1、機密工作任務書 WORK DEBRIEFING 2012上海三盛房地產（集團）有限責任公司二0一一年九月二十七日 上海三盛房地產（集團）有限責任公司二0一二年度工作任務書一、指導思想 努力塑造頤景園品牌的美譽度；培養與建立一支具有戰斗力的員工隊伍，緊緊圍繞集團2012年工作任務書，扎扎實實地完成2012年的各項經濟指標和工作任務。二、工作目標（一）主要經濟指標（見下表）：經濟指標（單位）泗涇項目寧波項目九亭項目寶山項目泰晤士項目嘉定項目雙單路項目總計計劃開工面積（萬m2）0待設計完成后確定4.464.46計劃竣工面積（萬m2）1.3722待設計完成后確定1.3722可銷面積（萬m2）1.274

2、4待設計完成后確定0.172500.070406.7088.2253計劃銷售面積（萬m2）1.2744待設計完成后確定0.172500.070405.316.8273產值（萬元）522757035227銷售收入（萬元 ）372422826405154843268120110573房款回收（萬元）3647945782139154843256350101526（二）開發項目工作進度目標1、泗涇項目三標A西26棟獨棟：1、泗涇項目三標A西26棟獨棟：（1）在2011年8月31日之前，完成開工；（2）在2012年1月8日之前，完成結構封頂；（3）在2012年3月30日之前，達到銷售節點；（4）在201

3、2年7月30日之前，完成全部落架；銷售節點；（4）在2012年5月20日之前，完成第一批落架；（5）在2012年7月30日之前，完成第二批落架；（6）在2012年12月30日之前，完成單體竣工驗收；2、寧波沐云谷項目：（1）在2012年3月15日之前，完成土地開發期限延期批復；（2）在2012年6月5日之前，完成方案設計；（3）在2012年7月5日之前，完成擴初設計；（4）在2012年8月30日之前，取得工程規劃許可證；（5）在2012年9月15日之前，取得施工許可證；（6）在2012年9月15日之前，完成開工。（三）管理工作目標1、工程管理。以成本管理為核心，以項目目標成本管理為中心，加強限

4、額設計、招投標、合同審批管理，簽證管理、后評估管理工作。以提升工程基礎管理工作水準為抓手，落實在建各項目工程質量管理，重點抓已完工程的善后維修、品質提升、已完成項目決算、項目后評估工作。2、成本管理。根據集團核定的2012年度動態成本指標進行控制。根據2012年度結算計劃，完成結算上報，清理完成以往各項目的全部結算工程，并跟蹤已上報結算的結算進度，協調爭議問題。3、企劃銷售管理。以完成全年銷售指標為核心，重點是完成泗涇項目一標A段10套及三標A段西區26套別墅房源開盤促銷、九亭/寶山/嘉定項目遺留物業清盤收尾等工作。同時，在銷售團隊打造上，強化業績標準和業務員服務意識，打造集團最優秀的精英銷售

5、團隊。4、發展工作。通過對整體市場和土地市場的實時跟蹤和判斷，積極尋求發展項目，及時完成項目的決策研究報告，引進優質土地，并在2012年實現一個新拓展項目的簽約、開發和銷售。5、財務管理。切實提高融資能力，開拓融資渠道，統籌調度管理各項目公司資金；加強稅收籌劃，合理有效降低企業稅負。6、團隊建設管理。以團隊建設為核心，進一步優化人力資源結構，精簡高效，堅持內部培養為主與外部引進為輔的人事工作原則。要加大員工培訓力度，努力打造專業化、高素質的員工隊伍，繼續深化人力資源管理各項基礎工作，提升人力資源管理水平。7、客戶服務管理。切實加強客戶服務工作的有效開展，確保客戶投訴得到有效及時的處理，提升客戶

6、滿意度；嚴格執行集團客服部下達的各類制度，并積極推進ERP的軟件使用。2012年力爭投訴處理辦結率大于90，及時率大于95%。三、目標要素（一）工程管理：工程進度、質量、安全管理工作、招投標管理工作、合同管理工作、工程資料檔案管理工作。（由工程管理部負責）（二）成本管理：目標成本管理工作、工程預結算工作、合同審查工作、簽證管理工作、后評估管理工作。（由成本中心負責）（三）企劃銷售管理：品牌提升、銷售管理工作、企劃管理工作、廣告管理工作。（由銷售企劃部負責）（四）發展工作：項目調研與決策分析工作、項目進展情況。（由企劃部負責）（五）財務管理：考核體系、資金管理、投資管理、預算管理、資產管理、財務

7、檔案管理、會計核算工作。（由計劃財務部負責）（六）人力資源管理：人才引進、培訓開發、思想政治、人事組織、干部隊伍建設、勞資管理工作、培訓工作。（由辦公室負責）（七）辦公行政管理：檔案、文秘工作、督查工作、信息工作、文書工作、行政后勤工作、費用控制管理。（由辦公室負責）（八）客戶服務管理：投訴管理、信息管理、整改管理、檔案管理。（由客服部負責）四、分項工作任務及保證措施（一）工程管理（責任部門或責任人：工程管理部）年度工作目標：狠抓工程進度、質量、安全文明標化管理，確保泗涇三標A西塊及寧波沐云谷項目按時達到各工程節點；確保工程質量位列集團前茅，工程無滲漏；現場文明施工，無重大傷亡事故；同時進一步

8、提升工程招標、合同管理、簽證管理以及工程檔案管理水平。1、工程進度管理工作。以進度管理為核心，通過考核獎懲、動態跟蹤等措施切實加快工程進度，確保完成進度節點。1、泗涇項目三標A西26棟獨棟：Ø 在2011年8月31日之前，完成開工；Ø 在2012年1月8日之前，完成結構封頂；Ø 在2012年3月30日之前，達到銷售節點；Ø 在2012年7月30日之前，完成全部落架。2、寧波沐云谷項目：Ø 在2012年3月15日之前，完成土地開發期限延期批復；Ø 在2012年6月5日之前，完成方案設計；Ø 在2012年7月5日之前，完成擴初設

9、計；Ø 在2012年8月30日之前，取得工程規劃許可證；Ø 在2012年9月15日之前，取得施工許可證；Ø 在2012年9月15日之前，完成開工。（1）、工程管理以進度管理為核心和重點，分解工作任務，嚴格工程進度考核，通過責任到人、考核激勵，調動工程人員和施工單位工作積極性。首先明確標段負責人，嚴格進度考核，對進度滯后的標段負責人追究責任，切實處罰；對進度提前的負責人加大獎勵力度。其次嚴格施工合同中進度違約的約定并嚴格執行，對提前完工予以獎勵，對工期延遲予以處罰。（2）、根據集團確定的三標A西標段關鍵節點進度計劃，由施工單位編制詳細的施工計劃須由項目承包人簽字，并

10、落實到班組，報監理、甲方審核，施工單位認真按照進度計劃落實相關的材料、勞動力，做好施工組織及施工流水節拍控制；針對上海地區的天氣情況及近年來勞動力短缺等特殊情況，預先編制相應的專項措施，并認真落實到各項目管理人員及班組。此項工作在2012年6月完成。（3）、針對各關鍵節點，對影響工期的各個不利因素進行綜合考慮，做好提前各節點的計劃安排，以防發生不利因素時影響關鍵節點的完成。同時預先制定趕工激勵方案，對受拆遷影響最后開挖別墅實行進度激勵，通過對施工單位進行一定的經濟補償，爭取達到統一的施工進度。此項工作在2012年6月完成。（4）、合理運用進度管理軟件，對進度進行動態管理，定期對照實際施工進度與

11、目標計劃，以周報、月報的形式上報并召開專題會議，對于延期的參建各方共同分析原因、提出整改措施限期落實到位，切實落實編制的各進度計劃節點。此項工作貫徹全年。2、工程質量、安全管理工作。進一步提升品牌知名度，創建優質工程，打造高品質產品。（1）、泗涇二期三標A西單體地下室、廚、衛間樓地面、外墻面、屋面無滲漏，達到門窗開啟靈活、無滲漏、變形，混凝土面光內實無空鼓、蜂窩、麻面、和露筋、夾渣等質量通病防治目標和鋁合金門窗、單元門、進戶門一次驗收破損率低于3%，污染率低于5%，交付前合格率100%等成品保護防治目標。嚴格控制滲漏、裂縫等質量通病。項目的單位工程一次性合格率為100%，客戶對工程質量投訴率低

12、于3%。此項工作貫穿全年。（2）泗涇三標A西項目實施停止點檢查以來，先后分批啟動172#、193#、185#、181#、178#、180#、186#、177#、196#、179#、173#、187#、192#、188# 14棟單體地下防水工程（底板APP卷材防水、車庫入口橡膠止水帶設置、外墻JS防水施工）、底板基礎混凝土工程（驗線、首次鋼筋綁扎）、混凝土主體結構（首層結構、樓面、墻體模板支設、鋼筋綁扎）及砌體工程（樣板墻、套內分割樣板墻）停止點檢查，檢查工作卓有成效，2012年將繼續把停止點檢查納入質量控制重點。通過甲方、監理、施工方人員嚴格依據操作流程，共同對停止點檢查清單中的工作內容逐項檢

13、查，有效確保了關鍵施工工序的施工質量，同時對后序工序施工質量控制打好了基礎。（3）、針對三標A西地塊場地條件復雜，別墅開工覆蓋面廣、迎水面大等特點嚴格管理流程，廣泛吸取已交房標段工程管理的成功經驗，確保質量上一個新臺階。（4）、積極總結泗涇頤景園二期一標、二標、四標工程管理過程中各種情況和問題，廣泛吸取成功經驗，首先落實在各項招標合同中，然后運用到后續現場管理中。此項工作貫徹全年。（5）、強化在建項目工程質量管理，健全各項目的質量保證體系，明確管理職責，加強工程質量檢查工作，嚴格貫徹執行集團有關工程巡查、質量管理等方面制度，及時發現問題、解決問題。充分利用監理、總包專業人員等人力資源，在施工質

14、量控制過程中重點加強驗收程序、完善驗收手段，及時做好事先和事中控制。此項工作貫徹全年。（6）、嚴格執行樣板先行制度，對每一種關鍵材料，每一道關鍵施工工藝實行嚴格樣板先行制度，必須樣板通過后再進行大面積施工。具體實施計劃如下：Ø 2012年2月10日前，完成戶內墻面、戶內頂棚、鋁合金門窗、石材、。Ø 2012年2月15日前，完成平屋面、坡屋面、空調/排氣洞口/穿樓板空洞/煙道洞口、保溫施工樣板并確認封樣。Ø 2012年3月1日前，完成戶內地面樣板并確認封樣。Ø 2012年4月1 日前，完成涂料施工樣板并確認封樣。Ø 2012年5月30日前，完成衛

15、生間防水地面、開關面板、窗防護欄桿/落地窗防護欄桿施工樣板并確認封樣。Ø 2012年7月30日前，完成進戶門、車庫門、陽臺欄桿施工樣板并確認封樣。（7）、對易產生質量通病的施工難點采取“全面質量小組”攻關制度，針對本工程特點，組成“創無滲漏工程”和“墻、地面無裂縫”為主題的質量攻關小組。對材料的選擇、施工工藝的確定，關鍵部位的驗收控制等形成全面攻關措施，使質量通病得到有效的控制。此項工作貫徹全年。（8）、加大對施工單位、監理單位的管理力度，用經濟手段約束監理單位，加強監督工作，提高監理質量，在過程中把好質量關。此項工作貫徹全年。（9）、每個季度組織工程管理人員和施工單位到標桿企業參觀

16、學習，取長補短。（10）、安全、標化管理目標：對泗涇二期三標A西標段施工過程中的安全、文明、標化方面管理按照集團的規定進行檢查，重點檢查安全措施、各管理人員是否到位，定期進行檢查，對落實不到位的進行限期整改落實到位，對拒不整改落實的予以通報批評，情節嚴重的予以罰款，對落實到位的予以表彰、獎勵。此項工作貫徹全年。（11）、充分調動總包、監理公司管理人員的積極性，對各標段存在的問題進行檢查、通知到位、落實到位。確保工程無重大傷亡事故發生。此項工作貫徹全年。3、招投標管理工作。（1）、做好各項招標工作，嚴格根據集團的招投標管理各項規定，向符合要求的投標單位發放招標文件、認真做好入圍單位招標文件上報、

17、組織投標單位踏勘工程現場和招標文件答疑、公開開標、詢標、評標、確定中標單位、發中標通知書工作，通過招投標控制好項目的造價。此項工作貫穿全年。（2）、加強材料定價管理工作，對主要材料的考察和選擇，選擇質優價廉的材料并通過詢價、招標的方式確定價格。此項工作貫穿全年。4、合同管理工作。通過合同管理，規范工程管理、提高管理效率、提升工程質量、嚴格成本控制，保證工程建設活動順利進行。（1）、嚴格、規范合同的審批工作。根據集團合同審批權限與程序，對合同文本提出承辦意見，采用集團公司的標準樣本合同進行簽定，使每一份合同的簽訂都符合公司的有關規定和要求，做到合同內容規范、合法，以利于合同的履行。要求工程人員熟

18、悉集團標準文本的制定和運用，組織學習相關的合同法知識。此項工作貫徹全年。（2）、加強合同的履行管理工作。全面加強合同的履行過程管理，避免合同履行過程中出現合同糾紛。（3）、完善合同資料歸檔工作。完善整理、保管合同簽定、履行過程中形成的全部相關資料。及時將相關資料復印件留存，特別注意合同審批過程中的所有有效文件、材料作為合同附件，全部歸檔。此項工作貫徹全年。建立完整有效的合同臺帳，每月必須在20日前對合同進行一次檢查。此項工作貫徹全年。5、前期配套管理。協調維護政府各單位、以及各壟斷部門的公共關系，提前準備三標A西塊竣工驗收手續的辦理，完成寧波沐云谷的各項前期證照的辦理。（1）、外配套支持工作。

19、根據三標A西施工進度，完成外配套施工前的溝通及合同簽訂工作。a.按照項目建設各階段的進度控制點制訂并落實供電、給排水、燃氣、通訊等配套工作計劃。b.全面跟進市政工程的合同簽訂，充分利用各專業公司的資源，使配套方案達到資金最小化，方案最優化，力爭有效地降低配套成本。（2）、竣工驗收工作。依據三標A西塊施工進度，著手落實竣工驗收工作，保證項目如期交付使用。跟進三標A西施工進度，提前準備竣工驗收的各項資料，及時完成政府部門預溝通工作。（3）、 寧波沐云谷項目報批報建工作。根據排定的進度計劃，完成用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證等前期證照及合同備案等各項手續的辦理。及時完成報批報建

20、資料的準備，并制定有預見性、針對性的報批計劃，同時保持與內部公司及外部關系的順暢溝通。此項工作在2012年9月15日前完成。6、設計管理工作。根據公司經營計劃目標，提供與規劃設計相關的信息，及完成精裝修設計過程中的各項工作。（1）、精裝修設計工作。力爭將上海三盛的精裝修做到精細化管理。及時了解精裝修市場發展動態，組織學習先進裝修理念，全面跟蹤方案設計過程，與設計師充分溝通，保證實施效果。此項工作貫徹全年。（2）、協助上海片區發展工作。依據集團在上海片區的發展計劃，全力配合公司在上海片區的拿地工作。針對新發展項目的規劃需要，嚴格依據土地招拍掛文件及設計規劃技術要求做好規劃建模等前期工作。此項工作

21、貫徹全年。（3）寧波沐云谷項目的方案設計、擴初設計及施工圖設計工作。通過對寧波市場全面、深入的調研，確定滿足市場需求的產品定位，確保項目的強勁競爭優勢。深入了解寧波市相關設計條例，挖掘沐云谷項目資源優勢，及時確定方案設計、擴初設計及施工圖設計方案，并嚴格把關設計質量。（二）成本管理（責任部門或責任人：成本部）年度工作目標：根據集團核定的2012年度動態成本指標進行控制。根據2012年度結算計劃，完成結算上報，清理完成以往各項目的全部結算工程，并跟蹤已上報結算的結算進度，協調爭議問題。1、簽證管理工作。根據項目實施過程中的簽證發生情況，確保簽證的必要性，審價合理性，此項工作貫穿全年。（1）、對涉

22、及費用的各種變更和工程（技術、經濟）聯系單的審核，嚴格執行工程變更和工程（技術、經濟）聯系單的審批程序、權限，對于簽證的真實性、合理性、及時性把控，并進行動態分析，及時糾正偏差。（2）、跟蹤監督工程部材料詢價比價過程，審核詢價結果的合理性；（3）、認真審查變更、簽證產生的原因，明確變更、簽證責任方，審查變更、簽證的必要性、合理性，簽證計價依據的充分性，把好簽證審核關。（4）、負責施工過程中增加的零星工程價格的預算及與施工單位對賬確認工作。（5）、負責客服維修預算的審核工作，確認維修價格。2、后評估工作。確保按照集團的要求及規定時間，完成后評估工作，此項工作按照集團的發文時間完成。（1）、根據集

23、團的要求，對已完工工程寶山美蘭湖項目組織財務、銷售、工程等部門開展后評估工作。（2）、按照集團后評估制度完成成本測算表、合同、非合同臺帳等，核對所有成本的真實性、準確性；（3）、對整個項目成本控制的進行分析，總結得與失，提出后續成本管理的改進措施。（4）、匯總各個部門的數據及分析報告，形成完整后評估報告上報集團審核。3、成本檔案管理體系完善工作。完善相關檔案系統，便于成本的核實工作，此項工作貫穿全年。（1）、建立成本部門的檔案管理體系，收集整理與成本相關的各類資料，如工程變更聯系單、招投標資料（招標文件、清單、圖紙、中標報價組價資料等）、工程合同、結算資料等，建立本部門結算、付款、簽證臺帳，確

24、保付款、簽證、結算等造價的控制有據可查；（2）、收集本單位及外部周邊項目成本及價格信息，建立成本數據庫和材料價格數據庫，每月進行維護更新。4、目標成本、動態成本管理工作。根據集團核定的2012年度動態成本指標進行控制。（1）、與10個工作日內完成集團下發的新建項目的目標成本的細化與分解工作，建立項目成本責任體系，落實責任部門和責任人。（2）、督促項目公司根據目標成本編制各設計階段控制文件與設計任務書，明確各設計階段的控制要點與限額設計。（3）、施工圖完成三個月內，根據項目實際情況做目標成本執行情況評估，對超目標成本的項目進行分析，并組織專題會議，討論解決辦法并內部優化。（4）評估優化后組織編制

25、分析資料并申報目標成本調整請示。（5）、及時錄入各類成本，密切跟蹤成本動態變化，做好月度經營成本分析，及時向集團匯報，針對異常成本分析原因、提出補救措施，通過設計優化、招標比價嚴格控制超目標成本項目，此項工作在貫穿全年。（6）、針對目標成本階段、招標階段、結算階段，做好各階段成本與目標成本及參考成本的比較分析工作，提出處理意見。（7）配合銷企部做好土地競拍階段成本測算，為競拍提供準確的數據，此項工作在貫穿全年。（8）、目標成本三級成本科目責任落實到個人及相關領導，按照集團的獎罰逐級落實，加大每個人的成本管理意識，調動工程全體人員工作積極性，此項工作在貫穿全年。5、工程結算工作。根據2012年度

26、結算計劃，全年需完成結算上報共計45份，清理完成以往各項目的全部結算工程，并跟蹤已上報結算的結算進度，協調爭議問題。（1）、積極主動地梳理、上報各項目遺留的結算，本著實事求是的原則，妥善解決結算爭議問題，此項工作在貫穿全年。（2）、編制已完項目年度結算審核計劃，建立合同結算臺帳，根據計劃安排督促工程部按合同約定上報，并認真地審核結算資料，重點是審核結算資料是否真實、齊全，工程量及造價減少部分的簽證及索賠是否如實上報；審核造價在10萬元以內的零星結算，此項工作在貫穿全年。（3）、按各月結算計劃上報初審合格的結算資料，此項工作在貫穿全年。（4）、積極配合造價公司按結算計劃完成結算審核工作，及時跟進

27、、及時復核、及時反饋，確保結算審核工作的順利進行，此項工作在貫穿全年。（5）、完成房產公司對結算的復審工作，編制相關分析資料，確認造價公司審核結果，參加結算審核會議，匯報結算審核情況及施工過程中成本控制措施及成效，此項工作在貫穿全年。（6）、收集整理10萬元以下工程結算資料，做好歸檔工作，此項工作在貫穿全年。6、招標的審核及控制工作。根據工程部上報的招標計劃時間節點，配合監督完成相關招標工作，此項工作在貫穿全年。（1）、負責自編或委托造價公司編制工程量單、標底，審核清單的準確性；（2）參加開標、詢標及定標工作，分析報價合理性， 進行中標價合理性分析。（3）、認真梳理合同中涉及成本、違約方面的條

28、款，在合同履約過程中及時控制，防止、杜絕成本浪費以及發包方違約事件的發生，此項工作在貫穿全年。（三）企劃銷售管理（責任部門或責任人：銷售企劃部）年度工作目標：以完成全年銷售指標為核心，重點是做好泗涇項目存量房源的去化，遺留項目商鋪、車位的銷售工作。同時，在銷售團隊打造上，強化業績標準和業務員服務意識，打造集團最優秀的精英銷售團隊。（三）企劃銷售管理（責任部門或責任人：銷售企劃部）年度工作目標：以完成全年銷售指標為核心，重點是完成泗涇項目一標A段10套及三標A段西區26套別墅房源開盤促銷、九亭/寶山/嘉定項目遺留物業清盤收尾等工作。同時，在銷售團隊打造上，強化業績標準和業務員服務意識，打造集團最

29、優秀的精英銷售團隊。1、銷售管理工作。根據集團下達指標，完成銷售任務。預計2012年銷售指標如下：項目銷售額回款泗涇3724236479九亭28264578寶山4052139泰晤士15481548嘉定432432雙單路6812056350合計110573101526（1）、遵循集團年度營銷指導方針，統一思想，完成指標。在宣傳營銷方面，方式多種多樣，采取多元化營銷策略，根據當前市場變化，及時調整銷售策略及節奏。科學、合理的制定年度、季度、月度銷售計劃。（2）、進一步加強并完善日常銷售管理工作，爭取在半年度、年度銷售綜合管理考核中取得更好的成績。a.進一步加強銷售軟件、銷售報表、銷售數據等“上傳下

30、達”的領導決策信息的編制管理工作。b.進一步優化銷售流程管理規范，特別是加強案場形象管理、銷售隊伍管理和應收賬款管理工作。c.在已規范的檔案管理工作的基礎上，繼續做好銷售合同、請示、聯系單等各類檔案管理工作。（3）、強化銷售團隊業績標準和業務員服務意識，打造集團最優秀的精英銷售團隊。a.開展銷售業務培訓，增強服務意識、服務態度及服務技巧。培養銷售成員高度的責任感及執行力意識。b.開展銷售管理培訓，熟悉案場管理并樹立嚴謹的銷售管理理念，為集團培養并輸送銷售管理人才。c.培養銷售團隊協作精神，按計劃完成銷售團隊的客戶滿意度調查，提高銷售團隊的客戶服務意識，創建頤景園良好的市場口碑。（4）、嚴格控制

31、風險，樹立良好的團隊作風。a.賬款風險：要確保應收賬款及時收回，控制超期賬款，杜絕壞帳；b.業務流失風險：減少因銷售人員維護不到位、服務出現問題等原因而造成的客戶流失，杜絕銷售人員將客戶轉移出去的風險；c.人員流失風險：鼓勵積極、可預見的流動，減少超出掌控范圍的意外銷售人員流失。2、辦證工作。根據銷售節點，保證相關證件的正常取得。2、辦證工作。根據銷售節點，保證相關證件的正常取得。（1）、泗涇項目a.2012年6月30日前，做好泗涇項目物業用房大產證調整工作，并根據公司需要做好泗涇商鋪入網銷售工作。b.根據工作進度，做好泗涇會所大產證的辦理工作。c.根據工程節點，2012年3月18日前做好泗涇

32、三標A西塊預售證辦理。（2）、九亭項目根據公司情況，協助財務做好九亭項目資產清算時需要加急辦理的各類證件的辦理。3、公共關系工作。維護相關事業單位的正常關系，確保相關工作的順利開展。（1）、加強與交易中心、房地局、測繪所等相關政府部門的聯系，在原有基礎上進一步提升公關力度，為辦證工作提供更好的政府環境。此項工作貫穿全年。（2）、鞏固銀企關系，加快貸款資料在銀行的流轉速度，確保銷售資金及時回籠。此項工作貫穿全年。4、企劃工作。實時把握市場動向，及時調整營銷策略，并以精準的推廣通道、有效的營銷活動、經濟的廣告成本，切實促進各項目按既定節點“高價快銷”的銷售實現，并積極提升頤景園產品品牌和企業品牌。

33、其中，2012年將重點推進泗涇頤景園二期一標A段10套別墅、三標A西26套別墅、九亭/寶山/嘉定遺留物業的清盤銷售以及新拓展項目的前期定位、市場包裝和首期房源的造勢、開盤、強銷。（1）、控制廣告預算。泗涇頤景園項目廣告預算250萬元。（2）、實時跟進市場行情，及時制定營銷策略，并以精準的推廣通道、有效的營銷活動、經濟的廣告成本，切實促進各項目按節點“優價優速”的市場銷售， 2012年將重點推進泗涇頤景園二期一標A段10套別墅、三標A西26套別墅的拓展銷售，并借此積極提升頤景園產品品牌和企業品牌。a.積極研究市場，制定有效的營銷方案，完成剩余房源的開盤。此項工作在2月前完成。b.新拓展項目的前期

34、定位、市場包裝和首期房源的造勢、開盤、強銷。此項工作在拿到土地后3個月內完成。c.通過對整體市場的跟蹤把握，積極尋求發展項目，引進優質土地，并在2012年實現一個新拓展項目的簽約。此項工作在12月前完成。（3）、行業市場跟蹤及分析。收集市場數據，根據市場變化情況積極調整銷售策略與方案。a.實時跟進整體行業市場行情走勢，借助專業房地產市場決策分析系統，并及時完成每周、每月區域市場報告和不定期的專項市場報告，供銷售部參考及公司高層決策分析。此項工作貫穿全年。b.積極參與滬上舉行的相關專業論壇，在獲得更廣泛更專業市場資訊的同時，拓寬本部門全員的市場觀察視野，提升本部門全員對房地產宏觀、中觀、微觀的市

35、場預判能力，促進本部門全員的專業成長。此項工作貫穿全年。（4）、營銷策略制定及實施。根據各項目實際銷售進程，結合營銷預算指標，及時執行并逐步執行有效可行的階段性廣告計劃（含每月廣告計劃及各關鍵節點廣告計劃等）。a.針對泗涇頤景園項目的營銷需要，根據市場情況的變化及時制定并逐步執行三標A西及寶三、九亭、嘉定的遺留物業的推廣方案。此項工作根據各項目的銷售節點進行落實。c.針對新發展項目的營銷需要，及時制定并逐步執行新項目形象包裝、前期造勢、品牌落地、首批開盤推廣之營銷方案。此項工作根據新項目開工、開盤節點進行落實。d.根據各項目的市場推廣需要及所制定的營銷方案，按計劃有效有序地落實各類媒體的采購、

36、廣告平面的設計以及發包工作，并積極跟蹤銷售現場反饋情況，形成廣告效果后評估分析。此項工作貫穿全年。e.根據各項目的市場推廣需要及所制定的營銷方案，按計劃有效有序地組織落實各項品牌活動、公關活動及SP活動的全程推進，并積極跟蹤活動現場反饋情況，形成活動效果后評估分析。此項工作貫穿全年。（5）、企劃流程控制及管理。嚴格控制集團總部核定的企劃費用預算，并積極通過有效的媒體采購考察和通道效果評估、有的放矢、精確傳播，以實現企劃費用開支的“低成本，高收效”。a.嚴格執行公司既定的企劃操作流程，及時完成各項企劃合同、廣告樣稿、營銷方案等的上報、審批，并堅持過程監控，確保所有業務不延時、不漏缺。此項工作貫穿

37、全年。b.嚴格執行日常企劃檔案管理，完成企劃合同、工作請示、營銷方案、廣告樣稿、審批文件等所有企劃資料分門別類按時按序的歸檔，形成標準化文檔。此項工作貫穿全年。（6）、新合作關系建立、溝通及維護。在2012年新項目的確立時，尋找合適的廣告代理以及設計公司等業務單位，并建立新的合作關系。a.與企劃代理公司、平面設計公司及第三方合作機構保持良好的專業溝通，準確傳達營銷信息，確保實現有好有效的合作，減少工作過程的反復和推諉，切實提高企劃水準和工作效率。此項工作在6月份前完成。b.通過業務合作或日常聯絡的多種形式，與滬上各大主流媒體建立并保持良好的溝通關系，在保證業務合作低成本的同時，積極規避項目、品

38、牌或企業負面新聞的傳播。此項工作貫穿全年c.加強與行業內的一流的設計院、研究機構、開發企業的聯絡與接觸，提升行業視野，以及對行業的理解能力，積累行業資源。此項工作貫穿全年。（四）發展工作（責任部門或責任人：銷售企劃部）年度工作目標：通過對整體市場和土地市場的實時跟蹤和判斷，積極尋求發展項目，及時完成項目的決策研究報告，引進優質土地，根據國家政策形勢，我們秉著積極的態度，并在集團資金允許的情況下，力爭在2012年實現一個以上新拓展項目的簽約、開發和銷售。1、土地市場跟蹤。跟蹤項目所在地的土地市場，并對土地市場的運行情況進行分析。（1）時刻關注宏觀市場形勢以及上海區域的房地產市場走勢，在每月市場分

39、析報告中專門形成土地市場分析內容，一并提交公司決策層參考。此項工作貫穿全年。（2） 積極關注上海區域的土地招投標信息，不定期根據重點關注土地形成專題簡報供公司高層及集團投資發展部參閱。此項工作貫穿全年。2、發展項目尋求。根據公告土地情況，鎖定意向土地，并進行跟蹤參與其招拍活動，并最終取得一個發展項目。（1）、對公司指定的重點拓展項目，進行日常的信息跟蹤，并及時完成相關的土地考察市場報告，項目拓展可行性研究報告等等。此項工作貫穿全年。（2）、重點對本年度內松江、嘉定、奉賢區域推出的中型規模住宅用地（土地面積200畝左右，土地總價10億左右）進行跟蹤，并根據實際市場情況、土地規劃要求對這一類型地塊

40、進行可行性研究分析，報總部投資發展部，申請參加招拍掛。此項工作貫穿全年。（3）、重點對本年度內上海市中心（非核心區域）諸如楊浦、普陀、寶山以及閔行等地推出的中小型規模住宅用地（土地面積100畝左右，土地總價15億左右）進行跟蹤，并根據實際市場情況、土地規劃要求對這一類型地塊進行可行性研究分析，報總部投資發展部，申請參加招拍掛。此項工作貫穿全年。（4）、利用各類資源，結合公司實際情況，可尋找有合作意向的項目，并提供給公司，用于參考。此項工作貫穿全年。（五）財務管理（責任部門或責任人：財務部）年度工作目標：切實提高融資能力，開拓融資渠道，統籌調度管理各項目公司資金；加強稅收籌劃，合理有效降低企業稅

41、負。1、資金管理工作。編制各月資金計劃，合理調配資金，保證資金收支平衡，適時啟動發展項目的融資工作，確保新老項目資金運轉。（1）、加強現金流量管理。根據公司實際需求，做好每月、季編制現金流量計劃工作，做好每月資金計劃分析工作，做好各項目之間資金調劑，合理統籌安排資金，使年度資金得以有效平衡。此項工作在各月28日前完成。（2）、加強往來款催收管理。認真做好各項往來款的管理工作，加強房款回收工作，及時跟蹤與督促銷售資金回籠，以防房款逾期；加強個人借款以及代墊費用的催收清理，以免壞帳、呆帳的出現；及時準確地與施工單位核對清理往來款。此項工作貫穿于財務日常工作完成。（3）、拓展融資渠道管理。積極拓展、

42、培育新的融資渠道，爭取與更多的金融機構成為合作伙伴，得到資金上的大力支持。寧波項目：計劃融資額度2億，待取得項目施工許可證后一個月內完成項目貸款審批手續。綠地源泰項目融資由綠地集團資金部負責主導辦理，計劃融資額度2.8億（整個項目原融資計劃4.2億，2011年12月底住宅部分已領取預售證1.6萬方，不能再進行抵押融資;根據近期即將領取的1.7萬方住宅預售許可證，綠地集團資金部估算剩下商業可融資額度為1億）,考慮到住宅部分四證已齊全，商業部分工程規劃、工程施工許可證正在辦理之中，故項目計劃于7月底前實現融資計劃1億。2、費用、成本計劃控制管理工作。嚴格按照集團制定下達的年度、月度費用計劃、目標成

43、本結合動態成本和合同執行情況等，嚴控費用、成本。（1）、嚴控期間費用工作。完善各項費用申請、審批制度，對管理費用、銷售費用實行預算控制，明確責任人，切實有效地監控各項費用的支出；對月度超計劃支出，及時分析原因上報公司領導，及時進行控制。此項工作貫穿2012年全年。（2）、嚴格進行成本控制工作。配合成本管理部進行成本控制，分析動態與目標成本的差異原因，配合工程部建立和完善現有項目目標成本數據庫，實時監控項目成本，做到事前預算、事中控制、事后分析成本管理三步驟。此項工作貫穿2012年全年。3、資產管理工作。積極落實集團的資產使用、管理制度，使企業的資產實現保值、增值。（1）、根據會計制度及公司管理

44、大綱有關規定，配合資產管理部門做好資產全面清查核實工作。此項工作計劃在10月份進行一次。（2）、對失去使用價值、毀損的資產及時向稅務進行備案或申報，完成稅前扣除的目的。此項工作與年度所得稅匯算清繳前完成。4、會計核算管理工作。根據企業會計準則及集團的財務制度，做好各項預決算及各項財務核算工作。（1）、根據國家財政部頒發企業會計準則的會計核算要求，認真實施新的會計核算制度，規范核算操作程序，準確進行處理會計賬務，及時編報會計報表和分析資料，真實反映企業的會計信息。此項工作貫穿2012年全年。（2）、根據集團要求，認真做好2012年度財務預決算工作；并根據集團審核后的預算情況，認真落實實施，嚴控各

45、項經濟指標，層層分解落實，對各項經濟指標實行月度、季度、年度考核管理，建立以效益為中心的項目考核機制。此項工作貫穿2012年全年。5、稅收管理工作。對松江泰晤士、寶山銘瑞、九亭頤景園項目進行土地增值稅測算與籌劃，完成三項目土地增值稅清算工作。（1）、積極與各區所屬稅務機關聯系溝通，加強學習，了解掌握最新的財稅政策，把有利與我司的稅收政策運用到實踐中，達到降低稅負的目的。該工作貫穿于2012年工作中。（2）、進行松江泰晤士、寶山銘瑞、九亭頤景園項目土地增值稅測算與籌劃后，聘請稅務中介出具審計報告，完成三項目土地增值稅清算繳納，并完成清算稅款在2012年度所得稅清算中稅前列支。該工作于2012年1

46、2月完成。（六）人力資源管理 （責任部門或責任人：辦公室）年度工作目標：在加大企業外部競爭力的同時，加大考核激勵力度，真正體現優勝劣汰的良性競爭的局面；同時加強團隊素質建設，加強團隊的凝聚力建設，全面提升團隊綜合素養，優化人員結構、加強基礎管理、加大培訓力度、推進企業文化建設，打造一支職業素養高、執行力強的高效率團隊。1、加大考核激勵機制建設。嚴格貫徹集團的考核激勵制度，高度重視考核文化的建設，制定適應公司實際的考核機制，把各項可考核工作落實到實處，真正體現出良性競爭的優勢。（1）、組織全體員工認真學習董事長每月在月度會議上的重要講話的有關精神，加大在全體員工中對考核文化的宣傳。此項工作貫徹全

47、年。（2）、要充分運用績效考核工作，落實把績效考核結果作為員工晉升、培訓等根據，通過獎優罰劣，全面調動員工積極性。結合績效考核，輔以其他團隊建設手段。通過績效考核的運用，讓員工清楚的認識到自己的工作職責、業績指標，從而能不斷提高員工的工作效率，改進工作績效，提高員工在工作執行中的主動性和有效性，最終實現企業與員工“雙贏”的目的。（3）、結合績效考核，將考核與員工職業生涯掛鉤。績效考核最終要與員工的職業發展結合，必須建立科學考核與激勵機制，以最大限度地激發人員潛能，在2012年的考核中，將績效考核與員工發展培訓發展、職業生涯規劃過程中（選拔、輪崗、晉升、薪酬調整等）密切聯系起來，準確評估員工的職

48、業發展趨勢，從而有效地提高團隊的整體素質，提高團隊戰斗力。（4）、不斷完善考核指標，積極開展績效考核結果反饋工作。加強績效考核面談保證了績效考核的公開公正性，促使管理者認真對待績效考核工作，而不是僅憑個人好惡來進行考核。對于績效面談的頻率要求每期一次，因各種原因不能及時進行的要采用其它有效的形式溝通，如電話、郵件、QQ、MSN等。2、基礎管理工作。進一步完善規范各項基礎工作，做好日常各項手續的辦理。（1）、加快人才引進，加強人員結構優化。本年度計劃招聘人數8名，且力爭關鍵崗位到崗率達到95%以上，人才流失率控制在5%以內。在人員招聘到崗的同時，人員結構（學歷、年齡任職資格等）的調整有所提升，并

49、進行員工到崗率考核，尤其是關鍵崗位人員到崗情況考核，真正做到人崗匹配。（2）、完善人事基礎檔案管理，全面達到集團對人事檔案管理工作的要求，并持續加強人力資源基礎管理工作力度。對于2011年度人事檔案檢查情況，進行有效整改。（3）、規范員工的進司、離司手續，做好雙聘、勞動合同、保密協議的簽訂及續簽工作，續簽一般都是3年時間。及時跟進試用期員工、合同期滿的員工辦理轉正、續簽手續。（4）、做好員工各類社會保險的及時申報、繳納。按時發放薪資福利費，并嚴格執行公司員工工資保密制度。此項工作每月清理一次。同時，做好四金代扣代繳人員的賬目，做到帳平無差錯。 （5）、堅持集團對大學生培養的“導師機制”，做好傳

50、、幫、帶工作。持續跟進導師對2011屆大學生的培養情況，做好2011屆大學生見習期轉正考核工作。如有分配到2012屆大學生，則繼續做好2012屆大學生試用期滿轉正考核工作，加強思想、工作狀態的溝通工作，同時對于在工作中表現突出的往屆大學生要大膽任用、積極提拔給予適應的鍛煉機會。此項工作貫穿2012年。（6）加強員工整體素質的提升，根據集團任職資格要求，本年度計劃員工任職資格達標率提升5%，不斷督促員工完成學歷提升及考證工作，同時做好干部的接續工作。3、干部隊伍建設。充分挖掘員工潛力，有效培養后備干部、骨干員工，做好梯隊建設。建立完善干部檔案、認真落實干部談心與后備干部選拔制度、強化對干部的考核

51、與管理、建立和完善能上能下的干部使用機制，建立一支年齡結構合理、業務精湛、技術過硬的干部隊伍。（1）、根據集團確定的人力資源管理方針，充分發掘員工的個人潛力，做好公司干部的梯隊建設。（2）、按照中層干部學習會的要求，繼續開展中層干部學習活動，每周一次學習討論集團新下發的各類文件制度和國家新出臺的政策法規，每月組織一次員工學習。（3）、進一步推進和落實后備干部選拔制度，為骨干員工建立有效的職業生涯規劃，給后備干部以發展的適當空間和適度壓力，為公司發展儲備管理人才。2012年初，完成后備干部的選拔工作。（4）、加強對骨干員工、后備干部、見習干部等的培養、考察和考核，定期進行溝通和交流，建立良好的溝

52、通交流平臺。（每半年一次）（5）、堅持集團對大學生培養的“導師機制”，做好傳、幫、帶工作。持續跟進導師對2011屆大學生的培養情況。對于在工作中表現突出的往屆大學生要大膽任用、積極提拔給予適應的鍛煉機會。此項工作貫穿2012年。4、培訓開發工作。培訓工作是以企業發展戰略為導向，以提高企業績效為目的的一項系統性工程，需要持續、不斷地完善。2012年我們將根據實際需求，明確培訓目標，認真圍繞培訓計劃的各個節點，分層次的開展培訓工作。針對公司各職能部門的不同需求，擴大培訓內容，涵蓋管理、技術、技能、營銷和企業文化等方方面面。（1）、根據公司實際情況，制定全年公司培訓學習計劃，此項工作2012年2月份

53、完成。（2）、加強對集團公司企業文化、新下發文件制度培訓學習，并督辦各部門學習各專業口子文件，提高團隊的凝聚力與文件制度的執行力。此項工作貫穿全年。（3）、大力認真開展員工職業化、執行力培訓，除職業化的通則學習外，掌握行業內新的規范，增強專業知識和專業技能，更好地開展實際工作。全年組織2-3次。（4）、加強新員工的培訓工作。對于新進員工應集中組織應知應會培訓學習，使其盡快融入工作環境。此項工作貫穿全年。（5）、加強在崗培訓，根據崗位要求（職位說明書）對員工的工作能力與素質進行梳理，不符合崗位要求的員工加強培訓。此項工作貫徹全年。（6）、除了完成常規培訓之外，我們要研究對于公司高層管理者重點著眼

54、于學習企業的經營戰略和方式、財務管理和投資戰略、企業競爭等方面的培訓；對于技能型人員隊伍，則著重進行學習能力、實踐能力和創新能力的培養，提高企業基層人員的業務能力的培訓。（7）、加強人力資源計劃管理工作，不斷規范團隊建設的基礎工作，做好員工培訓、談話記錄。5、思想政治工作。完善黨工組織建設，充分發揮黨、工組織作用，組織開展各類活動。根據文件規定，結合公司實際情況，完善黨、工組織建設的各項工作，活躍公司氣氛。（1）、認真做好員工的思想政治工作，建立公司領導談心制，要求各部門領導原則上每季度必須與本部門員工溝通一次，了解和掌握員工的思想動態，解決員工思想上的問題，增強員工對公司的向心力，提高員工對

55、公司的認同感和忠誠度。（2）、鼓勵和動員全體員工積極投入到合理化建議活動中，進一步提高員工的參與意識，使員工享受到當家作主的權利；關心員工的生活，幫助解決員工的實際困難，免除其后顧之憂，感受企業的溫暖。（3）、結合公司實際情況，組織開展各類文體類工會活動，給員工有一個充分交流、溝通的平臺，并做好關心人、教育人、培養人的相關工作，以人為本，做好團隊建設工作，努力建設和諧企業。此項工作2012年1月份啟動。2012年至少組織二次工會活動（上下半年各一次），豐富員工業余文化生活，加強員工團隊、企業凝聚力建設。（七）、辦公行政管理（第一責任人：沈美紅。責任部門：辦公室）年度工作目標：圍繞制度抓執行，圍

56、繞管理費控制抓增收節支，圍繞工作抓效率，開創行政工作新局面。同時，以檔案管理為核心，進一步加強各類檔案管理工作；加強總辦會議和各類專題會議督察、督辦力度；加強固定資產管理，提升后勤服務水平。基礎管理工作水平有較大提高，力爭2012年年度考評達到良好以上。1、文秘工作。嚴格貫徹集團會議制度，定期開展周例會、月度會議及各類專題會議，認真進行會議記錄，根據實際需要，周、月及各專題會議在1個工作日內形成會議紀要。（1）、完善總辦會議制度，充分發揚民主，有效提高決策能力。實時征集議題，召開總經理辦公會議，重大事務必須在總辦會議討論，原則上每月召開一次。（2）、加強各類報批件審批效率統計表的審核與上報，審

57、批效率處罰額度認定進行監督檢查，落實到位，從而真正達到提高工作效率的目標。（3）、嚴格執行督辦制度，改進督辦方法，加大處罰力度，提升督辦水平，完善督查臺帳，切實提高督查辦結質量，增強督查工作地嚴肅性，及時跟進，與考核掛鉤。使領導下達的各項工作真正落到實處。2、文書檔案工作。做好2012年各類文件資料的整理、工程合同檔案、圖片檔案刻盤等歸檔工作。編制2011年檔案全宗卷目錄，此項工作在5月30日完成；嚴格執行檔案管理制度，建立健全登記、借閱臺帳，健全規范操作程序。（1）、按5S管理的要求，建立檔案室。充分發揮檔案資料的作用，此項工作貫穿全年。（2）、督促協助工程部門，做好工程技術檔案資料的整理、歸檔工作。制定相應的管理制度，確保工程資料及時、準確、完整地歸檔。（3）、進一步加強數據庫建設的規范化、標準化，以數據庫為工具牽頭做好各類信息文檔統一存放管理，督促各部門數據庫管理員對庫內數據進行及時更新。（4）、即使完成本單位OA與明源ERP系統各項系統和流程設置工作，牽頭明源系統的深入