1、車站北路車站北路項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告2007年年7月月項(xiàng)目定位報(bào)告目目 錄錄區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目定位分析 銷售和經(jīng)營(yíng)模式探討銷售價(jià)格推想附件報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)規(guī)劃定位：開(kāi)福區(qū)規(guī)劃定位： 開(kāi)福區(qū)是長(zhǎng)沙市面積最大、人口最多的城區(qū)，同時(shí)開(kāi)福區(qū)可供開(kāi)發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有發(fā)展?jié)摿Α⒆罹甙l(fā)展空間的城區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，確定長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)功能定位為：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城

2、區(qū)。兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位：開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位：以開(kāi)福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)；以新世紀(jì)新城為核心的新世紀(jì)片區(qū)；以鵝羊山為核心的鵝羊山片區(qū)；以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)；以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城。 項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析 ： 開(kāi)福區(qū)目前各類可售物業(yè)約三十幾個(gè)，包括廣福園經(jīng)濟(jì)實(shí)用房小區(qū)。區(qū)內(nèi)大部分?jǐn)M建或在建項(xiàng)目的規(guī)模非常大，目前最具代表性的項(xiàng)目有金鷹城圣爵菲斯、珠江花城、綠城青竹園、萬(wàn)國(guó)城moma、威尼斯小城、順天黃金海岸、創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山項(xiàng)目，其中綠城青竹園

3、占地3000畝、威尼期小城2700畝。 由于開(kāi)福區(qū)具備長(zhǎng)沙較好的山水資源，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)上有別墅、多層住宅和小高層住宅幾大門(mén)類。 2005年以來(lái)，開(kāi)福區(qū)又先后新出讓一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其中有3幅50萬(wàn)平米以上用地。 未來(lái)開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)加大未來(lái)開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)加大 項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析 ： 從今年第一季度長(zhǎng)沙市樓市銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額的十強(qiáng)排行榜來(lái)看，開(kāi)福區(qū)樓盤(pán)“來(lái)勢(shì)洶洶”，其中尤以四方坪片區(qū)的萬(wàn)煦園威力巨大，從屈于銷售面積中的亞軍席位，卻奪得了“銷售金額十強(qiáng)榜”的冠軍。 另外，如果剔除了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的十強(qiáng)排行榜，萬(wàn)煦園就是連

4、奪三冠（銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額之三連冠） 。項(xiàng)目定位報(bào)告這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛這表明四方坪片區(qū)的住房需求極其旺盛一是由于開(kāi)福區(qū)更甚于四方坪片區(qū)，由于車站北路和棚屋區(qū)的改造進(jìn)程加快，從而產(chǎn)生許多拆遷房需求。二是由于開(kāi)福區(qū)可供開(kāi)發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有發(fā)展?jié)摿Α⒆罹甙l(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供了很大的演繹舞臺(tái)。使得消費(fèi)者對(duì)于北城的認(rèn)識(shí)度加深。三是因?yàn)樗姆狡浩瑓^(qū)在處于舊城市中心的邊沿，位于長(zhǎng)沙城東擴(kuò)的前沿地帶，城市城區(qū)的發(fā)展其首當(dāng)其沖。四是由于城市化的發(fā)展和市政配套設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者有北城的“南帝北丐”的消費(fèi)心理逐漸弱化。隨著北城房地產(chǎn)的逐步升

5、溫，隨著北城房地產(chǎn)的逐步升溫，北城也相應(yīng)的成為長(zhǎng)沙居民置業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。北城也相應(yīng)的成為長(zhǎng)沙居民置業(yè)的又一熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格分析：開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格分析： 區(qū)政府附近住宅物業(yè)銷售價(jià)格約在2000元/平米； 金鷹城區(qū)域住宅價(jià)格約在25003500元/平米不等； 在偏南區(qū)域銷售價(jià)格約在3000元/平米。 目前，四方坪片區(qū)商品房銷售價(jià)格在2700-33002700-3300元元/ /平米平米的區(qū)間， 銷售均價(jià)約為28002800元元/ /平米平米。 項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積92143總建面積20萬(wàn)總戶數(shù)1500戶容積率2.3綠化率405%車位配比1:0.5物業(yè)類別多層、小高層、高層、

6、寫(xiě)字樓層數(shù)6-17層戶型面積（）二房85-96三房110-136 四房148- 165主力戶型三房二廳主力面積110-135競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析-萬(wàn)煦園萬(wàn)煦園 面積區(qū)間30-1000商鋪價(jià)格9000-10000元主力面積30-50物業(yè)形態(tài)底商、步行街項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位戶型定位商業(yè)指標(biāo)商業(yè)指標(biāo)項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：平均價(jià)格：2700元/ 最高價(jià)格：3000元/ 最低價(jià)格：2300元/ 客戶群體：客戶群體：主要來(lái)源于國(guó)防科大教師、四方坪片區(qū)拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、私營(yíng)業(yè)主。 營(yíng)銷分析：營(yíng)銷分析：1、主題定位：粹取中國(guó)建筑神韻的東方文化社區(qū) 2、廣告：典藏文脈

7、親切中國(guó)3、宣傳推廣：不連貫，只做節(jié)點(diǎn)式宣傳4、銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期銷售率70%左右。 項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積170畝總建面積12.26萬(wàn)總戶數(shù)792戶容積率183綠化率6533%車位配比1：1物業(yè)類別多層、小高層層數(shù)1棟12、3棟17層競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析左岸春天左岸春天 戶型面積（）比例（%）二房90-11025%三房110-12840%四房140左右21%復(fù)式180-20010%錯(cuò)層200-2404%主力戶型三房主力面積110-140項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位戶型定位項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：平均價(jià)格：3300元/ 最低價(jià)格：3000元/ 客戶群體：客戶群體：主要是

8、湖南省廣電中心、國(guó)防科大、南方航空的高收入人群和私營(yíng)業(yè)主。 營(yíng)銷分析：營(yíng)銷分析：1、主題定位： 法式尊邸人文世家2、廣告：左岸三期水景呈現(xiàn)尚品居3、宣傳推廣：由于前期負(fù)面影響太多，所以不做任何宣傳推廣。4、銷售情況：一期已經(jīng)售完；二期銷售90%；三期五月底已開(kāi)盤(pán)。 項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積9781 總建面積3.63萬(wàn)總戶數(shù)512戶容積率6綠化率32%車位配比1:0.45物業(yè)類別高層商住樓層數(shù)28、29層戶型面積（）套數(shù)比例一房25.32-60.3333164二房69.11-9216231四房152.54285主力戶型一房一廳一衛(wèi)主力面積48競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析時(shí)代先鋒時(shí)代先鋒商業(yè)面積區(qū)間34-

9、646商業(yè)面積3560主力面積100物業(yè)形態(tài)底商、郡樓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位戶型定位商業(yè)指標(biāo)商業(yè)指標(biāo)項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：平均價(jià)格：2600元/ 最高價(jià)格：3050元/ 最低價(jià)格：1998元/ 客戶群體：客戶群體：主要為投資客、年青白領(lǐng)階層及外地經(jīng)商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國(guó)防科技大學(xué)年青教師、四方坪批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)商者。 營(yíng)銷分析：營(yíng)銷分析：1、主題定位：搶占北城個(gè)性化小戶型29層高層公寓2、廣告：我有我性格3、宣傳推廣：項(xiàng)目接尾期，不再作宣傳推廣。4、銷售情況：商業(yè)已經(jīng)全部售完，住宅部分銷售率達(dá)90%以上，提供8成30年按揭。 項(xiàng)目定位報(bào)告占地面積5萬(wàn)總建面

10、積17萬(wàn)總戶數(shù)1049戶容積率28綠化率55%車位配比1：0.36物業(yè)類別小高層層數(shù)1117層戶型面積（）套數(shù)比例二房9096155148三房109-136710677四房148-151195186五房1841716主力戶型三房二廳主力面積120競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析四季美景四季美景水木軒水木軒 面積區(qū)間19-161商鋪數(shù)量未定主力面積80物業(yè)形態(tài)底商項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位戶型定位商業(yè)指標(biāo)商業(yè)指標(biāo)項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：平均價(jià)格：2500元/ 最低價(jià)格：2200元/ 客戶群體：客戶群體：主要為初次置業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營(yíng)戶和外地經(jīng)商者。 營(yíng)銷分析

11、：營(yíng)銷分析：1、主題定位：純板式經(jīng)典陽(yáng)光精品住宅小區(qū)2、廣告：精致生活菁英空間3、宣傳推廣：結(jié)合銷售進(jìn)度，但不連貫性宣傳。4、銷售情況：銷售率達(dá)30%項(xiàng)目定位報(bào)告總建面積4.9萬(wàn)平米綠化率 38%總戶數(shù)335戶容積率2.56物業(yè)類別普通住宅、商業(yè)樓車位配比1:0.25競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析新家園新家園佳興名苑佳興名苑 面積（）比例（）未售比例（）60-80331.280-110281.4110-140203.8140-1601025.9160-180613.3180-2001售磬200-258280主力戶型三房二廳主力面積項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型定位戶型定位項(xiàng)目定位報(bào)告銷售價(jià)格：銷售價(jià)格

12、：平均價(jià)格：3050元/ 商業(yè)價(jià)格：一樓12000元/、二樓5800元/ 客戶群體：客戶群體：主要為初次置業(yè)者，包括四方坪片區(qū)的工薪階層、拆遷戶、周邊小經(jīng)營(yíng)戶和外地經(jīng)商者。 營(yíng)銷分析：營(yíng)銷分析：1、主題定位：北城智能化高尚小區(qū) 2、廣告：美好生活 從新家園開(kāi)始3、宣傳推廣： 銷售接近尾期，基本上沒(méi)做宣傳4、銷售情況：銷售率達(dá)90%以上。 項(xiàng)目定位報(bào)告四方坪片區(qū)項(xiàng)目概述四方坪片區(qū)項(xiàng)目概述 通過(guò)調(diào)研分析可以看出，雖然四方坪片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，但整個(gè)片區(qū)樓盤(pán)的品質(zhì)都比較低，各項(xiàng)目主要還是利用低價(jià)策略在進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)； 各項(xiàng)目的產(chǎn)品定位比較單一，基本都是以住宅為主，沒(méi)有能很好的組合產(chǎn)品

13、，提升項(xiàng)目品質(zhì)和提高項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，項(xiàng)目宣傳推廣的力度和密度也過(guò)低，產(chǎn)品推廣的連貫性不夠，沒(méi)有能注重工程施工過(guò)程與營(yíng)銷推廣過(guò)程中的細(xì)節(jié)營(yíng)銷； 市場(chǎng)定位比較集中，基本都是針對(duì)中低階層消費(fèi)者，同時(shí)，各項(xiàng)目的住宅主推面積也都過(guò)于集中在110130左右，使得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加同質(zhì)化。 從現(xiàn)在的各項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，80以下的中小戶型基本上沒(méi)有，以下的中小戶型基本上沒(méi)有，180以上的大戶型也是非常的少以上的大戶型也是非常的少。 ；項(xiàng)目定位報(bào)告本項(xiàng)目地塊周邊預(yù)計(jì)同檔期在建與待建項(xiàng)目本項(xiàng)目地塊周邊預(yù)計(jì)同檔期在建與待建項(xiàng)目1）四季花城百花園（地塊c-18）該項(xiàng)目為安居房用地，位于我們項(xiàng)目的西側(cè), 擬建9棟18層。2）省直屬

14、機(jī)關(guān)（地塊d-19）該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東側(cè)，是省工會(huì)的單位自建房，擬建綜合樓。3）四方大道與百花園路交匯處（地塊d-09）該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建高層。4）四方大道與工農(nóng)路交匯之東北方向（地塊e-09）該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建4層郡樓26層住宅的高層商住樓。 項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)商貿(mào)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：開(kāi)福區(qū)商貿(mào)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）與國(guó)際接軌的新型商業(yè)業(yè)態(tài)蓬勃興起。 落戶開(kāi)福區(qū)的知名商業(yè)企業(yè)有排名全球第五的世界500強(qiáng)德國(guó)麥德龍； 有法國(guó)法蘭西施公司資本為背景的深圳新一佳超市； 美國(guó)的普爾斯馬特超市黃興北路一期竣工后，金滿地將于今

15、年上半年開(kāi)業(yè)；八一橋北邊將建成 手機(jī)等通訊工具為主的jf中心，定位為電訊產(chǎn)品大超市。 項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)規(guī)劃展望區(qū)域商業(yè)規(guī)劃展望 - -p 開(kāi)福區(qū)商業(yè)規(guī)劃-以醫(yī)療器械、湘繡家紡、生產(chǎn)資料、汽車、農(nóng)產(chǎn)品、水果、海鮮和物流轉(zhuǎn)運(yùn)為主； p 四方商貿(mào)中心以汽車和會(huì)員超市為主，現(xiàn)有20多家國(guó)內(nèi)外品牌汽車銷售店和麥德龍，還準(zhǔn)備在此處興建一個(gè)200多畝的大型汽車超市。 項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向開(kāi)福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 -p 以精品市場(chǎng)群為代表的五一廣場(chǎng)商務(wù)中心；p 以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點(diǎn)以金融服務(wù)為特色，生活性服務(wù)為輔的松桂園商務(wù)中心；p 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛

16、樂(lè)業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務(wù)業(yè)為主的中山亭商務(wù)中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營(yíng)造的伍家?guī)X商務(wù)中心；p 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂(lè)、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂(lè)、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心。商務(wù)中心。項(xiàng)目定位報(bào)告四方坪區(qū)域商業(yè)狀況分析四方坪區(qū)域商業(yè)狀況分析項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 汽車銷售、維修 銀行、電信、餐飲、娛樂(lè) 超市、便利店、各種雜鋪?lái)?xiàng)目東面是麥德龍超市，是一個(gè)大型的生活超市，主要針對(duì)團(tuán)購(gòu)做批發(fā)；項(xiàng)目東南三一大道兩側(cè)集中有幾個(gè)品牌性的汽車銷售、維修中心；項(xiàng)目東北側(cè)有四方坪建材市場(chǎng)，但是經(jīng)營(yíng)狀況不好，未能形成氣候；項(xiàng)目東

17、北角、北面是四方坪小區(qū)和紅商小區(qū)，整個(gè)小區(qū)全是一層底商形式的住宅樓。此類商業(yè)體量較為龐大，但是因?yàn)榍捌跊](méi)有進(jìn)行具體業(yè)態(tài)劃分，造成經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)凌亂的狀況，主要以小雜貨、小建材、小酒家、發(fā)廊、汽車維修和藥店經(jīng)營(yíng)為主。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房租金調(diào)研商業(yè)房租金調(diào)研 通過(guò)了解測(cè)算，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房的租金價(jià)格約在以下范圍內(nèi)- u 一層租金約在2.0-3.0元/平米/天u 二層租金約在1.5-2.0元/平米/天u 三層租金約在1.0-1.5元/平米/天u 四層租金約在1.0元/平米/天以下項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房現(xiàn)狀分析商業(yè)房現(xiàn)狀分析 由于區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)不是很成熟，多數(shù)都是零散型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，而且很多都是早期成形的住宅底

18、商經(jīng)營(yíng)鋪面，區(qū)域內(nèi)一直就沒(méi)有能形成較好的集中型和規(guī)模型商業(yè)，所以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不成功也導(dǎo)致了現(xiàn)在商業(yè)房租金價(jià)格沒(méi)有能得到很好的實(shí)現(xiàn)。 隨著區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓1-4層，時(shí)代先鋒商業(yè)裙樓1-3層和萬(wàn)煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價(jià)格自然會(huì)有較好的提升。 項(xiàng)目定位報(bào)告周邊樓盤(pán)周邊樓盤(pán)物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)售售 價(jià)價(jià)萬(wàn)煦園萬(wàn)煦園社區(qū)內(nèi)商業(yè)街）9000-10000四季美景四季美景水木軒水木軒住宅底商街鋪8000四季美景四季美景住宅底商街鋪9000-12000時(shí)代

19、先鋒時(shí)代先鋒1-3層集中式商業(yè)15000新家園新家園1-4層集中式商業(yè)、臨街街鋪12000水果市場(chǎng)水果市場(chǎng)1-3層集中式專業(yè)市場(chǎng)4000-5000四方坪片區(qū)現(xiàn)在售商業(yè)物業(yè)形態(tài)及價(jià)格四方坪片區(qū)現(xiàn)在售商業(yè)物業(yè)形態(tài)及價(jià)格 項(xiàng)目定位報(bào)告小結(jié)：小結(jié)： 按照規(guī)劃，長(zhǎng)沙城區(qū)的東擴(kuò)以四方坪為中心，建設(shè)一個(gè)集汽車超市、中高檔住宅區(qū)、餐飲娛樂(lè)、旅游休閑、商務(wù)會(huì)展于一體的四方坪商務(wù)中心及高尚新城。 隨著城市規(guī)劃的完善和落實(shí)，各種住宅和商業(yè)項(xiàng)目的建成，將會(huì)完全改變北城的城市面貌、提升北城片區(qū)的居住品質(zhì)。加之北城區(qū)可利用的土地多于其它片區(qū)，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍(lán)天。長(zhǎng)久的積蓄與孕育之后，北城地產(chǎn)開(kāi)始極速狂

20、飆。 可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)的北城板塊將是長(zhǎng)沙樓市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戰(zhàn)場(chǎng)，而競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果帶來(lái)的會(huì)是北城居住環(huán)境及品質(zhì)的整體提升和飛躍，為北城房地產(chǎn)價(jià)格上升提供了一片廣闊的空間。 項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析o本區(qū)域人們具有濃厚經(jīng)商觀念，商業(yè)氛圍形成的早，商業(yè)有升級(jí)換代的需求。同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業(yè)綜合體，所以對(duì)于本案的商業(yè)機(jī)會(huì)還是很大的；o本項(xiàng)目處于一個(gè)多年形成的居住版塊，周圍有從90年代起就建成的和目前仍然在建設(shè)和規(guī)劃的小區(qū)10余個(gè)，而早期住宅多為多層結(jié)構(gòu)的安置房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計(jì)的特色并不明顯，對(duì)于本

21、項(xiàng)目的個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)確實(shí)會(huì)有差異性需求；o項(xiàng)目所在區(qū)位是城市未來(lái)發(fā)展和北區(qū)市政建設(shè)優(yōu)先考慮的地區(qū)，發(fā)展前景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，是不可多得的景觀優(yōu)勢(shì)；o汽車行業(yè)、水果市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的形成，流動(dòng)人員大，外駐機(jī)構(gòu)多，消費(fèi)人群充裕；o區(qū)域板塊成熟較早，市政和前期項(xiàng)目使得周圍各項(xiàng)設(shè)施配套齊全；o項(xiàng)目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區(qū)域，人們易于出行和到達(dá)；o發(fā)展商在酒店業(yè)和社會(huì)上的威望，是項(xiàng)目成功的有力保證；o發(fā)展商的全新理念和做好產(chǎn)品的決心，是項(xiàng)目成功的最堅(jiān)強(qiáng)后盾。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析o項(xiàng)目用地面積小，地塊狹長(zhǎng)，有高差、容積率高；o項(xiàng)目臨近交通干路

22、的交叉口，噪音和污染產(chǎn)生影響；o附近在建項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)、造成客戶分流；o未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不確定是隱藏的憂患；o國(guó)家及地方政府對(duì)房產(chǎn)政策調(diào)控的不確定影響；o項(xiàng)目對(duì)面的變電站對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析o本區(qū)域缺乏規(guī)模型中心商業(yè)和個(gè)性化居住樣板物業(yè)；o本項(xiàng)目的景觀+配套，正是城市中心項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；o應(yīng)該更大發(fā)揮項(xiàng)目的商業(yè)潛力，做足利潤(rùn)；o其他項(xiàng)目沒(méi)有類似的容積率和商住規(guī)劃，是我們的最佳機(jī)會(huì)；o本項(xiàng)目建設(shè)周期短且住宅產(chǎn)品不多，開(kāi)工即可銷售；o周圍的小區(qū)建設(shè)、樓市的火爆和區(qū)域發(fā)展的看好，起到推波助瀾、烘云托月的作用。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析o城北一帶

23、，如新河三角洲區(qū)域，也在規(guī)劃的高檔居住型項(xiàng)目和綜合體，未來(lái)必然出現(xiàn)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的局面；o該區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)較多小戶型產(chǎn)品，因此，未來(lái)將導(dǎo)致銷售價(jià)格的上揚(yáng)受到一定牽制；o片區(qū)商業(yè)中心的缺乏未必能導(dǎo)致未來(lái)商業(yè)會(huì)順利經(jīng)營(yíng)起來(lái)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)高端商業(yè)和個(gè)性住宅的認(rèn)知，也未必能達(dá)到預(yù)期的良好程度；o未來(lái)路口高架橋的建設(shè)可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。項(xiàng)目定位報(bào)告 基于對(duì)本項(xiàng)目和區(qū)域市場(chǎng)的研究，通過(guò)對(duì)實(shí)地調(diào)研、對(duì)規(guī)劃分析和未來(lái)走向的判斷，我們認(rèn)為： 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)強(qiáng)于劣勢(shì)；威脅存在，但機(jī)會(huì)難得。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)強(qiáng)于劣勢(shì)；威脅存在，但機(jī)會(huì)難得。o基于如上分析，我們堅(jiān)信：加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的研究，果斷行動(dòng)，做好產(chǎn)品，本項(xiàng)目必定可以穩(wěn)操勝券；

24、o通過(guò)共同合作，我們堅(jiān)信：企業(yè)必將獲得很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)口碑。項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告o本項(xiàng)目所處位置交通非常便利，緊鄰長(zhǎng)沙兩條南北軸心大道車站北路和麗臣大道，周邊有132、603等多條公交線路，通往市區(qū)及個(gè)方向。o本項(xiàng)目與周邊現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和未來(lái)建設(shè)的其他項(xiàng)目相比，最大的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是地段價(jià)值地段價(jià)值，車站北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無(wú)限的商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值空間空間。 o其次，本項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是高層景觀高層景觀。本項(xiàng)目周邊高層建筑較少，市場(chǎng)上可比性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，而以高層項(xiàng)目的視覺(jué)景觀來(lái)說(shuō)，放眼東南西北到處可見(jiàn)怡人風(fēng)景，這也是本項(xiàng)目住宅的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

25、。o再次，本項(xiàng)目的個(gè)性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)個(gè)性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是一個(gè)很有競(jìng)爭(zhēng)性的優(yōu)勢(shì)所在。從區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充滿了人性化，細(xì)節(jié)之處都體現(xiàn)了對(duì)居住者生活的關(guān)心。項(xiàng)目定位報(bào)告 基于上述各項(xiàng)分析，通過(guò)與發(fā)展商的多次溝通，結(jié)合我司對(duì)市場(chǎng)的客觀了解及對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想，經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的多次調(diào)研和分析，鑒于長(zhǎng)沙市對(duì)開(kāi)福區(qū)及四方坪片區(qū)的規(guī)劃定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，考慮到項(xiàng)目地塊自身的各項(xiàng)條件，為了能夠使本案進(jìn)入市場(chǎng)后有較好的形象和表現(xiàn)，突出本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異性，我們放眼未來(lái)、站在區(qū)域市場(chǎng)前瞻發(fā)展的角度上對(duì)本項(xiàng)目的各種定位做如下規(guī)劃。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位

26、分析項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目整體形象定位 “建立長(zhǎng)沙北城建立長(zhǎng)沙北城cldcld生活軸心生活軸心”北城：北城：長(zhǎng)沙經(jīng)過(guò)近四年的發(fā)展，形成了大板塊格局，城市東南西北的概念有新一步界定，瀏陽(yáng)河一帶是北城的集中點(diǎn)；cldcld：即生活中心區(qū)，由于本板塊的住宅是城北規(guī)模最大的片區(qū)，同時(shí)這些社區(qū)都已經(jīng)相繼入住，人氣充足，因此才稱之為cld；軸心：軸心：目前麗臣路是貫通城東西的軸線干道，東端為長(zhǎng)沙的重要旅游點(diǎn)世界之窗和金鷹影視城，西端過(guò)橋后是市政府，地位相當(dāng)重要；從未來(lái)2-3年的片區(qū)發(fā)展情況看，車站北路貫通后等于打開(kāi)城市向北發(fā)展的瓶頸，因此，本項(xiàng)目處于軸心之位。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位

27、 長(zhǎng)沙北城長(zhǎng)沙北城城市新文化共同體城市新文化共同體； 未來(lái)四方坪板塊的地標(biāo)式建筑群；未來(lái)四方坪板塊的地標(biāo)式建筑群； 未來(lái)四方坪板塊的商業(yè)軸心、旗艦、購(gòu)物樂(lè)園；未來(lái)四方坪板塊的商業(yè)軸心、旗艦、購(gòu)物樂(lè)園； 20072007年長(zhǎng)沙北城最具投資價(jià)值的城市綜合體。年長(zhǎng)沙北城最具投資價(jià)值的城市綜合體。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目總案名定位項(xiàng)目總案名定位 - -居易時(shí)代居易時(shí)代主題形象定位主題形象定位 - - 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑中小戶型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，投資少、總價(jià)低，對(duì)年輕一族來(lái)說(shuō)，擁有自己獨(dú)立空間的成本并不高，能適合大多數(shù)人的安家定居要求；個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)，個(gè)性化的專屬領(lǐng)域，能夠充分張揚(yáng)自我

28、，展示一個(gè)人易安居的理想居所，也預(yù)示著安居樂(lè)業(yè)的居易時(shí)代的到來(lái)；同時(shí)，項(xiàng)目自身及周邊的完善配套，也為居住于此帶來(lái)了更多生活和工作的便利。項(xiàng)目定位報(bào)告o主題推廣語(yǔ)主題推廣語(yǔ) - - 都市生活新坐標(biāo)都市生活新坐標(biāo) 本案將以城市綜合體城市綜合體為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內(nèi)的標(biāo)志性建筑群，同時(shí)也是居家生活和商業(yè)消費(fèi)的中心點(diǎn)，成為長(zhǎng)沙北城個(gè)性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)的理想之處長(zhǎng)沙北城個(gè)性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)的理想之處！項(xiàng)目定位報(bào)告形象組合形象組合 - - 項(xiàng)目形象 logologo項(xiàng)目案名 居易時(shí)代居易時(shí)代項(xiàng)目定位 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑項(xiàng)目規(guī)劃 公寓公寓/ /

29、商務(wù)商務(wù)/ /酒店酒店/ /商業(yè)商業(yè)主題推廣語(yǔ) 都市生活新坐標(biāo)都市生活新坐標(biāo)項(xiàng)目定位報(bào)告分案名定位分案名定位 公寓案名公寓案名“達(dá)芬奇公寓達(dá)芬奇公寓/ /達(dá)芬奇寓所達(dá)芬奇寓所”1 充滿神秘和玄妙。標(biāo)新立異，個(gè)性獨(dú)特，激發(fā)市場(chǎng)的好奇和關(guān)注，容易炒作。2 充滿藝術(shù)和文明。 符合客戶群的品味和文化層次，箭頭直指年輕的小家庭，提升項(xiàng)目的無(wú)形價(jià)值，錦上添花。 3 符合項(xiàng)目的建筑氣質(zhì)和戶型特點(diǎn)。與項(xiàng)目花園特征比較吻合，表現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目主題推廣語(yǔ)項(xiàng)目主題推廣語(yǔ)核心口號(hào)核心口號(hào) 青春密碼，藝術(shù)人生青春密碼，藝術(shù)人生 項(xiàng)目定位報(bào)告用于宣傳和代言的主力目標(biāo)客戶描述用于宣傳和代言的主力目標(biāo)客戶描述

30、 - o他們年齡在26-36歲之間，是有個(gè)性的新人類。o他們的職業(yè)以年輕教師、商業(yè)場(chǎng)所銷售人員、娛樂(lè)場(chǎng)所工作人員、年輕公職人員等為代表。o他們需要一個(gè)小房子來(lái)完成一個(gè)居家夢(mèng)，但是希望個(gè)性化，不被稱之為沒(méi)品味和老土。o通過(guò)他們的精神狀態(tài)，推動(dòng)其他客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生好感，并激發(fā)投資價(jià)值和租賃前景。項(xiàng)目定位報(bào)告建設(shè)目標(biāo)及功能定位建設(shè)目標(biāo)及功能定位- -建設(shè)目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)：o打造長(zhǎng)沙綜合建筑新形象；o打造長(zhǎng)沙北區(qū)高層生活新概念；o打造長(zhǎng)沙北城的城市地標(biāo)。功能定位功能定位：o為四方坪片區(qū)的居民提供商業(yè)配套；o為居住的人群提供最佳的高層住宅；o為投資客戶提供最佳的投資物業(yè)；o為消費(fèi)者提供最精致的生活空間。項(xiàng)目定

31、位報(bào)告產(chǎn)品組合定位產(chǎn)品組合定位-u 商業(yè)中心商業(yè)中心u 高層住宅高層住宅u 精裝產(chǎn)權(quán)酒店精裝產(chǎn)權(quán)酒店u 商務(wù)辦公商務(wù)辦公項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位- -o商業(yè)中心：商業(yè)中心： 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套，提供更多商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，引進(jìn)規(guī)模型商業(yè)和娛樂(lè)設(shè)施，滿足人們的生活需要。同時(shí)為需要高檔服務(wù)和消費(fèi)品的人群，提供便利的消費(fèi)場(chǎng)所。o高層住宅：高層住宅： 個(gè)性化的個(gè)性住宅，提供更好的居住產(chǎn)品，滿足多層次人群的居住要求，同時(shí)滿足更多年輕人對(duì)擁有良好居住生活空間的要求。o精裝產(chǎn)權(quán)酒店：精裝產(chǎn)權(quán)酒店： 通過(guò)合理的運(yùn)營(yíng)管理，為投資客戶提供更具價(jià)值的投資產(chǎn)品，同時(shí)也為來(lái)本城市出差、旅游、訪友的人群，提供一個(gè)

32、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)優(yōu)良的住宿地。o商務(wù)辦公：商務(wù)辦公： 結(jié)合區(qū)域未來(lái)的發(fā)展，在本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的上層空間設(shè)置商務(wù)辦公區(qū)域，滿足區(qū)域辦公市場(chǎng)的發(fā)展需要。項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品定位依據(jù)產(chǎn)品定位依據(jù) - -o區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展：區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展： 根據(jù)長(zhǎng)沙總體規(guī)劃原則與要求，結(jié)合新區(qū)城市發(fā)展實(shí)際與潛力，開(kāi)福區(qū)的功能定位為：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游、物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。務(wù)等多功能的新型生態(tài)城區(qū)。 o商業(yè)配套的要求：商業(yè)配套的要求： 本案區(qū)域內(nèi)小型商業(yè)較發(fā)達(dá)，商業(yè)氣氛濃厚，但缺乏規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，結(jié)合未來(lái)區(qū)域的發(fā)展，商業(yè)配套必然會(huì)有較大的

33、需求，與現(xiàn)存其他商業(yè)形成整體經(jīng)營(yíng)格局的區(qū)域商業(yè)效應(yīng)。o客戶需求的選擇：客戶需求的選擇： 本案周邊拆遷安置的居民較多，同時(shí)也有不少的中小型辦公企業(yè)，這些客戶對(duì)居住和辦公環(huán)境的改善都有一定的需求。o投資市場(chǎng)的需求：投資市場(chǎng)的需求： 小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)建筑定位商業(yè)建筑定位 商業(yè)格局：商業(yè)格局：整體項(xiàng)目建筑底層滿鋪商業(yè)，形成一個(gè)集中型商業(yè)規(guī)模，適合多種商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，為后期規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營(yíng)做準(zhǔn)備；商業(yè)規(guī)模：商業(yè)規(guī)模：建議本項(xiàng)目地上1-4層建筑設(shè)計(jì)為商業(yè)用房；銷售和招商：銷售和招商： 整體商業(yè)1-2層（ 除1號(hào)樓酒店裙樓和3號(hào)樓住

34、宅裙樓外）根據(jù)建筑柱網(wǎng)進(jìn)行分隔，成小鋪面產(chǎn)權(quán)出售，但前期設(shè)計(jì)上需要考慮到既可連體銷售也可分開(kāi)銷售的建筑格局； 商業(yè)3-4層可租可售，主要用于大型商業(yè)的招商，例如餐飲、茶社、美容等經(jīng)營(yíng)； 1號(hào)樓酒店裙樓和3號(hào)樓住宅裙樓商業(yè)租售皆可，可根據(jù)商家的情況決定，但前期一定要做好商業(yè)的引進(jìn)和招商，這樣利于整體項(xiàng)目的銷售，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和商務(wù)辦公都會(huì)有很好的促進(jìn)。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)定位依據(jù)商業(yè)定位依據(jù) 結(jié)合市政規(guī)劃對(duì)區(qū)域未來(lái)及商業(yè)發(fā)展的定位，我們對(duì)區(qū)域商業(yè)未來(lái)格局的發(fā)展充滿信心； 項(xiàng)目所在地是一個(gè)成熟較早的居住區(qū)，人口密集，而周邊新居住項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量也非常大，未來(lái)的居住人群對(duì)商業(yè)的需求必定會(huì)很大； 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊的

35、調(diào)研可以看到，區(qū)域內(nèi)臨近項(xiàng)目的商業(yè)格局正在形成，利于整體商業(yè)氛圍的提高，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形成有利配合； 如果本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃只有二層，那么整體商業(yè)氛圍難以形成，必然很難帶動(dòng)商業(yè)1-2層的銷售；但如果加大商業(yè)規(guī)模至4層，只要通過(guò)有力的招商和引進(jìn)，使得3-4層商業(yè)能夠較好的經(jīng)營(yíng)，那么必定能較好的實(shí)現(xiàn)1-2層商業(yè)的銷售，同時(shí)還可能得到更大的經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 南側(cè)南側(cè)1號(hào)樓連帶與號(hào)樓連帶與2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓商業(yè)樓層商業(yè)布局商業(yè)設(shè)計(jì)面積1酒店大堂、銀行大堂約400平米、銀行400平米2夜總會(huì)約1000平米3大型餐飲約1800平米4ktv歌廳約180

36、0平米合計(jì)約7000平米注：注：商業(yè)布局的前提是整體商業(yè)建筑格局是每層都能相通的；1號(hào)和2號(hào)樓之間的商業(yè)1-2層是分割銷售的，所以不在此商業(yè)布局內(nèi)；1號(hào)和2號(hào)樓之間的商業(yè)3-4層與1號(hào)樓酒店商業(yè)是相通的，但與2號(hào)樓商業(yè)是隔斷的，便以商業(yè)布局時(shí)的整體考慮，但還需要結(jié)合商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的通道后再做確定。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 中部中部2號(hào)樓商業(yè)裙樓號(hào)樓商業(yè)裙樓商業(yè)樓層商業(yè)布局商業(yè)設(shè)計(jì)面積1分割銷售約2200平米23茶社約1100平米4spa美容約1100平米合計(jì)約4400平米注：注：2號(hào)樓定位是居住樓，考慮到商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)樓上居民生活的影響，我們把2號(hào)樓的3-4層商業(yè)定位做為靜態(tài)商業(yè)的經(jīng)

37、營(yíng)之所，而且較高商業(yè)樓層的租金相對(duì)便宜，也適合此類商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 北部北部3號(hào)樓連帶與號(hào)樓連帶與2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓商業(yè)樓層商業(yè)布局商業(yè)設(shè)計(jì)面積1公寓和商場(chǎng)入口約600平米2家電超市約1800平米3生活超市約1800平米4健身活動(dòng)中心約1800平米合計(jì)約7200平米注：注：考慮到2號(hào)、3號(hào)樓都是住宅樓，周邊的住宅項(xiàng)目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對(duì)生活所需用品的購(gòu)買(mǎi)喜愛(ài)集中式選購(gòu)和消費(fèi)，所以在本項(xiàng)目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費(fèi)。由于地塊地勢(shì)南高北低，此區(qū)域商業(yè)一層的層高將達(dá)7米左右，分割銷售后一層可作二層使用，這樣就會(huì)對(duì)二層

38、的銷售產(chǎn)生壓力，為了更好發(fā)揮二層商業(yè)的作用，我們把此區(qū)域的二層調(diào)整到可租可售的范圍。項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)銷售定價(jià)推算商業(yè)銷售定價(jià)推算 通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)房租金價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)研，假想設(shè)定本項(xiàng)目商業(yè)房未來(lái)的經(jīng)營(yíng)租金，通過(guò)對(duì)租金均價(jià)的推算，我們測(cè)算出本項(xiàng)目商業(yè)房的未來(lái)銷售價(jià)格如下。樓層日租金均價(jià)（元/平米/天）十年回本后的銷售價(jià)格推想(元/平米)一層3.010950二層1.86570三層1.34745四層0.93285項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房收益預(yù)測(cè)商業(yè)房收益預(yù)測(cè) 11 產(chǎn)權(quán)全部出售產(chǎn)權(quán)全部出售樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額13600109503942000024600657030222000347004745223

39、0150044700328515439500總計(jì)17600107383000如果本項(xiàng)目1-4層商業(yè)裙房全部實(shí)施產(chǎn)權(quán)分割銷售，那么根據(jù)現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃的建筑面積，根據(jù)租金價(jià)格推算的銷售價(jià)格，測(cè)算出本項(xiàng)目商業(yè)部分未來(lái)的銷售總額預(yù)計(jì)約為： 107383000元。（此計(jì)算方式?jīng)]有考慮銷售周期問(wèn)題，因?yàn)檎w商業(yè)產(chǎn)權(quán)如果全部進(jìn)行銷售，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看，銷售周期確實(shí)無(wú)法進(jìn)行預(yù)估。）項(xiàng)目定位報(bào)告樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額13600109503942000022800657018396000總計(jì)480057816000商業(yè)房收益預(yù)測(cè)商業(yè)房收益預(yù)測(cè) 22 1-21-2層產(chǎn)權(quán)出售、層產(chǎn)權(quán)出售、3-43-4層出租

40、招商層出租招商樓層可租面積日租均價(jià)年租金總額218001.81182600347001.32230150447000.91543950總計(jì)4956700如果采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行商業(yè)推廣，那么1-2層商業(yè)銷售總額約為57816000元；3-4層商業(yè)出租年租金約為4956700元。（此租金收益的測(cè)算只是依據(jù)商業(yè)面積進(jìn)行的計(jì)算，沒(méi)有去除商業(yè)公攤和商業(yè)經(jīng)營(yíng)空置期的成本。）項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)房收益預(yù)測(cè)商業(yè)房收益預(yù)測(cè) 33 1-21-2層產(chǎn)權(quán)出售、層產(chǎn)權(quán)出售、3-43-4建設(shè)為住宅建設(shè)為住宅樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額13600109503942000022800657018396000總計(jì)4800578

41、16000樓層可售面積銷售均價(jià)銷售總額31738.982800486914441738.9828204906743.6總計(jì)9775887.6 通過(guò)此測(cè)算可以看出，如果商業(yè)只規(guī)劃二層，其他改建為住宅，從眼前來(lái)看，發(fā)展商是有一定效益的體現(xiàn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)展商的眼前收益是很有限的，沒(méi)有能得到很好的發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)。 同時(shí)，由于商業(yè)只有二層，日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)很難形成規(guī)模，對(duì)經(jīng)營(yíng)者或購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)法預(yù)期未來(lái)的商業(yè)前景，因此二層商業(yè)的銷售也就很難得到較好的保證。項(xiàng)目定位報(bào)告高層住宅產(chǎn)品定位高層住宅產(chǎn)品定位 戶型定位：戶型定位：以中小戶型設(shè)計(jì)為主以中小戶型設(shè)計(jì)為主 面積區(qū)間：面積區(qū)間：40-11040-110平米平

42、米 戶型配比：戶型配比：40-5540-55平米平米 一室一廳一室一廳 50%50%70-8070-80平米平米 二室二廳二室二廳 15%15%100-110100-110平米平米 三室二廳三室二廳 35%35%項(xiàng)目定位報(bào)告住宅產(chǎn)品定位依據(jù)住宅產(chǎn)品定位依據(jù)本區(qū)域內(nèi)此種戶型的供應(yīng)量很少，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)此種戶型面積產(chǎn)品的供應(yīng)量基本沒(méi)有；中小戶型產(chǎn)品不論是自用還是做房產(chǎn)投資都是最合適的，首付低、總價(jià)少，較低的投入門(mén)檻容易讓人接受；中小戶型的適應(yīng)人群廣泛，年輕的、年長(zhǎng)的、單身的、小家庭的都能接受和適應(yīng)；中小戶型產(chǎn)品永遠(yuǎn)是房產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)，出租出售的轉(zhuǎn)手率都較高也很容易；我們項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是點(diǎn)式高層，而點(diǎn)

43、式高層也最適合設(shè)計(jì)中小戶型產(chǎn)品。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店規(guī)劃定位酒店規(guī)劃定位 設(shè)計(jì)層數(shù)：516層戶型面積：約30平米/套設(shè)計(jì)面積：約8000平米商務(wù)辦公配套商務(wù)辦公配套 設(shè)計(jì)層數(shù)：1728層戶型面積：60-100平米/套設(shè)計(jì)面積：約7000平米項(xiàng)目定位報(bào)告本酒店的配套內(nèi)容本酒店的配套內(nèi)容 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配置 大廳面積不大于400 平米 餐廳面積不大于600平米 依靠本項(xiàng)目商業(yè)裙樓及項(xiàng)目周邊的成熟配套項(xiàng)目定位報(bào)告酒店的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式酒店的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式 產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店，酒店客房精裝修后以分割式產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售；委托名牌酒店公司經(jīng)營(yíng)管理委托名牌酒店公司經(jīng)營(yíng)管理 酒店采取委托管理的方

44、式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可聯(lián)系錦江之星、速8、如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營(yíng)或托管經(jīng)營(yíng)；統(tǒng)一回租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一回租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 酒店客房產(chǎn)權(quán)銷售后采取統(tǒng)一回租，可以與客戶統(tǒng)一簽訂包租812年的租賃協(xié)議，酒店進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店經(jīng)營(yíng)效益估算酒店經(jīng)營(yíng)效益估算 經(jīng)營(yíng)面積：8000平米客房均價(jià)：180元/天（6元/天/平米）年平均入住率：65%年客房營(yíng)業(yè)收入：8000*6*365*0.65=11388000元/年年付租金：8000*0.8*365=2336000元（按0.8元/天/平米租金計(jì)算） 目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均入住率高達(dá)80%以上，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一般在35%60%，因此承租期間給投資者8%的投

45、資回報(bào)是切實(shí)可行的。項(xiàng)目定位報(bào)告預(yù)期售價(jià)預(yù)期售價(jià)年租金年租金（0.80.8元元/ /平米）平米）年回報(bào)年回報(bào)（8%8%）開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼（元（元/ /平米平米/ /年）年）開(kāi)發(fā)商實(shí)得開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元（元/ /平米）平米）備注備注3600292280835203800292304123680較為合理4000292320283720450029236068382050002924001083920酒店銷售預(yù)期分析酒店銷售預(yù)期分析 - - 租金按0.8-1.0元/天，承租期為十年計(jì)算預(yù)期售價(jià)預(yù)期售價(jià)年租金年租金（1.01.0元元/ /平米）平米）年回報(bào)年回報(bào)（8%8%）開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼（元（元

46、/ /平米平米/ /年）年）開(kāi)發(fā)商實(shí)得開(kāi)發(fā)商實(shí)得（元（元/ /平米）平米）備注備注3600365288-774370較為合理3800365304-6144104000365320-4544504500365360-545505000365400354650項(xiàng)目定位報(bào)告由此分析可發(fā)現(xiàn)由此分析可發(fā)現(xiàn) - - 在日租金0.8-1.0元/平米，年給付投資回報(bào)率8%的情況下，按36003800元/平米銷售均價(jià)銷售，開(kāi)發(fā)商可獲得36804370元/平米的實(shí)際銷售收益，酒店銷售均價(jià)高于住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)，對(duì)于發(fā)展商是有利； 投資人投資酒店后可獲得日均0.80元/平米的穩(wěn)定收益，遠(yuǎn)大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于0

47、.50元/平米的不穩(wěn)定的租金收益，于消費(fèi)者也是有利的； 可見(jiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)對(duì)于發(fā)展商和投資人都極為有利，是切實(shí)可行的產(chǎn)品。項(xiàng)目定位報(bào)告酒店經(jīng)營(yíng)管理模式酒店經(jīng)營(yíng)管理模式 業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)管理； 酒店管理公司對(duì)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理； 業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益； 業(yè)主不得干涉酒店管理公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理； 在進(jìn)行酒店招商的同時(shí)可積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團(tuán)和投資基金，如 能實(shí)現(xiàn)整體銷售更好。項(xiàng)目定位報(bào)告業(yè)主享受的權(quán)益業(yè)主享受的權(quán)益 一次性付清購(gòu)房款的業(yè)主每年可享受18天的免費(fèi)入住權(quán)，按揭購(gòu)房的業(yè)主每年可享受12天的免費(fèi)入住權(quán)（須提前一個(gè)月通知酒店管理公司）；

48、 如當(dāng)年沒(méi)有享用或沒(méi)有享用完，可累計(jì)至下一年；業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送； 業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受折扣優(yōu)惠； 經(jīng)營(yíng)合約承租期滿后，業(yè)主可優(yōu)先選擇續(xù)租權(quán)； 業(yè)主每年可獲得投資總額8%的固定投資回報(bào)，遠(yuǎn)高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報(bào)。項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)險(xiǎn)分析產(chǎn)權(quán)酒店風(fēng)險(xiǎn)分析 - - 當(dāng)和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經(jīng)營(yíng)收益低于當(dāng)初預(yù)期，那么作為產(chǎn)權(quán)酒店的責(zé)任方-發(fā)展商就應(yīng)該要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)意識(shí)，最好能夠?qū)崿F(xiàn)諾言另行出資補(bǔ)貼給酒店投資者，以保障他們的投資信心，但這些可在前期和酒店經(jīng)營(yíng)者達(dá)成共識(shí)簽訂合約予以規(guī)避； 如果發(fā)展商希望在酒店

49、的銷售中得到更大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格，那么出于對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)公司和全體投資人負(fù)責(zé)的態(tài)度，在酒店經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中就需要對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)進(jìn)行扶持，必要時(shí)可以給與酒店經(jīng)營(yíng)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使酒店經(jīng)營(yíng)公司和投資人對(duì)酒店的未來(lái)充滿信心，那樣必然會(huì)使酒店經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展之路。項(xiàng)目定位報(bào)告產(chǎn)品類別面積（）預(yù)期售價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）備注產(chǎn)權(quán)酒店800040003200商務(wù)辦公700032002240小計(jì)150005440收益較住宅投資高944萬(wàn)住宅1500030004500酒店酒店+ +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 - - 產(chǎn)品類別面積（）預(yù)期售價(jià)（元）銷售收入（萬(wàn)元）預(yù)期租金（元/ .

50、日）年投資回報(bào)（萬(wàn)元）產(chǎn)權(quán)酒店800040003200年8%回報(bào)256商務(wù)辦公7000320022400.6153小計(jì)150005440409住宅15000300045000.5273項(xiàng)目定位報(bào)告 由以上分析可見(jiàn)發(fā)展商和投資者投入酒店由以上分析可見(jiàn)發(fā)展商和投資者投入酒店+ +商務(wù)辦公投資收益商務(wù)辦公投資收益遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店+ +商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。合市場(chǎng)的產(chǎn)品。項(xiàng)目定位報(bào)告目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 - - o本案周邊生活工作的年輕人本案周邊生活工作的年輕人o喜歡自由自在講究個(gè)性生活的單身或丁克人群喜歡自由自在

51、講究個(gè)性生活的單身或丁克人群o改善居住環(huán)境、喜愛(ài)高層生活的人群改善居住環(huán)境、喜愛(ài)高層生活的人群o尋求商業(yè)發(fā)展的企業(yè)和個(gè)人尋求商業(yè)發(fā)展的企業(yè)和個(gè)人o講究商務(wù)辦公形象的公司單位和個(gè)人講究商務(wù)辦公形象的公司單位和個(gè)人o房產(chǎn)投資客戶房產(chǎn)投資客戶項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目主題賣點(diǎn)整理項(xiàng)目主題賣點(diǎn)整理項(xiàng)目整體賣點(diǎn)項(xiàng)目整體賣點(diǎn)o四方坪板塊軸心，8萬(wàn)平米地標(biāo)藝術(shù)建筑群o交通極其便利，一站式生活最佳解決方案o戶型科學(xué)，面積適度，青春家庭的首選高層住宅賣點(diǎn)高層住宅賣點(diǎn)o非常空中，非常戶型o精致設(shè)計(jì)，緊湊空間o空中花園、架空層泛會(huì)所產(chǎn)權(quán)酒店賣點(diǎn)產(chǎn)權(quán)酒店賣點(diǎn)o精裝修產(chǎn)權(quán)房，一次投資，穩(wěn)定回報(bào)o面積小，總價(jià)低，地段稀缺銷售和經(jīng)營(yíng)

52、模式探討銷售和經(jīng)營(yíng)模式探討項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告o商業(yè)銷售與經(jīng)營(yíng)是相附相承，只有商業(yè)經(jīng)營(yíng)紅火，才能促進(jìn)商業(yè)銷售和產(chǎn)品價(jià)格的提升。一賣了之，無(wú)異于殺雞取卵；售后不聞不問(wèn)，必然影響后期的銷售和經(jīng)營(yíng)。因此，前期商業(yè)的引進(jìn)和招商是商業(yè)成功的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目的整體銷售也是至關(guān)重要的；o盡早引進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)、特色飲食和娛樂(lè)設(shè)施等商業(yè)配套，做好經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，必然會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目的宣傳和銷售的人氣；o商業(yè)經(jīng)營(yíng)要考慮引進(jìn)主力店和部分精品市場(chǎng)，以兼顧不同銷售群體的需求；o商業(yè)部分可考慮采用租售相結(jié)合的方式：1-2層局部分割的沿街鋪面實(shí)行銷售，其他商業(yè)可租可售，依據(jù)商家情況定奪；o商務(wù)公寓以售為主，但對(duì)于較有影響的大客戶也可采用租

53、售結(jié)合或以租代售方式，目的就是利用其影響力提升項(xiàng)目形象；o酒店經(jīng)營(yíng)以招商引進(jìn)為主，與連鎖經(jīng)營(yíng)品牌酒店洽談，整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)最佳，只經(jīng)營(yíng)不購(gòu)買(mǎi)次之，如果不能與酒店經(jīng)營(yíng)公司達(dá)成合作，也可以通過(guò)后期物業(yè)的統(tǒng)一管理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目銷售前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售前景預(yù)測(cè)o第一種產(chǎn)品：商業(yè)第一種產(chǎn)品：商業(yè) 作為區(qū)域商業(yè)配套，1-2層局部分割出售做各種專營(yíng)店，其它再考慮引入大型酒樓、家電和生活超市等業(yè)態(tài)，以及適合生活所需的各種商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，只要招商得力，布局合理，是能夠較好實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)和銷售目標(biāo)的。o第二種產(chǎn)品：高層住宅第二種產(chǎn)品：高層住宅 打造城北四方坪片區(qū)最有特色的景觀住宅，合理布局房型設(shè)計(jì)，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品形成

54、差異性，依托方便齊全的商業(yè)配套，順利實(shí)現(xiàn)銷售是有保障的。同時(shí)小戶型由于總值小，宜商、宜住、宜投資出租，永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的旺銷產(chǎn)品，并能實(shí)現(xiàn)相對(duì)銷售的高價(jià)。o第三種產(chǎn)品：商務(wù)辦公第三種產(chǎn)品：商務(wù)辦公 由于區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)的格局發(fā)展，勢(shì)必會(huì)對(duì)商務(wù)辦公的需求有所提高，出于對(duì)市場(chǎng)的前瞻考慮，設(shè)置商務(wù)辦公區(qū)域，同時(shí)也能較好的提升項(xiàng)目的綜合形象。o第四種產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店第四種產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店 作為提升整體項(xiàng)目形象的產(chǎn)品，有助于市場(chǎng)炒做，同時(shí)產(chǎn)權(quán)銷售，不會(huì)產(chǎn)生積壓。本地區(qū)也缺乏此類投資型酒店，后期通過(guò)集中管理，可以進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目定位報(bào)告指標(biāo)指標(biāo)起售價(jià)(元/平米)平均價(jià)(元/平米)最高價(jià)(元/平米)時(shí)代先鋒住宅26

55、0028003300左岸春天住宅28803300水木軒住宅250026002948萬(wàn)煦園住宅188026003100水木軒商鋪52008000萬(wàn)煦園商鋪51308800新家園臨街單鋪950011000銷售價(jià)格定位銷售價(jià)格定位 - 區(qū)域市場(chǎng)的住宅均價(jià)約為：區(qū)域市場(chǎng)的住宅均價(jià)約為：2700-29002700-2900元元/ /平米平米區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)均價(jià)約為：區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)均價(jià)約為：8500-100008500-10000元元/ /平平米米項(xiàng)目定位報(bào)告 根據(jù)周邊現(xiàn)在的樓盤(pán)售價(jià)和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)分析根據(jù)周邊現(xiàn)在的樓盤(pán)售價(jià)和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)分析, ,本項(xiàng)目本項(xiàng)目在在20072007年各種產(chǎn)品的銷

56、售均價(jià)定價(jià)區(qū)間約在：年各種產(chǎn)品的銷售均價(jià)定價(jià)區(qū)間約在：o 住宅部分：住宅部分： 2900300029003000元元/ /平米平米o(hù) 精裝修產(chǎn)權(quán)酒店：精裝修產(chǎn)權(quán)酒店： 3500360035003600元元/ /平米平米o(hù) 商務(wù)公寓：商務(wù)公寓：3100320031003200元元/ /平米平米o(hù) 商鋪一層：商鋪一層：13000150001300015000元元/ /平米平米 商鋪二層：商鋪二層：7000800070008000元元/ /平米平米 商鋪三層：商鋪三層：5000600050006000元元/ /平米平米 商鋪四層：商鋪四層：3500450035004500元元/ /平米平米項(xiàng)目定位報(bào)

57、告項(xiàng)目銷售總額測(cè)算項(xiàng)目銷售總額測(cè)算 商業(yè)全部實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)全部實(shí)現(xiàn)銷售類別類別可售面積可售面積銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售總額銷售總額商業(yè)174007750134850000住宅414002950122130000酒店8000355028400000辦公7000315022050000合計(jì)73800307430000注：注：以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到75000平米為基礎(chǔ)；平米為基礎(chǔ)；以上測(cè)算的商業(yè)面積是全部進(jìn)行銷售后能夠得到的銷售總額。以上測(cè)算的商業(yè)面積是全部進(jìn)行銷售后能夠得到的銷售總額。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目銷售總額測(cè)算項(xiàng)目銷售總額測(cè)算 商業(yè)商業(yè)1-2層實(shí)現(xiàn)銷售，層實(shí)現(xiàn)銷售，3-4

58、層招商出租層招商出租類別類別可售面積可售面積銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售總額銷售總額商業(yè)48001075051600000住宅414002950122130000酒店8000355028400000辦公7000315022050000合計(jì)61200224180000注：注：以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到75000平米為基礎(chǔ)；平米為基礎(chǔ)；以上測(cè)算的商業(yè)面積只是以上測(cè)算的商業(yè)面積只是1-2層可銷售后能夠得到的銷售總額。層可銷售后能夠得到的銷售總額。項(xiàng)目定位報(bào)告銷售順序建議銷售順序建議 考慮到項(xiàng)目工期對(duì)銷售的影響，建議項(xiàng)目采用整體開(kāi)工建設(shè)方式。 在所有項(xiàng)目正式銷售之前進(jìn)行酒店管理和商業(yè)

59、招商的前期溝通洽談，盡可能在銷售前能夠達(dá)成各種意向，這樣便于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行階段性的宣傳和推廣，也利于酒店和商業(yè)項(xiàng)目的銷售。開(kāi)發(fā)順序：開(kāi)發(fā)順序： 建設(shè)裙樓、商業(yè)招商、建設(shè)酒店、商業(yè)裝修、建設(shè)住宅、酒店裝修銷售順序：銷售順序： 銷售住宅、銷售產(chǎn)權(quán)式酒店、銷售商務(wù)辦公房、銷售商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告銷售周期預(yù)測(cè)銷售周期預(yù)測(cè) 商業(yè)商業(yè)1-21-2層銷售、層銷售、2-42-4層招商出租層招商出租銷售階段銷售周期銷售項(xiàng)目銷售率銷售額預(yù)熱期07.2-07.4住宅15%33627000開(kāi)盤(pán)期07.5-07.6住宅35%78463000持銷期07.7-07.9住宅、酒店55%123299000強(qiáng)銷期07.10-07.12酒

60、店、商務(wù)辦公85%190553000持銷期08.1-08.2商務(wù)辦公90%201762000強(qiáng)銷期08.3-08.5商業(yè)97%217454600尾盤(pán)期08.6-08.7綜合100%224180000注：此銷售周期預(yù)計(jì)為注：此銷售周期預(yù)計(jì)為1818個(gè)月。個(gè)月。 以上項(xiàng)目定位及銷售價(jià)格推算，是依據(jù)現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)的客觀情況、結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展、同時(shí)考慮到項(xiàng)目的整體規(guī)劃及產(chǎn)品定位而制定并測(cè)算的，供發(fā)展商參考！項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告附件報(bào)告附件報(bào)告 1 1、關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析；、關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析；2 2、四方坪區(qū)域商住房租金價(jià)格調(diào)研分析；、四方坪區(qū)域商住房租金價(jià)格調(diào)