1、29目 錄中文摘要11 前言12 經濟適用房的概念界定221 經濟適用房的概念和特點222 經濟適用房與普通商品住宅的主要區別223 經濟適用房在我國住宅市場上的地位與作用33 我國經濟適用房的價格現狀431 經濟適用房的價格構成432 經濟適用房的價格特點433 經濟適用房的定價原則534 我國經濟適用房價格存在的問題54 經濟適用房價格分析供求均衡理論641 經濟適用房需求與價格形成的關系6411 經濟適用房的需求6412 經濟適用房的需求彈性6413 經濟適用房的需求影響因素842 經濟適用房供給與價格形成的關系10421 經濟適用房的供給10422 經濟適用房的供給彈性11423 經濟

2、適用房的供給影響因素1243 經濟適用房市場的非均衡分析14431 房地產市場供求均衡的基本原理14432 經濟適用房市場供求的非均衡分析165 經濟適用房價格調控的政策建議1851我國經濟適用房政策評析1852 調控我國經濟適用房價格的政策建議19521 土地政策19522 供給政策19523 人口政策20524 金融政策21525 稅收政策226 結論22參考文獻23英文摘要23致謝24我國經濟適用房價格分析 摘要：我國經濟適用房是伴隨著我國房改應運而生的。它對驅動投資與消費，拉動經濟增長能夠起到一定的作用，它增大了居民住宅的供給量，解決了中低收入居民的住房問題，并且是實施住房社會保障的重

3、要探索。我國政府對經濟適用房價格構成作了限定，由此使得經濟適用房的價格低于完全意義上的商品房的價格。但是就現行的經濟適用房制度來看，其實施結果并未達到預計的政策目標，實際價格難以達到理論價格，經濟適用房價格尚不能為中低收入家庭接受，經濟適用房價格一路上漲，引起社會各界廣泛關注, 只有找到經濟適用房制度存在的癥結和根源才能對其價格進行有效調控。本文通過對經濟適用房的價格機制進行研究，分析經濟適用房價格形成的決定力量，探討影響經濟適用房需求與供給的主要因素，尋找經濟適用房價格過高的主要原因，并在此基礎上提出相應的對策建議。關鍵詞：經濟適用房；價格；供求均衡1 前 言我國的社會保障制度已取得了很大發

4、展，新的養老保險、住房保險、醫療保險、失業保險和城市最低生活保障均已建立并基本正常運轉，但弱勢群體的住房保障問題仍十分突出，可見幫助住房弱勢群體解決住房問題任重道遠。同時，弱勢群體的住房保障也是我國政府和社會關注的焦點。國家在建設事業 “十五”計劃綱要中，明確提出了住宅產業在 “十五”計劃期間的發展規劃，同時把弱勢群體的住房保障問題也提升至了一個重要的位置。經濟適用房是完善住宅發展計劃和政策的基本標志，我國經濟適用房是伴隨著我國房改應運而生的，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用房供應體系，是城鎮住房制度改革的7項基本內容之一。從我國現行的住房發展計劃和政策的實際情況來看，把建

5、立具有社會保障性質的經濟適用房供應體系，作為我國解決中低收入家庭住房需求的長遠戰略，已成為我國政府住宅發展的基本目標和原則?！敖洕m用房是指由政府統一建設、以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準建設的普通住宅，是具有社會保障性質的商品住房?！?所以經濟適用房要求價格適當、居民承受得起、具有可支付性。但是在過去的幾年中，經濟適用房在開發投資完成額、竣工面積、新開工面積等方面均呈現出不足，供給與需求長期處于非均衡狀態，供給的不足致使經濟適用房在價格上呈現出較快的增長，當前經濟適用房的價格超出了中低收入者的支付能力。在2007年的兩會上，有政協委員提議“停止開發建設經濟適用房”，此

6、提案一出立即引發了一場大討論。該提案的觀點是“經濟適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利，但現在已經出現了種種難以控制的違規現象，違背了該政策的初衷，又給國家造成了經濟損失”，可見經濟適用房的價格問題已經成為了全社會關注的焦點，所以對經濟適用房價格的研究是非常具有現實意義的。2 近年來，有不少學者對經濟適用房進行了較深入地研究，并著有相關論著，大多數學者都是從經濟適用房制度方面來進行研究，如譚劍的城鎮經濟適用房制度的經濟學分析。3本文主要從經濟適用房市場入手，通過對經濟適用房的需求、供給及均衡的分析，得出經濟適用房的房價與中低收入家庭的收入水平不匹配的結論，探討出影響經濟適用房需求和

7、供給的主要因素，尋找經濟適用房價格過高主要原因，并在此基礎上提出相應的對策建議。2 經濟適用房的概念界定21 經濟適用房的概念和特點經濟適用房是指由政府統一建設、以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準建設的普通住宅，是具有社會保障性質的商品住房。它與一般商品房的區別是國家提供優惠政策，成本嚴格核定，價格由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、貸款利息、稅金和控制在3%以下的利潤等因素構成。顧名思義，經濟適用房具有經濟性和適用性。經濟性要求經濟適用房價格適當、居民承受得起、具有可支付性；適用性要求經濟適用房設計建造標準符合居民的需要，不僅要面積適當、功能適用，

8、還要交通便利、公用配套設施齊全，同時要與市場價商品住宅有所區別，講求實用，避免豪華的裝修與戶型。422 經濟適用房與普通商品住宅的主要區別 普通商品住宅與經濟適用住宅都是商品住宅，所不同的只是政府給與優惠，是否限定價格，是否控制銷售對象，其區別如下：（1）土地獲取方式不同經濟適用房的建設用地實行行政劃撥方式供應，盡量不占用或少占用耕地。商品房建設用地實行出讓方式供應，土地使用者必須繳納土地出讓金。（2）成本構成不同 經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。

9、商品房的成本則除此之外還包括行政事業性收費、土地出讓金等因素，其利潤不受限制，由市場決定。（3）購買條件和對象不同 經濟適用住房的供應對象為中低收入家庭，各個地區、各個時期都有相應的收入標準來確定具體對象，如北京市規定家庭年收入在6萬元以下方可購買經濟適用住房，不是任何人都能在市場上自由獲得。而商品房銷售對象相當寬泛，包括所有有購買能力的公民。（4）價格政策不同 經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價；商品房的出售價格完全由市場決定。經濟適用住房是由國家推出帶有半福利社會保障性的住房，建房所占土地由政府統一劃撥，國家對其基本建設成本有所規定，減免了一些費用和支出；而且對于開發建設經濟適用住

10、房的發展商，其利潤限制微利，因此經濟適用住房的最終售價應該比市場上同類型、同檔次的商品房便宜很多。而商品房則沒有這些優惠和限制，相應的售價是隨行就市確定的。（5）建設標準不同經濟適用住房有具體的建設標準，嚴格控制在中小套型內，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右，房屋的挑選余地比較小。從這點講，不能充分滿足人們的不同需求。而商品房的靈活性較大，房屋可根據市場需要營建不同標準，不受具體條件限制，能滿足不同住戶的各種需求。23 經濟適用房在我國住宅市場上的地位與作用 加強經濟適用房保障體系的建設，是我國深化住房體制改革，加快住宅建設工作的重點。經濟適用房在整個住宅產業中的作用主要表現

11、在以下幾個方面：（1）體現我國現階段住宅市場的主要特征。國外尤其是西方發達國家的住宅政策，在二戰后隨著住宅問題發展的三個階段，即解決有無的階段(重點是加速住宅建設)、關注中低收入家庭住宅問題階段(重點是建立公平和有效的補貼機制)和逐漸減輕政府住宅責任階段(關注居住質量和社區發展)，對住宅政策的目標、背景、結構和程序四個方面進行了分階段調整。從我國目前狀況來看，基本上處于西方國家住宅政策發展中的第二個階段，因此，政府住宅政策的關鍵是如何通過住宅市場的有效運作，解決中低收入家庭和最低收入家庭住宅問題。作為住宅市場中最大份額的經濟適用房開發建設，既與國家促進經濟增長的宏觀社會、經濟和政治背景相吻合，

12、又體現我國現階段住宅政策的核心是關注中低收入家庭住宅問題的解決。 （2）經濟適用房是整體住宅供給的重要組成部分。從經濟發達國家和地區的發展經驗來看，雖然隨著各國或地區社會經濟的發展，經濟適用房建設的絕對數量和相對比例有所調整，但經濟適用房始終是住宅供給的重要類型。 （3）實現了住宅市場的自然銜接。經濟適用房是介于完全市場化的市場價商品住宅和非市場化的廉租房之間的、政府提供扶助的微利普通商品住宅。因此，經濟適用房完成了住宅市場中非市場和市場的自然銜接，符合住宅市場和住宅消費梯級發展的規律，對于建立穩定協調的住宅市場具有重要意義。 因此，在目前的形勢下，要加快發展經濟適用住房。一方面，經濟適用住房

13、是我國公共住房保障制度的重要組成部分，是停止實物分房，實行住房分配貨幣化過渡時期的一項解決中低收入群體住房問題的重要政策，在當前乃至今后相當長時期內，會為保障社會和經濟的可持續性發展，解決好中低收入家庭的安居問題起到十分重要的作用。加快發展經濟適用住房，完善公共住房保障制度是“以人為本”思想的體現，是構建和諧社會的要求。另一方面，近兩年我國部分地區己經出現了房地產過熱，已經并將繼續對我國經濟社會的各個方面產生一定程度的負面影響。要對房地產進行調控，關鍵是要調控好房地產的供求關系，必須堅持兩手抓，一手調節供給，一手調控需求。其中調節供給，就是要進行結構性調整，一是限制別墅、高檔住房的建設，二是增

14、加普通住宅和經濟適用住房建設。近年來北京市和其他大中城市的實踐表明，經濟適用住房是穩定市場的重要手段。3 我國經濟適用房的價格現狀31 經濟適用房的價格構成 根據經濟適用住房價格管理辦法規定,經濟適用住房實行政府指導價,其基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。（1）開發成本：第一、按照法律、法規規定用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費。第二、開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電氣、通路及平整地等勘察設計和前期工程費。第三、列入施工圖預(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費,包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。第四

15、、在小區用地規劃紅線以內,與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費,以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費。第五、管理費按照不超過前四項費用之和的3%計算。第六、貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息計算。第七、行政事業性收費按照國家有關規定計收。（2）稅金 依照國家規定的稅目和稅率計算。（3）利潤 按照不超過3%計算。以下費用不允許計入經濟適用房價格：開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；各種與住房開發經營無關的集資費用不允許計入經濟適用住房價格；住宅小區內經營性設施的建設費、贊助、捐贈和其他

16、費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。532 經濟適用房的價格特點 與完全意義上的商品房相比,經濟適用房在價格構成及價格形成機制上有很大的差異,存在特殊性,具體表現為：（1）經濟適用房的價格構成中不包含土地出讓金。國務院明文規定：“經濟適用住房建設用地采取行政劃撥方式供應，”因而不交納土地出讓金，土地的級差收益無法在價格中體現。（2）政府對開發經濟適用房的開發商的利潤率作了限制,為不超過3%,這種利潤率并非通過市場競爭形成的平均利潤。（3）為降低經濟適用房的建設成本,政府對開發經濟適用房還實行多項稅費減免和信貸優惠政策。這實際上是將一部分財政收入補貼于

17、住房價格中,因而仍含有福利性質。（4）政府限定了經濟適用房的消費對象為中低收入家庭,這是一個特定的人群,因而其價格只存在局部市場。從經濟適用房價格構成和價格形成特點來看,它既區別于純商品住房,又區別于非貨幣化分配的福利住房,可以說它是一種既體現政策性優惠又實行貨幣化分配的住房,是一種準商品房。這種住房價格與其他住宅市場價格共存,形成住房價格新的“雙軌”,必然對房地產市場機制作用的發揮產生一定的影響。633 經濟適用房的定價原則 （1）建設標準要適合我國國民經濟發展水平，并且要因地制宜，不搞全國統一標準。（2）充分考慮中低收入家庭住房困難戶的經濟狀況，使其在金融政策的扶持下，能夠買得起、租得起。

18、（3）政府在建設用地、開發建設稅費等方面給予優惠政策，并使這些優惠政策真正落實到中低收入家庭。（4）保證開發商、承包商合理的經營利潤。734 我國經濟適用房價格存在的問題我國的社會保障制度已取得了很大發展，新的養老保險、住房保險、醫療保險、失業保險和城市最低生活保障均已建立并基本正常運轉，但弱勢群體的住房保障問題仍十分突出。 1994年7月國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定（簡稱房改決定）的出臺確立了我國住房改革的目標：即以中低收入家庭為主要對象，建立具有社會保障性質的經濟適用性住房供應體系。經濟適用房的建設是在安居工程的基礎上發展起來的。所謂安居工程是指以城鎮中低收入家庭為對象，建立具有社

19、會保障性質的經濟適用住房制度和供應體制的社會工程，是為適應廣大中低收入階層購買力而建造的相對低成本的住宅。從安居工程的建設與實施情況來看，安居工程在起始階段的確推動了住房制度改革與住宅業的發展，在一定程度上緩解了城鎮中低收入家庭的住房問題，取得了較好的社會效益。但安居工程在具體實施過程中也暴露出以下問題：一是在建設用地供應上并非都由政府提供或政府無償劃撥，存在著開發商找地的情況；二是安居工程的優惠政策如稅費減免等得不到落實；三是消費對象的支付能力弱；四是安居工程建設過程中領導、管理與服務等不到位，各部門間配合協調性差，建設單位缺乏積極性。 在安居工程的基礎上，經濟適用房成為取消住房實物分配和福

20、利分配之后我國城鎮居民購房的主要來源。持續發展經濟適用房，不但是深化城鎮住房制度改革、加快住房商品化的需要，而且是啟動住宅市場，拉動國民經濟持續、快速、健康發展的客觀要求。1998年城鎮經濟適用房竣工面積為5509.9萬，1999年為10093.8萬，相當于當年竣工住房面積的20。2000年、2001年的竣工面積與1999年的竣工面積大體相當。8建設經濟適用房，對于啟動住房消費、加快住房建設、平抑住房價格、保障住房供應，特別是中低收入者的住房供應，都產生了積極作用。 但是經過幾年的發展，經濟適用房市場不僅延續了安居工程所呈現出來的問題，而且暴露出了新的問題。其中在價格上的問題主要體現在以下幾個

21、方面：一是經濟適用房價格失控問題，這又分為兩種：一種情況是由于地方政府缺乏定價透明度與評估價格的科學性，使得開發商認為經濟適用房的定價過低，開發商與地方政府就經濟適用房的價格進行博弈；另一種情況是地方政府對經濟適用房價格調控不嚴，監督管理力度不夠，開發商不是低價銷售、微利銷售，實行申請審批制度，而是加價銷售，使得經濟適用房價格隨行就市，與商品住宅的價格相當。開發商與地方政府之間的博弈(或合謀)導致了經濟適用房價格調控的缺位與錯位，并最終使開發商取得了超額利潤。二是經濟適用房的收費太多，直接推動經濟適用房成本的上漲。導致經濟適用房稅與費增加的原因在于：一是地方政府執法不嚴；二是部分根據政策進行收

22、費的行政事業性單位存在亂收費現象：三是當前國家的政策體制不完善。4 經濟適用房價格分析供求均衡理論 經濟適用房的市場特性對于其價格的形成具有決定性的作用，而經濟適用房的供求狀況能夠直接地反映出經濟適用房的市場特性。 41 經濟適用房需求與價格形成的關系 411 經濟適用房的需求 根據標準的經濟學定義，經濟適用房的需求是指中低收入者在某一時期內在經濟適用房市場上按照一定的價格水平愿意而且能夠購買的經濟適用房的數量。它包含兩層含義：一是愿意購買，即中低收入者的購買意愿，這主要由中低收入者現有的居住狀況決定；二是能夠購買，即中低收入者的購買能力，這主要由中低收入者現有的收入水平與經濟適用房的價格水平

23、決定。隨著經濟適用房價格的上漲，經濟適用房的需求量是下降的。其原因是由經濟適用房的收入效應與替代效應引致的，收入效應在房價上漲的情況下使得中低收入者的實際收入減少，而替代效應則使得經濟適用房的需求量下降。 412 經濟適用房的需求彈性 經濟適用房的需求彈性是用來測定經濟適用房的需求數量在它自身的價格、其他商品的價格或中低收入者的收入發生變化時的反應程度，即價格彈性、交叉彈性與收入彈性。這里只對與經濟適用房價格形成直接相關的價格彈性與收入彈性進行分析。 （1）經濟適用房需求的價格彈性經濟適用房需求的價格彈性衡量經濟適用房需求量的變化量隨其價格變化量而變化的程度，用以測定經濟適用房的需求量對其價格

24、變化做出反應的敏感程度，換句話說，是需求量變動百分比與價格變動百分比之間的比值。假設經濟適用房的需求量為q，經濟適用房的價格為p，則經濟適用房需求的價格彈性的計算公式為：理論上，經濟適用房需求的價格彈性是比較小的，這是由以下幾方面條件決定的：一、中低收入者對經濟適用房的需求程度的大小以及經濟適用房在中低收入者預算中所占的比例。一般而言，生活必需品的需求價格彈性較小，而奢侈品的需求價格彈性較大。由于經濟適用房對于中低收入者而言是生活的必需品，經濟適用房在中低收入者的消費支出中價值量又最大，因此其需求價格彈性是較小的。二、經濟適用房的可替代程度。一般而言，越容易被替代的商品，其價格彈性越大，越不容

25、易被替代的商品，其價格彈性就越小。9可以作為經濟適用房的替代品的只有商品住房與廉租房兩種，從這三者之間的比較來看，經濟適用房的可替代程度是比較低的，因此其需求價格彈性也較小。三、經濟適用房的用途是否廣泛。一般而言，一種商品用途越廣泛，其價格彈性就越大；反之就越小。經濟適用房的用途是供中低收入者居住的，因此其價格彈性較小。四、經濟適用房使用的時間長短。一般而言，一種商品的使用時間越短，其價格彈性越大，一種商品的使用時間越長，其價格彈性就越小。經濟適用房是開發給中低收入者居住的，其耐用性決定了其價格彈性較小。下面以2000-2005年我國經濟適用房的市場需求量與市場價格水平為依據，對經濟適用房市場

26、需求的價格彈性進行測算，測算結果如表1所示：表1 2000-2005年我國經濟適用房需求的價格彈性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年價格指數（上年=100）102.00101.40102.10101.80102.60103.20103.70市場需求量（萬平方米）2701.313760.074021.474003.614018.873261.803205.01需求價格彈性23.413.20-0.250.17-6.50-0.47注：價格指數、市場需求量數據來自中國統計年鑒（1999-2006）從表1中可以看到，我國經濟適用房的價格逐年上漲，市場需求量有增長也有

27、降低，需求的價格彈性的幅度很大，這說明我國經濟適用房市場是非常不穩定的，出現了需求失控的局面。作為一種可替代程度低的生活必需品，經濟適用房的用途是供中低收入者居住的，而且其使用時間較長，所以從理論上來說經濟適用房的價格彈性是比較小的。但是從表1來看，我國經濟適用房的價格彈性還是很大的，這說明其價格對需求的影響非常大，所以政府的限價對經濟適用房市場是至關重要的。（2）經濟適用房需求的收入彈性經濟適用房需求的收入彈性是測定經濟適用房的需求量對中低收入者的收入變化做出反應的敏感程度，換句話說，是需求量變動百分比與收入變動百分比之間的比值。假設經濟適用房的需求量為q，中低收入者的收入水平為m,則經濟適

28、用房需求的收入彈性的計算公式為： 經濟適用房需求收入彈性的大小進行測定，可以對經濟適用房的性質進行判斷。一般而言，當一種商品的收入彈性1時，該商品為奢侈品，表明其需求量隨著貨幣收入的增加而增加，且需求量的增加越來越快；當01時，該商品為生活必需品，表明隨著收入的增加，需求量也在增加，但需求量增加的速度慢于收入增加的速度。9理論上，經濟適用房應該屬于生活必需品，因為經濟適用房是一種價值量非常大的商品，中低收入者不可能在短期內對其產生過多的需求。 根據相關數據對2000-2005年我國經濟適用房需求的收入彈性進行計算，結果如表2所示：表2 2000-2005年我國經濟適用房需求的收入彈性表1999

29、年2000年2001年2002年2003年2004年2005年市場需求量（萬平方米）2701.313760.074021.474003.614018.873261.803205.01城鎮中低收入家庭可支配收入（萬元/年）14541.8015346.2016303.4616069.0617302.3719147.6021245.39需求收入彈性6.091.110.310.05-0.25-0.17注：市場需求量、城鎮中低收入家庭可支配收入數據來自中國統計年鑒（1999-2006）從表2中來看，我國中低收入家庭每年的可支配收入水平與經濟適用房的價格水平并不匹配，經濟適用房對中低收入者來說已經成了一種

30、奢侈品，而不是生活必需品。所以，雖然從理論上來說雖然經濟適用房的收入彈性應該比較小，但是從實際來看，其收入彈性還是很大的，尤其在2000-2003年這段時間，遠遠大于1，說明我國經濟適用房的需求受中低收入家庭的收入影響很大。到了2003年以后，收入彈性有所下降，但是需求量卻并不隨著收入水平的增加而增加，說明經濟適用房的高價格已經不是一般中低收入家庭所能承受的。413 經濟適用房的需求影響因素 （1） 經濟適用房的土地需求 根據馬克思的地租(價)理論，土地作為一種生產要素，其自身并不具有價值，只有在與其他生產要素相結合以后才能形成價值，可見，對土地的需求總是與特定位置有關的一種具體的需求，不同位

31、置的土地在滿足需求時可互相代替。與商品住房市場的土地需求不一樣，經濟適用房市場的土地需求并不由市場機制決定，而是由政府根據中低收入者對住房的需要程度以及當地的經濟發展水平來決定的。在傳統的計劃經濟體制下，由于城市土地采用無償劃撥制度，土地使用者對土地的需求完全不受價格機制的約束，而是取決于對土地的需求程度，需求程度越大，對土地的需求量越大。隨著市場化改革的深入，土地無償劃撥作為一種制度逐漸淡出了土地市場，現階段經濟適用房市場對于土地的需求采取的是有償劃撥制度，征地者(即開發商)為了獲得土地需要支付征地、拆遷補償費等，假設這一價格為固定價格p，此時需求量一樣受需求程度的影響，隨需求程度的增大而增

32、大，p可以約束需求，當p足夠大時，需求程度將受到影響。 影響土地需求的因素包括宏觀因素與微觀因素兩方面。從宏觀因素來看，主要有國民收入水平、公共設施狀況、政府政策、人口狀況等。從微觀因素來看，主要有區位選擇因素。（2）經濟適用房需求的其他影響因素 具體而言，以下因素對于經濟適用房的需求將產生重大影響：第一、中低收入者人口的數量與結構。城市中低收入者的數量越多，對經濟適用房的需求量越大，中低收入者的自然增減量與機械增減量以及增長速度將直接影響經濟適用房需求量的增減。在我國當前城市化水平不斷提高的狀況下，中低收入者在總量上將有一定的增加，但隨著國民收入的不斷提高，中低收入者在數量上又將呈減少的趨勢

33、。這兩種趨勢的相互作用直接影響中低收入者的總量。除了總量以外，中低收入者的人口結構也明顯影響經濟適用房的需求量。如家庭結構小型化的出現會導致對經濟適用房的套型需求較小，但卻會增加經濟適用房的套數。從各地經濟適用房面積的具體界定標準來看，單人家庭的人均居住面積明顯大于雙人家庭及三人家庭的人均居住面積。 第二、空置率?？罩靡辉~源于西方，是反映房地產市場運行狀況的一個重要因素，它是指建筑物整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀況?？罩门c供給、需求之間的關系如下： 空置=供給需求 由于經濟適用房屬于準商品，具有商品的屬性，因此經濟適用房市場也將存在空置率。一定量的空置率是經濟適用房市場供求平衡的

34、重要表現，其存在具有必然性。對于中低收入者而言，一定量的空置率將意味著更多的選擇機會，迫使開發商提供合意的、達到一定舒適標準的經濟適用房。空置率高將使中低收入者在購買經濟適用房時處于有利地位，爭取到更低的經濟適用房價格或其他優惠條件，迫使經濟適用房價格下降，從而刺激經濟適用房市場的需求。反之，當空置率較低時，中低收入者的選擇余地較小，他們將面對較高的經濟適用房價格，從而增加經濟適用房的交易成本。但是，當空置率過高時，經濟適用房市場就會形成嚴重的資源浪費，并積聚與商品住房市場一樣的市場風險，從而使社會福利受到損失。 因此，在過高與過低的空置率之間必然存在著一個正常的空置率，在這個空置率下，中低收

35、入者具有充分的選擇權利，而開發商也可獲取自己的利益，這個空置率即為自然空置率。自然空置率是長期內經濟適用房市場供求平衡下的空置率，在這樣的狀況下，經濟適用房價格不會面臨上升或下降的壓力，即自然空置率對于經濟適用房價格的平穩運行起著平衡作用。 第三、經濟適用房的購房貸款利率。購房貸款利率的高低對經濟適用房的需求將產生直接影響。當購房貸款利率提高時，經濟適用房的需求量將下降，因為此時中低收入者將為購買經濟適用房支付更多的利息，而在短期內中低收入者的收入卻沒能得到相應的提高。當購房貸款利率降低時，經濟適用房的需求量則增大。當購房貸款利率提高時，經濟適用房的需求者將支付更多的利息，這將最終體現在經濟適

36、用房的價格上，表現為經濟適用房價格的提高。反過來，當購房貸款利率降低時，經濟適用房的價格則有所下降。第四、政府的政策性補貼。在住房分類供應體系中，經濟適用房與廉租房一樣，都屬于社會保障住房，這是由經濟適用房購買對象中低收入者的收入水平決定的。然而即使在現有的經濟適用房價格水平下，對廣大中低收入群體而言，要購買一套經濟適用房仍需要政府通過轉移支付方式進行補貼。政府的政策性補貼對于中低收入者而言即為從一定程度上增加了中低收入者的收入水平，使其購買能力得到提高。 第五、中低收入者的失業率。中低收入者的就業狀況對于其家庭收入水平具有直接的影響，當中低收入者就業狀況較好，即失業率較低時，其購買經濟適用房

37、的可能性就較大；當中低收入者的失業率較高時，其購買經濟適用房的可能性就較小。對失業率研究的政策含義在于：要使中低收入者購房的實際支付能力提高，政府應該設法拓寬中低收入者的就業渠道，為其增加收入盡可能創造條件。綜上所述：經濟適用房的需求隨著經濟適用房的價格水平、中低收入者的收入水平、中低收入者的人口數量與結構、經濟適用房的空置率、物價水平、中低收入者的消費結構、中低收入者的失業率、經濟適用房購房貸款利率、政府對中低收入者的政策性補貼等因素的變化而變化。這些因素的共同作用最終決定了經濟適用房的需求。42 經濟適用房供給與價格形成的關系 421 經濟適用房的供給經濟適用房供給是指在一定時間內開發商愿

38、意而且能夠提供到市場上進行交易的經濟適用房的數量。經濟適用房的供給是一個生產過程，開發商從政府手中獲取土地、購進原材料進行經濟適用房的建設，建成后提供到市場上。決定經濟適用房供給的是一種廠商行為。但是在住房分類供應體系中，經濟適用房屬于政府主導下的一種社會保障性住房，因此，經濟適用房的供給并不是完全意義上的廠商行為。就短期而言，經濟適用房的供給是固定的，這主要取決于以下兩方面的原因：第一，政府作為經濟適用房的間接供給者，在短期內供給到市場上的經濟適用房用地面積是一定的，此時，在規定的容積率及其它規劃條件下，經濟適用房的供應量是受限制的。第二，開發商在完全的市場經濟條件下，必然追求利潤最大化，假

39、設其他條件不變，在價格上漲的情況下將加大住房的供應量。但在經濟適用房市場，由于政府規定開發商的利潤應該低于3%，在這樣的制度安排下，開發商受利潤預期的激勵，將減少經濟適用房的開發量。pp2p0p1oq1 q0q2qsp2pp0p1oq0qs 圖 1 短期供給曲線圖 圖 2 長期供給曲線圖從長期來看，在長期的調整過程中，原有的開發商會不斷根據企業的發展狀況來調整自身的生產規模，而且會有新的開發商進入或原來的開發商退出，此時與開發商的均衡供應量對應的成本不是邊際成本，而是開發商長期平均成本曲線的最低點。因此市場的長期供給曲線對應著不同價格水平上經濟適用房的供給量，它是由市場需求擴大或減少所引起的市

40、場供求平衡時各開發商曲線低點的軌跡。422 經濟適用房的供給彈性經濟適用房的供給價格彈性是用來測定經濟適用房的供給數量在其價格發生變化時的反應程度，是衡量經濟適用房供給量的變化量隨其價格變化量而變化的程度，即供給量變動百分比與價格變動百分比之間的比值。假設經濟適用房的供給量為q，經濟適用房的價格為p，則經濟適用房供給價格彈性的計算公式為： 理論上，經濟適用房供給的價格彈性系數較小，這是因為：一種商品的供給價格彈性在短期內主要取決于生產該商品的難易程度。一般地，生產規模變動容易的商品，供給的價格彈性就較大；反之，生產規模變動困難的商品，其供給價格彈性就較小。9從短期來看，經濟適用房的供給量是固定

41、的，這意味著無論經濟適用房的價格如何變化，其供給量都在一個穩定的水平上。而事實上，經濟適用房從決定開發到完工其間經過選址、審批、報建、設計、施工、驗收至最后銷售等過程需要的時間起碼在半年以上(長則可達2年以上)。在這段時間里，市場上經濟適用房的供給量是無法改變的。而從長期來看，經濟適用房的供給受城市用地與規劃的限制，其長期供給的價格彈性也不會高。在特殊的條件下，也會發生一些特殊的現象。例如，當需求低迷而價格下降時，彈性系數也變成負值，其絕對值或大或小，但這只是一種特例。以2000-2005年我國經濟適用房的市場供給量與市場價格水平為依據，對經濟適用房市場供給的價格彈性進行測算，測算結果如表3所

42、示：表3 2000-2005年我國經濟適用房供給彈性表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年價格指數（上年=100）102.00101.40102.10101.80102.60103.20103.70竣工面積（萬平方米）3970.365313.325795.975279.685330.584257.493513.45往年存量（萬平方米）2308.623577.675130.926905.428181.499493.2010488.89銷售面積（萬平方米）2701.313760.074021.474003.614018.803261.803205.01供給量（萬平

43、方米）6278.988890.9910926.8912185.1013512.0713750.6914002.34供給彈性24.609.786.053.970.550.49注：價格指數、竣工面積、銷售面積數據來自中國統計年鑒（1999-2006）從表3中的數據可以看出，我國經濟適用房的供給隨著其價格的升高而增加，這是符合市場規律的。經濟適用房供給彈性經過了一個由大變小的過程，2000-2003年中經濟適用房的供給彈性遠遠大于1，不符合理論依據，由此可看出其價格對供給的影響過大，開發商不斷開發新的經濟適用房，中低收入者卻因價格太高買不起，不少經濟適用房都被買得起非中低收入者所購買，說明了經濟適用

44、房的有效供給太低。而到了2003年以后供給彈性回落，下降到了1以下，符合理論依據，這說明市場采取了措施，政府針對經濟適用房價格過熱的情況實施了相應對策，其宏觀調控起了作用。423 經濟適用房的供給影響因素 （1）經濟適用房的土地供給 經濟適用房的土地供給是指在一定時間與地區內各地政府根據本地中低收入家庭的收入狀況、本地中低收入者的人口數量，結合本地的經濟發展狀況與城市用地狀況、劃撥給開發商用于經濟適用房建設的土地。經濟適用房的土地供給量是有限的，從短期來看，經濟適用房的土地供給量是固定的，因為政府在短期內是根據規劃來確定經濟適用房的土地出讓量的，該土地出讓量一旦確定，則固定在某一水平上。從長期

45、來看，經濟適用房的土地供給量理論上應該是先隨著政府規劃建設經濟適用房數量的增加而增加，當到達一定點后，經濟適用房的土地供給量則可能減少，在這個過程中，土地價格與土地的供給量之間的相關性是較小的，因為形成經濟適用房的土地價格中僅含有征地、拆遷補償費(這在一定時間內其值也是固定的)。 影響經濟適用房土地供給的因素有很多，如自然限制因素、經濟因素、技術因素和制度因素等。但對經濟適用房土地供給真正具有決定意義的是經濟因素和制度因素。土地作為一種稀缺性資源，是一種財產，在當前城市土地日益緊張的情況下，土地資源的稀缺性表現得更加明顯。由于經濟適用房的土地供給對于地方政府而言無法獲取土地出讓金從而無法產生土

46、地收益，地方政府作為一個利益主體會在制定土地出讓計劃時權衡不同用途土地之間的比重，這種經濟因素對經濟適用房的供給具有重大的影響。經濟因素會進一步反映到制度因素中，地方政府會通過一定的政策安排使經濟適用房的土地供給量體現政府意圖?？梢?，經濟適用房的土地供給量主要受經濟因素與制度因素的影響。 與經濟適用房土地供給相關的一個問題是經濟適用房建設用地的選址問題。根據西方國家城市住宅用地選址理論，土地利用強度與土地價格之間具有較強的相關性。根據城市住宅用地選址理論，經濟適用房建設用地的選址問題存在著價格與位置的兩難沖突：一方面城市中區位條件較好的地段，土地經濟價值較高，若采用行政劃撥方式配置這些土地，則

47、會以減緩城鎮土地使用制度改革的進程為代價，難以進行城市用地結構調整，同時區位較好的地段大都位于老城區，大量的拆遷安置將提高經濟適用房開發的綜合成本；另一方面，雖然城郊的土地價格遠低于城市中心區的土地價格，但新區開發的基礎設施與配套設施建設成本較高，在政府補貼有限的條件下，建成后的住宅小區可能存在配套設施不全、交通、生活不方便等問題。經濟適用房建設用地的選址問題對經濟適用房土地供給的影響是：合理的建設用地選址將可能給經濟適用房的土地供給帶來有利的影響，有效地配置土地資源；而不合理的建設用地選址將會帶來不利的影響，造成土地資源的浪費，最終使社會福利受損。這就需要地方政府在出讓經濟適用房用地時科學地

48、規劃、合理地布局，充分而高效地利用城市的土地資源。（2）經濟適用房供給的其他影響因素除了經濟適用房的價格、土地供給對經濟適用房的供給具有重大影響以外，以下因素對于經濟適用房的供給也將產生較大影響，這是由經濟適用房自身的特性決定的。 第一、經濟適用房的資金供給與開發貸款利率。經濟適用房的建設離不開金融的支持，足夠的資金供給與合理的開發貸款利率是經濟適用房建設順利進行的有效保證。經濟適用房的資金供給越充分，經濟適用房供給實現的可能性越大，經濟適用房的資金供給越短缺，經濟適用房供給實現的可能性就越小。經濟適用房的資金供給主要體現在經濟適用房開發投資額的大小上，而資金供給的來源則離不開政府財政的扶持與

49、開發商自身的實力，這就需要各地政府在經濟適用房的資金供給上有詳細的計劃以確保經濟適用房建設資金到位。資金供給是啟動經濟適用房建設的一個引擎，而開發貸款利率則是經濟適用房開發建設過程中的一個平衡杠桿。當開發貸款利率較低時，開發商進行經濟適用房建設的成本就相應降低，經濟適用房的供給量將有所增加，當開發貸款利率提高時，開發商出于開發成本的考慮，其建設經濟適用房的動力不足，經濟適用房的供給量將減少。 第二、容積率。容積率是指在城市用地許可的范圍內經濟適用房的建筑面積與經濟適用房的占地面積之間的比值。在經濟適用房的土地出讓面積一定時，容積率的大小直接決定了經濟適用房供給面積的多少，當容積率上升時，經濟適

50、用房的供給面積就增多；反之，當容積率下降時，經濟適用房的供給面積就減少。容積率可以引起土地供給與經濟適用房供給量之間關系的變化，并可進一步影響經濟適用房價格的變化。對于政府部門而言，容積率指標的變化不僅可以改變土地供給與經濟適用房供給量之間的關系，而且能調整經濟適用房價格的變化。 容積率并不是越大越好，經濟適用房的容積率過大，意味著社區內住戶的公共空間就越小，小區的綠化、環境、基礎配套設施等較差，住戶的生活品質得不到保證，即過大的經濟適用房容積率將以犧牲住戶的生活舒適度為代價。這就需要確定一個合理的容積率。合理容積率是指在規劃允許的條件下，開發商可以盡可能多的獲得利潤，而經濟適用房的供給對象中

51、低收入者的必要的生活品質也能得到保證的容積率。第三、經濟適用房的建設成本，即生產成本。經濟適用房的定價方法是按成本定價，建設成本在經濟適用房的價格中占了較大的比重。隨著現代技術的發展，住房的建筑材料質量必然有相應的提高，這會增加經濟適用房的建設成本。當經濟適用房的建設成本過高時，意味著開發商在開發過程中將面臨更大的資金壓力，如果資金不到位，經濟適用房的供給量將會減少。反之，當經濟適用房的建設成本過低時，經濟適用房的供給量則會增加，但過低的經濟適用房建設成本無法保證經濟適用房的建設質量，進而會影響到經濟適用房的需求。因此，開發商總是試圖尋求在建設質量得到保證的前提條件下降低建設成本，追求建設成本

52、最小化。 第四、稅費率。稅費率的高低對于經濟適用房的供給具有直接的影響，當稅費率較高時，意味著開發商將為政府支付更多的稅費，給開發商帶來更大的資金壓力，并同時導致經濟適用房價格的上漲，這時經濟適用房的供給將減少。當稅費率較低時，開發商在開發過程中將面臨較小的資金壓力，從而使經濟適用房的供給增加。第五、經濟適用房的新開工面積。按照住宅建設的周期理論，經濟適用房的新開工面積在兩年內將竣工，并提供到市場上轉化為中低收入者對經濟適用房的需求。可見，經濟適用房新開工面積與經濟適用房的供給呈正相關關系，經濟適用房的供給隨新開工面積的增加而增加，隨新開工面積的減少而減少。43 經濟適用房市場的非均衡分析43

53、1 房地產市場供求均衡的基本原理（1）房地產市場供求均衡的涵義 所謂房地產市場供求均衡，即供給與需求的均衡態，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的房地產經濟運行狀態。10房地產供給和需求均衡態的實質就是房地產商品的實現問題。因此，房地產市場的供求均衡，是房地產市場運行的最基本問題，也是房地產市場運行所追求的重要目標。認識房地產供求均衡原理的現實意義在于：在微觀層次上，房地產商應該重視房地產市場供給和需求的變動，重視其均衡態的狀況，及時調整生產經營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應該運用稅收、利率、信貸等經濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希

54、望的方向移動，從而達到一個新的均衡態。pnn1odsegm2mm1qf根據經濟學原理，參看圖3所示，供給曲線s與需求曲線d的交點e稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處于均衡態。圖3上均衡點e所對應的on稱為均衡價格，e點所對應的需求量或供給量om稱為均衡數量。圖3 房地產市場的均衡圖（2）需求量和供給量的變動對房地產市場供求均衡的影響在經濟學上，所謂需求量和供給量的變動是指當影響需求或供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引起的需求量或供給量的變動，在圖象上表現為同一條曲線上的點的移動。如圖3所示，當市場價格低于均衡價格，為on1時，其對應的需求量為om1，供給量為om2，顯然om1om2

55、，即供不應求，市場價格必然上升，一直上升到on時，供給量與需求量相等，達到了均衡態。市場價格高于均衡價格時的原理也相同。（3）需求和供給變動對房地產市場供求均衡的影響經濟學上需求和供給的變動與上段論及的需求量和供給量的變動是有區別的，根據經濟學的一般原理，需求和供給的變動是指當商品本身的價格不變時，其他因素的變動所引起的需求量和供給量的變動。表現為整個曲線的移動。如圖4所示：pn0n1os1ee1m2m1qs0d0d1 e2圖 4 需求和供給變動對房地產市場供求均衡的影響圖當需求減少，需求曲線從d0移到d1時。假定供給曲線s0不變，那么供給和需求的均衡點就會移至e1點，在圖象上表現為新的均衡態

56、時，均衡價格比初始時降低了，均衡數量也減少了。假定需求不變，供給增加，供給曲線右移至s1，均衡點移至e2，此時均衡價格比初始時降低了，均衡數量比初始時增加了。 432 經濟適用房市場供求的非均衡分析所謂經濟適用房市場供求的非均衡態，即供給與需求的失衡狀態，是指經濟適用房的供給價格與需求價格、供給數量與需求數量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經濟運行狀態。它表現為三種狀態。（1）總量性供不應求狀態這種狀態是指市場中經濟適用房供給總量小于需求總量的一種房地產供求格局。其特征是：經濟適用房供應緊張，價格飛速上升，消費者急于求購處于被動地位，而供應商處于主動地位，產生惜售行為，甚至抬價出售。產生的原因，主要是經濟適用