天潤 嘉元 項目營銷市場報告 2008.10 長春 目 錄 contens 1.市場 鐵北認知 2.項目 深度探知 1/市場。 鐵北認知 07年寬城區提出了 南優北拓 的發展戰略，確定了長春 北部新城 建設的奮斗目標。 堅持改造鐵北地區面貌，區域規劃、連片開發、配套建設、打造精品，提升檔次，著重加強環鐵商貿帶開發。 城市發展 南優北拓 北部新城位于長春市寬城區的北部， 老城舊貌 是該區的一個重要特點。北部地區工業企業和棚戶區比較集中，城市基礎設施落后，道路完好率低，待開發區域占北部地區的 八成 以上，蘊藏著極大的開發潛力。 開發背景 北部新城 城市服務中心區 中心區的 核心區 長春市提出路網建設目標： 重點建設北人民大街、洋浦大街、基隆北街、北亞泰大街，改造長農公路出入口和亞泰大街北出入口，對臺北大街、長新路、遠達大街北段、九臺路、柳影路等 17條街路 進行大中修，綜合改造建設 227條巷道 。 爭取利用 3年到 5年 的時間，建成縱向以基隆街、青年路、凱旋路、人民大街、九臺路、亞泰大街、遠達大街、洋浦大街為主，橫向以臺北大街、長新路、柳影路、北四環路為主的 “八縱四橫” 道路。 正在研究論證 54線有軌電車 、 輕軌三期工程 延伸到北站前廣場。 交通環境 八縱四橫 +輕軌延伸 凱旋路 客運站 主體工程完成客運南站撤銷。 按照“工業強區、三產富區、科技興區、環境優區”的發展戰略，重點發展 五大產業 ： 現代制造業 /農副產品加工業 /商貿服務業 /現代物流業 /房地產開發業 。 戰略規劃 人潮涌動 +五大產業 寬城區居住區規劃 房地產 開發業 1. 公共交通完善，道路、橋梁翻修治理， 交通出行將成為居住優勢 。 2. 生態環境改造將逐步 改變鐵北空氣污染嚴重的印象 。 3. 凱旋路客運站的建成將成就又一個交通集散地，帶動 物流、商流、信息流的發展 。 4. 五大園區的建設會增加了人們的就業機會和收入的穩定性， 吸引人們買房投資和自住。 5. 北部中心區的建設，將與現有的中心區和正在建設的南部新中心區一起，形成一條貫穿長春南北的增長核心帶，大幅度提升長春市的對外輻射能力，并在中心 外圍的互動發展中， 強化區域綜合吸引力。 區域結論 新城啟動 2/項目。 深度探知 占地面積： 約 20000m2 建筑面積： 約 50000m2 建筑形態： 多層 在建數量： 棟 項目位置： 北亞泰大街與慶豐路交匯處 周邊配套： 中學、養正中學、育紅小學、長春市第三醫院等 本案數據 小社區大教育 綜合競品項目的房源狀況和位置關系，我們確定了一下項目為本案重點競品 正大光明城 清華園 華大 天朗國際 吳中印象 金質融城 馬賽公寓 鉆石禮都 競爭環境 規模社區紛紛興起 開 發 商： 長春證大置業有限公司 所在位置： 九臺路以東、亞泰大街以西、長新街以北、寬府路以南 占地面積 : 64萬 建筑面積： 100萬 產品類型：多層、高層 證大光明城 2期清華園 項目定位： 多層、高層結合的鐵北中高檔生活社區。 周邊配套： 地處北城行政中心， 72中、養正中學、長春市第三人民醫院 戶型區間： 在售戶型 55-180平米。 主力賣點： 8000平米雙層星級會所、室內游泳館、羽毛球場、瑜珈房等。 住宅價格： 均價 3500元 /平米 車位價格： 9-12萬 /個 優勢 開發商有港板上市背景，品牌力較強 ； 與寬城區中心花園一路之隔，自然環境優美； 產品全框架結構，打造高品質的大型住宅社區； 產品形式豐富，包括普通多層、復式花園洋房及小高層住宅； 完善的社區配套，精致的全區景觀； 注重品牌的包裝與推廣； 劣勢 定位區域內的高檔項目，受眾面較窄，普通階層望而卻步； 產品價格高于區域產品，騎虎難下； 大戶型產品銷售中遇到了阻力。 開 發 商： 大連華大房地產開發有限公司 所在位置： 小南街以東、北環城路以南、 長哈鐵路以西。 占地面積 : 52萬 建筑面積： 60萬 產品類型：多層 華大 天朗國際 項目定位： 青年社區 周邊配套： 地處北城行政中心， 72中、養正中學、長春市第三人民醫院 戶型區間： 40-110平米，大開間，約 10米進深。主力戶型 60-75平米。 主力賣點： 2萬平米私家公園領地。 價 格 ： 準現房起價 2548元 /平米，均價 2800 2期價格仍 有下調趨勢 開盤日期： 2期產品尚未預約 優勢 寬城區政府招商引資重點項目； 大連華大進入長春的第一個項目，開發商力求最高性價比； 大型社區，輻射范圍廣。 劣勢 臨近鐵路專用線，對居住品質帶來一定影響； 周邊空氣污染較重，粉塵含量較高； 售樓處隱蔽，不利于項目的宣傳和推廣。 開 發 商： 吉林省天元房地產開發有限公司 所在位置： 小南街以東、北環城路以南、 長哈鐵路以西。 占地面積 : 15.7萬 建筑面積： 26萬 產品類型：多層 /小高層 鉆石禮都 項目定位： 城北人本高尚社區 主力賣點： 設有大型蓄水池，保證 24小時生活用水， 1樓單獨設下水管，和樓上下水完全分離，韓式地熱采暖，集中供熱，分戶控制。 周邊配套： 小區內部配套有 300米步行街，天光路小學、 47中學、 72中學、商業有華正，遠東、沃爾瑪廣場，還有郵局、工行、建行、鐵北醫院、凱旋醫院。 戶型區間： 在售戶型 89-100平米 價 格 ： 3400 4300元 /平米 優勢 在鐵北區域屬核心地段，輻射半徑涉及到整個鐵北； 項目居住氛圍成熟，目前推廣組團為紅鉆； 周邊配套相對完備； 在鐵北地區建立良好口碑。 劣勢 價格相對本區域較高； 項目建筑規劃無特色，缺乏視覺亮點。 開 發 商：江蘇吳中集團 所在位置： 亞泰大街與寬府路交匯處（寬 城區政府東側），北城新核心，寬城區政府身旁。 吳中印象 項目定位： 國家健康住宅（長春首家國家健康住宅建設試點項目） 周邊配套： 地處北城行政中心， 72中、養正中學、長春市第三人民醫院 戶型區間： 45-120平米， 主力戶型 90平米。 大開間，獨特外凸飄窗設計。 主力賣點： 1.5萬平運動休閑主題景觀專屬公園。 營銷階段： 尚屬形象推廣初期， 優勢 長春首家國家健康住宅建設試點項目； 外埠開發商，形象起點較高。 劣勢 推廣斷層，未引起市場關注； 中國南方城市受世界金融危機影響較大，開發商信譽度易受質疑。 金質融城 主力賣點： 北歐式建筑風格 園區規劃有兩個大型地下停車庫，半地下 私家車庫和部分地上停車位。 臨長新街還規劃有 3萬平米的大型商場。 周邊配套： 72中、養正中學、長春市第三人民醫院、扶貧市場 戶型區間： 40-250平米，以 90-130平米為主力戶型 價 格 ： 起價 3000元 /平米 均價 3000元 /平米 開盤時間： 2008年 10末 開 發 商： 長春市金質房地產開發有限公司 所在位置： 小南街以東、北環城路以南、 長哈鐵路以西。 建筑面積： 22萬 綠 化 率 : 33.8% 容 積 率 : 2.1 開 發 商： 長春吉順房地產開發有限公司 所在位置： 凱旋路與長新街交會處 占地面積 : 2萬 建筑面積： 3.8萬 產品類型：多層、小高層 馬塞公寓 項目定位： 中高檔住宅，精裝修小戶型公寓 主力賣點： 外觀設計 法國馬塞風格 周邊配套： 72中、吉林工程師范學院，有工行、建行、鐵北醫院。 戶型區間： 以 50-100平米為主，由 4棟多層、 2棟 11層商務公寓及 3棟配套公建組成。多層房源 230套，商務公寓約 300套。 價 格 ： 3000 3780元 /平米 開 發 商： 長春華泰房地產開發有限公司 所在位置： 柳影路 1567號，柳影路與農安北街交會處 占地面積 : 一期 8萬，二期 10萬 建筑面積： 54萬 產品類型：多層 華泰世紀新城 項目定位： 鐵北大型中檔生活社區 周邊配套： 柳影路小學、實驗小學、 15中、 72中 幼兒園 :小區幼兒園 綜合商場 :天池市場、新月市場 郵局 :中國郵政 銀行 :工行、建行、商行、交行、光大銀行 醫院 :武警醫院、宋家醫院 戶型區間： 主力戶型 48-68平米 住宅價格： 起價 2800元 /平米 車位價格 ： 9 12萬 /個 開 發 商： 長春星火房地產開發有限公司 所在位置： 青年路與新月路交會處 占地面積 : 44.6萬 建筑面積： 70萬 產品類型：多層、高層 東田 青年城 項目定位： 長春北部新城核心居住區 主力賣點： 項目還將開發 20萬平米的商業配套， 5萬平米的奧林匹克公園和 2萬平米的全民健身中心。 周邊配套： 小區內部有會所、幼兒園、全民健身中心，中小學有一汽一中、一汽八小、俄語學校，商業有北京華聯超市、南街超市、家樂生鮮超市、新月市場、銀行有農行、建行、醫院有武警醫院、宋家醫院、奮進醫院。 戶型區間： 在售戶型 80-90平米 價 格 ： 起價 3400元 /平米 均價 3600元 /平米 開 發 商： 長春建工集團建鑫房地產公司 所在位置： 利國街與臺北大街交會處 占地面積 : 27萬 建筑面積： 38萬 產品類型：多層 /小高層 /高層 榮旺天下 主力賣點： “新德式”建筑風格 周邊配套： 幼兒園，風情商業街，鐵北小學，天光路小學，47中， 72中，國商、沃爾瑪、光復路、黑水路、遠東批發，鐵北醫院，凱旋醫院，春日醫院。 戶型區間： 45-145平米，主力戶型 70-95 價 格 ： 均價 3300元 /平米 開 發 商： 吉林北華房地產開發有限公司 所在位置： 凱旋路與臺北大街交會處 占地面積 : 40萬 家住面積： 60萬 產品類型：多層 臺北華郡 項目定位： 中高檔產品 周邊配套： 七十二中，四中，朝鮮族中學，凱旋路醫院，武警醫院，鐵路醫院 戶型區間： 50-100平米 價 格 ： 均價 3600元 /平米 開 發 商： 長春民生房地產開發有限公司 所在位置： 臺北大街與青石路交匯處 二中專北側 占地面積 : 3.8萬 建筑面積： 10萬 產品類型：多層 /小高層 /高層 臺北陽光 主力賣點： 人車分流規劃設計。超大地下停車場。 周邊配套： 72中學、四中、朝中、二中專、凱旋路小學、幼兒園 :雙語四班制幼兒園 ,綜合商場。華聯超市、華正批發市場 ,站前購物廣場 , 戶型區間： 53-120平米，小戶型為主 價 格 ： 均價 3800元 /平米 分析結論 1. 區域內過去城市基礎設施建設較差，隨著棚改，市政建設的完善，吸引了眾多房地產開發商進駐，“北部新城”有望形成； 2. 區域整體居民生活水平較低，區域內產品類型比較單一，多層是區域內市場的主流產品； 3. 區域內經濟實用型產品居多，主力戶型為兩房，主力面積一般在60-80平方米； 4. 從目前在售的項目情況看，本區域內只有證大光明城價格在 3500元左右，中低端市場的平均單價在 2600元 /平方米左右； 5. 區域內成交客群以周邊居民、中青年企業職工為主。 THE END. 購物中心調整、提升的必要性和實施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 1、購物中心調整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調整和提升 3、購物中心調整提升前必須考量的內容 4、購物中心調整實施過程中的策略 目錄 一、購物中心調整和提升的目的 購物中心調整和提升的目的 1、完善購物中心定位 2、增強市場競爭力 3、滿足消費者需求 4、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進行調整和提升 1、部分經營項目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產生偏差 3、營業額偏低，租客較大規模出現虧損，租客退 租情況比較嚴重 什么情況下購物中心必須進行調整和提升 4、部分經營項目設置的樓層與周邊其他經營項目不能有效產生互動 5、需要增加其他種類的經營項目，以完善配套功能 或商品結構 6、更高級別的品牌進駐而引發的品牌經營位置和樓 層的換位調整 什么情況下購物中心必須進行調整和提升 7、同行之間的競爭而引發的錯位經營需要 8、經營項目業績增長有較大市場空間 9、項目開業前種種原因導致的缺漏或是上一次不成功的調整 什么情況下購物中心 必須進行經營項目的調整和提升 三、購物中心調整提升前必須考量的內容 購物中心調整提升前必須考量的內容 1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性及可持續性 3、市場同業的錯位經營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M行為、習慣和消費水平分析 6、 原有租戶的經營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業務團隊的思路、業務能力和人員配備 10、調整、提升前后租金收益比較 購物中心調整提升前必須考量的內容 11、配合調整提升的工程技術改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施或動線改造工程的可能性 12、調整提升的時間節點安排 13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用 購物中心調整提升前必須考量的內容 四、購物中心調整實施過程中的策略 1、專職團隊的組建和業務要求 2、目標租戶的資料收集、分析和篩選 3、中介機構