1、歐陽歌谷創編2021年2月1桃江縣桃花路公租房建設項目歐陽歌谷(2021.02.01)可行性研究報告目錄第一章總論11項目背景1.2項目概況1.3項目的可行性結論第二章項目提出的理由和必要性2.1項目提出的理由2.2項目建設的必要性第三章場址選擇3.1場址現狀3.2建設規模與目標3.3項目建設條件33.1氣象條件3.3.2水文地質條件3.3.3地震烈度3.3.4風荷載歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月13.3.5防洪與排水336交通條件3 3.7公共設施條件第四童建設方案設計及施工4.1建筑設計指導思想4.2項目總體規劃原則4.3建設規模.建設原則和目標4.4建筑方案設計4

2、.5項目建設的組織與管理4.6建設進度安排第五童節能節水措施及環保測評5.1節能措施5.2節水措施5.3節能減排5.4環境影響評價第六童勞動安全及消防6.1勞動安全6.2消防設施第七童投資估算和資金籌措7.1投資估算依據7.2建設投資佶算7.3資金來源與籌措2021年2月1第八童社合評價歐陽歌谷創編8.1項目對社會的影響分析8.2項目和所在地區互適性分析8.3社會評價結論8.4經濟效益研究第九章結論與建議9.1可行性研究結論9. 2可行性研究建議第一章總論11項目背景桃花江鎮位于桃江縣縣城，地處湘中腹地，瀕臨資水，杲全縣政治、經濟.文化、交通中心。據2004年統計數據，該鎮總直積182平方公里

3、，農用地總積218676.3畝，其中耕地78162.3畝、園地4255.4畝.林地110103.6畝、水面5230.9畝、其它20924.1畝。全鎮共有稻田55898畝，旱土 7562畝，山林116824 畝，其中竹林67980畝。有三個萬畝堤垸，防洪大堤32.8公里， 水庫21座。12項目概況1.2.1項目名稱：桃江縣桃花路公租房建設項目121項目承辦單位：桃江縣住房保障中心123項目主管部門：桃江縣人民政府124項目擬建地區.地點：桃江縣桃花江鎮桃花路125建設規模歐陽歌谷創編2021年2月1(1) 總用地積nf(2) 總建筑廂積 rrf126主要建設條件(1) 符合桃花江鎮區規劃要求。本

4、項目擬在桃花江鎮桃花路 進行建設，該片區已列入桃花江鎮總體規劃綱要。(2) 場地選擇合理，便于生活和工作。(3) 交通便利。項目地塊所處區位優越明顯，前臨桃花南 路，交通方便，不但有利于項目建設中的建設材料、設備的運 輸，也為居住人員提供了出行便利。(4) 基礎設施條件好。項目所在區域公共基礎設施完善，可 加快項目建設進度，節省投資。1.2.7項目投入總資金128承擔可行性研究工作的單位和法人代表：桃江縣城鄉建 筑勘察設計有限公司法人代表廖斌129可研報告的主要依據(1) 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。(2) 可行性研究開始

5、前已經形成的工作成果及文件。(3) 國家和擬建地區的工業建設政策、法令和法規。(4) 根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。1.2.10本項目的建設符合桃花江鎮總體規劃要求，得到國家 政策許可，適應桃花江鎮社會經濟發展趨勢，有利于改善城市低 收入住房困難家庭的居住條件，解決部分城市夾心層的住房困 歐陽歌谷創編2021年2月12021年2月1歐陽歌谷創編難，滿足該鎮低收入家庭住房困難。為達到預期效益，在項目實施過程中應優化設計，采取切實 可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，嚴格控制項目 質量和各項開發建設成本費用，在保證項目質量的同時降低成 本。13項目的可行性結論本項目的建設符合國

6、家加快實施公共租賃住房建設的相關政 策舉措，符合國家發布的關于加快發展公共租賃住房的指導意見 （建保201087號）相關指導精神，為切實解決我縣城市低收入 住房困難家庭的實際困難而立項建設的。項目從實際需要出發， 經多方考慮，協商研究最終通過建設決議。建設地址充分考慮各 方的因素，在場地，土地、交通，工作便利等方廂結合了桃花 江鎮實際，并適當考慮了未來發展的需要，較為科學合理。且項 目資金來源有保障，可充分保證本項目建設。目前該項目籌集資金到位，選取地點適合。該項目的建設是 遵循國家相關法令，結合我縣現狀的切實要求，從基層政府自身 建設的現實需要出發而立項建設的。第二章項目提出的理由和必要性2

7、.1項目提出的理由按照2010年6月12日由住房城鄉建設部等七部門聯合制定 的關于加快發展公共租賃住房的指導意見要求，為切實改善 城鎮低收入住房困難家庭的實際困難，解決城市夾心層的住房需 求，根據需要，擬在桃花江鎮建設100套公租房，解決城鎮低收歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1入住房困難家庭的居住問題及城鎮夾心層的住房需求。隨著國家政令的出臺，考慮到城鎮低收入住房困難家庭的切 實需要，建設公共租賃房，不僅是居民現實所需，也是現在和未 來社會經濟發展的客觀要求。22項目建設的必要性1）該項目建設符合國家政策的要求。按照2010年6月12日由住房城鄉建設部等七部門聯合制定

8、的關于加快發展公共租賃住房的指導意見要求，為解決目前 城市低收入住房困難家庭的住房問題，擬建設該項目。2）該項目的建設是經濟發展的客觀現實需要。隨著桃花江鎮社會經濟的快速發展，人員不斷增加，原有公 益性住房無法解決城市低收入住房困難家庭的居住冋題，嚴重影 響了各方面工作的正常開展。為切實解決該鎮低收入住房困難家 庭的住房困難，特申請建設該項目。該項目的建設，符合桃花江 區域經濟發展的現實需要，能夠協調整體國民經濟的發展。3）項目的建設符合未來社會發展的要求。為切實解決桃花江鎮低收入住房困難家庭的住房困難，建設 公共租賃房，不僅是現實所需，也是未來社會經濟發展的客觀要 求。第三章場址選擇3.1場

9、址現狀項目擬建設在桃江縣桃花江鎮，前臨桃花南路，屬于該鎮較 好位置。歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月132建設規模與目標1）建設經濟技術指標（見圖）主要技術指標表序號規劃項目1總用地面積2總建筑面積3容積率4建筑密度5綠化率6總停車位7車位比8居住總戶數經濟技術指標備注m2m2%輛400戶33項目建設條件3.3.1氣象條件桃江縣屬于雪峰山余脈向洞庭湖過渡的山丘地帶，屬亞熱帶季風性濕潤氣候，全年日照1579.6小時，降水量1400-2000毫米，平均氣溫16.60。332水文地質條件基地建設場地內無活斷層、滑移體、泥石流、巖溶洞穴、古河道、暗濱等

10、危害建筑物安全的不良地質現象存在，地下水對基礎無腐蝕性。33.3地震烈度抗震設防烈度可采用現行的中國地震烈度區劃圖規定的 地震基本烈度。據中國地震烈度區劃圖，本工程按6度設防設計。33.4風荷載根據建筑結構荷載規范GB50009-2001,基本風壓值W0=0.28KN/m2o3.3.5防洪與排水建筑物.場地排水采用有組織自流排水，道路邊及圍墻邊設 雨水井，站內采用城市型道路排水、用暗管將雨水井、砂井相連 至市政排水系統中去，并采用雨污分流方式排放。336交通條件項目用地交通路網發達，通達性好，擬建地塊為平地，出行 較為方便。3 3.7公共設施條件(1) 供電電源由110KV城市供電電網引至項目

11、地塊內配電室，可以滿 足要求。(2) 供水采用鎮自來水系統供水，將消防水與生活水在系統上分開。 當地市政管網完善、水量充足、供水完全滿足日常需求。(3) 通訊自然環境良好，交通通信便捷，通信已形成以數字傳輸.程 控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。第四章建設方案2021年2月1歐陽歌谷創編4.1建筑設計指導思想1）以人為本：面向21世紀，針對經濟水平的提高和生活方 式的更新，努力創造富有特色的宜居景觀風貌和高質量的生活居 住環境。提供宜居方便，功能齊全房屋。2）可持續發展；建立人與自然有機和諧的統一體，充分利 用資源、節約資源，實現社合經濟與自然生態在更高水平上的協 調發展。既考慮近

12、期建設，又兼顧長遠發展。3）生態環境保護：在滿足日照、采光和通風的基礎上，注重 環境影響，最大程度的保證居住者的身心健康.并根據實際情 況，采用現代化科學技術手段，把生態、環保、節能思想貫穿到 建筑與環境中。4）科技進步的思想：采用新技術、新產品、新工藝、新材 料，全方位地依靠科技進步來推逬規劃、設計、施工水平的提 ®o5）強調整體規劃：綜合考慮現有條件和多種物質因素，注重 外部空間的景觀設計，統籌規劃，有機結合，形成完整的統一整 體，體現輕松宜居，安靜舒適的商業居住一體化條件。4.2項目總體規劃原則1、項目要貫徹以人為本的原則。項目要把生態環境與人文 環境放在重要的地位，使居民更多

13、地接近自然環境，營造安定、 健康、和諧的社區環境。2、項目要貫徹高效、便捷的功能原則。從規劃到建設，從交 通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區域和功能空間之間形歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1成高效、便捷的網絡，要結合人們對生產生活的需要。3、項目要貫徹可持續發展的原則。項目要把生態、環保放在 重要的地位，從宏觀規劃到微觀設計、具體技術的采用都要堅持 可持續化發展要求。4. 項目要貫徹適用、經濟、簡潔的原則。突出當地特色，和 周圍建筑物相協調。力圖實現質樸、實用。4.3!設規模、建設原則和目標項目占地平方米，總建筑面積平方米。建設原則和目標

14、：項目由桃江縣住房保障中心建設，委托桃 江縣城鄉建筑勘察設計有限公司精心規劃設計。開發宗旨為把本 項目建成為一個小規模、多功能的居住小區，高度體現項目人性 化、現代化人居生活的先進規劃設計理念和原則。4.3.1項目區功能定位及結構設計：本項目為住宅用房，結構均采用磚混結構，抗震設防烈度為 6度，結構安全等級為二級。結構的設計使用年限為50年，根據 工程地質勘察報告，基本采用條形基礎。項目定位為公租房。項目信息系統接入有線數字電視、寬帶通信光纜，同時現有城市報刊、信息等物流能夠到達本區域。432總平廂布局.單體、電、給排水、暖通、消防等設計1）工程概況該項目場地占地面積為平方米。場地為規則的四邊

15、形形狀。設計總廁積多平米。住宅廂積平方米，商業設施及公建平方米。2）單體設計項目為南北向布置，局部為東西向，均具有良好的景觀視野，立 面色彩淺黃色為基準。低密度布局，使場區綠化用地積更大， 布局合理。3）給排水設計1、用水量標準為25017人天。2、室內給水方式為下行上給式，室外給水設計消防與生活給水系統分開設置能系統。3、排水采用雨污分流，雨水管網設計重現期為3年。4）電氣設計電氣設計包括電氣照明、動力配電、防雷與接地、電話、電視、 計算機網絡布線系統。采用放射式供電，電表出戶，統一安裝樓門廳處，供電安全可 靠。弱電部分設計了常規的電話、電視系統.計算機寬帶網系 統。采用干式變壓器，聲光控節

16、能開關.變頻器、防漏電保護器 等，節約成本，提高電氣安全保障。電氣設計本著安全、可靠、使用的原則，在設計中選用新型、節能的電器材料，提供安全，便捷的用電環境。5）暖通方案設計包括：通風系統設計；消防系統設計。以上設計方案均 考慮了節能與環保的要求。4.4建筑方案設計建筑方案設計做到簡明，經濟，實用，方便工作、生活。景 觀功能和使用功能有機結合，以人為本，體現人文因素，傳統因 素和現代元素相結合，并結合實際，和周圍建筑物協調和諧。45項目建設的組織與管理1. 項目領導小組的主要職能對項目建設過程中的所有關鍵 與重大冋題進行決策，監督下屬各部門認真貫徹執行領導小組的 各項決定與指示，同時委派下屬各

17、部門的主要負責入。2、工程建設指揮部對項目建設的日常工作全廂負責，關鍵 與重大冋題要及時向領導小組匯報請示，對領導小組的決定與指 示要認真貫徹與執行，指揮部負有對工程部、綜合部、財務部的歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1領導與監督的職能。4.6言設逬度安排歐陽歌谷創編2021年2月1本項目施工工期暫定為8個月。按照基本建設程序，項目建設進度擬定如下：1) 2012年12月內完成項目可行性研究報告的編制及報批；2) 2012年12月內完成初步設計.論證及立項審批等手續,組建管理機構；3) 2013年3月內完成施工圖紙、設備定貨施工準備;4) 2013年10月內完成項目工程的

18、土建施工；5) 2013年12月項目全部工程的竣工驗收。第五章節能節水措施及環保測評5.1節能措施項目建設應盡可能采用節能型的建筑.結構、材料、用 能設備和附屬設施及相應的施工工藝、應用技術和管理技 術，淘汰高耗能的材料與設施，可采用以下措施：(1) 新型節能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料；(2) 節能門窗的保溫隔熱和密閉技術；(3) 建筑照明節能技術與產品。52節水措施在項目建設與使用中可采取以下節水措施：(1) 采用節水型施工工藝和設備，提高水資源利用率，降低 水資源無效消耗。供水系統采取防滲、防漏措施，杜絕浪費；(2) 日常用水，盡量的循環使用，有效節省水資源；(3) 衛生潔具采用節水

19、型衛生潔具。53節能減排(1) 室內給水方式為下行上給式，室外給水設計消防與生活給 水系統分開設置能系統。(2) 排水采用雨污分流，雨水管網設計重現期為3年。5.4環境影響評價1) 依據的有關法律.法規.標準(1) 中華人民共和國環境保護法(2)建設項目環境保護管理條例(國務院1998J253號)(3) 建設項目環境保護設計規定(國計字1986002號)(4) 關于進一步做好建設項目環境保護管理的幾點意見 (國環1993015 號)(5)大氣環境質量標準(GB309596) II級 (6)地表水環境質量標準(GHZB1-1999) III類歐陽歌谷創編2021年2月1(7) 城市區域環境噪聲標

20、準(GB3096-93) II類(8) 污水綜合排放標準(GB8987-96) II級(9) 建筑施工場噪聲標準(GB12523-90)2) 廢物的產生概述本項目廢物主要是施工過程中和日常生活中所生產的廢物：(1) 粉塵：施工產生粉塵輕度污染，無有毒粉塵排放。(2) 日常生活產生的污水及垃圾。(3) 施工中機械產生的噪聲。3) 環保治理措施(1) 在項目施工中采用濕式除塵法進行粉塵污染治理。(2) 各生活污水經化糞池處理后，排入截污干管中，經處理 后的部分中水供綠化澆灑用水。部分廢水處理后達到國家污 水綜合排放標準，排至室外排水溝中。(3) 對于日常生活所產生的生活垃圾采取措施為：生活垃圾 統

21、一堆放在專用垃圾收集點，通過市環衛部門統一回收或經 滅菌后，作為林木種植有機肥料不致對環境造成影響。(4) 用噪聲符合環保要求的施工機械，采用分時段施工，減 少噪聲對周圍環境的影響。4）環境影響評價環境影響情況表表8-1環境因素擬建工程考慮的典型事項自 然 環 境水經建成的工程配套設施處理后的生活污水，排入 當地排污系統土地本項目不會產生大量的液體和固體廢物空氣除建設期有短暫的揚塵污染外，使用期無空氣污 染噪音除建設期有短暫的噪音污染外,使用期無噪音污 染美學水非臨岸環境，不涉及水體景觀破壞土地征用地塊為已有規劃用地，項目建設不會引起該 區域地貌變化，不影響周邊景觀空氣無煙霧排放，不會降低大氣

22、能見度生物非耕地和林地，不會破壞生態環境人造景觀本建筑的設計造型力求與周邊環境協調社厶環境個人環境 利益無影響個人福利不會給周邊居民帶來健康問題社會相互 影響無征地拆遷問題，不會對現有居民的生活產生較 大影響集體福利提供更好的環境第六章勞動安全及消防6.1勞動安全1）主要危害因素歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1本項目施工過程中的材料運輸、管理與施工操作是產生勞動安 全的主要危害因素。2) 勞動安全防范措施方案(1) 施工現場采取必要的防護設施，防止施工材料墜物；(2) 施工人員必須使用安全防護用具，避免施工安全事故；(3) 對機械轉動部分設置安全防護罩，嚴禁在運轉設備上

23、放置雜 物及工具，定期檢修，以免長期失修造成事故。6.2消防設施1) 消防標準及規范(1) 中華人民共和國消防條例(2) 建筑設計防火規范(GBJ16-87)(2001版)(3) 建筑滅火器配置設計規范(GBJ140-90)(4) 火災自動報警系統設計規范(GBJ116-88)2) 消防設施(1)室外消火栓設置在場地內給水環管上按不超過120米的間距設置室外消火 栓，由市政管網供水。(2) 室內消火栓設置根據高層民用建筑設計防火規范要求，每層均設置室內 消火栓，間距25米。(3) 火災探測和報警系統根據規范的要求，配置火災探測及火災報警系統。第七章投資估算和資金籌措71投資估算依據建設項目經濟

24、評價方法與參數(第三版)；投資項目可行性研究指南(試用版)；湖南省工程建設其他費用定額(2003)；建筑工程費用 參考當地類似的工程建筑造價指標估算；設備購置及安裝費按項目建設單位的提供價格估算；其他費用參照湖南省工程建設其他費用定額及當地有關 取費標準估算；預備費按工程費用與其他費用之和的5%彳古算；(1)建筑工程參照類似工程造價進行編制。(2) 其他費用參照有關規定進行編制。(3) 工程預備費按基本預備費、漲價預備費計入。72建設投資估算經估算，本項目建設工程總投資為810萬元，其中：工程費用740萬元，預備費50萬元，其它費用20萬元。73資金來源與籌措本項目建設投資資金總量為810萬元

25、，資金來源：申請國家 預算補助資金萬元，地方政府配套資金及其他資金萬元。第八章社會評價8.1項目對社合的影響分析1）中央號召制訂公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并納入 2010-2015年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分 年度組織實施。該項目依照國家法律法規，符合國家的宏觀經濟 與社會發展需要，具有相當的長遠性。對促進社會發展目標與社 合政策的順利實現有積極的意義。基于我國國情的現實和經濟、 社合發展需要，圍繞科學和諧新型發展觀，公租房的建設具有日 趨重要的現實意義。2）該項目的建設是應桃花江鎮實際需要，從實際出發來立項 建設的，建設100套公租房，是客觀現實的迫切需要，從后續發

26、 展看，為了響應國家號召，引逬吸納優秀人員進入基層工作，是 未來發展的必然趨勢。本項目的建設，不會給當地百姓，財政增 加負擔，不會影響環境。該項目的建設，是和當地人力財力物力 相匹配的，是適應桃花江鎮的現實情況的，符合現時和未來之需 要的。3）該項目建成后，將解決桃花江鎮100戶城市低收入住房困 難家庭的實際困難，讓他們安居樂業，同時更有利于建設和諧社 會，為繁榮桃花江鎮的經濟打下基礎。同時更有利于人才的穩定 和將來的人才引進方略。4）該項目建設不存在社會風險的冋題。符合桃花江鎮總體和歐陽歌谷創編2021年2月1歐陽歌谷創編2021年2月1局部規劃，是在人財物許可的情況下建設的，是和周圍環境協

27、調 的建筑，不存在影響交通，損壞公共設施，影響辦公的冋題，經 過多方考證，研究決定，其選址合理，合乎規劃，能夠滿足多方 面的要求。8.2項目和所在地區互適性分析1）公租房的建設，是政府組織，社會參與的。在土地、財 稅、金融等方面都有支持政策，該項目因地制宜，根據當地經濟 發展水平，建設小戶型租賃住房，合理確定公共租賃住房的供應 規模和供應對象。中央號召加大公共租賃住房建設力度。縣人民 政府通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式， 加大對公共租賃住房建設和運營的投入，對公共租賃住房的建設 和運營給予稅收優惠。由于有政策的大力度支持，對地方經濟影 響較小，不會造成當地財政負擔。更能夠充分優化當地社會資源 配置，經濟合理。2）該項目的建設由于規模小，不會對當地房地產行業產生影 響，相反，還可以充分利用當地人豐富的勞動力資源和原材料資 源，對當地經濟的發展起到一定的促進作用。8.3社會評價結論構建社會主義和諧社會，必須堅持以人為本，穩定人心，更 好服務的宗旨。桃花江鎮公租房項目的建設，正是以人為本的具 體體