1、金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告委托單位：湛江市金輝煌房地產有限公司咨詢機構：中國市政工程東北設計研究院編制日期：二零零七年十二月金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告 編制單位：中國市政工程東北設計研究院院 長：卜義惠 教授級高工 注冊咨詢師總 工：歷顏松 教授級高工 注冊咨詢師 姜云海 教授級高工 注冊咨詢師編制人員：竇英杰 高級工程師 注冊會計師 崔占成 高級工程師 注冊造價師 王洪偉 工程師 孫 合 工程師目 錄 第一章 申報單位及項目概況············&

2、#183;·················································&

3、#183;········1 11項目申報單位概況·······································&

4、#183;·····································1 12項目概況···········

5、;··················································

6、;································2 第二章 發展規劃、產業政策和和行業準入分析··············

7、························11 21發展規劃分析························&

8、#183;·················································&

9、#183;·········11 22產業政策分析······································&#

10、183;·············································1523行業準入分析··

11、3;·················································

12、3;·······························18第三章 資源開發和綜合利用分析················

13、;··············································2131資源開發方案··&

14、#183;·················································&

15、#183;·······························2132資源利用方案················

16、83;·················································

17、83;·················2133資源節約措施·······························

18、;··················································

19、;···23第四章 節能方案分析·············································

20、;·····································2941用能標準和節能規范··········

21、3;·················································

22、3;···········2942能耗狀況和能耗指標分析····································&

23、#183;···························2943節能措施和節能效果分析···················

24、3;············································30第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析··

25、········································3751項目選址及用地方案········

26、;··················································

27、;··············3752土地利用合理性分析·································

28、3;······································3853征地拆遷及移民安置規劃方案·········

29、;···············································40第六章 環境和生態影響分析&#

30、183;·················································&#

31、183;···················4161環境和生態現狀····························

32、83;·················································

33、83;·4162 生態環境影響分析··············································&#

34、183;···························4463 生態環境保護措施····················&

35、#183;·················································&

36、#183;···4764 地質災害影響分析············································

37、······························5465 特殊環境影響··················&

38、#183;·················································&

39、#183;·············59第七章 經濟影響分析··································&

40、#183;···············································6171 經濟費用效益分析

41、··················································

42、························6172 行業影響分析························&

43、#183;·················································&

44、#183;·······6673 區域經濟影響分析········································

45、··································6874 宏觀經濟影響分析··············

46、;··················································

47、;···········70第八章 社會影響分析·····································

48、;··············································7181 社會影響效果分析·

49、3;·················································

50、3;·······················718、2 社會適應性分析························

51、83;·················································

52、83;····728、3 社會風險及對策分析···········································

53、····························72第九章 建設與實施 ····················

54、··················································

55、···············7491 項目建設實施的安全、消防、衛生等措施 ·······························

56、··7492 工程質量要求··············································&

57、#183;····································7593 項目招標方式和招標組織形式··········&

58、#183;············································75金輝煌海昌路住宅及綜合樓項目申請報告第一章 申報單位及項目

59、概況11 項目申報單位概況 1.1.1 單位名稱：湛江市金輝煌房地產有限公司1.1.2 單位地址：湛江市人民大道中11號a幢201204房1.1.3企業性質：有限責任公司1.1.4注冊資金：人民幣叁佰萬元1.1.5成立時間及經營年限：成立于2004年9月2日；根據湛江市工商行政管理局頒發的企業法人營業執照，無經營年限。1.1.6 法人代表：韋洪文1.1.7股東成員情況：股東成員2人（韋洪、韋洪文）1.1.8 單位概況：湛江市金輝煌房地產有限公司成立于2004年9月2日，是從事房地產開發建設的民營企業，公司秉承現代企業的管理模式，建立了完善的內部管理機制，擁有一支作風扎實、務實進取、知識結構配置

60、合理的職工隊伍，既有資深的管理人才，又有經驗豐富的工程技術、計算機應用技術、經濟及法律人才，現有員工20多人，全部都具有大專或以上學歷，其中工程師3人，經濟師2人，會計師1人。公司辦公設備先進，運作管理規范，具有較雄厚的開發實力和先進的建設、管理、營銷及售后服務理念。 1.1.9 資產負債情況：詳見資產負債表（表1-2-1）1.1.10主要投資項目 湛江市金輝煌房地產有限公司現在主要的投資項目有“金輝煌商務大廈”及本項目等。 表121 資 產 負 債 表 單位：元資 產行 次年 初 數期 末 數負 債 及 所 有 者 權 益行 次年 初 數期 末 數 流動資產：1流動負債：45 貨幣資金219

61、10035529500810.6短期借款46 短期投資3應付票據47 應收票據4應付帳款4818503411760341 應收帳款5預收帳款49 減：壞帳準備6其他應付款50 應收帳款凈額7應付工資51 預付帳款84050540102應付福利費52 其他應收款91110014000未交稅金532156032310 存貨10未付利潤54 待轉其他業務支出11其他未交款55 待攤費用12預提費用56其中：期初庫存已征稅款13待扣稅金57待處理流動資產凈損失14一年內到期的長期負債58一年內到期的長期債券投資15其他流動負債59 其它流動資產166017611862流動資產合計19191519592

62、9554912.6流動負債合計6318719031792651 長期投資：20長期負債：64 長期投資21長期借款652090005510000 固定資產：22應付債券66 固定資產原價232535929.425395191.43長期應付款67 減：累計折舊242514037140其他長期負債68 固定資產凈值252533415125358051.4369 固定資產清理26長期負債合計702090005510000 在建工程27所有者權益：71待處理固定資產凈損失28實收資本72400000004000000029其中：國家資本金73 固定資產合計30法人資本金74 無形及遞延資產31個人資本

63、金75 無形資產32外商資本金76 遞延資產33資本公積7734盈余公積78251598310941 無形及遞延資產合計35未分配利潤7921536127299378 其他長期資產36其中：上年未分配利潤80 臨時設施3781 減：臨時設施攤銷38所有者權益合計824240521047610319 臨時設施凈值3983 臨時設施清理4084 其他長期資產41854286 其他長期資產合計4387 資產合計444448611154912970.03負債及所有者權益合計884448611154912970 補 充 資 料 ：1、已貼現的商業承兌匯票 元 3、商品削價準備期末余額 元 2、融資租入固

64、定資產原值 元1.1.11現有生產能力湛江市金輝煌房地產有限公司具有雄厚的資金實力、人才儲備和開發商品住宅小區的營運能力。12 項目概況 121項目的建設背景 1、我國房地產業發展概況近年來，我國房地產業景氣指數隨著房價的持續高漲呈現走高的趨勢。雖然在國家宏觀調控下，竣工面積、土地開發面積、新開工面積等指標的增幅有所回落，但據業內有關統計數據，2006年前三季度我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落2.4個百分點。其中，9月份房價與2005年同期相比上漲5.3%；從分季走勢看，經歷了宏觀調控的房地產市場，房價走勢開始實現穩步下調。70個大中城市的銷售價格指標，今年一季度漲幅為

65、5.5%，二季度漲幅5.7%。6月至9月的月度漲幅則分別為5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。商用物業近年來需求呈現強勁的發展勢頭，越來越受關注，國內投資者和海外基金紛紛投資商用物業。隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，一種不同于傳統的商鋪租賃形式，以全面融合房地產業與商業為特色的商用物業（商業房地產）有望成為引領我國房地產的新增長點；而我國零售業的全面對外開放，將掀起新一輪商用物業的投資熱潮。商貿服務業的高速發展將要求城市加快調整商業結構模式，合理分布商業網點，以大型百貨商場為主導，以各種超市為基礎，發展專門店、專業店、便利店。因此，也就需要城市擁有更多分布合

66、理的商用物業。2、項目所在地房地產業發展概況目前，湛江市房地產銷售狀況處于全省中等水平，商品房空置率低，房地產市場的消費對象主要以本土和周邊各縣區城市化人員為主。湛江市房地產市場的發展相對平穩，沒有特別的高潮與衰落時期，即使是在國家宏觀調控緊縮時期也是如此；根據湛江市房管局多年來的房屋成交量的分析統計，市區年新建商品房交易量在60萬左右。 根據湛江市中長期規劃，到 2010 年市區建成面積達 110 平方公里，城市非農業人口規模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人。按人均居住面積 20 平方米計算，還需要建設 956 萬平方米房屋，平均每年新增 95 萬平方米。 而湛江市目前房屋年竣工面積僅

67、 50-70 萬平方米，僅能滿足市區新增人口住房需求的 55%，市場空間還很大。此外，湛江市及所轄的五縣市目前的城市代水平僅為 24%，2005 年城市化水平達至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人。湛江作為粵西地區城鎮群的中心城市，其優美的環境、良好的居住條件、優質的教育條件及、醫療條件等等是周邊市縣無法相比的，必將吸引周邊縣市部分居民進入湛江市區投資置業居住，從而加大對湛江房地產市場的需求。 湛江市的商貿服務業發展迅猛，商貿服務業的發展增加了對商用物業的需求，加速了湛江市的商用物業建設的發展。近幾年，相繼建設有國貿a、b、c座和世貿大廈、怡福國際等；零售業巨頭沃

68、爾瑪也已落戶湛江；市區內的各已開發房地產樓盆和正在開發的房地產樓盆的地上一、二層一般都是商用物業（商鋪位），但商業營業用房價格不高，商業公寓、寫字樓在數量、規模、價格上都存在著教大的潛力和發展空間。3、項目所在地城市基礎設施環境 近年來，湛江市緊緊圍繞創建“國家園林城市”、“全國衛生城市”、“國家環保模范城市”和建設生態型城市的目標，充分發揮港口城市的優勢，積極整合資源，建成南國熱帶花園、中澳友誼花園、綠塘河濕地公園、濱湖公園、金沙灣觀海長廊二期工程等大型景觀，努力把湛江打造成集飲食、娛樂、購物、觀光、休閑、度假、商務、會議等諸多功能于一體的現代化濱海城市，加大城市基礎設施的建設，城市環境、居

69、住質量大大改善，將刺激居民對住房的投資熱情，帶動住宅產業的開發。本項目建設正是處于這樣一個大環境中，項目開發投資前景樂觀。122 建設地點 本擬建設項目用地位于湛江市霞山濱海居住區海昌路29號，綜合樓東鄰市審計局綜合樓，南臨海昌路，西面是中國人壽保險公司大樓；住宅樓北面是湛江市第二十五小，南鄰市審計局綜合樓；項目建設所在地向東延伸即臨觀海長廊，是不可多得的商住地塊。其綜合樓用地界址點坐標分別為：東南角：x 46131.140，y 38842.990，西南角：x 46131.140，y 38803.350 ，西北角：x 46166.140，y 38803.350，東北角：x 46166.140，

70、y38842.990 ； 其住宅樓用地地形不規則，主要的界址點坐標分別為：東南頂角：x46171.990，y 38870.650，西南頂角：x 46166.140，y 38842.990 ，西北頂角：x 46221.340，y 38812.466，東北頂角：x46221.340 ，y 38838.260 。擬建用地具體地理位置詳見圖2-1。123 項目建設內容和規模本項目規劃總用地面積3057 m2（其中住宅樓規劃用地面積1669.6 m2，綜合樓規劃用地面積1387.4 m2），總建筑面積約 11806.9m2（其中住宅樓為5187.7 m2，架空層未計算在內；綜合樓為6619.2 m2），

71、其中地上建筑面積約為 9512 m2（住宅樓為4007 m2，綜合樓為5505 m2），地下室建筑面積為2294.9 m2（住宅樓地下室為 1180.7 m2，綜合樓 地下室1114.2 m2），具體如表1-2-1。 圖2-1 擬 建 項 目 地 理 位 置 圖表1-2-1 項目建設內容和規模表序號項 目單 位數 量備注1項目規劃總用地面積m23057項目總占地面積3057 m2其中住宅樓m21669.6綜合樓m21387.42總建筑面積m211806.9住宅樓架空層未計算在內其中住宅樓m25187.7綜合樓m26619.23地上建筑面積m29512住宅樓架空層未計算在內其中住宅樓m24007

72、綜合樓m255054地下室建筑面積m22294.9地下停車位40個其中住宅樓m21180.7其中住宅樓20個綜合樓m21114.2綜合樓20個124 產品和工程技術方案 1、項目建、構筑物方案依據項目用地、建設資金和項目建設環境等建設條件，本項目擬按表1-2-2所列規模進行建設，建成后，將推出商業辦公面積5505平方米，住宅面積4007平方米的房產產品。項目規劃要求建筑色彩造型新穎大方，與周邊建筑和濱海環境相協調，尊重自然生態環境，結合地域、地區特點，采用高起點的環境藝術及景觀設計。表1-2-2 項目建設規模和產品方案表序號項目名稱建設規模（）用途備注1住宅樓4007商住架空層未計算在內2綜合

73、樓5505商業、辦公3地下室2294.9停車等地下停車位40個其中住宅樓1180.7其中住宅樓地下停車位20個綜合樓1114.2綜合樓地下停車位20個4合 計11806.9住宅樓架空層未計算在內2、總平面布置本項目為新建工程，建筑平面擬設計綜合樓主要入口向南面海昌路，住宅樓主要入口向東面的小區內道路；綜合樓主要入口前方退縮10米，設置綠化場地，住宅樓也因地制宜設置綠化場地；兩建筑物周圍均設有環行消防車道；主要利用地下車庫解決車的停放。綠化設計：主要由建筑物周邊綠化，屋頂花園綠化組成，屋頂花園為垂直綠化，營造不同層次的環境空間。3、主要經濟技術指標（見表1-2-3）表2-3-1 主要經濟技術指標

74、一覽表序號項目單位指標備注1總用地面積m23057 其中住宅樓地塊1669.6綜合樓地塊1387.42規劃用地面積m23057其中住宅樓1669.6綜合樓1387.43建筑基底面積m21039.2其中住宅樓501綜合樓538.24總建筑面積m211806.9其中住宅樓5187.7架空層未計算在內綜合樓6619.25建筑密度住宅樓地塊30.0綜合樓地塊38.86容積率住宅樓地塊2.4綜合樓地塊3.977綠地率住宅樓地塊26.0綜合樓地塊25.025.04、項目建筑設計方案（1） 平面功能布局綜合樓用于商務及辦公；住宅樓首層部分作商務用途，二至八層為住宅。（2）豎向設計、交通及流線綜合樓九層，地下

75、層層高3.5m，一層層高4.5m，標準層層高3.2m；住宅樓八層，地下層層高3.5m，一層層高4.5m，標準層層高3.0m。綜合樓、住宅樓均設電梯二部；兩建筑物周圍均設有環行通道，兼作消防車道。（3）建筑造型和空間設計分別按綜合樓、住宅樓建筑的具體功能進行功能分區，運用幾何形體產生豐富平面組合空間，建筑立面色彩造型新穎大方、簡約、明塊，與周邊建筑和濱海環境相協調。綜合樓室內空間主要表現公共性與開放性，明確，合理；住宅樓室內空間設計以舒適、美觀為宗旨。5、結構設計（1）上部結構采用框架一剪力墻結構。底層地下室結構采用框一剪結構。（2）基礎根據荷載估算，基礎需要采用樁基礎。6、其它工程設計（略）1

76、25 投資規模和資金籌措1、投資規模： （1）項目總投資約2184萬元（其中土地費用500萬元），其中固定資產投資總額1552.80萬元，建設期貸款利息99.65萬元，基本預備費73.94萬元；（2）投資人：湛江市金輝煌房地產有限公司；（3）出資方式：資金投入。2、資金籌措：項目所需資金（總投資）的 36.63 ，即800萬元為湛江市金輝煌房地產有限公司自有資金，其余 1384萬元，即項目總投資的63.37通過向湛江市霞山區金輝煌酒店借款解決。3、資金運用：總投資2184.00萬元中，除土地費用500萬元、基本預備費73.94萬元及建設期利息99.65萬元外，約1478.86萬元用于建設投資（

77、建設投資1478.86萬元中包括建筑工程費1081.04萬元、安裝工程費260.94萬元、工程建設其他費用136.88萬元）。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析21 發展規劃分析 211 項目建設符合國家房地產業、商貿服務業發展規劃1、我國房地產行業發展規劃概況房地產業是國民經濟的重要組成部分，房地產業創造的增加值在gdp中的比重逐步提高，房地產業對經濟增長的作用不斷增大。據有關部門的統計數據，1953-1978年，我國gdp年均增長6.1%，其中房地產業年均增長5%，對經濟增長的貢獻率為1.83%。1978-2005年，我國房地產業增加值占gdp的比重平均為4.1%，比改革開放前提高了

78、2.1個百分點，期間我國gdp年均增長9.6%，房地產業年均增長11.4%，對經濟增長的貢獻率為2.39%。     房地產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中絕大部分產業都與房地產業有關聯關系，在投入產出表的40個部門中，有38個部門與房地產業存在后向直接關聯或前向直接關聯關系，從房地產業的直接帶動系數看，總的帶動系數為0.5435，其中帶動系數高于平均水平的產業有金融保險業、商業、社會服務業、非金屬礦物制品業、建筑業等7個行業。從房地產業的完全帶動系數看，總的帶動系數為1.4161，其中帶動系數高于平均水平的產業有金融保險業、商業、建筑業、非金屬礦物制

79、品業、化學工業、社會服務業等16個行業。 中華人民共和國城市房地產管理法頒發施行后，經過20 多年的發展，我國房地產業已成為國民經濟支柱產業，對于房地產業的發展，中華人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年規劃綱要以及中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要都肯定的提及。2、我國房商貿服務業發展規劃隨著經濟全球化進程的加快，全球產業結構發生了巨大變化，在知識技術和全球化力量的推動下，商貿服務業已經成為越來越多國家新的支柱產業，發展商貿服務業已經成為促進經濟增長、調整經濟結構和產業結構升級、緩解就業壓力、改善市民生活質量的有效渠道。因此，提升和大力發展商貿服務業是我國經濟發展工作的重點

80、之一。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中就明確提出“鼓勵發展所有制形式和營業態多樣化，誠信便民的零售、餐飲等商貿服務。積極發展連鎖經營、特許經營、物流配道等現代化流通方式和組織形式。按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局”。近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于傳統的商鋪租賃形式，以全面融合房地產業與商業為特色的商用物業有望成為引領我國房地產的新增長點；隨著我國零售業的全面對外開放，商用物業也將掀起新一輪的投資熱潮。本項目的建設將為社會提供較高質量和較高層次的商務辦公樓和商住樓產品，對項目所在城市商務網點的合理分布、城

81、市功能的提升和優化都將產生積極的影響和促進作用，是符合國家擴大國內需求的宏觀經濟政策的，也是符合國家房地產業和商貿服務業發展規劃的。212 項目建設符合湛江市發展規劃1、湛江市城市發展和規劃概況 湛江市近年來加快實施“工業立市、以港興市”發展戰略，綜合經濟實力躍上新臺階。2006年全年實現生產總值（gdp）770.18億元，固定資產投資206.53億元，增長14.5%。其中，基本建設投資完成 109.11 億元，增長 17.2%；更新改造投資完成 38.43億地，增長 4.3%，房地產開發投資完成 23.93 億元，增長 65.5%。 湛江市十一五規劃提出，到 2010 年，湛江市綜合經濟實力

82、要上新臺階。經濟增長質量明顯提高，增長方式進一步轉變。全市生產總值增長10%，到2010 年達到1200 億元，固定資產投資年均增長12.5%，累計1300 億元。 根據湛江市中長期規劃，到 2010 年市區建成面積達 110 平方公里，城市非農業人口規模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人；湛江市及所轄的五縣市目前的城市化水平達至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人；2010 年市域總人口達到700750 萬人，城市化水平為55%，2020年市域人口達到870920萬元，城市化水平提升至65%，逐步提速的城市化進程。這必將帶來對住宅和各類商業物業的旺盛需求，為房

83、地產業提供廣闊的發展空間。 2、湛江市房地產行業簡況據湛江房產管理局的統計數據， 2006 年湛江市批準預售的商品房項目共50 個，可預售商品房面積為 74.46 萬平方米，其中可預售商品住宅65.79萬平方米；可預售住宅套數為 5068 套。商品房銷售額 19.04 億元，商品房面積 80.83 萬平方米，其中住宅商品房銷售額 17.53 億元，住宅商品房銷售面積 76.53萬平方米，住宅商品房平均均價是2268 元/ 平方米。 據此分析，湛江市今后一段時間內房地產銷售逐步增長，價格仍將有所上升。 3、項目與城市總體規劃的銜接（1）該擬建項目布局符合土地使用功能的規劃，該地塊的使用功能是作為

84、商業、住宅用途的；（2）該項目的規劃布局符合城市公共建筑的設置規劃，符合商業網的規劃分布；（3）項目建設選址符合湛江市城市總體規劃。湛江市湛江市金輝煌房地產有限公司已就有關方案向湛江市城市規劃局提出申報，湛江市城市規劃局對此以湛城規（規劃）2007665號文作出批復。4、項目的建設符合房產市場和商貿服務業發展的需求當前，全國寫字樓（商用物業）市場的需求和供應呈現強勁勢頭，越來越多的國內投資者和海外基金關注商用物業的投資。湛江市的商用物業十分搶手。國際零售業巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開發區龍潮東路與海濱路交匯處東南側的湛江美食廣場正在興建；包括國貿c座在內的各已開發房地產樓盆和正在開發的房地產

85、樓盆的商用物業（商鋪位）均已被預售、預定一空，售價和租金十分可觀。據湛江市統計局統計資料，2005年湛江市全年批發零售業發展迅猛，全年社會消費品零售總額達到269.25億元，增長17.8，扣除物價因素，實際增長16.4；全年外貿進出口總額18.27億美元（其中：進口總額8.70億美元，下降3.4；出口總額9.57億美元，增長1.5）。商貿服務業發展神速，對商用物業的需求也大大增加。隨著大批中小型公司完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓中辦公，開始尋找真正意義上的辦公場所；湛江招商引資工作開展及珠三角的產業轉移，眾多國內外知名的制造業廠商及房地產商紛紛進駐湛江發展，這也增加了對商用

86、物業的需求。 可見，項目的建設符合房產市場和商貿服務業發展的需求從以上分析來看，由于湛江市城市經濟的發展，湛江市區域內部環境的優勢，當地購房者和越來越多的外來購房者對房屋的需求會逐漸增加；湛江企業購置寫字樓的需求也會逐步增加，而湛江市近年逐漸減少土地供應量，房地產業準入門檻逐漸提高，也使湛江房市身價倍增。因此，本項目的建設所推出的房產商品前景可觀，項目的建設是適時的，并極具市場賣點，符合房地產業（商用物業）市場和商貿服務業發展的需求，也符合湛江的城市發展規劃和湛江的發展目標。22 產業政策分析 221 房地產業產業政策的沿革 我國房地產政策變化，主要發生在20世紀90 年代初。隨著住房制度改革

87、的開展和深入，我國對房地產市場有了一定的長足發展。可由于1993年、1994年房地產投資的失控，出現了局部城市的房地產泡沫，引發一輪經濟過熱。于是，從1994 年6 月后至1998 年之前的宏觀調控都將房地產列為重點，房地產企業的銀行貸款受到嚴格的限制，房地產公司的上市基本上被禁止。 在1997 年亞洲金融危機的沖擊下，我國的出口受到了沉重的打擊，經濟增長遇到了前所未有的挑戰。為了擴大內需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，房地產的政策發生了很大變化，出臺了23 號文件，以前所未有的速度推進住房制度改革，對住房消費進行金融支持（鼓勵住房消費貸款并實行利率優惠）和稅收政策優惠（住宅的轉讓暫免營業

88、稅和所得稅）。 2003 年6 月份以后，宏觀經濟發生了變化，由通貨緊縮變為有通貨膨脹的趨勢。因此，房地產政策也開始發生變化，由鼓勵房地產投資變為控制房地產投資。2003 年6 月人民銀行出臺了121 號文件，開始對房地產投資進行控制，其手段是收縮銀行對房地產公司的開發貸款。但此文件遭到了市場的強烈反對，為此，國務院在當年的8 月出臺了 18 號文件，重申房地產行業對國民經濟的重要性。可見中央對房地產市場是否過熱的判斷還是不十分肯定。 2004 年，投資增長一直在高位運行，但國家并沒有對房地產行業采取進一步的調控措施，只是采取了提高銀行存款準備金率等金融緊縮措施。 2005年3月政府工作報告中

89、明確提出“2005年物價工作重點之一是抑制房價的過快上漲”；2005 年3 月17 日，人民銀行宣布取消住房抵押貸款的優惠利率；2005年 5 月初國務院出臺了“國八條”。 2006年以來，由于我國的房地產市場出現過熱的情況，國家根據我國房地產行業發展態勢進一步作出了宏觀調控，先后采取了多項措施。2006年5月17日，國務院常務會議出臺了促進房地產業健康發展的“國六條”，首次明確“切實調整住房供應結構”，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房；5月24日，國務院轉發了建設部等九部委聯合制定的關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見（“國十五條”）對此細化，深度關懷低收入人

90、群的住房問題，明確解決低收入家庭的住房困難的3條路徑：加快城鎮廉租住房制度建設、規范發展經濟適用住房、積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。國家在房地產發展戰略上顯露出調整姿態，從產業政策向公共政策回歸，房地產開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜。2006年5月31日，中國人民銀行發布了關于調整住房信貸政策有關事宜的通知。繼7月24日建設部、商務部、國家發改委、中國人民銀行等六部委下發的關于規范房地產市場外資準入和管理的意見后，9月4日，被稱為限制外資炒樓的細則關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知又由中國國家外匯管理局、建設部聯合推出。為嚴把土地“閘門”，9月5日國務院關于加強土地調控有關問題

91、的通知公布，對各地和各部委提出了八方面的要求。國家稅務總局也出臺新規加強房地產業征稅管理。這一系列調控舉措的出臺不僅基于房地產市場不同尋常的治理難度，也表明房地產市場能否穩定健康發展對國民經濟全局的舉足輕重。2007年以來的重要調控政策就是1月16日國稅總局發布的關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴格執行。通知明確了房地產企業土地增值稅由原來的以預征為主的繳納方式改為清算式繳納，標志著房地產開發迎來土地增值稅清算時代。2007年11月30日，建設部、國家發改委、財政部、國土資源部等七部門聯合發布了新的經濟適用住房管

92、理辦法（以下簡稱辦法），對廣大老百姓所關心的經濟適用住房的功能定位、開發建設、銷售管理等進行了細致規范。此次新的辦法規定，經濟適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房，一方面極力淡化經濟適用房的“商品性”而強調突出“保障”二字，一方面縮小供應對象為城市低收入家庭，經濟適用房的保障性職能已經非常明確；導致"辦法"再次被"修正"的，是國務院希望實現"經濟適用房與雙限商品房實現'無縫對接'"的政策意愿。如今，相關主管部門希望能夠通過廉租房、經濟適用房與雙限商品房構建一個"全覆蓋"的

93、住房保障體系。對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋，這是適合我國國情的正確選擇。總體上看，2007年以既往政策的貫徹落實為主，但如果房地產市場沒有朝著預期目標發展的話，不排除在接下來的時間出臺新的更嚴厲的政策。權威部門人士表示，2007年樓市調控政策的執行力度將加大，住房供應結構繼續調整，普通住房和經濟適用房供應將增多。不僅低收入者將直接受惠于此，中等收入人群也將從住房保障制度建設中有所得益。222 擬建項目符合產業政策要求 “國六條”的實施細則中對于調整住房結構有大量的量化指標，強調重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，并把該原則落實在政府編制住房建設規劃中，同時規定，自2006 年6 月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70以上。 擬建項目依據“國六條”的實施細則中對于調整住房結構的量化指標，在規劃建筑上嚴格按國家的有關政策，建筑中小套型住宅，住宅中套型面積90平方米的占開發面積不足30%，套型面積90 的占住宅面積70%以上；綜合