1、株洲市石峰區云田鄉云峰湖生態公園項 目 建 議 書00五年五月二-一日項目名稱：株洲市石峰區云田鄉云峰湖整體開發建設單位：法人代表：編制單位：總負責人：編寫負責人：編寫人員： 株洲市工程咨詢公司二 OO 五年六月18第一章 概論第二章 項目建設的必要性第三章 初步市場分析第四章 選址理由及建設條件第五章 建設規模及方案第六章 投資概算及資金籌措第七章 效益評價第八章 建設進度與技術方案第九章 結論與建議第一章 概論一、編制論據1、關于編制項目建議書的協議；2、株洲市城市總體規劃；3、株洲市石峰區產業發展規劃；4、編制項目建議書的有關法律法規及其他規范性文件；5、關于農業產業發展的有關法規及文件

2、。二、項目單位概況 株洲市云田鄉人民政府。云田鄉地處株洲市石峰區、長沙 縣、瀏陽市接壤處，是長株潭經濟一體化的前沿陣地，總人口 19628 人，總面積 57 平方公里，全鄉工業總產值 5 億元，農業 總產值 1.35 億元，近 4000 人從事花木種植，花木種植面積近 3 萬畝，年銷售收入 8000 萬元，被國家林業局授予“全國花卉生 產示范基地”和“中國花木之鄉”的稱號。三、項目概況 “云峰湖”位于株洲市石峰區云田鄉東北部，距長沙市區25 公里，株洲市區 15 公里，原名“五一水庫” ，建于 1958 年， 為小 I 型水庫，是石峰區重點骨干水利工程，主要負擔周邊 10 余個村近萬多畝農田、

3、 花卉基地灌溉任務。 “云峰湖” 群山環抱， 水域總面積 1500 余畝，蓄水量 540 萬立米，為長株潭三市城區 最大的人造湖。湖面因山就勢，沿山體自然形成多個港汊，造就突兀湖面的十幾個半島，山水相容，結構精巧，從高處俯視， 宛如微縮的“千島湖”。云峰湖周邊擁有數萬畝山林，并有老虎 洞、寨子山、九龍廟、抗日將士墓等豐富的人文自然景觀，各 種傳說事跡流傳于文獻口頭，風景秀麗宜人，特點鮮明，文化 底蘊厚重，是長株潭中心地帶難得的旅游休閑度假勝地，有“天然氧吧”、“城市之肺”的美譽。項目開發內容主要為：“云峰湖” 主體水面約1000畝，港汊水道約 500畝，湖區周邊山林約 15 平方公里，并開發修

4、繕老虎洞、寨子山、九龍廟、抗日將士墓 等人文自然景點，總投資為7870萬兀人民幣。四、主要技術經濟指標序號指標名稱單位指標值備注1項目開發范圍平方公里152總用地面積畝1003總建筑面積平方米520004道路總長公里155總投資萬元78706一期投資萬元53007年利潤萬元9508靜態投資日收期年4不含建設期第二章項目建設背景一、項目建設區域的基本情況1、地理位置“云峰湖”位于株洲市石峰區云田鄉，距株洲市區15公里，距長沙市區25公里，距省政府新址僅二十分鐘車程，與長沙縣、瀏陽市接壤，素有“一腳踏三縣”之稱，處于長株潭一體化的 前沿地帶。湖區在現有的茶馬公路旁，根據長株潭一體化發展 的十五交通

5、規劃，320國道、株長公路、田黃公路、上瑞高速公 路在四周交錯，地理位置優越，交通便捷。2、氣候特征“云峰湖”生態公園屬中亞熱帶季風性濕潤氣候區，其氣 候是四季分明、光熱適度、雨量集中、夏天酷暑、冬天嚴寒的 特點。年平均氣溫 17.5 C，最高溫度不超過 39 C，最低溫度一 7C,間或伴有霧淞奇景；年平均降水量 1580.4 (14221656) mm ;年均日照180天左右，無霜期280天左右。年平均相對濕 度7680%。常年的風向以東、南風及西北風為主，一年風季分 明，季節變換規律性較強，氣候資源復雜而豐富，因而造成各 季節景觀變換形式復雜豐富，不同時段具有相對獨特的觀賞價 值。3、地形

6、、地貌“云峰湖”群山環抱，峰巒疊嶂，錯落有致，為典型丘陵 地貌，平均海拔 70100m 左右，最高峰“寨子山”海拔 300m， 一峰獨秀，威武雄狀， “云峰湖”宛如靜臥于群山之間的少女， 舒展、恬靜、婀娜、優美。湖邊 20 平方公里范圍內(植被茂盛) 綠化覆蓋率達 99%，多種小生態環境交錯滲透，環境優美，空 氣質量接近一級。 “云峰湖”地處亞歐板塊穩定層質，屬非地震 帶，不存在災害地質，地質條件總體較好。4、地表狀況、水文、土壤“云峰湖” 為小 I 型水庫， 集雨面積 4.4 平方公里， 并有左、 右兩條灌溉干渠，左干渠 3.5公里，過水量0.3m3/S，右干渠3.5 公里，過水流量1.0m

7、3/S。湖區所在地屬湘江相關的支流水系， 無任何工業污染及土地惡化現象， “云峰湖”水質經測定達到直 接飲用標準，地下水儲量豐富，各項指標也均符合中華人民 共和國生活飲用水衛生標準( GB5749 85)規定的飲用水基 本標準?！霸品搴敝苓呁寥老档湫偷娜A南酸性紅壤，土質深厚 肥沃，無重金屬污染，適合動植物生長、繁衍。5、電力、水供應距云峰湖五公里的株洲市云田鄉變電站總容量為 150 萬千 伏安，電壓等級為 500 千伏，故項目開發運作用電完全可以保 證。用水可采取直接從“云峰湖”取水，從地下取水或直接使 用自來水，任何一種形式均可滿足項目需求。二、項目建設的必要性 1、項目建設是貫徹城市發展

8、帶動戰略，順應長株潭經濟一 體化發展新形勢的需要隨著長株潭經濟一體化方案的最后敲定并獲準立項，石峰 區委、區政府適時制定了“推進新跨越，構筑新城區”的區域 發展戰略，這意味著地處長株潭一體化前沿陣地的石峰區將借 助“融城” 帶來的加快發展的重要戰略機遇， 通過大力實施 “內 提外拓”的城市發展帶動戰略舉措，大手筆推進城市建設和舊 城改造，不遺余力地加快農村城市化進程。在這一戰略框架下， 云田作為城市結構的新板塊已經納入了株洲城市2001 2020 年新城區規劃，是最令人矚目的重要區域之一。而“云峰湖”及 其周邊山林作為這一重要區域的不可多得的山水資源，合理、 高效地進行開發建設和利用，對于加速

9、促進云田鄉、石峰區乃 至株洲市主動融入“一體化”進程，搶占發展先機具有重要意 義。2、項目建設是補充豐富株洲市乃至長株潭旅游休閑市場資 源，促進旅游休閑產業發展的需要湖南旅游資源豐富，張家界鬼斧神工的自然景觀，眾多楚 漢歷史名城、湖湘文化、偉人故里、革命史跡等景點久負盛名， 吸引著省內外的廣大游客。在這些傳統旅游項目的基礎上，針 對城市娛樂休閑市場而開發的旅游項目也在蓬勃發展，僅長株 潭地區，就有世界之窗、海底世界、岳麓山、大圍山、石燕湖、 韶山、昭山、大京水庫、空洲島、九埠江、炎帝陵等，尚在建 或擬建的還有桔子洲、湘江經濟風光帶等，這些項目的建成啟 動和相互呼應，極大地提升了長株潭旅游產業的

10、競爭力，促進 了旅游市場的蓬勃發展。但株洲作為長株潭旅游產業的重要組 成部分，盡管擁有豐富的旅游資源，近年來的發展現狀卻不容 樂觀，究其原因，一是旅游資源集中于南五縣，從區位交通方 面來說對長株潭地區輻射能力不強；二是景點呈帶狀分布，不 能形成環線，因而失去集約效應造成競爭力不強；三是城市休 閑項目起點低、規模小、定位不準，僅有的有影響的休閑項目 大京風景區因區位、管理、定位等原因遠遠落后于后來居上的 石燕湖。而要解決株洲旅游休閑產業的競爭力問題，必須在長 株潭中心地帶建設一個窗口，打造一塊品牌，形成一個銜接點。 “云峰湖”生態公園項目因其地處長株潭中心地帶，距省政府 新址僅 20 多公里，事

11、實上將成為株洲的“前花園” ，長株潭的 “融城之園” ，將對豐富長株潭旅游休閑市場，提升株洲旅游休 閑產業的品牌影響力和競爭力起到積極促進作用。三、項目建設是推進農業產業化進程，實現社會經濟持續 發展的需要根據株洲市石峰區農業產業化發展規劃 ，石峰區云田鄉 重點發展的三大農業產業是花木產業、生態休閑產業、農產品 深加工產業，三大產業雖然在戰略地位上相同，發展速度卻有 強弱之別?；井a業方面，近年來，云田鄉依托資源優勢，大 力調整產業結構，通過全面實施“十百萬”工程，即建設十公 里花木風光帶、百畝花木樣板市場、萬畝花木產業基地，實現 了跨越式發展。花木種植面積近 3 萬畝，年銷售收入近 8000

12、 萬 元，被國家林業局授予了“全國花木生產示范基地”和“中國 花木之鄉”稱號。在農產品深加工方面，近年培育的“沙坡里” 臘菜廠等農林企業發展迅速，產品行銷省內外，但在旅游休閑 產業方面，卻僅僅停留在吃飯釣魚的低級層次。生態休閑產業 的落后，也制約了其他產業的持續發展，近兩年，由于市場原 因，云田農民種植花木的積極性已經受到影響，由于花木產業 及農產品深加工產業的發展關鍵是市場，而打開市場最有效的 辦法是將消費人群吸引過來，因此，充分開發利用“云峰湖” 山水資源，不僅是發展旅游休閑產業本身的需要，也是在經營 旅游品牌的同時，打造云田花木及其他農產品展示窗口，拓展 消費市場，促進社會、經濟協調發展

13、的需要。第三章 市場預測與分析、市場現狀旅游產業是公認的 “無煙產業” ，被譽為“永遠的朝陽產業” ， 與石油、汽車并列為世界三大支柱產業。湖南做為一個資源豐 富的旅游大省，近年來旅游業得到迅猛發展， 2004 年，全省接 待境外游客 55.34 萬人次， 同比增長 259.49%，旅游創匯 3.13 億 美元，同比增長 590%。接待境內游客 6421 萬人次，同比增長 7.99%，國內旅游收入 345.57 億元，同比增長 26.36%，可以說 旅游業已迅速成為我省的支柱產業之一。而在長株潭地區，長 沙 2004 年接待游客 2300 萬人次，旅游收入 138 億元，年均增 長 12.5%

14、 ，相當于全市生產總值的 12.5% 。湘潭著力打造“紅色 旅游第一品牌” ，2004 年接待游客 562.3 萬人次，實現綜合收入 20.68 億元。株洲旅游業起步較晚，但發展較快，從 2001 年不 足 5 億元的旅游收入，到 2004 年接近 20 億元，年均增長 25% ， 目前打造的旅游品牌主要有：炎陵祭祖“古韻”游、生態休閑 “綠色游”、革命教育“紅色游” 、工業文明特色的“藍光游” ， 全市目前擁有 4A、3A 景區各 1 個，國家森林公園 2 個，省級地 質公園 1 個，旅游從業人員 3 萬余人。綜上所述，湖南旅游產 業前景廣闊。相對于全省旅游產業，長株潭地區的旅游休閑產 業占

15、據三分之一強，市場潛力大，上升空間大。而相對于長株 潭地區，株洲近年雖然發展較快，但總量較小，遠遠落后于長 沙，略弱于湘潭。因此，株洲旅游休閑產業發展仍然任重而道 遠。二、相關項目競爭力分析 按照游、食、宿、購、行、娛六要素，就長株潭地區有一定影響力的景點進行比較分析。如表:序 號景點名稱優勢不足1長沙世界之窗、 海底世界等人X造景點o投資規模大，省內唯一人造景 觀，靠近長沙，出行方便，娛 樂項目齊全，管理完善。游客停留時間短，食宿無特 點、無特色旅游產品，主要競 爭對手為外省同類項目。2岳麓山等城市 公園。設施完善，出行方便，娛樂項 目齊全，市場固定。城市服務功能大于旅游休閑 功能。3韶山、

16、昭山旅游 區。知名度高，靠近長株潭，出行 方便，管理完善，有特色紀念 品。游玩時間短，娛樂項目不全， 參與性不強。4石燕湖景區山水資源豐富，地處長株潭中 心地帶，出行方便，管理完善， 娛樂項目齊全，參與性強，住 宿條件好。無特色飲食及產品。5大京水庫山水資源豐富，住宿條件好， 娛樂項目比較齊全。管理差，偏離長株潭中心區， 無特色飲食、產品。6大圍山等景點山水資源豐富，住宿條件好， 娛樂項目齊全，管理完善。偏離長株潭中心區，無特色飲 食、產品。通過上述簡單對比，可以看出，長株潭地區作為湖南文化經濟中心，其旅游休閑產業已初具規模，集約競爭力初步體現， 作為生態旅游休閑項目，目前在長株潭地區有石燕湖

17、、大圍山、 大京水庫、空洲島四個，其中大圍山、大京水庫、空洲島三個 項目由于區位等方面原因，難以在長株潭地區形成集約競爭力。 而石燕湖年接待量僅 30 萬人次，遠遠無法滿足需求，相對于長 株潭每年 3000 萬余人次（仍在不斷增長）的游客人數來說，仍 需進一步挖掘旅游休閑資源。 因此，“云峰湖” 項目的開發建設， 將體現三大競爭優勢：一是彌補市場需求，豐富長株潭生態休 閑旅游內容；二是云田花木、 “沙坡里”臘制品、水魚烹制等產 品將因“云峰湖”項目的開發彌補長株潭地區旅游休閑在“食、 購”方面的不足和缺陷；三是“云峰湖”項目因區位優勢，將 起到紐帶和窗口作用，與大京、空洲島、九埠江、炎帝陵等項

18、 目相輔相成，提升株洲旅游產業在長株潭旅游市場的集約競爭 力，市場潛力巨大。二、市場定位 “云峰湖”生態公園項目市場定位是高起點、高品位的城 市生態休閑旅游消費市場，順勢啟動和發展家庭休閑旅游、教 育休閑旅游及公務、商務休閑旅游市場。三、市場分析 “云峰湖”生態公園項目消費市場應面向全省乃至周邊省、 市，重點是長株潭地區。湖南省總人口約6000 萬；其中城市人口約 3000 萬，而要打造這個市場，在項目啟動初期，首先要打 開長、株、潭的生態休閑旅游市場，進而輻射帶動其他周邊城 市的生態休閑旅游消費，目前長株潭總人口已接近 1000 萬，其 中城市人口近 400 萬，這 400 萬城市人群是“云

19、峰湖”項目的 可靠消費市場；其次是打開湖南農村消費市場，隨著社會經濟 的發展及農村城鎮化步伐的加快，啟動這個市場困難不大；再 次是打開湖南周邊省市消費市場，湖南做為旅游大省，年接待 旅客近 7000 萬人次，其中長株潭地區接近 3000 萬人次，“云峰 湖”項目如能加強品牌運作策劃，承接這部分市場輻射前景相 當樂觀。第四章 選址理由及建設條件 項目選址石峰區云田鄉石硯村茶馬公路旁，距株洲市區 15 公里，距長沙市區 25 公里，其選址理由如下：1、項目所在地系石峰區云田鄉花木產業發展區、 “沙坡里” 農產品加工區及“沙坡里”飲食娛樂基地所在地，山水資源豐 富，周邊 5 公里范圍內無污染企業，適

20、宜發展生態旅游休閑產 業。2、項目選址茶馬公路旁，周邊有 320 國道、株長公路、上 瑞公路、株黃公路縱橫交錯，并有公交線路穿行，地理位置優 越，交通便捷。3、項目電力供應穩定，水源豐富，且沒有任何污染。4、項目所在地物產豐富，產業配套能力強。5、項目所在地地質條件良好，屬無公害地質構成，有利項 目工程施工建設。綜上所述，項目選址科學合理，是完全可行的。第五章 項目建設規模、內容及方案、指導思想圍繞長株潭經濟一體化戰略構想，緊密結合市場，突出可 持續發展，合理高效利用資源，強化科學管理經營，因地制宜， 注重特色，建設集娛樂、觀光、教育、購物、飲食于一體的高 品位、高規格的生態休閑旅游項目。二、

21、基本原則1、堅持科學性、 超前性、 實用性與可操作性相結合的原則；2、堅持高投入、高效益，可持續發展原則；3、堅持合理布局、突出重點、各有側重的原則；4、堅持因地制宜、合理用地、充分發揮土地效益的原則；5、堅持統籌規劃、分步實施的原則。三、項目建設內容與規模對“云峰湖” 1500 畝水面及周邊 15 平方公里內的山水資源 進行綜合開發，因山就勢，隨水賦形，突出“云峰湖”花文化、 水文化、鄉土文化特色?？傆玫孛娣e 100 畝，總建筑面積 52000 平方米，主要建設內容有：1、景區建設：根據“云峰湖”港汊水道多的地形特點，建 立四灣四園，四灣為桃花灣、桂花灣、梅花灣、翠竹灣，分別 種植與之灣名相

22、稱的樹種，做為“云田”花文化的展示窗口； 四園為莫忘園、魚趣園、夢幻園、野趣園，其功能分別為植樹 紀念、垂釣娛樂、燒烤娛樂、野外生存訓練及狩獵活動。2、基礎設施：大門、停車場、上山及環湖公路、水、電、氣、登山石階、給排水設施等。3、建設一座小型高爾夫球練習場。4、配套賓館、餐館、商鋪及園林設施。5、產權式別墅及公寓開發。6、開發修繕九龍廟、寨子山、老虎洞、抗日烈士墓等景點第六章投資概算及資金籌措、項目投資概算表序號項目名稱面積投資額備注1大門及停車場1000 m2150萬元2道路15000m820萬元3辦公室及宿舍2000 m2120萬元4基礎設施及附屬80萬元5賓館、餐飲、門店20000 m

23、21200萬元6景點修繕100萬元7產權式別墅10000 m2600萬元8小型高爾夫練習場1 座（20000 m2）2000萬元9樹木移栽更新2萬株300萬元10娛樂設備100萬元11征地100畝700萬元12折遷1000 m2100萬元13前期廣告、宣傳100萬元14不可預見費按10%計算700萬元合計7870萬元項目可采取滾動式開發，其中高爾夫、產權式別墅等項目可緩建，則一期投資可控制在5300萬元左右。二、資金籌措本項目估算總投資為 7870萬元，其中一期 5300萬元，其 具體資金籌措方式如下：1、 爭取國家農業產業扶持經費300500萬元；2、開發公司自有資金投入 4000萬元；3、

24、通過銀行貸款籌資 1000萬元；4、二期投入采取滾動開發方式投入。第七章效益評價一、經濟效益測算（以年度為單位）（一）收入1、門票收入（按石燕湖25元/人，年接待30萬人次的60% 計算），25元/Ax30萬人次X 60%=450萬元。2、園內消費（按年接待 18萬人，每人次消費100元，利 潤50%計算）,50元/XX18萬人X 50%=900萬元。（二）支出1、工資（按200人，人均10000元/年計算）,200人X10000 元/年J=200萬元/年。2、維護管理每年約 100 萬元。3、 稅費（按照有關政策，頭5 年低稅起步）約 100 萬元 / 年。（三）利潤（ 450 萬元 +900