1、南亞石油商務港項目對外尋求合作商務計劃書昆明長慶實業有限公司第部分摘要第二部分項目概況第三部分公司簡介第四部分公司戰略及價值定位第五部分市場分析第六部分南亞石油商務港財務數據估算第一部分 摘要昆明長慶實業有限公司致力于將公司打造成云南專業的旅游房地 產開發企業、同時著力打造全國一流的，具有鮮明地域特色的旅游房 地產品牌。項目總體定位：本項目重點由南亞石油論壇會展中心、石油交易所、五星級賓館、 石油研究中心商業街區、十個世界不同風格的度假小鎮組成。擬建設 成為東南亞規模最大的集會展、石油交易、學術研討、旅游、居住、 休閑、渡假、觀光為一體的大型綜合開發項目。項目位置及占地：該項目位于昆明滇池國家

2、旅游度假區內，預計 用地面積約 3000 畝。項目分期實施計劃前期擬投資 30 億元用于分批征用土地和建設。第一階段石油交易所及建設 10 個世界風情小鎮（度假村） 第二階段石油論壇設施建設。擬建設石油期貨交易所以及會展中心、配套的商務中 心、五星級度假酒店、石油研究所、職工療養院和職工度假村等。開發總面積： 150 萬平方米世界小鎮 110 萬平方米商業物業 5 萬平方米交易大廳 5 萬平方米 酒店 15 萬平方米石油研究中心 10 萬平方米 其他配套公建 5 萬平方米項目總投資該項目總投資預計 148 億元人民幣，首期投入 30 億元人民幣。本 項目預計可實現銷售收入 197億，預計可現實

3、利潤： 48 億。目前，該項目已獲得昆明滇池國家旅游度假區正式的立項批復， 現公司對外尋求戰略投資伙伴及財務投資人。第二部分 項目概況項目的位置及占地：該項目位于昆明滇池國家旅游度假區，滇池 以北，環滇景觀大道以南，具體位于六甲兩半島，占地約 3000 畝，預 計容積率在 0.6-1.2之間，前期擬投資 30 億元用于分批征用土地和建設。第一階段石油交易所及 10 個世界風情小鎮建設（度假村） 。 第二階段石油論壇設施建設。擬建設石油期貨交易所以及會 展中心、配套的商務中心、五星級度假酒店、石油研究所、職工療養 院和職工度假村等。開發總面積： 150 萬平方米（初步規劃）世界小鎮 110 萬平

4、方米商業物業 5 萬平方米交易大廳 5 萬平方米 酒店 15 萬平方米石油研究中心 10 萬平方米其他配套公建 5 萬平方米計用地面積約 3000 畝。項目建設規模及內容：該項目主要用于建設上 海石油交易所西南分所、石油工人度假村、南亞石油論壇、會議中心 和五星級酒店及其相光配套設施。項目總投資預計約 148 億元人民幣，首期投入 30億人民幣。第三部分 公司簡介 昆明長慶實業有限公司于 2008 年 2 月成立， 出資方式及股權比 例，公司注冊資本金一億元，實有資金 3000 萬元。公司戰略合作伙伴： 西安長實石油天然氣發展有限公司（中國石油天然氣集團公 司下屬企業）。新加坡 GIC 公司（

5、新加坡政府最大的投資公司之一） 。 云南大通房地產開發集團有限公司。 項目管理團隊主要是由中石油西安長實天然氣發展有限公司、云 南大通房地產集團有限公司和新加坡GIC公司三方專業人士組成。第四部分 公司戰略及價值定位公司戰略 昆明長慶實業有限公司致力打造對云南經濟產生深遠影響的以旅 游地產為龍頭的復合性地產開發企業。戰略設計的依據1、政策背景：云南省確立了建設旅游文化的綠色大省的戰 略，從宏觀政策層面，可得到省、市及地方政府的大力 支持。2、云南獨特的旅游文化資源， 在云南匯集了多元的民族文 化、厚重的歷史積淀、得天獨厚的自然資源、濃郁醉人 的民族民族風情。3、龐大的旅游人數，據統計云南每年接

6、待國內外游客 1800 萬人次，每年以近 15% 的增長率向上遞增，隨著國力 的不斷增強，人均 GDP3000 美金的瓶頸，將在沿海發 達地區不斷被超越， 度假旅游將形成趨勢， 并形成龐大 的消費人群， 持續增長已成為趨勢， 將隨著全國帶薪休 假政策的實施，云南將成為全國旅游度假地的首選之一。4、區位優勢和發達便捷的交通， 云南是中國通向南亞、 東 南亞的必經之地， 區位優勢十分明顯， 隨著云南面向東 盟和東南亞大通道的建設， 現已初步建成高速公路、 鐵 路、航空三維一體、便捷暢通的立體交通網絡，云南將 形成公路、鐵路和空中立體大通道的格局。5、商業模式，項目將在一定的規模優勢基礎之上， 以會

7、展、 度假型酒店、 酒店式公寓和產權式酒店、 以及高尚住宅 小區為一體的極具民族特色的綜合性建筑群， 引入先進 的分時度假理念， 星級管家服務體系， 將打造出極具魅 力的時尚旅游度假小區。6、項目定位清晰。本項目重點由南亞石油論壇會展中心、 石油交易所、五星級賓館、石油研究中心商業街區、十 個世界不同風格的度假小鎮組成。 擬建設成為東南亞規 模最大的集會展、石油交易、學術研討、旅游、居住、 休閑、渡假、觀光為一體的大型綜合開發項目。7、分時度假理念逐步成熟， 已在中國探索出一條成功的模 式，即富裕起來的人群和成功人士， 購買分時度假商品 給自己的父母和親朋及子女享用， 此一商業行為和購買 動機

8、非常貼近于中國的傳統文化， 將隨著帶薪休假政策 的落實和不斷推廣，將具有廣闊的市場前景和開發潛 力。因此，在昆明打造大型綜合性開發項目的時機已逐漸成熟。- 7 -第五部分市場分析一、項目的宏觀經濟分析隨著全球進入到高油價時代，能源爭奪日趨白熱化，國家從經濟以 及能源安全的方向考慮，中緬能源通道建設已獲批復。這條通道對于 西南經濟具有不言而喻的拉動作用，尤其對于云南，將徹底改變其支 柱產業單一的落后經濟現狀，依托中緬石油管道在云南建國家石油煉 化基地，加快形成群體支柱產業，同時更將云南從成品油供應末梢推 向前沿，改變了云南缺油的歷史，云南與昆明迎來了石油產業發展新 機遇。如何充分把握這一偉大的歷

9、史機遇，使其經濟效應最大化是目 前最值得云南人思索的問題。運營國際石油論壇，延伸石油經濟效應。云南無油、氣田，中緬石 油通道跟中哈、中俄石油通道一樣，由此確立云南在中國乃至亞洲的 能源地位，建立國際石油對話平臺，就是為了進一步的確立和放大這 一效應。云南昆明作為東盟諸國經濟發展最活躍的城市，無論從經濟 地位、地理位置、交通、以及未來的能源布局來說，都是最適合開展 南亞石油論壇的城市。博鰲亞洲經濟論壇將世界的目光吸引到中國、 吸引到海南，讓一個偏僻的小漁村成為亞洲乃至世界經濟的焦點，這 正是昆明應尋求的模式，南亞石油儲量僅次與中東是世界第二大產油 地，南亞石油論壇必將能吸引世界的眼球，中緬石油通

10、道也將由此走 向世界，昆明也勢必成為世界能源的新興城市，第二個博鏊經濟效應 將在云南重現。打造特色會展經濟。昆明四季如春、風景秀麗、文化絢麗多彩， 是理想的會展城市，多年來昆明也致力打造會展經濟，然而種種努力 后卻收效甚微。究竟是什么原因限制了云南會展經濟的發展？我們認 為本地產業與會展經濟內容的關聯性是主要因素。南亞石油輸油管道 的建設給云南和昆明創造了契機。作為以石油開發為背景的長慶實業 集團進入云南將為此作出貢獻，通過建設石油期貨交易所、石油研究 所、會議中心、總部基地、五星級賓館以及療養院等硬件設施，打造 與石油相關聯的新時期云南會展經濟。 99 昆明世界園藝博覽會已經成 功的讓昆明的

11、城建超前發展了 10 年, 也讓云南的知名度上升到了一個 新的高度 , 然而因為運營的非連續性導致它喪失了品牌延展效應， 而南 亞石油論壇將采取年會制，能源品牌將得到有效的延續。石油交易所 以及石油研究所也將使云南成為中國乃至亞洲的石油學術研究中心和 人才基地，其影響力和對云南經濟的貢獻更是無法估量的 . 市場對本項目需求：云南經濟戰略的需求 云南經濟大發展需要一點突破，中緬石 油通道以及大型煉化基地的建設為贏得了一個巨大的發展契機，而南 亞石油論壇的建設是云南石油產業發展的關健一環，占據了最具營銷 效應的熱點，正是引爆云南經濟的突破點。必將把云南經濟推向一個 新的商潮。云南會展經濟的需求 昆

12、明滇池片區風景秀麗、氣候宜人是中 國最適合發展會展經濟的區域，石油論壇的成功開發和舉辦必將帶動 云南會展業的迅猛發展。同時，其他會展業的蓬勃發展也將對本項目的經濟效益帶來極大的補充。云南旅游業的需求 一一項目的開發建設將成云南旅游業新的亮點，每年石油論壇將吸引世界的目光，巨額投資建設的3000余畝世界級論壇旅游區將為云南旅游業的發展形成巨大推動。云南房地產市場的需求房地產業已成為昆明乃至云南經濟的重要支柱產業，本項目所在地是昆明“一湖四片”大規劃的重要節點， 以“南亞石油商務港”為核心概念的開發必將推動滇池周邊的房地產 進程，提升滇池片區的房地產附加值。也從而帶動整個云南地產業的 升級和持續快

13、速發展。昆明市房地產市場分析1、2007房地產年報（附件一）2、同質樓盤調查結果及分析（附件二）3、項目SWO分析優勢（S）1、本項目位于滇池旅游度假區內，面山臨水，環境得天獨厚2、開發商的石油背景造就本項目的樂觀前景3、以石油產業為切入點，為展廳、酒店經營以及世界小鎮帶 來穩定的消費群體。4、地處度假區核心位置，交通、生活非常便利5、昆明風景秀麗、氣候迷人，每年1200萬游客為項目提供了 大量客源6、地塊面積大，先天條件完好，整體規劃簡單易行，適合高 檔度假區開發- 9 -劣勢（W1、本項目開發規模空前，資金壓力大2、高檔別墅總價超高，目標客戶單一3、配套設施完善，增加項目成本機會（O1、本

14、項目地理優勢無庸質疑。同等區位已不再有如此完整地 塊。2、南亞能源管道的開工建設無論在經濟上還是知名度上對本 項目都是巨大的利好。3、隨著昆明外向市場的發展，項目的目標客戶范圍發展到全 國甚至全球4、以全國經濟大發展為背景，房地產業將持續發展，未來空 間無限5、別墅用地限批，增值空間大。威脅（T）1、項目立意高遠，有一定的操作難度2、同質競爭激烈（如滇池衛城、海韻楓丹等別墅項目）-ii -第六部分南亞石油商務港財務數據估算南亞石油商務港總成本費用表編碼工程項目（費用）名稱造價或費 用（萬兀）樓面造價 （元 /M2）百分比（）計算公式或說明1開發建設成本費用1373811.249158.7492

15、.65%1.1一、土地費用676824.494512.1645.65%1.2二、前期工程費用8600.0257.330.58%1.3三、基礎設施建設費29600.07197.332%1.4四、建筑安裝工程費525000.003500.0035.41%1.5五、管理費用12526.9383.510.85%1.6六、銷售費用15780.00105.201.07%1.7七、開發期稅費及不可預見費80656.13537.715.44%1.8八、利息（注：利息應在借貸款明細表輸入計算）0.000%1.9利息24823.60165.491.68%2經營資金0.000%3運營費用0.000%4修理費用0.0

16、00%5經營稅金及附加109079.25727.207.36%6其它經營成本費用0.000%7土地增值稅0.000%7.1土地增值稅繳交/預征0.000%7.2補/退土地增值稅0.000%8項目總投資1482890.499885.94100%8.1開發產品成本1373811.249158.7492.65%8.2固定資產投資0.000%8.3經營成本費用109079.25727.207.36%南亞石油商務港銷售收入表序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(M2)可售面積(M2)項目套數可售套數銷售收入(力兀)銷售模式備注880000.0按建筑面獨棟別墅元/rf200004400000積41

17、2500.0按建筑面聯排別墅元/rf125003300000積198000.0按建筑面疊拼洋房元/rf90002200000積按建筑面度假公寓元/rf700011000077000.00積按建筑面商業元/rf120005000060000.00積255000.0按建筑面酒店元/rf170001500000積交易中心及石油研究中心元/rf6000150000按建筑面90000.00積按建筑面配套公建元/rf50000積合計1972500.00-21 -南亞石油商務港投資總計劃表共1表第1表序號工程項目（費用）名稱成本（萬兀）合計（萬兀）第1年第2年第3年第4年第5年1開發建設成本費用137381

18、1.241373811.24474233.39346956.55277783.98139764.53135072.791.1一、土地費用676824.49676824.49338412.24203047.35135364.901.2二、前期工程費用8600.028600.022740.012580.012500.01780.001.3三、基礎設施建設費29600.0729600.078460.027000.028220.025920.011.4四、建筑安裝工程費525000.00525000.00105000.00105000.00105000.00105000.00105000.001.5五

19、、管理費用12526.9312526.932505.392505.392505.392505.392505.391.6六、銷售費用15780.0015780.003945.003945.003156.002367.002367.001.7七、開發期稅費及不可預見費80656.1380656.1316130.7515918.7916757.6815392.1216456.791.8八、利息（注：利息應在借貸款明細表輸 入計算）1.9利息24823.6024823.605500.005500.005500.005500.002823.602經營資金3 運營費用4 修理費用5 經營稅金及附加1090

20、79.25109079.259984.4219968.8331800.2732723.7814601.976 其它經營成本費用7 土地增值稅7.1土地增值稅繳交/預征7.2補/退土地增值稅8項目總投資1482890.491482890.49484217.80366925.38309584.25172488.30149674.768.1開發產品成本1373811.241373811.24474233.39346956.55277783.98139764.53135072.798.2固定資產投資8.3經營成本費用109079.25109079.259984.4219968.8331800.2732

21、723.7814601.97南亞石油商務港開發建設投資計劃表共1表第1表序號工程項目（費用）名稱成本（萬元）合計（萬兀）第1年第2年第3年第4年第5年1.一、土地費用676824.49676824.49338412.24203047.35135364.901-1-1級差地價（綜合用地）669624.49669624.49334812.24200887.35133924.901-2-1土地交易契稅7200.007200.003600.002160.001440.001-3-1征地補償安置費2.二、前期工程費用8600.028600.022740.012580.012500.01780.002-1

22、-1地質勘察費800.00800.00400.00240.00160.002-2-1設計費4800.004800.001440.001440.001440.00480.002-3-1三通一平費3000.023000.02900.00900.00900.00300.003.三、基礎設施建設費29600.0729600.078460.027000.028220.025920.013-1-1道路工程6600.036600.032310.011650.011320.011320.013-2-1綠化工程8000.048000.042400.011600.012400.011600.013-3-1供水工程

23、4500.004500.001125.001125.001350.00900.003-4-1供電工程4500.004500.001125.001125.001350.00900.003-5-1其他工程6000.006000.001500.001500.001800.001200.004.四、建筑安裝工程費525000.00525000.00105000.00105000.00105000.00105000.00105000.004-2-1土建工程315000.00315000.0063000.0063000.0063000.0063000.0063000.004-3-1安裝工程120000.0

24、0120000.0024000.0024000.0024000.0024000.0024000.004-4-1設備工程90000.0090000.0018000.0018000.0018000.0018000.0018000.00ZJF直接費1252551.511252551.51448657.64321592.76252370.30116505.41113425.405.五、管理費用12526.9312526.932505.392505.392505.392505.392505.395-1-1管理費用12526.9312526.932505.392505.392505.392505.3925

25、05.396.六、銷售費用15780.0015780.003945.003945.003156.002367.002367.006-1-1銷售費用15780.0015780.003945.003945.003156.002367.002367.007.七、開發期稅費及不可預見費80656.1380656.1316130.7515918.7916757.6815392.1216456.797-1-1城市市政建設配套費（住宅）1980.001980.00396.00396.00396.00396.00396.007-2-1城市市政建設配套費（非住宅）700.00700.00140.00140.00

26、140.00140.00140.007-3-1土地管理費7-4-1土地權屬登記費（內資企業）7-5-1土地評估費7-6-1拆遷管理費7-7-1綠化易地建設費7-8-1噪音費7-9-1市政排水網絡設計費1002.041002.04200.41200.41200.41200.41200.417-10-1人防易地建設費7-11-1環境垃圾處理費15.0015.003.003.003.003.003.007-12-1道路占用費7-13-1招投標費用2630.362630.361052.14789.11526.07263.047-14-1工程質量監督費1628.321628.32325.66325.66

27、325.66325.66325.667-15-1水增容費（住宅）550.00550.00110.00110.00110.00110.00110.007-16-1水增容費（非住宅）350.00350.0070.0070.0070.0070.0070.007-17-1電增容費900.00900.00180.00180.00180.00180.00180.007-18-1監理費5636.485636.481127.301127.301127.301127.301127.307-19-1預結算審計費2505.102505.101127.301377.817-20-1施工合同鑒證費125.26125.2

28、650.1025.0550.107-21-1建設項目環境影響評價收費7-22-1破道修復費5.505.500.551.381.381.101.107-23-1工本費0.500.500.180.337-24-1不可預見費62627.5862627.5812525.5212525.5212525.5212525.5212525.528.八、利息（注：利息應在借貸款明細表 輸入計算）11-1-1利息（按年均衡投入計單利）JJF間接費96436.1396436.1320075.7519863.7919913.6817759.1218823.79ZZJ開發建設成本1348987.641348987.64

29、468733.39341456.55272283.98134264.53132249.19南亞石油商務港損益表共1表第1表序號項目名稱合計（萬元）第1年第2年第3年第4年第5年1經營收入1972500.00180550.00361100.00575050.00591750.00264050.001.1銷售收入1972500.00180550.00361100.00575050.00591750.00264050.001.2岀租收入1.3自營收入2開發建設成本費用1373811.24125749.87251499.74400512.12412143.37183906.142.1商品房分攤經營成本

30、1373811.24125749.87251499.74400512.12412143.37183906.142.2岀租房分攤經營成本2.3自營房分攤經營成本3 經營資金4 運營費用5修理費用6經營稅金及附加109079.259984.4219968.8331800.2732723.7814601.977其它經營成本費用8土地增值稅9利潤總額489609.5144815.7189631.43142737.62146882.8565541.9010所得稅161571.1414789.1929578.3747103.4148471.3421628.8311稅后利潤328038.3730026.53

31、60053.0695634.2098411.5143913.0711.1盈余公積金11.2公益金11.3應付利潤328038.3730026.5360053.0695634.2098411.5143913.0711.4未分配利潤稅前全投資投資利潤率（%)33.02稅后全投資投資利潤率（%）22.12稅前資本金投資利潤率（%）110.06稅后資本金投資利潤率（%）73.74南亞石油商務港損益表（投資分類）共6表第1表序號工程項目（費用）名稱合計（萬元）普通住宅高檔住宅別墅商場購物中心商業店鋪1經營收入1972500.00275000.001292500.0060000.001.1銷售收入1972

32、500.00275000.001292500.0060000.001.2岀租收入1.3自營收入2項目成本費用1482890.49326235.91761217.1249429.682.1開發建設成本費用1373811.24302238.47705223.1045793.712.2經營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加109079.2523997.4455994.023635.982.6其它經營成本費用2.7土地增值稅3利潤總額489609.51-51235.91531282.8810570.32-23 -南亞石油商務港損益表（投資分類）共6表第2表序號工程項目（費用）名稱合計

33、（萬元）超級市場批發市場普通寫字樓高級寫字樓飯店酒店1經營收入1972500.00255000.001.1銷售收入1972500.00255000.001.2岀租收入1.3自營收入2項目成本費用1482890.49148289.052.1開發建設成本費用1373811.24137381.122.2經營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加109079.2510907.932.6其它經營成本費用2.7土地增值稅3利潤總額489609.51106710.95序號工程項目（費用）名稱合計（萬元）賓館度假村旅店招待所酒樓美食城1經營收入1972500.001.1銷售收入1972500.0

34、01.2岀租收入1.3自營收入2項目成本費用1482890.492.1開發建設成本費用1373811.242.2經營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加109079.252.6其它經營成本費用2.7土地增值稅3利潤總額489609.51序號工程項目（費用）名稱合計（萬元）餐館快餐店游樂場娛樂城康樂中心俱樂部1經營收入1972500.001.1銷售收入1972500.001.2岀租收入1.3自營收入2項目成本費用1482890.492.1開發建設成本費用1373811.242.2經營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加109079.252.6其它經營成本費用2.7土地增值稅3利潤總額489609.51-25 -南亞石油商務港損益表（投資分類）共6表第5表序號工程項目（