的垃圾中轉站順利建成，城鄉垃圾集中處理工程全面啟動。新昌經濟存在的主要問題a、整體經濟競爭力不夠強一一傳統產業萎縮，電子信息產業短缺，

7、產業重 組缺乏大項目支撐，第三產業發展滯后，比重偏低；中小企業數量小、規模小、 層次低；與工業化中期的發展階段不相適應。b 、經濟結構性矛盾仍較為突出經濟增長方式尚未擺脫粗放模式，社會 需求不足的制約作用增大，農村經濟和農業生產在經濟結構調整中優勢下降。c 、投資環境有待改善，利用外資水平比較低。技術、人才資源緊缺，創新 能力不強。d 、城市化落后于工業化，抑制經濟社會結構轉型縣城建設品味欠高， 集鎮建設速度緩慢，城鄉產業缺乏有效分工， 工業布局不夠合理， 縣城的集聚經 濟、規模經濟、信息經濟及創新功能難以有效發揮。3 、城市發展規劃 城市 定位杭州灣地區以高新技術產業、 現代服務業為核心的；

8、以宗教文化、自然山水 為特色的生態型工貿旅游城市。城市發展方向采用中心加組團發展模式， 規劃期范圍內生活居住用地重點向西， 東和北發展，工業向東、東北方向發展。 （如下圖）總體規劃至 2020 年，形成“ 1+3 ”空間布局結構，即中心城區，由一個沿新昌江和 臺地生態軸發展為核心生活片區以及三個片區組成；三個片區：梅渚 - 澄潭片 區、大明市片區、城東拔茅片區組成；城市核心生活片區由五個組團形成：南巖 工業組團、七星居住組團、老城居住組團、臺地居住組團、開始形成七星城市中 心、老城市副中心和臺地城市副中心。城市規劃圖 二、房地產市場分析1 、房地產市場目前，新昌市面上的在售樓盤供應和需求總體保

9、持均衡增長，在售公寓樓盤均價在2700-3500 元/川左右，主力面積在100-120 m20新昌目前開盤的純別 墅樓盤基本沒有，在售別墅的供應大多是公寓樓盤中少量的點睛之作，均價在 2600 （南巖美墅）3700元/川（豐島花苑）左右，主力面積在 250-300 譏 七星新區及新昌江兩岸因處新昌城市發展方向及江邊，基礎設施與生活配套建設較快，新盤較為集中，供應量較大，房價相對市區來說偏高，目前基本均價 在3200元/川左右，有均價將近3500元/川左右的房源（三花現代城）。另在 化工廠、藥廠附近，周邊環境較差的樓盤如安家興花園其銷售價格也較低，僅在2700元/川左右。在總體環境上，七星片受藥

10、廠的污染影響，空氣中存在氣味。城東及城南受城市發展的影響，新開的樓盤較少，僅有金泰江南春與麗都淺 水灣兩處，其中江南春邊臨新昌江上游，實地看污染較小，高層可看到江景，因 此價格接近七星片區樓盤；淺水灣則毗鄰新昌縣一“內湖”，地理位置較好，其價格亦與七星片區接近。總體上，城東及城南方向受當地藥廠、化工廠的污染較 小。七星片樓盤圖城東南片區樓盤圖新昌在售樓盤價格表樓盤名稱所在區域物業類型銷售價格（元/ m）總建筑面積（m）安家興花園七星多層、小高層2600 300027000和成花苑七星多層、小高層2950 330067000三花現代城七星小高層350023000金色年華七星小高層33003100

11、0金色家園城東聯排、躍層未開250戶南巖美墅城西雙拼、聯排、疊排2600 3000100000豐島花苑城西南單墅、聯排、多層2600 370085667金泰江南春城東南多層、小高層3180 356030000麗都淺水灣城南多層、小高層3200 330016230整體看，新昌住宅銷售均價從2005年至目前，漲幅了 20 %左右0 （2005年新昌房地產市場相關數據見附1 ）經對新昌房地產市場的深度調研，目前新昌最接近購房者實際會購買的 價格為：總價37萬左右，單價3000元/川，戶型100 120川左右的房子。新昌別墅存在較好的單體別墅需求市場， 當對雙聯別墅的需求不大，從 新昌別墅購買者對單價

12、的承受力看 （均值），新昌別墅市場需求單價在4000元/ 川左右，戶型在 250 300川左右。從商鋪的開發及銷售情況看，主要集中在七星片區，城南樓盤的商業部 分較少。七星片區商業價格基本在 3500元/川（和成花苑二樓）10000元/ m2 （三花現代城一樓沿街）之間，從現場看，開業商鋪較少，尚未形成商業氛圍， 銷售情況也較為一般。目前，新昌商業仍集中與老城區。雖然新昌的小高層開發量較大， 但從整個消費市場上看，新昌當地對小 高層仍存在一定的抗性，尚未形成小高層的居住習慣。購房者首選地段與政府的規劃相一致，“以向西發展為主，適當向東發展”。城西一帶的樓盤更受消費者偏愛，其次是城東，因此城南新

13、盤開發量遠不如城西和城東，市場競爭明顯沒有前兩個地方激烈。對處于城南區的樓盤，購房者心里預算價比較低，城南地塊的發展潛力不被大多數購房者看好。雖然新昌政府打有旅游城市的牌，但制藥、化工等企業對當地的污染尤 其在新昌江沿岸較為嚴重，并基本已在外來人員腦中形成不好的印象，因此總體 上，新昌所開樓盤主要以本土消費為主，外來置業較少。2、土地市場2006 2010年住房用地供應以老城區（含城北片）和七星片為主， 并適合發展高新片和拔茅片。2006 2010新昌計劃出讓商品房土地（公頃）表地區商品房經濟適用房合計老城區（含城北）37.892.3640.25七星片8.812.3711.18咼新片44.88

14、8.1953.07拔茅片14.663.0417.7合計106.2415.96122.22006年2010年，新昌年平均商品房供應平均 300畝左右，以平均容積2、平均戶型面積110卅計算（規劃區內商品房用地容積率為1 2.5 ），每年土 地供應可建商品房約40萬卅，住房約3600套。2006 2010年新昌商品房供應計劃（公頃）表商品房經濟適用房合計2006 年18182007 年19.52.421.92008 年212.423.42009 年22.78.230.92010 年25328三、項目區域資源及地脈分析1、項目區位該地塊位于新昌市南片區，離城區約 1-2公里，位于上三線高速旁，北面為

15、勤宛山，西面也為山脈，東面為縣級公路一一新回公路，該公路向北直通新昌 縣城，東南面為新昌汽車南站。項目區位圖2、項目主要經濟技術指標占地面積58186 m（ 84.27 畝）車位配比80 %總建筑面積84279 m建筑高度小咼層不超過11層；多層住宅咼度w 19米，層數 小于6層，層咼不超過 2.8 米容積率1.5綠地率< 30 %，集中綠地W 400 m2建筑密度< 30 %3、地塊現狀項目地塊共分三塊土地，占地面積分別為A1 31687卅、A2 12509 m2和A3 11990 m,地塊之間分別被一安居用地及一山村道路隔開，其中A2地塊背靠山體墓地，A1中間有高差，A3呈狹長

16、形。大體位置如下:A1llip2» A2lLi體gj也A31250P-地塊表面基本規整，地質條件較好，上空無高壓線 在管線。經了解，周邊沒有市政配套，排污及煤氣iiuuu mu等線路穿越，地下亦不存A1地塊實景A2地塊實景A3地塊實景4、地塊區域規劃地塊所處新昌城南城鄉結合帶，104國道南附線以外，總體與新昌“生活居住用地重點向西，東和北發展，工業向東、東北方向發展”的規劃背離。政府對汽車南站的改造態度模糊， 部分政府大樓（交通局）等的安遷也 并無準確說法，總體上，地塊所在區域并不存在政府規劃，亦無市政配套規劃。5 、地塊周邊土地依照新昌城市發展規劃， 新昌主要住宅、 商業用地基本集

17、中在七星及臺地區 域。相對，地塊屬城鄉結合帶，周邊并無住宅用地及商業用地計劃推出。 （如下 圖所示）注：圖中黃色區域為住宅用地；紅色部分為商業用地6 、地塊周邊樓盤價格目前，地塊邊僅有一安居待建項目（據了解，新昌安居房<城南石溪新村 >價格在2000元/卅左右），再往外延伸則基本未八九十年代所建的舊房， 最臨近 項目地塊的僅有金泰江南春和麗都淺水灣兩個在售項目（兩盤均價在 3200 元/ 卅左右）經對新昌城東、城南整片區二手市場總體調查， 城南二手房平均價格為 2794 元/卅，城東二手房平均價格為 2638元/川，可見相對臨近老城區的城南二手 房略高于城東。而相對臨近項目地塊而言

18、，其二手房的價格大致為2600元/ m2左右。（城南、城東二手房市場價格調查表附后） 。四、項目 SWOT 分析優勢（ S）1 、本項目地塊靠近 104 國道和上三高速，交通便利。2 、項目地塊處城南城鄉結合部，臨靠山體，沒有污染，環境生態較好，適 合居住。劣勢（ W）1、地塊偏僻，缺少必備的生活配套。2 、新昌政府規劃向西發展，未來市中心也向西偏移，項目地塊與城市發展 規劃背離，在發展潛力上不被更多的購房者看好。3 、地處山谷之間，且地塊不連續 ，在具體物業的規劃設計上有較大難度。4 、地塊 A2 地塊背靠墓地，被當地較多購房者忌諱。5、項目周邊沒有市政配套，污水、煤氣管道嫁接須穿過省高速，

19、不僅審批 手續上存在難度，且費用較大。機會（0）1、項目地塊周邊沒有新樓盤開發，不象城西等地塊，同地段競爭對手林立。2、104國道的開通，將改善城南地區的交通狀況，在一定程度上將聚集城 南人氣及經濟發展。3、本項目別墅排屋的開發被較多購房者看好。威脅（T）1、目前較多的新昌本地人，對在城南購買公寓樓有一定的抗性，本項目所 在地一一南泥灣，目前被較多數人認為是城鄉結合地帶，非城區范圍。2、在宏觀影響下，樓市總體發展趨勢漸緩，購房者較多的表現是持幣待購。3、 新昌本地市場容量相對有限，而從未來土地供應情況看，至 2010年, 新昌每年將推出3600套左右的住宅，市場競爭激烈，整體銷售形勢預計在未來

20、 將比較艱難，優質樓盤屆時將成為購房者追逐的對象。五、項目經濟分析1、成本利潤估算項目具體規劃依照項目地塊相關經濟指標及地塊自身情況，項目擬規劃為排屋、小高層、 多層三種物業類型，可銷售面積按總建筑面積（84279川）的95 %預估（80065 m2），具體分配為：物業類型建筑面積（m）所占比例排屋1601320 %小高層2161827 %多層4003250 %商業24023 %總計80065100 %項目銷售價格通過對新昌市整體房地產市場，及本項目區域房地產市場的深入調研， 本項目銷售預期價格為：排屋3000元/ m2主要對比南巖美墅與豐島花苑別墅價格， 在區位環 境上，本項目排屋要較優于南

21、巖美墅 （2600 3000元/ m）與豐島花苑（2600 3700 元/ m）。多層2600元/ m2由于本項目并無具體可對比性樓盤價格 （略微臨近 的淺水灣及江南春由于在區位上的優勢，與本項目不存在可比性），在此主要結合城南及城東二手市場住宅價格進行考慮。目前該兩區域內二手市場住宅價格大致在2600元/ m左右，按常理，新盤的價格理應高于二手市場價格，但由于本 項目所處區域較為偏僻，屬城鄉結合帶，并與城市發展方向相背離，相對城區而言缺少生活配套，因此，以2600元/ m的價格預估。小高層2800元/ m2由于本項目并無具體可對比性樓盤價格， 加上新 昌對小高層存在一定抗性及項目區位在小高層

22、上的劣勢， 因此對本項目的小高層 銷售價格較難預估，此預估價格主要在項目多層價格的基礎上結合成本預估。商業3500元/ m2商業主要靠人氣帶動，但本項目地處城鄉結合帶，周邊目前并無居住小區，主要靠一極小規模的汽車南站帶動人流，總體人氣較差， 從城南、城東的商業價格看，大致在4000元/ m左右，在此本項目商業暫以3500 元/ m?預估。 土地價格為50萬元/畝。按以上預估價格，整個項目成本利潤估算如下:銷售收入項目均價（元/M2）面積（M2總價（萬）單價（元/M2）備注排屋3000160134804小高層2800216186053多層26004003210408商業35002402841收入

23、合計80065221062761成 本 支 岀項目子項目面積（M2總價（萬）單價（元/M2）備注直接費（一） 土地費用土地出讓金84.27 畝421450萬/畝契稅126契稅按地價的3%小計84.27 畝4340（二）前期工程 費各項規費842791011120三通一平費842798410招標監理費用8427933740審圖/監理/保安/招投標/設計等小計842791433預估（三）基礎設施配套費電力842791011120供水842798410排污8427912615有線8427916920智能化8427925330煤氣8427933740包含與市政煤氣嫁接費用景觀環境工程842798431

24、00道路，景觀，照明小計842792823（四）建筑安裝工程費排屋1601320821300小高層2161823781100多層400323603900商業2402216900小計8006582791034不可預計費用84279376（二 +三 + 四）X 3%直接費合計84279172512047間接費營銷費用84279332以收入的1.5%古算管理費用84279221以收入的1%古算財務費用842793005000 萬*1 年 *6%間接費合計84279853稅費營業稅及附加842791238147以營業收入的5.6%預估增值稅84279暫不計稅費合計842791238147成本總計842

25、79193412295利潤84279276532814.29%所得稅842796918225.00%凈利潤84279207324610.72%注：初步預計項目車位部分收益與地下室開發投入相抵，故不在此表中列入。如上表所示，本項目在50萬元/畝地價下，需支付土地款4340萬元，貸 款5000萬元，總投入約為1.9億元，總收入約為2.2億元，稅前利潤為2765 萬元，凈利潤2073萬元，凈利率10.72 %。2、敏感度分析由于本項目50萬元/畝的土地價格已定，在此主要分析扣除土地成本外的 直接費用、銷售價格與凈利潤之間的敏感性程度。“銷售價格（元/M2） 直接費用（萬元-丄、80%85%90%95

26、%100%105%110%115%120%0.8010329963172424863248401047725534629570570.8510974478124020022764352642885049581165730.9011620-675615182280304238034565532760890.9512265-49027210341796255733194081484356051.0012911-974-212550131120732835:3597435951211.0513557-1458-69665827158923513113387546361.1014202-1942-11

27、80-419343110518672629339041521.1514848-2426-1665-903-1416211383:2144 :290636681.2015493-2911-2149-1387-625137898166024223184如上表所示，項目抗價格風險的能力一般，在現成本下，售價下降10%時已基本無利可言。而當直接費用增幅 10 %以上時，在現預估銷售價格下，凈利 潤將下滑至1000萬元以下。六、可行性分析結論1、總體收益較小。本項目在50萬元/畝地價下，需支付土地款4340萬元, 貸款5000萬元，總投入約為1.9億元，總收入約為2.2億元，稅前利潤為2765 萬元，凈

28、利潤2073萬元，凈利率10.72 %。2、 抗風險能力較為一般。在現成本下，售價下降 10%時已基本無利可言。 而當直接費用增幅10 %以上時，在現預估銷售價格下，凈利潤將下滑至 1000 萬元以下。3、從新昌整體的房地產市場走勢看，未來價格仍有上漲幅度。從敏感性分 析看，在現成本下，價格漲幅 20 %時，本項目的凈利潤約為5121萬元。結合 項目開發所要承擔的風險及集團總體項目收益看，利潤仍為一般。4、本項目主要靠較低的價格優勢打開市場，從敏感性分析得出，也只有按此操作才能更大程度地產生收益。因此，項目基本定位為低端住宅，其勢必給集團的房地產開發品牌帶來不利影響，有損于公司的品牌建設。綜合以上分析，雖然本項目土地成本較低，但同樣收益較小，且不具較強程 度的抗風險性，其低端產品的定位亦將有損于集團品牌，因此，建議可否考慮以 合適的價格和方式轉讓或與其他當地公司合作開發，以降低市場風險。附1 : 2005年新昌房地產市場相關數據商品房銷售面積257526川，其中普通住宅19521