1、方案陳述各位專家評委：大家好！我是市xx物業管理公司擬派南禮士路項目項目經理，下面由我就我們的管理思路與方案做簡單陳述。南禮士路項目項目一期2棟樓，高層住宅為主，商業配套設施齊全。根據項目特點，我們提出構建“文化社區、理想家園”的思路，設想通過在日常管理服務中強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式共融，打造一個理想人居環境。主要的手段是強調溝通和引導，著力于小區中“長幼有序、睦鄰友好”的傳統居住氛圍的回歸。我們期待以此作為提高服務水平、增強管理有效度的一個突破。在實際的日常管理服務中，我們計劃采用“客服前向化”的服務模式，設置一中心三部的管理架構，這樣的模式以點對面，有利

2、于增強管理密集性，統一服務資源的調配。計劃總共配置18人，其中主要管理人員4人。在服務內容與標準上，我們承諾為南禮士路項目項目提供優質服務標準的日常公共秩序維護、環境衛生服務、房屋與公共設施設備維護和優質的客戶溝通與社區文化服務。如果我們中標，我們必將全力以赴，把南禮士路項目管理成為危改回遷住宅的經典小區，為北京市的物業管理和城市建設作出我們新的貢獻！ 陳訴完畢，謝謝！問題：1、 該項目中有5棟小高層，帶電梯的小高層在管理上需要注意什么？及時維護，節約能源，夜間維修。2、 馬鞍山市規定的可以預收的物業費的最長期限是多久？物價局規定最多只能預收半年3、 住宅小區物業管理公共性服務收費的費用構成包

3、括哪些項目？答：1、管理、服務人員的工資和按規定提取和福利費；2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3、綠化管理費；4、清潔衛生費；5、保安費；6、辦公費；7、物業管理單位固定資產折舊費；8、法定稅費；9、利潤。4、 什么是前期物業管理？5、 中物協一級服務等級標準中，路燈和樓道燈的完好率是多少？答：路燈、樓道燈完好率不低于95%。6、 物業管理企業資質中，三級資質需要具備什么條件？答：1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

4、3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書4.有委托的物業管理項目；5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。7、 物業公司在住宅的裝修監管中有什么責任和義務？制訂并公示制度，違章行為的規勸、制止、舉報8、 物業管理有哪些基本環節？答：基本環節為：物業管理的策劃階段；物業管理的前期準備階段；物業管理的啟動階段；物業管理的日常管理階段。9、 物業管理早期介入的作用是什么？答： 1、有利于優化設計，完善設計細節；2、有利于提高房屋建造質量；3、有利于保證物業的使用功能；4、有利于加強對所管物業的全面了解；5、早期介入有利于后期管理工作的進行；6、有利

5、于樹立物業管理企業形象。10、 簡述竣工驗收與物業接管驗收的區別？答：首先，性質不同。竣工驗收是政府行為。接管驗收是企業行為，是根據物業管理委托合同，對物業委托方委托的物業進行的質量驗收； 其次，竣工驗收與接管驗收所處的階段和作用不同。竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程，接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程；竣工驗收合格后，標志著物業可以交付使用。接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，標志著物業正式進行使用階段。 第三，在竣工驗收和接管驗收中物業管理企業的參與與職責不同。竣工驗收時，物業管理企業只是參加者。而在接管驗收中，物業管理企業與開發企業或建設單位是直

6、接的責任關系。11、 馬鞍山市對于物業管理用房和經營用房的具體面積的規定是什么？管理用房千分之四，經營用房千分1.2。12、 本項目江南御花園一期的住宅總建筑面積是多少、其中小高層面積是多少；商業面積是多？住宅總建筑面積是7.6萬平米，小高面積是3.4萬平米，商業是1萬平米。13、 前期物業管理的重點是什么？前期介入、接管驗收與移交、入伙、裝修監管理四個環節的工作是前期物業管理的重點。14、 招標文件中對項目的創優提出了要求，如你公司中標管理本項目，你們將再這方面如何做好？ 如果我們中標，我們將把項目的創優與日常服務相結合，做好基礎服務工作，我們認為，項目的創優不是目的，最終是為了促進服務水平

7、的提高。我們將按照建設部創優評分細則的8個方面逐一對照來完善和提高我們的日常管理服務，并成立專門的創優領導小組，擬訂具體的實施計劃與方案，做好項目的創優秀工作。15、 對該項目在前期管理階段中的裝修監管，你認為什么是重點？ 裝修監管的重點我認為是房屋的主體結構與外觀不能改變。16、 小區的安全防范重點是什么？ 小區安全防范的管理重點是出入控制、周界和巡邏，內部管理的重點是操作流程的培訓和設備設施的維護，確保人防技防的實現。17、 對于小區的裝修垃圾如何處理?按照物價局制訂的標準在辦理入伙手續時就預先收取裝修垃圾清運費,在小區合適位置制定裝修垃圾的集中堆放點,要求裝修戶把垃圾集中堆放,每天定時清

8、運。18、 住戶亂扔垃圾怎么辦？遇到亂扔垃圾的，我們第一時間上門做說服工作，說明亂扔垃圾在環境污染和傷害他人方面的不利，教育說服的同時，我們盡快給予清理，避免對小區環境的破壞，我們認為先通過良好的服務創造優美環境來引導以及深入的溝通是解決問題的根本辦法。19、 入伙時遇到業主不交物業費怎么辦？首先，向業主解釋預先交納物業費是慣例也是必要的，就象坐飛機先買票，有利于物業公司集中資金和精力做好服務，其次對不交納物業費的業主委婉的拒絕交納房屋鑰匙或拒絕協助開通水電等加以限制。20、 以后的房屋質量問題如何處理，如業主因此不交納物業費如何處理？首先我們要在接管項目后做好房屋質量問題的報修服務，與開發商

9、加強聯系及時轉單報修及監督，并將報修處理情況及時通過電話等方式告知業主，不能及時修復的也要及時對業主進行回訪和解釋。如業主因此不交納物業費，只要我們的服務做的沒問題，我們采取溝通、說服的辦法，必要時采取公告和法律手段進行催收。21、 業主被盜財物如何處理？如果被盜是因為物業公司沒有履行自己的服務合同義務，疏于防范等情況的，我們將在公安機關結案的情況下根據公安機關的結論給予賠償，如不屬于我們的服務失誤我們只能向業主進行解釋。另外為了避免這樣的經營風險，我們將購買物業管理第三者責任保險。22、 本項目一期設計有4個出入口，你們將如何處理。為保證開發商對項目的設計使用功能得到良好的發揮，四個出入口中我們會對其中一主一副兩個口24小時設值班崗開放，另2個副入口我們將采取白天開放晚上封閉的方式節約人力成本。23、 本項目的水景你公司準備如何維護？項目的水景并不太大，自凈能力不強，主要是做好水體的維護，適當的采用一些化學藥劑來處理藍藻，必要的時候對水體進行更換，做好設備的維護，保證能夠正常使用。24、 如果沒有通過綜合驗收，開發商要你進駐小區，你公司如何處理？我們的責任是為開發商分憂，為業主負責。沒有經過綜合驗收的房