- - 目 錄 第一章 總 論 . 3 一、項目概況及目標 . 3 二、編制依據及研究范圍 . 5 三、編制原則 . 6 四、主要經濟技術指標 . 7 五、可行性研究結論 . 9 第二章 項目建設的背景及必要性 . 12 第三章 項目建設單位概況 . 34 第四章 行業分析及市場預測 . 35 一、國內市場發 展預測 . 35 第五章 項目選址及建設條件 . 44 一、項目選址 . 44 二、基礎條件 . 45 第六章 建設方案 . 50 一、建設規模 . 50 二、建設原則 . 51 三、建設目標 . 51 四、交易倉儲中心功能定位及結構設計 . 52 第七章 專業技術方案 . 55 一、總平面布置 . 55 二、建筑結構 . 58 三、供電系統 . 58 四、通訊、電視、網絡系統 . 59 五、給排水設施 . 59 六、消 防 . 60 - - 七、通風空調 . 61 八、節能措施 . 61 第八章 環境保護與安全衛生 . 62 一、環境保護 . 62 二、安全衛生 . 63 第九章 項目組織及運營 . 64 一、交易倉儲中心的管理系統 . 64 第十章 項目進度計劃 . 66 一、工程進度計劃 . 66 二、工程實施進度表（一期、二期） . 68 第十一章 投資估算與資金籌措 . 70 一、投資估算依據 . 70 二、價格及取費依據： . 70 五、 還貸計劃 . 72 十二章、項目財 務評價 . 73 二、稅率及利潤計算 . 74 第十三章 可行性報告結論 . 76 附 件： 1、 項目 投資 估算表 2、 銷售與運營 收入 測算 表 附 圖： xxx 建材交易倉儲中心 平面圖 - - 第一章 總 論 xxx 公司在 對 xxx 市 建材 家居城 和 xx 鎮南二環 區域 五金 建材 汽配 的市場進行了分析；并對 東方新城建材交易倉儲中心建設項目可行性 展開 了研究，通過對該項目所在地區的環境、交通、電力、給排水等條件 的 調查，收集有關基礎資料，在 此 基礎上編制了 xxx建材交易倉儲中心 項目可行性研究報告。 一 、項目概況及目標 項目名稱 ： xxx 建材交易倉儲中心 建設地點： xx 市 xx 路 與 南二 環 路交口東 南 ；處于 xx 市 南二環物流帶 ， xx市對內外優勢物流區域 。 建設單位： xxx 管理公司 建設期限： 3 年 xxx項目擬建在 xx 路與南二環路交口東南， 處于 xx市 南部建材、五金、 汽配 等產業的物流帶 ， 北連市區南 通 包河工業區、濱湖區 。 南二環快速線通達 xx 市區各區域，高速公路 對內輻射全省，對外 連武、通寧達滬； 該 項目在水路 交通 上 ， 處于 xx 重港口碼頭腹地， 將為建材 倉儲物流最優綜合成本的城市建筑重要配套。 xx 項目 規劃占地 約 183 畝，總投資 38761 萬 元 人民幣 。項目擬 建 總建筑面積 201301 平方米， 其中： 品牌建材展示交易中心 19300 平方米 ；綜合服務中心 8505 平方米； 裝飾材料倉儲交易區 27696 平方米 ； 板材石材倉儲交易區 44720 平方米； 地板- - 倉儲交易區 28880平方米 ；燈飾倉儲交易區 21660 平方米 ； 家居倉儲區 50540 平方米 。 項目分三 期 進行 建設： 一期總投資 5354萬元， 形成 建筑面積 27805 平方米 的投資 ，分別 建成 綜合服務中心、品牌建材展示交易區。 二期總投資 19463 萬元， 形成 建筑面積 101080 平方米 的投資 ，分別 建成 燈飾倉儲交易區、地板倉儲交易區 、家居倉儲區 。 三期總投資 13944萬元，形成建筑面積 72416平方米的投資，分別建成 裝飾材料倉儲交易 區和 板材石材倉儲交易 區。 項目建設目標： 建材及家居倉儲 月 吞吐量達到 20 萬 立方米 以上， 年 宏觀建材交易倉儲 產值 30 億元以 上； 與 近 200 家 品牌建材商 設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的 建材倉儲交易 服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代 建材 服務； 建立健全 建材服務 管理信息系統，使之具有 倉儲 管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； 引進第三方 建材家居 企業 300 家以上，為 合肥及 周邊市 縣50家左右大型 建材家居 企業 和合肥近 10家 品牌家居 /建材等 專業 市場， 提供 全程 倉儲 物流 供應鏈服務； - - 現代 建材倉儲交易綜合服務 體系初步形成。 本項目的建設對促進 xx 市 品牌家居 /建材城做到了綜合的服務和優越配套；實現了在 xx家居 /建材業激烈競爭的差異化發展。促進 xx建材城的優化發展 ， 減輕由于品牌家居 /建材城處于商業區位配置高成本運作的壓力；促進 xx 家居、建材市場的良性發展。宏觀上對合肥城市建設和市民家居及建材需求 起到促進作用。具 有十分重要的現實意義和經濟社會效益。 二 、編制依據及研究范圍 2.1、編制依據 （ 1） 國家、 安徽 省、 xx 市國民經濟和社會發展第十 一 個五年計劃； （ 2） xx 市大型零售商業服務設施布局規劃 ； （ 3） 國家計委、建設部頒布的建設工程項目經濟評價方法與 參數； （ 4） xx區 關于 商貿、物流等現代服務業發展 規劃； （ 5） xx建材交易倉儲中心項目意向性 規劃 布局 ； （ 6）其他文件和協議； 2.2、研究范圍 （ 1） 項目建設的背景和必要性 （ 2） 項目投資主體的情況 （ 3） 行業分析及市場預測 - - （ 4） 項目選址及建設條件 （ 5） 項目布局及及各部分功能定位 （ 6） 項目組織及管理系統 （ 7） 項目效益評價及不確定性分析 三 、編制原則 3.1遵照國民經濟和社會發展第十 一 個五年計劃關于“ 鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售等商貿服務；積極發展物流配送等現代流通方式和組 織形式；按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規范的行業準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業關鍵領域、薄弱環節、新興產業和新型業態的發展；健全服務業標準體系，推進服務業標準化；大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構。 ” 來 做好項目定位、進行 項目設計。 3.2按照國家經貿委等六部委關于加快我國現代物流發展的若干意見的通知要求，明確項目 發展總體 目標。 3.3 根據 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”計劃 ，融入區域經濟、合理安排進度。 3.4按照國家有關產業政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。 3.5 安徽 省及 xx 市 目前國民經濟水平，現代 商貿服務 產業- - 發展現狀及前景為依據，借鑒國外行業發展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。 3.6 項目建設以 建材 家居的 需求為依據，以現有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。 3.7項目建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。 3.8消防、環保、安全設施建設符合國家和地方法規。 3.9其它規定及客戶要求。 四 、主要經濟技術指標 項目于 2009 年建設，并可于 2012年完工。整個項目預計于2012 年達到全部的生產能力 ，進入正常營運。預測可 以 年 實現營業收入 2318萬元。具體指標如下： 4.1 主要經濟技術指標 序號 項目 單位 指標 備注 建筑數據指標 1 總建筑面積 平方米 201301 60%用于出售； 40%自營 2 容積率 1.65 3 建筑密度 41.9 4 建設 工期 月 36 - - 經濟效益指標 5 項目總投資 萬元 38761 6 年平均收入額 萬元 2318 正常 營運年 4.2 銷售 及運營 收入的測算如下表： 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱 投資期 正常運營年份 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 一、銷售收入： 10410.00 10410.00 10410.00 0.00 （ 1）家居倉儲區 3032.60 3032.60 3032.60 0.00 （ 2）燈飾倉儲交易區 1299.30 1299.30 1299.30 0.00 （ 3）地板倉儲交易區 1732.70 1732.70 1732.70 0.00 （ 4）裝飾材料倉儲交易區 1662.00 1662.00 1662.00 0.00 （ 5）板材石材倉儲交易區 2683.00 2683.00 2683.00 0.00 - - 二、租賃及運營收入： 0.00 383.50 767.50 2318.00 倉儲租賃收入 0.00 189.80 379.50 759.00 綜合服務中心租賃收入 0.00 0.00 0.00 204.00 品牌建材展示租賃收入 0.00 0.00 0.00 579.00 裝卸服務費 0.00 37.50 75.00 150.00 理貨包干費 0.00 21.50 43.00 86.00 信息系統收入 0.00 10.00 20.00 40.00 運營收入 0.00 75.00 150.00 300.00 其他業務收入 0.00 50.00 100.00 200.00 三、項目營業總收入 10410.00 10793.50 11177.50 2318.00 五 、可行性研究結論 5.1xxx 建材交易倉儲中心項目 建設，符合國家和省市有關促進現代 服務業的商貿 物流 業發展的政策；符合產業發展方向和要求；項目建設用地符 合肥市及 包河區 把該區域作為 建材 五金 汽配等專業市場和公路、良港形成物流 對該宗地配套需求。 5.2 項目的建設將推動 市委、市政府 倡導的 先進制造業與現代商貿服務業“雙輪驅動”，發展大商貿，建設大市場，搞活大流通，努力把 xx 打造成為東進西出、輻射南北的區 域性商業服- - 務業中心 要求。 xx 現代 服務業經濟的發展， 體系之進程，配套省會經濟圈和合蕪蚌自主創新綜合配套改革試驗區的建設， 帶動城市新型建材工業經經濟發展；擴大地方社會就業現實意義 。 5.3建材交易倉儲中心 將形成一批 建材品牌商入駐 ；吸引 第三方 建材 家居經營 企業。推動 企業依托 南部 物流優勢條件 ,通 過水、陸、鐵 進 出口， 參與 區域性市場 競爭 ,降低建材 /家居業在合肥的運營成本 ； 有效 實現 地方經濟 宏觀物流產值， 增加地方 財 稅 。 5.4項目的建設將成為 推動合肥東南部五金 建材 汽配市場的有利 補充，促進區域產業結構調整。 交易倉儲中心 的 建成 ,為整頓目前該區域零散的 建材交易和倉儲 ,提升該區域建材 物流環境提供了良好 整合平臺；項目建設將成為包河區 xx 鎮發展專業市場和物流產業的形成互惠 ,互動 ,協同發展一支重要經濟力量。 項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復建設造成經濟回報嚴重下降狀況，調查合肥建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現實，結合項目的地塊區位， 在 規劃定位上側重于 批量建材交易為主和 給城市品牌家居城和建材市場做 專業 倉儲配套 。 園區功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛生等環節的設置，特別是投資 公司 來自于 地 方集體資產運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優越的背景。建設單位在多年專業運營中對建材市場有著獨到發展 戰略 ， 概念規劃布局中重視對建材流通信息化投入和對 自身 規范化公司管理 建設 ，為本項目投產后的經濟回報起到了保障。在- - 滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設。 - - 第二章 項目建設的背景及必要性 一、 我國建材業及建材 /家居專業市場發展背景 1.1 建材市場現狀 據國家統計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業近幾年已發展成為我國市場經濟中的新興產業，對拉動國 內市場消費作用十分顯著。截止 2007年，全國有以經營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場 1084個，其中批發經營為主和以零售經營為主的各有 542家。 近年我國建材市場的成交額已超過 800億元人民幣 /年。平均年市場管理費總額 4.5億元；稅金總額 9.6億元；攤們租金總額 9.8億元；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達 63.6億元；第二山東淄川區建材城，成交額達 41億元；第三是南通市永興商城，成交額為 25億元。其他成交額在 10億元以上的市場還有：常州新區長江貿易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發 市場、寧波現代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發展。全國建材裝飾材料攤位數量為 15萬個，已出租攤位 11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占 81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內裝飾已成為新的消費熱點和新的經濟增長點。目前國內裝飾企業已超過 4萬家，裝 - - 飾業所創造的價值已躍居輕工 40多個行業前列，成輕工業的重要支柱產業。 1.2 建材 市場 形成的特點和問題 建材企業 后 向一體化發展趨勢 近年來，原材料漲價已經成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原 材 料將 維持高價位趨勢 。木材、鋼材、五金等原材料的價格 上漲 ， 一部分企業甚至出現過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業的競爭更加激烈，大型品牌企業與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業只能夾縫求生，日子益發難過。部分建材企業已經開始從源頭著手，通過并購或是購買股權等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 渠道商介入生產領域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產商品牌意識的增強以及 消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業，另一部分人涉足生產領域，開始打造獨立品牌。 資源向優勢企業集中 在家居行業 市場火暴 的時候，建材城 星羅棋布； 經過近年 市場化競爭 ， 已經形成 品牌 化趨勢 。 資本給予更多關注 - - 風險投資是 2007年 建材行業最熱門的話題，因為早年的框架協議，在 2008年 變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內外的私募資本以及風險投資業都表現出對中國建材家居產業的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近 1 億美元借家世界之殼進入中國市場。美國 凱雷投資集團以 2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光 (上海 )木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優特地板。中國聯想弘毅以 6000 萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產品生產的企業同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 出口保護越來越少 涉及地板、鋼材類產品的出口退稅新政策 2007年 連續頒布了幾項。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。新調整的加工貿易政策將于 8 月 23日起執行，從事家具加工貿易的企業也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調及繳納保證金而大幅增加的成本， 使一些小企業面臨著將倒閉或轉型的局面。 跨界招募專業人才 建材業其實是競爭仍不太充分的行業。雖然，業內領軍企業的規模、設備、人員素質等都已經上了幾個臺階，但是其手工企業、家族企業的影子還沒有完全退卻。 - - 專利意識有所升級 隨著中國經濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產權將成為建 材企業的研究課題。在關稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術壁壘和非關稅壁壘將中國的建材企業擋在國門之內。知識產權保護一直是中國建材企業的軟肋， “COPY 至一度是部分企業的生存法寶。如今，隨著行業的進步，越來越多的企業開始重 視知識產權，相關專利的申請數量驟增。除了投巨資資助研發外，有的企業為了保護自己的原創設計，在國內也開始打起了知識產權的官司。雖然追求的未必是勝訴結果， 保護產權意識得到彰顯 ！ 品牌建設備受重視 5 年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地 -電視、路牌、公交車、報紙、網絡上，都能看到建材企業的身影。建材企業原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“ 沒有感覺 ” 。如今，競爭使他們認識到，企業需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 家裝行業面臨拐點 奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。 房地產開發交房量下降 快 ， 市場在 萎縮；困難之下，也有機遇。如果大型家裝- - 公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調整到位，將是一個大發展的機會。 1.3 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統的建材批發零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業態的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業態發展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉向質量、健康、 服務、價格等因素并舉的發展趨勢，尤其是在上海、北京等發達大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。 中國建材市場的現狀及美好前景已經吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內也涌現了一批建材連鎖企業，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當地市場的優勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被 外資收購。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業在培養人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業- - 相抗衡。 1.4 建材業消費創新呈現新趨勢 宏觀經濟緊縮、房貸政策收緊的 2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略 2008年將在全國 60家店面中，全面推廣家裝按 揭業務，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務 ， 與百安居的合作方銀行目前為 招商銀行 與 交通銀行 ，雙方分別推出的項目是 “ 家裝易 ” 、 “ 分期寶 ” 。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。 ” 家裝按揭 創新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促 進建材消費促進的新動力。 1.5 商業模式下，建材市場投資的困境 動輒幾萬、幾十萬平方米的五金 建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸 ； 如果將五金建材市場用地按照商業地產用地對待，那么 市場運營存在 極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于 投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設對于當地制造業發展具有促進作用，在房地產業告別高- - 速發展的通路后，促進工業經濟和市場建設的發展對于城市經濟循環和帶動輻射作用具有重要意義。 1.6 xx及周邊 建材 /家居專業市場現狀 南京建材市場初現過剩危機 ， 截至 目前 ，該市主城區 5000平米以上的建材市場已經達到近 100家，分散的建材門市和超市更是不計其數，導致市場飽和并出現了過剩的局面。 統計資料顯示， 2008 上半年南京房地產投資較去年回落約 5個 百分點，而建材產品受固定投資增幅回落的影響，建材產品市場需求增長和價格均呈現回落的趨勢，行業平均利潤也較去年下滑了 20%。 南京市 固定投資熱升溫， 導致 建材市場一哄而上，在布局上 也 不合理。南京市區面積為 4730 平方公里，按照國際標準規劃，最多可容納 30家 5000 平米以上的建 材市場，而現在超出了 3 倍還多。據一項全國數據顯示， 2004 年我國家居零售額約為 1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為 3400元，而據核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在 1 萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4 千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數處于虧損狀態。與此同時，眾多建材市場扎堆建設，密度過高，經營項目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降- - 價、打折等促銷手段。 “ 建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質量。 ” 而業內人士認為， 殘酷的市場競爭已經使得以往暴利的建材行業風光不再。 南京市建材行業協會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在。現在建材行業已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業，投資建材城，風險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經營特色上應當力求錯位，以避免單純的價格競爭。 2008 年對于合肥的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業將發起強有力的共識，家具龍 頭 紅星美凱龍開業，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰。 目前合肥市建材市場分布主要集中于合肥東區。相比較來說，西區、南區建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西區目前傳統建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗館。五家建材 市場面對西區高新開發區、經濟開發區、新政務區的大量高檔住宅消費。 - - 2008 年，家福特建材航母產品會出現在合肥每個老百姓的身邊。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經有了長足的進步，不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規模、檔次、品位和服 務各具特色。在廠家和產品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求 。合肥建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材 市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的 瓷磚 市場；以 五里廟、東紅旗、東方商城 為主的油漆市場；以 五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的 五金 市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的 木地板 市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為 主的- - 窗簾市場；以新瑤海、中州、環宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。 隨著 信地 紅星美凱龍家居 MALL、 國邦 -望湖美家居 、 鳳凰城 家世界品牌建材購物中心 等 進入，高端體驗式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進的建材和家居專業商家，其位置基本處于合肥的城區，以商業化投資模式運營，將為自身今后的發展造成壓力。東方商城因長江中路建設推進，使其將受到因商業價值提升帶來的其他商業的對市場空間的擠壓，其發展空間受阻；將為 五里廟和本項目建設帶來市場的機遇。 1.6 國家 及 xx市 十 一五規劃對 建材 /家居專業市場 發展提出更新要求 國家在十一五規劃中關于發展商貿服務業明確： 堅持市場化、拓寬領域、優化結構、增強功能、規范市場，提高服務業的比重和水平。 大力發展主要面向生產者的服務業，細化深化專業化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。積極發展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式。按照優化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規范的行業準入制度。- - 鼓 勵社會資金投入服務業，提高非公有制經濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業關鍵領域、薄弱環節、新興產業和新型業態的發展。健全服務業標準體系，推進服務業標準化。大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構。 xx 市在十一五規劃中對商貿發展進行前瞻性規劃，目標是建設區域性商貿中心 。實施中鼓勵 推進功能創新、交易方式現代化，建設輻射力強的大中型批發市場，完善功能，提升檔次。支持發展以連鎖經營、物流配送、代理銷售網絡、特許經營、電子商務等為主要特征的現代流通方式，改造和提升 傳統 商貿業 。加速融入長三角大物流圈，發展大型的商貿流通集團。 1.7 省會城市工業經濟和區位及物流快速發展對綜合性、專業化建材 /家居專業市場發展構成有效支撐 二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經濟發展越來越依賴于現代物流的發展，這是一個國家調整經濟結 構，轉變經濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現代化推動工業現代化的必然 。 安徽在進行 推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。依托合肥、蕪- - 湖、蚌埠、安慶、阜陽等區域中心城市和交 通樞紐地區，培育 一批物流龍頭企業和物流園區。推進物流標準化管理， 整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業、運輸業、貨運代理和企業物流等向第三方物流轉化。到 2010年基本形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效、互聯互通、與長江三角洲經濟圈全面對接的現代化綜合物流體系。 合肥市地處安徽省中部中心位置，與省內蚌埠、蕪湖。淮南、阜陽、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在 120公里 180公里的范圍內，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點的三角區域的中心。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。淮南線、合九線等經過合肥，并將建設合西鐵路；公路有 合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進出；水運依靠南 xx水道通向長江；航空通過合肥駱崗機場與全國形成聯系，己經是安徽省內最為重要的交通樞紐，具有優越的經濟地理條件。特別是，合肥市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經濟和以西安為首的西部經濟相互對流的經濟轉移線。良好的經濟地理條件，有利于以合肥為物流據點開展低成本、高效率地開展服務。 1.7.1 運輸支撐條件 公路運輸 - - 安徽省公路網絡以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯結郊區縣、鄉、村。 合肥市主要的 公路貨運場站有 11處（不含省屬），總場地面積計有 6 5萬平方米 。 合肥市城市道路系統形成以“兩環九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環形、放射加方格網的城市道路系統。 鐵路運輸 經過多年的建設，合肥鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。以合肥為中心，通過合肥 蚌埠、合肥 阜陽。合肥 九江、合肥 蕪湖鐵路線接全國鐵路網通達全國。將要建設的西安 南京鐵路將使合肥鐵路形成具有五個鐵路出口的網絡構架。 鐵路擁有合肥站、合肥南站、合肥東站、合肥北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成合肥鐵路樞紐。合肥站為 樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業務：合肥東站為樞紐內的編組站；合肥南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發的綜合性大型貨運站。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有 41條，總長 109公里，專用線與國鐵通過 18公里的地方鐵路相聯接。專用線配有倉庫、堆場規模、機械設備等。 水上運輸 合肥主要依靠南 xx通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。- - 南 xx常年通單機貨船 500噸級，枯水季節 400噸級，是合肥市一條重要水上通道。 經過河道疏通后和綜合港的 投資，目前 合肥 可通行 1000噸級 集裝箱 各類船舶。主要航 線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線， 2007年完成吞吐量1011萬 噸。 航空運輸 合肥市通過駱崗機場，架起合肥市與國內 38個大中城市和香港、澳門的空中通道。每周發出航班次。 合肥駱崗機場擁有一座貨運倉庫，面積 3000余平方米，設海關監管倉庫。 本項目以合肥南部物流產業帶為市場服務背景；建設在規劃中合肥南 xx碼頭港口腹地；處于 城市二環快速線和城市 高速入口；臨近 - - 淮南 -合肥 -巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁； 擁有合肥最優越的物流條件。為項目的建材 /家居材料的配送與 交易提供切條件。 1.7.2 信息網絡支撐條件 合肥 市 是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區建立了聯系，具備了國民經濟信息化的通信能力。 此前合肥信息化一直走在全國城市的先進行列； 2008年 合肥市榮獲中國城市信息化 50強第 10名。 因此，從合肥的交通運輸及網絡設施條件、物流組織據點條件和信息支撐條件分析，合肥市己初步具備進一步建設規模化、組織化程度更高的物流服務設施而發展現代物流的基本條件。 二 、 xxx 建材 /家居倉儲中心項目建設 的意義 2.1 推進合肥市 建材專業市場的 健康發展 項目的建設和運營是 合肥 市現代 建材 /家居專業市場 建設的積極前導和有益嘗試，將充分發揮 該地域的 綜合交通樞紐功能和大市場優勢，為合肥市建設以綜合運輸、倉儲、 配送和電子商務為支撐的現代 建材專業市場 提供積極的發展契機和實踐空間。有利于大力推進工業、商業流通、信息服務等 對 現代技術的改造重組和社會化協作； 有利于促進合肥品牌建材 /家居市場的內循環發展，降低商家運營成本，提升集約化專業市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。有效解決目前合- - 肥建材 /家居在商業化模式下運營成本 的壓力，提高經濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。 2.2 培養和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流為支撐的專業倉儲交易集散中心 xxx建設 將大大促進合肥市 引進和利用 省 際商貿和物流企業的步伐。項目建成后 通過引入國內先進 專業市場信息管理與運作技術在建材專業市場上提升 建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式， 讓 先進的 建材大宗運營 企業以其成熟而規范的服務運作為合肥市 建材專業 服務發展提供良好的 范例與榜樣。 與 合肥大型建材超市在商業化模式遇到： 產品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項目的建設將以如下方式進行提升和改善 策略 ： A 消 費環境明顯改善： 高檔的物業設施，空調、保安、自動扶梯等一應俱全等現代設施，讓消費者感受到前所未有的尊重。 B集中 先進的品牌展示系統： 以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。 C 先進信息化的經營管理模式：建立網上交易信息平臺；依托物流優勢條件，實施最優先物流配送體系； 統一廣告、統一- - 促銷；統一市場拓展和團購，深度服務市場；統一售后服務，提升市場品牌。 D 提升品牌經營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化 管理模式。 E 超大經營 規模倉 儲管理 ，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態 的配送 。 F 跨行業整合資源，結盟優勢合作伙伴。 為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。 2.3 充分發揮 xx南部市場集中的 基礎 優勢 ，促進 該地域的 物流產業 片區、規模化 發展 目前 項目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區：集中了安徽國強鋼材批發市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規模的專業市場。項目的建設將有效的整理了亂搭、亂建的散落現象，形成整合的統一的大規- - 模市場，與周邊專業市場 連動發展，做強做大區域專業市場規模。促進城市 產業 的 合理化 規劃和科學化發展 。 三、 xxx 建材 /家居倉儲中心項目建設的 必要性 3.1引導和轉化 xx市 及帶動周邊 潛在 建材市場 需求 商貿 活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個 方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然合肥市及其區域內當前存在著 的 建材市場 需求，但 合肥眾多建材 /家居專 業市場在商業模式下，高成本運營；其環境和區位基本上集中與鬧市區，以合肥本市為市場重復定位 ， 導致市場 間的 惡性競爭 ，由于缺少成本優勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。本項目的投資將集中合肥建材 專業的優勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務中心。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經濟圈的經濟發展機遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優勢。增強合肥建材企業和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。 通過聯合規劃與作業，形成高度整合的供應鏈體系改善 各自為政發展的阻力。 隨著合肥市整體經濟的發展和城市首位度的提升，合肥南部專業市場產業帶，必將促進 物流需求 ，提升該地域第三方物流大- - 型產業化發展， 有力地 支持了 現有 陸、水、鐵 的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設 施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。 3.2 支撐了該區域的 有效物流市場機制建立 物流的市場化與經濟發展的市場化程度直接相關，同時也與市場 開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學 ； 需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業在較 大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業經營網絡建設； 并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務。服務的無形化特點、各種復雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉 移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業信用機制等等。物流集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐 ， 對合肥市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現實的意義。 3.3 充分發揮 xx市區域中心城市輻射功能 xx市政府要將 xx市建設成為經濟繁榮、科技發達、布局合理、- - 設施完善和環境優美的現代化 濱湖 大城市，經濟發展速度高于全國平均水平。這不僅意味著合肥市 以國內生產總值（ GDP）為代表的經濟總量規模的增長，還包括合肥市以三次產業比例為特征的產業結構水平的改善。此外合肥市還必須繼續擴大其所擁有的大型企業或企業集團的規模與數量以構成其經濟實力的生成基礎。 xx市經濟綜合能力的成長將表現 為 建立在經濟實力基礎上的以商品流通、金融服務和信息管理的為代表的經濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、 產業、信息等多種途徑為區域發展提供服務的經濟中心城市擴散效應 ，力爭 在安徽省乃至更大區域上的發揮 經濟 輻射作用 。 專業建材 /家居市場的建立，是合肥建材工業經濟發展和 發揮上述經濟 中心城市功能的最佳窗 口 和有效途徑。 3.4 有效 推動建材行業經濟，服務 xx工業立市目標 對于 xx市這樣一個區域中心城市， 建設商貿物流業 對合肥市經濟社會發展的促進作用主要體現在以下方面： 培育新的經濟增長點 工業經濟的發展，離不開構成工業經濟條件改善因素；規模的商貿專業市場，是促進工業企業對外生產銷售的的重要渠道，也是企業產業外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務經濟的增長點，還通過對外的物流促進 合肥 自身建材行業的- - 經濟發展。 促進合肥市現代 服務業的進程。是合肥工業經濟發展的重要支撐條件。 創造 經濟發展的環境 xxx項目的建設， 將創造以 xx為中心的良好的區域內產業布局與發展環境；為 區域 招商引資，提高經濟發展水平創造了條件。現代 商貿服務經濟 的發展是與社會發展階段水平相適應的。從合肥市當前的經濟發展總量和城市化水平來看，其發展雖然領先于安徽省內的其他城市，但領先程度并不十分突出。同時，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經濟實力尚待加強。 在市場經濟條件下，市場競爭也體現在城市間的競爭方面，這將使合肥市在經濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快 發展以商貿服務 流 為平臺的經濟體，將 更好的服 務“工業立市”發展目標，增強城市 經濟 輻射能力。 - - - - 第三章 項目建設單位概況 公司名稱： xxx 有限責任公司 注冊資本： 人民幣 200萬 法 人： 企業登記注冊類型： 有限責任公司 xxx 公司 位于南 xx 路以北，南二環路以東，南 xx以西黃巷村項目聚集區 A 區，注冊資金 200萬元。以集體資產經營，租賃，物業管理為經營范圍。 其在 xx 是一家 有規模的集體資產管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項目聚集區、 京華國際家居城等專業市場。 黃巷集體資產經營公司 在 多年集體資產開發和運營中形成了自己獨特的經營模式，為該地域專業市場開發和發展提供優質的服務。通過對集體資產的整合和運營，抑制地方上零散建設造成土地資源和不科學規劃造成資源浪費。為地方經濟發展和村民的利益謀取了持續發展福利。 該集體企業形成了 xxx 等為領導的規范化企業管理高層人員。 目前 公司擁有員工近 80人，其中管理人員 20人，公司正在建立完善運營體制，積極 培訓了一支穩定的，技術熟練 中層技術- - 管理人才。 第四章 行業分析及市場預測 一 、 國內市場發展預測 1.1 國內建材 工業 發展預測 2008年建材工業將向又好又快方向發展。預計建材工業增加值增長速度 22%；水泥產量 14.7億噸，增長 8%；平板玻璃產量 6億重量箱，增長 15%。水泥制品、技術玻璃、玻璃纖維及制品、輕質建材等產品產量繼續保持較快增長，產業結構繼續優化，主要行業先進生產力比重繼續提高。水泥新型干法工藝比例可望達到 56%，浮法玻璃比例達到 85%。 2008年建材行業的三大發展重點：著力推進技術進步和自主創新，加快產業結構調整，加快用先進生產力取代落后生產力；以節能減排為中心，大力發展循環經濟，努力實現又好又快發展；加快產品升級換代，節約 能源資源。近兩年我國對部分建材產品出口退稅調整幅度較大，企業還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產品結構調整，提升質量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業作為高耗能行業，其過熱和不平衡發展，加大了節能減排任務實現的難度。建材行業落后生產能力依然較多，加快推進淘汰落后產能的工作面臨很多挑戰。加之建材行業企業分散的格局，企業規模小、數量多，集中度很低，結構不平衡問題嚴- - 重。過于分散的行業結構和異常激烈的市場競 爭導致總體產能過剩。這些問題的存在阻礙了 我國建材行業的健康發展。 未來幾年，我國建材工業發展速度可能略高于國民經濟發展速度，但是與世界發達國家相比，中國建材工業總體水平還比較落后，高檔產品需要進口。由于建材行業成本上漲，中低檔建材企業處于盈虧邊緣，造成了低檔產品因為漲價涌入中檔產品序列、中檔產品漲價涌入高檔產品序列的連鎖反應，這