1、安置房、獨棟別墅、經營性農家樂以及配套基礎設施項目投資立項申報建議書 一、項目基本情況 1、項目所屬地基本情況 崇陽鎮(zhèn)三和社區(qū)地處xx市東南門,屬城郊涉農社區(qū),幅員面積10平方公里,農業(yè)人口6000余人,常住人口20000余人,社區(qū)共有二十個居民小組。近年來隨著xx城市化建設的不斷推進和政府各產業(yè)項目的開展,已有約三千畝土地被征用,涉及拆遷人口三千余人。其中許多項目均在近十年內時間實施,如技師學院、四川傳媒學院、奇尚佳、崇慶中學、華成、疾控中心等十余個項目,定位為xx教學生活區(qū)。 項目所在地土地肥沃,氣候溫和,雨量充沛,四季分明,平均氣溫16.5攝氏度,全年無霜期290-310天,年均降雨量9

2、70毫米左右,平均相對濕度84%,年均日照1250小時。 三和水鄉(xiāng)項目位于崇陽鎮(zhèn)三和社區(qū),明珠大橋南,緊鄰西江河,與南部新城隔河相望。距離成溫邛高速入口約8公里,距離xx市中心約3公里。距離成蒲快鐵xx站(規(guī)劃中)約2公里。 項目區(qū)東西分東西兩部分,西側總面積約282畝,居民點約50畝(已經實施拆安補135畝,其中居民點面積約35畝)。東側面積約865畝,居民點面積約150畝。 項目區(qū)全部都位于三和社區(qū)范圍內,目前三和社區(qū)已經組建社區(qū)合作組織,公司化管理,項目區(qū)內土地大部分已經進行了流轉,并對場地進行了打圍,項目區(qū)內擁有大量沙石資源。 項目投資的前提必須保證農戶可持續(xù)獲取收益,使投資方與集體經

3、濟組織雙方獲利。 2、項目土地性質 集體土地所有,整體面積1000余畝,其中集體建設用地200余畝,一般農田100余畝,剩余為水塘及灘涂。 土地利用現(xiàn)狀表(估算)單位:畝土地總面積農用地建設用地未利用地耕地魚塘居民點灘涂1147100520200327二、項目投資的優(yōu)劣勢分析 1、優(yōu)勢 (1)區(qū)位條件較好。距離xx市約30分鐘車程,xx市中心5分鐘車程,通過公路和規(guī)劃中的成蒲鐵路可以快速到達xx及周邊縣市。 (2)生態(tài)環(huán)境較好。項目區(qū)周邊除少量農家樂項目外,基本保持了原生態(tài),且緊鄰西江河,擁有3公里沿河自然景觀。 (3)當?shù)剞r戶支持。三和社區(qū)目前已經自行組建合作組織,并對土地進行了流轉,項目區(qū)

4、內農戶大部分已經進行了搬遷,進行項目合作的意愿較為強烈,在項目的拆遷安置等方面相對會比較順利。 (4)通過項目的參與可以與三和社區(qū)建立良好的群眾關系,便于推進后期南部新城的拆遷和開發(fā)進度。 2、劣勢(1)項目參與主體問題 以目前xx公司的身份參與該項目,不管是政府還是集團方面都不會認同。以xx置信的身份參與該項目,需考慮集團對該項目的認同程度,從單純項目角度考慮,集團興趣不會很大,但從推進南部新城的拆遷開發(fā)進度角度考慮,集團也許會考慮參與。(2)項目參與方式問題 只以帶團隊參與策劃、運營,不帶資金方式,三和社區(qū)應該不會太認同。帶資金,帶團隊參與項目策劃、建設和運營,需考慮融資渠道,資金來源。(

5、3)集體建設用地轉國有建設用地的可能性 前提是將該項目首先包裝成大掛鉤形式,并獲得政府指標支持和政策支持,但該項目無論從目前xx市發(fā)展的重點區(qū)域和重點方向來看,獲取指標十分困難,不是短期內能解決的問題,需隨著城市的發(fā)展逐步解決。若投資小產權 ,在項目融資和市場銷售上都必須慎重考慮。 (4)融資問題 因為本項目為集體建設用地,融資渠道及融資利息都可能面臨比較大的瓶頸,且資金在如果得不到股東支持的情況下,需認真測算現(xiàn)金流。三、項目定位 相對集中的觀光農業(yè)+經營性農家樂+獨棟別墅+一般農業(yè) (1)項目西側282畝打造觀光農業(yè)及農家樂以及少量別墅 (2)項目東側865畝打造獨棟別墅及一般農業(yè)四、項目建

6、設內容及投資成本 1、建設內容 項目建設內容包括安置房、獨棟別墅、經營性農家樂以及配套基礎設施等。 (1)安置房建設規(guī)模:約50畝(在沒有人口資料的情況下,根據(jù)當?shù)丶w經濟組織估算規(guī)模) (2)經營性農家樂建設規(guī)模:農家樂規(guī)模根據(jù)能夠給予農戶每年的可持續(xù)經營收益的前提下測算,農用地規(guī)模620畝,每畝每年補償1500元計,則每年總經營收益應不低于93萬。 農家樂經營收入以餐飲娛樂和住宿為主,以本區(qū)域的區(qū)位條件初步估算每年經營日按200天計,每天接待餐飲娛樂人數(shù)50人(人均消費60元),住宿人數(shù)30人計(人均消費200元),則全年收入約為180萬,完全可達到持續(xù)性收益的目標。 在此接待量基礎上稍作

7、擴大,以應對客流高峰期時的接待,(餐飲娛樂人數(shù)200人,住宿50人計),按照容積率1.0計,則需建設用地規(guī)模約為10畝。 (3)獨棟別墅建設規(guī)模:用地規(guī)模約140畝,容積率按0.8計,總建筑面積約74670平方米。 (4)農業(yè)部分 憑借三和社區(qū)獨有生態(tài)漁業(yè)及位處南部新城近郊的區(qū)位優(yōu)勢,擬新建三和水鄉(xiāng)生態(tài)園,配備淡水魚類生態(tài)立體養(yǎng)殖區(qū)、觀光垂釣島、量販式河鮮餐廳及湖畔頤養(yǎng)度假區(qū)等設施,建設成為以漁業(yè)生態(tài)游為主線的特色旅游景區(qū)。 2、投資成本 (1)拆安補成本(不含配建商業(yè)面積) 按照前期100畝農村土地綜合整治成本,拆安補總投入約1000萬,畝均投入約10萬計算,拆安補1000畝,總成本約1.0

8、億元。 (2)農家樂成本 占地面積10畝,總建筑面積6667平方米,前期費用200元/平方米,建安費用(不含園林)1600元/平方米,其他費用100元/平方米,園林費用200/平方米,裝修費用1000元/平方米。總成本約2066萬。 (3)別墅成本 占地面積140畝,總建筑面積約74670平方米。 前期費用:200元/平方米,單方建安成本:1600元/平方米,單方營銷費用:100元/平方米,其他費用:100元/平方米,合計投入成本:1.5億元。 (4)農業(yè)部分 淡水魚類生態(tài)立體養(yǎng)殖區(qū) 按土地流轉網上信息,對比xx周邊地區(qū)水田、池塘及水庫租賃信息可知,水塘租賃費用在450元-2000元/畝/年不

9、等,其中池塘軟硬件設施配套及面積大小起關鍵因素。根據(jù)三和水鄉(xiāng)現(xiàn)有情況,暫按1500元/畝/年計算租賃費用,租賃期為20年。水塘保坎費用按100元/m3計。 該區(qū)域主要引進花白鰱、草魚、鯉魚、彩鯽、加州鱸、丁桂、太陽魚和江團等當?shù)剡m宜游釣的品種,以生態(tài)養(yǎng)殖為主,每年引種及技術投入不超過20萬元(400畝計)。 養(yǎng)殖綜合設施按目前市場最簡易配置,及2000元/畝(固定資產投入)計算;綜合管理費用按2000元/畝/年計算。 淡水魚類生態(tài)立體養(yǎng)殖區(qū)投資預算表序號名稱數(shù)量單價(元)總價(萬元)1池塘租賃費用480畝1500722技術合作與優(yōu)良品種引進10種20000203養(yǎng)殖綜合設施400畝200080

10、4綜合管理費用400畝2000805石砌保坎6000米*2米*0.5米100元/m3606合計312備注:池塘租賃費用為年投資額度。 湖畔頤養(yǎng)度假區(qū)(西部區(qū)域)(不同思路) 該區(qū)域農用地主要用于綠化,流轉價格參考xx市場行情按1800元/畝/年計算,租賃期為20年。綠化成本按照300元/m2計。 該區(qū)域前期建設用地占地35余畝(集體建設用地性質),按容積率0.7計算, 建筑面積不少于16000平方米,土建成本以2000元/m2計;區(qū)內建筑均為精裝品質,預計裝修單價為1200元/m2。度假區(qū)建成后主要用于長期租賃及國有用地指標覆蓋后的出售。 如項目運作順利,現(xiàn)金流獲取后可進行東部區(qū)域后期開發(fā)工作

11、,前期主要解決環(huán)境打造及當?shù)鼐用窬蜆I(yè)及營業(yè)分紅問題。 湖畔頤養(yǎng)度假區(qū)投資預算表序號名稱數(shù)量單價(元)總價(萬元)1土建成本16000m22000元/m232002裝修成本16000m21200元/m219203綠化配套100畝20萬元/畝20004農用地租金400畝1800元/畝725合計7192備注:農用地租賃費用為年投資額度。 其余配套設施(不同思路) 該項目還將配套其他餐飲娛樂休閑設施,預計占地5畝,總投資不超過200萬元,(投資強度不超過40萬元/畝),涉及量販式河鮮餐廳、小超市等吸引人氣熱點。 農業(yè)投入資金來源 模式一:不參與該區(qū)域具體養(yǎng)殖活動,采取免取流轉費用方法吸引規(guī)范的大型水產

12、公司入駐經營,并通過自有渠道(集團營銷、垂釣活動等)幫助銷售相關產品,享有部分收益。 該模式xx公司主要負責硬件投資及產品前期規(guī)劃,水產公司負責運營相關成本(養(yǎng)殖設施及管理費用)。即xx公司前期年投資額達152萬元。 優(yōu)勢:降低進入新領域的風險,減少產業(yè)養(yǎng)護成本; 劣勢:效果不可控,收益不可預知。 模式二:成立自有農業(yè)公司參與該項目運營 該模式下xx公司前期均需補貼農業(yè)公司的發(fā)展,并承擔低收益風險。即xx公司前期年投資額達312萬元。 優(yōu)勢:將產業(yè)打造視作環(huán)境打造,效果可把控; 劣勢:前期面臨單方面投入無產出局面。 如農業(yè)公司主體運作良好還可能爭取申報以下政府補貼項目: 農業(yè)部水產健康養(yǎng)殖示范

13、場池塘生態(tài)環(huán)境修復資金、省級財政優(yōu)勢水產品健康養(yǎng)殖示范基地建設項目資金、省級財政扶持水產專業(yè)合作社項目資金及扶持“菜籃子”水產品生產項目,獎勵金額10-100萬元不等。 (5)項目總投資 以上4部分合計投資總額為:2.73億元。(不同思路結果略有偏差)五、項目投資效益 1、社會效益 (1)該園區(qū)建成后占地可達300余畝,為當?shù)剞r戶提供轉產轉業(yè)的機會,按沿線200戶農戶每戶每年增加5000元收益計,將增加總收入100萬元。 (2)緊跟現(xiàn)代科學技術發(fā)展趨勢,有計劃、有目的地引進國內外優(yōu)良品種、先進技術、先進工藝,通過吸收、消化和產業(yè)化開發(fā),體現(xiàn)現(xiàn)代科學和現(xiàn)代生態(tài)農業(yè)的最新成就。 (3)面向農村和農

14、業(yè)發(fā)展,通過自身的科學規(guī)劃和精心設計,以科學的內容和藝術的外貌,以及先進的技術和現(xiàn)代的管理,創(chuàng)造一流的現(xiàn)代農業(yè)、現(xiàn)代休閑旅游業(yè)發(fā)展模式,為xx及周邊縣市的農業(yè)現(xiàn)代化提供典型示范。 (4)通過觀光漁業(yè)水產帶動旅游休閑產業(yè)發(fā)展,大力推進xx市旅游產業(yè)的發(fā)展,推進國家級優(yōu)秀旅游城市的進程。項目運行具有良好的社會效益,有利于推動農業(yè)產業(yè)化,有利于推進城鄉(xiāng)一體化進程。 2、生態(tài)效益 (1)休閑旅游功能效應:面向城市,適應城市居民追求自然、回歸自然的愿望,創(chuàng)造優(yōu)美、益智、返樸歸真的休閑設施和人居住宅,使之成為xx地區(qū)內外居民觀光、休閑、度假的新熱點。 (2)生態(tài)保護功能效應:項目建成后,南部新城濱河沿線近2公里景觀已全面覆蓋,將有效拓寬xx市西江沿岸的綠化生態(tài)長廊。園區(qū)內溝塘縱橫、水土保持、綠化覆蓋,將正確處理自然景觀與人工造景的關系,達到生態(tài)自然化、生物多樣化、景觀生態(tài)化,提高園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。 2、經濟效益 農家樂收益與農業(yè)收益前述已做分析,不在敘述,重點針對別墅收益部分分析如下:(1)別墅收益 目前xx市別墅市場聯(lián)排別墅