1、目錄江陰黃山湖項目最佳價值論證報告1. 論證分析結論2. 論證分析前提條件2.1. 技術控制指標2.2. 出售價格確定2.3. 租售方案確定2.4. 成本費用計算依據2.5. 資金計劃安排2.6. 特別說明2.7. 規劃方案分析依據3. 規劃布局一（方案一 2 層獨立式 +2 層雙聯）3.1. 經濟技術指標3.2. 收入估算3.3. 成本費用依據3.4. 項目盈利分析3.5. 成本構成分析3.6. 財務評價基本結論3.7. 綜合分析4. 規劃布局二4.1. 方案二（ 2 層獨立式 +3 層聯排）：4.1.1. 經濟技術指標4.1.2. 收入估算4.1.3. 成本費用依據4.1.4. 項目盈利分

2、析4.1.5. 成本構成分析4.1.6. 財務評價基本結論4.1.7. 綜合分析4.2. 方案三（ 2.5 層獨立式 +3 層聯排）4.2.1. 經濟技術指標4.2.2. 收入估算4.2.3. 成本費用依據4.2.4. 項目盈利分析4.2.5. 成本構成分析4.2.6. 財務評價基本結論4.2.7. 綜合分析4.3. 方案四（ 2.5 層獨立式 +4.5 疊加式）4.3.1. 經濟技術指標4.3.2. 財務評價基本結論4.3.3. 綜合分析4.4. 三種方案對比分析5. 規劃布局三5.1. 方案五： 2.5 層獨立式 +聯排 +4.5 層疊加5.1.1. 經濟技術指標5.1.2. 收入估算5.

3、1.3. 成本費用依據5.1.4. 項目盈利分析5.1.5. 成本構成分析5.1.6. 財務評價基本結論5.1.7. 綜合分析5.2. 方案六： 2.5 層獨立式 +3 層聯排5.2.1. 經濟技術指標5.2.2. 財務評價基本結論5.2.3. 綜合分析5.3. 兩種方案對比分析6. 規劃布局四6.1. 經濟技術指標6.2. 財務評價基本結論6.3. 綜合分析7. 附表7.1. 方案一成本及盈利測算7.2. 方案二成本及盈利測算7.3. 方案三成本及盈利測算7.4. 方案四成本及盈利測算7.5. 方案五成本及盈利測算（方案七）7.6. 方案六成本及盈利測算（方案八）前言我們的論證思路到目前為止

4、， 易道出的設計方案， 從總圖的規劃布局上看， 實際上有四種布局， 即有四種方案， 在每種現有方案的基礎上， 可在不改變規劃布局的相對空間關系上， 進行物業類型的替換、 重組，每種方案可衍生出若干種細分方案。 本價值論證報告， 將采取二層對比關系，對方案進行詳細的分析和對比，尋求最佳方案。首先是基于每一種方案，在規劃布局、空間關系相對不變的情況下，進行不同 物業類型的替換，尋求每一種規劃方案中相對較優的物業類型組合。其次是對四種規劃、四種空間關系中各自最優方案的對比，尋求最佳的規劃布 局、相對空間關系。最后綜合上述兩個層面的對比分析，尋求最佳綜合結論，指導項目的規劃設計 與建筑設計。1. 論證

5、分析結論最佳價值論證以項目評價及市場定位為基礎背景， 結合易道設計公司在前一階段提供的幾個規劃方案，對相關財務數據進行科學的調查、搜集、整理和測算，從經濟價值角度為本項目指出最適合的開發及銷售方案，為項目前期決策作參考。根據目前規劃方案，可供選擇的四種規劃布局：規劃布局規劃布局二規劃布局三規劃布局四此次價值最佳論證結論的財務指標數據及各方案的優缺點如下 ：物業類型容積率開發成本銷售收入開發利潤品牌優/劣勢規劃一方案一獨立式 + 雙拼0.2810877.04155003762.71品牌形象高； 資金回籠快； 方案報批順利。 盈利能力相對較小； 地塊價值沒最大利用。規劃二方案二2 層獨立 式+聯排

6、0.3811586.75195406868.78品牌形象較好； 資金回籠較快； 方案報批順利； 盈利能力比方案一強。 地塊價值沒最大利用。方案三2.5 層獨 立式 + 聯 排0.3911667.2420047.57267.62盈利能力較強； 品牌形象尚可； 資金回籠較快； 方案報批順利。 地塊價值沒最大利用。方案四2.5 層獨 立式 + 疊 加0.4812292.1421083.57621.23盈利能力較強； 資金回籠較快； 方案報批順利； 品牌價值較低，形象弱。 地塊價值沒最大利用。規劃三方案五2.5 層獨 立式 + 聯 排+疊加0.5112544.0822940.59123.22盈利能力很

7、強； 方案實現用地價值最大化。 品牌價值低，形象弱； 報批存在難度。方案六2.5 層獨 立式 + 聯 排0.4211966.2221932.58749.03盈利能力很強； 品牌形象尚可。 方案實現用地價值不是最大化； 報批存在難度。規劃四方案七2.5 層獨 立式 + 聯 排+疊加0.5112544.0822940.59123.22盈利能力很強； 方案實現用地價值最大化。 品牌價值較低，形象弱； 報批存在難度。方案八2.5 層獨 立式 + 聯 排0.4211966.2221932.58749.03盈利能力很強； 報批難度相對較弱； 品牌形象尚可。 方案實現用地價值不是最大化。規劃布局由于盈利能力

8、明顯低于其它方案，故首先放棄此方案規劃布局二：由上表可看出，在規劃布局、相對空間關系不變的前提下，改變不同物業類型 的組合，相對盈利變化是：方案三比方案二多獲利 398.84 萬元方案四比方案三多獲利 353.61 萬元方案四比方案二多獲利 752.45 萬元相對獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應該說獲利的相對變化不算大。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對較小，方案四比方案 三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。 規劃布局三： 由上表可看出，在規劃布局、相對空間關系不變的前提下，改變不同物業類型 的組合，相對盈利變化是：方案五比方案六多獲利 374

9、萬元 由于方案五比方案六的產品線明顯拉得較寬， 使項目的品牌形象受到較廳影 響，方案五的品牌形象明顯比方案六的品牌形象弱。方案五是典型的利潤最大化，同時品牌形象也顯得較低，難以兼顧品牌與利 潤。 規劃布局四：規劃四只是在規劃三基礎上進行規劃調整，以便于報批順利，故在經濟測算上，方案七與方案八分別與方案五和方案六相同。 規劃布局四的優點是在地塊利用上兼顧了最大化開發土地價值及報批難度的矛盾，是比較理想的規劃布局。綜合結論：除規劃一之外，其它方案都具備較強的經濟盈利能力，都具備經濟可行性， 且收益都高于目前市場房地產的平均獲利能力。從規劃方案的對比看，規劃四是最佳方案，在地塊利用上兼顧了最大化開發

10、 土地價值及報批難度的矛盾。從產品組合利潤價值最大化來看，方案五和方案七能利潤最大化，但是產品 線過長，項目品牌價值相對較弱。 方案八開發利潤 8749 萬元，比方案七少 374 萬元，但是品牌價值相對較大，是能兼顧開發利潤和品牌價值的理想方案。綜合以上分析，綜合考慮項目品牌、企業品牌與利潤的均衡關系，建議發展商 選取規劃布局四的方案八，該方案是能兼顧開發利潤和品牌價值的理想方案。2. 論證分析前提條件2.1. 項目用地技術控制指標項目總占地面積 39439 平米； 容積率無明確規定；要求西側退紅線 11 米，北側和東北側可爭取到退紅線 11 米左右。2.2. 銷售價格確定 根據前面的項目評價

11、與市場定位報告及易道設計公司的四個規劃方案對于 項目定位思想的落實程度的不同，我們預測項目的銷售價格為： 獨立式別墅： 14500 元/ 平米雙拼別墅： 11500 元/ 平米聯排別墅： 10000 元/ 平米 疊加式別墅： 7000 元/ 平米2.3. 租售方案確定 根據目前發展商比較明確的意向，純別墅用地內的別墅全部用于出售，以換取 資金的回籠，實現短時間內的資金效益最大化。2.4. 成本費用依據 土地費用按照開發商提供的數據進行計算； 前期費用按照發展商提供的數據計算； 建安費用按照發展商提供的數據計算； 基礎設施費用按照發展商提供的數據計算； 銷售費用按照發展商提供的數據計算； 銷售稅

12、金按照發展商提供的數據計算； 財務費用按照發展商提供的數據計算。2.5. 資金計劃安排發展商資金實力雄厚，資金供應有保障，為項目規劃設計、施工、營銷推廣等方面的順利實施提供了保證。同時為了規避開發風險，除自有資金以外，還將 考慮一定比例的銀行貸款。整個項目開發資金將來自于三種途徑：自有資金、 銀行貸款、預售房款。2.6. 特別說明由于酒店用地內的四棟別墅屬于酒店用地面積范圍，故酒店用地內的三棟大別 墅和一棟特大別墅，其建筑面積、成本費用、銷售收入等都不計算在內，項目 價值論證只針對于純項目用地內的建筑。2.7. 規劃方案分析依據項目用地與周邊環境空間關系分析民居視線干擾噪音干擾公園路黃山湖視線

13、干擾視線干擾黃山湖步行噪音干擾景觀資源噪音干擾山前路大橋酒店噪音干擾景觀資源視線干擾項目地塊價值分析高價值地塊低較大彈性酒店低價 值地 塊低價 值地 塊值 地 塊高價值地塊根據易道設計公司按照項目定位思想執行落實到設計圖紙上的四個方案， 我們以 經濟投資測算為基礎， 綜合品牌價值、 政府手續等進行詳細的多方面、 多角度的 分析，進行最佳論證， 從而分析出項目最佳的發展方向， 最終確定項目的總體規 劃思路，使易道設計公司有一個明確的方向。3. 規劃布局物業形態：雙拼 +獨立式別墅易道規劃方案一3.1. 經濟技術指標戶型戶數單體面積（）戶型建筑面積別墅153505250大別墅54502250企業會

14、所45002000雙拼別墅62501500獨立式建筑面積9500總建筑面積11000容積率0. 283.2. 收入估算獨立式別墅按 14500 元/ 平米計算，銷售收入是 13775 萬元； 雙拼別墅按 11500 元/ 平米計算，銷售收入是 1725 萬元； 銷售總收入是 15500 萬元；具體計算過程見附表一。3.3. 成本費用估算3.3.1. 土地費用 用地出讓金 5916 萬元； 出讓金契稅 236.64 萬元； 土地費用總計 6152.64 萬元。3.3.2. 前期費用 規劃及景觀設計費按照合同額計算，為 168 萬元； 建筑單體設計費用預估 220 萬元；勘察費按照 4元/平米計算

15、，建筑面積 11000 平米，則費用為 4.4萬元； 圖紙審查費按照 1.32 元/ 平米計算，建筑面積 11000 平米，則費用為 1.45 萬元； 場地平整費按照 20 元/ 平米計算，規劃占地面積 39439 平米，則費用為 78.88 萬元；公共基礎設施配套公攤按照 150元/平米計算，建筑面積 11000 平米，則 費用為 165 萬元；人防費用按照 52元/平米計算，建筑面積 11000 平米，則費用為 57.2 萬 元；墻改費按照 8元/平米計算，建筑面積 11000 平米，則費用為 8.8 萬元；前期費用總計 703.73 萬元。3.3.3. 基礎設施費供水費按照 30元/平米

16、計算，建筑面積 11000 平米，則費用為 33萬元； 供電費按照 100元/平米計算，建筑面積 11000 平米，則費用為 110 萬元； 雨污水接口費按照 15元/平米計算，建筑面積 11000 平米，則費用為 16.5 萬元； 雨污水管道施工費按照 10 元/平米計算，建筑面積 11000 平米，則費用 為 11 萬元；城管占道費 10 萬元； 環境景觀費用（包括道路基礎設施、園藝景觀、綠化小品）按照300 元/平米計算，根據項目的規劃方案，初步測算項目的建筑覆蓋率約為30%，則綠化率按照 70%計算，總占地面積 39439 平米，則費用為 828.22 萬元； 伐樹費用 1 萬元；基礎

17、設施費總計 1009.72 萬元。3.3.4. 建安費用 雙拼別墅按照 1200 元/平米計算，雙拼別墅建筑面積 1500 平米，則費用 為 180 萬元； 獨立式別墅（別墅、大別墅、企業會所）按照 1200 元/平米計算，獨立式 別墅建筑面積 9500 平米，則費用為 1140 萬元；設備費用包括中央空調，弱電、智能化系統兩大項目，項目考慮只對獨立式別墅配置中央空調，弱電、智能化系統則兩種物業形態都配置。中央空調 費按照 350 元/ 平米計算，弱電、智能化系統按照 60 元/平米計算，則設備 費用為 398.5 萬元；工程管理費（包括監理費、招投標費、質監費）按照 29.5 元/ 平米計算

18、， 則費用為 32.45 萬元； 地下室費用按照 2000 元/平米計算，預估地下室面積為 2400 平米，雙拼 別墅不考慮地下室，則費用為 480 萬元；建安費用總計 2230.95 萬元。3.3.5. 銷售費用 銷售費用包括廣告費、展銷費用和銷售管理費，廣告費和展銷費用按照銷售 收入的 1%計算，銷售管理費按照 260 萬元的固定數值計算，則費用為 570 萬元。3.3.6. 財務費用 財務費用主要是從資金角度進行考慮，預計項目貸款額為 3000 萬元，貸款 時間為 1 年，利息是 7%，則費用為 210 萬元。3.3.7. 銷售稅金按照銷售收入的 5.55%計算，則費用為 860.25

19、萬元。以上 7 大項目構成項目的總成本，總成本費用是 11737.29 萬元3.4. 項目盈利分析從項目成本及盈利預算來看，項目開發成本為 10877.04 萬元，在預期售價情況下，項目開發利潤為 3762.71 萬元（未扣企業所得稅） ，成本利潤率為 34.59% ， 項目盈利能力一般。注：企業所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。3.5. 項目成本構成分析從項目成本構成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎設施費用、從成本構成比例來看，土地費用占 52.40 ，高于市場上正常的土地成本， 市場上一般土地成本為 30-40% 左右，說明項目的土地價格相對較高； 建安

20、費用占總成本的 19，低于行業正常成本構成比例，說明建安費用已 壓縮得很低；銷售稅金的比例為 7.3%，屬于正常范疇；基礎設施費用相對較高，占去了 8.6%3.6. 財務評價的基本結論從項目財務分析來看，各項財務指標如下：項目開發成本： 10877.04 萬元；項目銷售收入： 15500 萬元；開發利潤： 3762.71 萬元；成本利潤率： 34.59% 。3.7. 綜合分析3.7.1. 產品與品牌分析方案一的最大特點是容積率較低， 僅有 0.28，低容積率是別墅物業的第一特征， 較低的容積率保證了項目作為別墅物業的純粹性。項目的物業形態為獨立式別墅和雙拼別墅， 真正實現了項目的定位思想， 即

21、“江 陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質相比肩”的定位。項目用地面積不足 4 萬平米，屬于中小規模樓盤，就物業形態而言，項目適合 做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。項目的物業形態是獨立 式別墅和雙拼別墅，其產品差異比較小，產品線相對集中，就產品線寬度而言， 本方案是項目的最佳選擇。高檔次物業，非常純粹的別墅，實現了很好的項目品牌形象，為開發商進入房 地產領域打出了高品質的品牌形象，奠定開發商高品質物業的品牌基礎，使開 發商一定程度上進入了品牌發展商的行列。3.7.2. 規劃方案分析結合項目地塊與周邊環境的空間關系分析和地塊價值分析看， 地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只

22、建設一棟小洋房，這是對地塊資源的浪費。我們認為，此規劃方案并未實現地塊價值利用的最大化。我們認為此并不是最佳規劃方案。地塊塊價值未充分利用部分3.7.3. 政府手續分析從項目用地與酒店用地的軟劃分看 （圖中的紅色線條標示） ，項目用地與酒店用地劃分界線明顯，項目用地與酒店用地的劃分十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續方面，工作相應比較容易，應該不會有太大波折，項目報批可順利通過3.7.4. 盈利及資本運營分析從經濟效益看，項目的成本利潤率為 34.59% ，高出一般的房地產開發水平。開 發利潤為 3762.71 萬元，具備一定的盈利能力，表明方案具備經濟可行性。 政府手續的順

23、利通過，可以使項目獲得更快的開工時間，項目進度較快，從而 使資金回籠快，資金周轉容易，項目實現較快收益。綜合分析結論具有極高的品牌形象，很好地樹立項目品牌和開發商品牌； 規劃方案未能實現用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費； 政府報批工作將會比較順利；盈利能力尚可，具備經濟可行性；投資回收快，資本運營容易，風險較小。4. 規劃布局二4.1. 方案二： 2層獨立式別墅 +3層聯排別墅易道規劃方案二4.1.1. 經濟技術指標戶型戶數單體面積（）戶型建筑面積別墅193506650大別墅34501350企業會所45002000聯排別墅182805040獨立式建筑面積10000總建筑面積1504

24、0容積率0. 384.1.2. 收入估算獨立式別墅按 14500 元/ 平米算，銷售收入是 14500 萬元；聯排別墅按 10000 元/平米算，銷售收入是 5040 萬元；銷售總收入是 19540 萬元；具體計算過程見附表二。4.1.3. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。4.1.4. 項目盈利分析從項目成本及盈利預算來看，項目開發成本為 11586.75 萬元，在預期售價情 況下，項目開發利潤為 6868.78 萬元（未扣企業所得稅） ，成本利潤率為 59.28% ， 項目盈利能力較強，項目比較樂觀。注：企業所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。4.1.5. 項目

25、成本構成分析 從項目成本構成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎設施費用、 銷售稅金等。各費用構成比例為：48.60%土地費用前期費用基礎設施費用 建安費用銷售費用財務費用銷售稅金從成本構成比例來看， 土地費用占 48.6 ，高于市場上正常的土地成本， 市場上一般土地成本為 30-40% 左右，說明項目的土地價格相對偏高；建安費用占總成本的 22，較低于行業正常成本構成比例，說明建安費用 已壓縮得很低，建安費用可調整的空間不大；銷售稅金的比例為 8.6%，屬于正常范疇； 基礎設施費用的比例為 8%，屬于正常范圍。4.1.6. 財務評價的基本結論從項目財務分析來看，各項財務指標如下：項目

26、開發成本： 11586.75 萬元；項目銷售收入： 19540 萬元；開發利潤： 6868.78 萬元；成本利潤率： 59.28% ；4.1.7. 綜合分析4.1.7.1. 產品與品牌分析本方案較大特點是容積率 0.38 ，容積率較低，與上海、杭州等高品質別墅的容 積率相當。從別墅市場的一般行情看， 0.38 的容積率屬于別墅市場中比較恰當 的建筑密度，既能保證銷售面積，實現銷售利潤，又能較好地實現項目的品牌 和開發商的品牌，是兼顧盈利能力與品牌的較好的結合點。項目的產品形態為獨立式別墅和聯排別墅，較好地實現了項目的定位思想，即 “江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質相比肩”的定位。項目用地面積

27、不足 4 萬平米，屬于中小規模樓盤，就產品形態而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。項目的物業形態是獨立式別墅和聯排別墅，其產品差異比較小，產品跨度不大，產品線比較集中，就產品線寬度而言，是項目比較適當的選擇。 相對較高檔次物業，比較純粹的別墅，較好地實現了項目品牌形象，為開發商 進入房地產領域奠定了較好的企業品牌形象。4.1.7.2. 規劃方案分析 結合項目地塊與周邊環境的空間關系分析和地塊價值分析看， 地塊南邊的用地， 本來是價值比較高的地塊，但卻只建設一棟小洋房，這同樣是對地塊資源的浪 費。我們認為，此規劃方案同樣未實現地塊價值利用的最大化。我們認為此并 不是最佳

28、規劃方案。4.1.7.3. 政府手續分析從項目用地與酒店用地的軟劃分看 （圖中的紅色線條標示） ，項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續方面， 工作相應比較容易，應該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。4.1.7.4. 盈利及資本運營分析從經濟效益看，項目的成本利潤率為 63.57% ，高出一般的房地產開發水平。項 目的開發利潤為 6868.78 萬元，具備較高的盈利能力，表明項目可實現較大的 利潤，獲得豐厚的回報。政府手續的順利通過，可以使項目的整體工作進展順利，能夠盡快開工，項目 進度較快，從而使資金回收快，資金周轉容易，減輕資金壓力和資金運營

29、的困 難，項目實現較快、較大的收益。綜合分析結論具有較好的品牌形象，能兼顧利潤與品牌； 規劃方案未能實現用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費； 政府報批工作將會比較順利；具有較高的盈利能力，經濟回報較豐厚；投資回收快，資本運營容易，風險較小。4.2. 方案三： 2.5 層獨立式別墅 +3 層聯排別墅與方案二空間關系相同，僅是獨立式別墅由 2層增加 2.5 層方案三基本上以方案二的規劃設計為藍本，不同的只是獨立式別墅由 2 層增加 至 2.5 層，以此來增加容積率，實現提升經濟盈利能力的目的。4.2.1. 經濟技術指標方案三比方案二可增加 350 平米的獨立式別墅面積，聯排別墅面積保持不

30、變，故經濟技術指標為：戶型戶型建筑面積獨立式建筑面積10350聯排別墅面積5040總建筑面積15390容積率0. 394.2.2. 收入估算獨立式別墅按 14500 元/ 平米算，銷售收入是 15007.50 萬元；聯排別墅按 10000 元/平米算，銷售收入是 5040 萬元；銷售總收入是 20047.50 萬元；具體計算過程見附表三。4.2.3. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。4.2.4. 項目盈利分析從項目成本及盈利預算來看，項目開發成本為 11667.24 萬元，在預期售價情 況下，項目開發利潤為 7267.62 萬元（未扣企業所得稅） ，成本利潤率為 62.29% ， 項目

31、盈利能力較強，項目比較樂觀。注：企業所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。4.2.5. 項目成本構成分析從項目成本構成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎設施費用、銷售稅金等。各費用構成比例為：8.70%1.60%5.2048.10%22%8.00% 6.20%土地費用前期費用基礎設施費用建安費用銷售費用財務費用銷售稅金從成本構成比例來看， 土地費用占 48.1 ，高于市場上正常的土地成本， 明項目的土地價格相對偏高；建安費用占總成本的 22，較低于行業正常成本構成比例，說明建安費用已壓縮得很低，建安費用可松動的空間非常有限； 銷售稅金的比例為 8.7%，屬于正常范

32、疇； 基礎設施費用的比例為 8%，屬于正常范圍。4.2.6. 財務評價的基本結論從項目財務分析來看，各項財務指標如下：項目開發成本： 11667.24 萬元；項目銷售收入： 20047.50 萬元；開發利潤： 7267.62 萬元；成本利潤率： 62.29% ；4.2.7. 綜合分析4.2.7.1. 產品與品牌分析本方案的容積率 0.4，與上海、 杭州等高品質別墅的容積率大體相當。 從別墅市 場的一般行情看， 0.4 的容積率屬于別墅市場比較恰當的密度， 既能保證銷售面 積，實現銷售利潤，又能較好地實現項目的品牌和開發商的品牌，是兼顧盈利 能力與品牌的比較可行的結合點。項目的產品形態為獨立式別

33、墅和聯排別墅，較好地實現了項目的定位思想，但 獨立式別墅為 2.5 層，與 2 層的獨立式別墅已有較大的區別，項目的物業形象 受到一定的影響，對于對別墅認識較深的客戶來說， 2.5 層的別墅顯得不再純粹。 項目用地面積不足 4 萬平米，屬于中小規模樓盤，就產品形態而言，項目適合 做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。項目的物業形態是獨立 式別墅和聯排別墅，其產品跨度不大，產品線比較集中，就產品線寬度而言， 是項目比較適當的選擇。項目的產品形態雖然比較集中，但 2.5 層的別墅對項目形象具有一定的影響， 相對前兩種方案，項目的品牌形象較低，品牌價值較小。4.2.7.2. 規劃方案分析

34、結合項目地塊與周邊環境的空間關系分析和地塊價值分析看， 地塊南邊的用地， 本來是價值比較高的地塊，但卻只建設一棟小洋房，這同樣是對地塊資源的浪 費。我們認為，此規劃方案同樣未實現地塊價值利用的最大化。我們認為此并 不是最佳規劃方案。4.2.7.3. 政府手續分析從項目用地與酒店用地的軟劃分看 （圖中的紅色線條標示） ，項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續方面， 工作相應比較容易，應該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。4.2.7.4. 盈利及資本運營分析從經濟效益看，項目的成本利潤率為 62.29% ，遠高于一般房地產開發水平。項 目的開發利潤為

35、 7267.62 萬元，具備很高的盈利能力，表明項目可實現較大的 利潤，獲得豐厚的回報。政府手續的順利通過，可以使項目的整體工作順利進行，能夠盡快開工，項目 進度較快，從而使資金回收快，資金周轉容易，減輕資金壓力和資金運營的困 難，項目實現較快、較大的收益。綜合分析結論品牌形象尚可，尚能兼顧利潤與品牌； 規劃方案未能實現用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費； 政府報批工作將會比較順利；具有較高的盈利能力，經濟回報較豐厚；投資回收快，資本運營容易，風險較小。4.3. 方案四： 2.5 層獨立式別墅 +4.5 層疊加式別墅保持方案二的空間關系不變，獨立式別墅由 2 層增至 2.5 層，聯排

36、別墅替換為疊加式別墅4.3.1. 經濟技術指標方案四與方案三獨立式別墅面積保持不變，聯排別墅面積替換為疊加式別墅，故經濟技術指標為：戶型戶型建筑面積獨立式建筑面積10350疊加式別墅面積8680總建筑面積19030容積率0. 48收入估算參照方案三的方法成本費用估算估算過程參照方案一 項目成本構成分析（略）4.3.2. 項目盈利分析 在預期售價情況下，從項目財務分析來看，各項財務指標如下： 項目開發成本： 12292.14 萬元；項目銷售收入： 21083.50 萬元；開發利潤： 7621.23 萬元；成本利潤率： 62.00% ； 參照房地產開發的一般盈利水平，項目盈利能力較強，項目比較樂觀

37、。4.3.3. 綜合分析 與方案三相比，項目的盈利水平有所增加，但由于方案的物業類型的跨度增 大，產品線寬度變寬，對于項目的整體品牌有較大影響，品牌形象較低。 其余方面參照方案三。綜合分析結論品牌形象較弱，品牌價值相對較低；規劃方案未能實現用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；政府報批工作將會比較順利； 具有較高的盈利能力，經濟回報較豐厚；投資回收快，資本運營容易，風險較小。4.4. 三種方案對比分析規劃方案二中三種物業類型的相對比較：物業類型容積率開發成本銷售收入開發利潤品牌優勢劣勢方案二聯排 +2 層獨 立式0.3811586.75195406868.78品牌形象較好； 資金回籠較

38、快； 方案報批順利； 風險較小。盈利能力比方案一強； 地塊價值沒最大利用；方案三聯排 +2.5 層 獨立式0.3911667.2420047.57267.62盈利能力較強； 品牌形象尚可； 資金回籠較快； 方案報批順利； 風險較小。地塊價值沒最大利用；方案四2.5 層獨立式+疊加0.4812292.1421083.57621.23盈利能力較強； 資金回籠較快； 方案報批順利； 風險較小。品牌價值較低，形象弱；地塊價值沒最大利用；由上表可看出，在規劃布局、相對空間關系不變的前提下，改變不同物業類 型的組合，相對盈利變化是：方案三比方案二多獲利 398.84 萬元方案四比方案三多獲利 353.61

39、 萬元方案四比方案二多獲利 752.45 萬元相對獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應該說獲得得的相對變化不算 大。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。綜合利潤的相對變化和品牌形象的相對變化，我們認為，本三個方案中，方案三較好地兼顧了品牌與利潤兩者的關系，是比較理想的選擇。5. 規劃布局三5.1. 方案五： 2.5 層獨立式別墅 +3 層聯排別墅 +4.5 層疊加式別墅本規劃方案規劃時是按照 4.5 層疊加式別墅 +3 層聯排別墅 +2 層獨立式別墅來進行規劃的，如果項目按照 4.5 層疊加式別墅

40、+3 層聯排別墅 +2.5 層獨立式別墅來進行規劃，則總建筑面積還能再增加。經過我們對項目方案的反復推敲，認為總建筑面積增至 20200 平米是能夠實現的5.1.1. 項目的經濟指標戶型戶型建筑面積聯排別墅面積560獨立式建筑面積11800疊加式別墅面積7840總建筑面積20200容積率0. 515.1.2. 收入估算獨立式別墅按 14500 元/ 平米算，銷售收入是 17892.5 萬元；聯排別墅按 10000 元/ 平米算，銷售收入是 560 萬元；疊加式別墅按 7000 元/平米計，銷售收入是 5488 萬元；銷售總收入是 22940.5 萬元； 具體計算過程見附表四。5.1.3. 成本

41、費用估算成本費用估算方法參照方案一。5.1.4. 項目盈利分析從項目成本及盈利預算來看，項目開發成本為 12544.08 萬元，在預期售價情 況下，項目開發利潤為 9123.22 萬元（未扣企業所得稅） ，成本利潤率為 72.73% ， 項目盈利能力很強，經濟回報非常豐厚。注：企業所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。5.1.5. 項目成本構成分析從項目成本構成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎設施費用、9.30%1.50%5.2044.40%25%7.90%銷售稅金等。各費用構成比例為：土地費用前期費用基礎設施費用 建安費用銷售費用財務費用銷售稅金6.50%從成

42、本構成比例來看，土地費用占 44.4 ，與一般市場的平均水平相當，說明項目的土地價格屬于市場普遍行情之內； 建安費用占總成本的 25，較低于行業正常成本構成比例，說明建安費用 已壓縮得較低，可調整的余地不大； 銷售稅金的比例為 9.3%，屬于正常范疇； 基礎設施費用的比例為 7.9%，屬于正常范圍5.1.6. 財務評價的基本結論從項目財務分析來看，各項財務指標如下：項目開發成本： 12544.08 萬元； 項目銷售收入： 22940.5 萬元； 開發利潤： 9123.22 萬元； 成本利潤率： 72.73% ；5.1.7. 綜合分析5.1.7.1. 產品與品牌分析方案四的容積率 0.51 ，已

43、遠高于別墅物業的一般市場行情 0.4 左右的范圍，容 積率明顯偏高。項目的產品形態為獨立式別墅、聯排別墅和疊加別墅，特別是 700 平米的超大 型別墅與疊加式別墅組合在不超過 4 萬平米的項目用地內，產品形態的跨度很 大，產品線過寬，項目已難以稱之為別墅。品牌價值較低，不再是別墅社區的 形象。5.1.7.2. 規劃方案分析 結合前面的項目地塊與周邊環境的空間關系分析和地塊價值分析看，項目規劃 方案真正做到了使地塊價值發揮到最大，使好的地塊都實現了可銷售面積，且 由于規劃形態的變化，使土地的利用率增加，從而增加項目的容積率，提高經 濟效益。5.1.7.3. 政府手續分析從項目用地與酒店用地的軟劃分看 （圖中的紅色線條標示） ，項目用地與酒店用地劃雖然分界線十分明朗、清晰，但地塊南端位置向東伸入酒店用地，而中部靠近北邊的位置，則是酒店用地伸入項目用地，劃分線曲折，對于方案的報批， 取得政府的許可等方面，存在較大的難度，需做較多的說服工作，有可能對工 作的進度產生較大的延誤。5.1.