初步溝通 4月 項(xiàng)目評(píng)審 5月 報(bào)告撰寫 6月 深度溝通 9月 數(shù)次風(fēng)暴 /深度討論 本案撰寫 10月 策略報(bào)告提交 匯報(bào) 我們對(duì)項(xiàng)目的理解與日俱進(jìn) 我們對(duì)項(xiàng)目的感情與日俱增 版權(quán)聲明 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國） 有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面 許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制 和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 豐富金地的客戶線； 為金地品牌轉(zhuǎn)型做貢獻(xiàn)； 打造項(xiàng)目的全國影響力，樹立標(biāo)桿形象； 金地及世聯(lián)資源的全國聯(lián)動(dòng)。 對(duì)金地長遠(yuǎn)目標(biāo)的解讀 06年住宅結(jié)轉(zhuǎn) 10萬 m2，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格最大化，均價(jià) 5500-6000元左右。 商業(yè) 06年下半年銷售 4000m2。 銷售目標(biāo) 本報(bào)告解決的問題 龍華市場及二線拓展區(qū)市場分析 龍 華 商 品 房 供 給 情 況01020304050607099年 00年 01年 02年 03年 04年面積(萬平)00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2價(jià)格(元/平)供 給 面 積 銷 售 面 積龍華供應(yīng)近年來增長較快，需求持續(xù)旺盛；后續(xù)仍將保持較大的供應(yīng)量 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 龍華房地產(chǎn)市場起步較晚， 2002年起的供應(yīng)猛增， 2003年的銷售翻倍，增量迅猛成為全市中的最強(qiáng)音； 2005年上半年龍華批準(zhǔn)預(yù)售面積為 37.1萬平米；前三季度銷售面積為 64萬平米，項(xiàng)目開發(fā)周期和銷售周期縮短，銷售情況普遍良好； 龍華后續(xù)供應(yīng)充裕：大規(guī)模舊改項(xiàng)目 +二線拓展區(qū)的啟動(dòng)，初步統(tǒng)計(jì)未來 2-3年供應(yīng)量在 500萬平米以上 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 05年上半年前片區(qū)價(jià)格自然增長率為 9.17 歷年龍華均價(jià)走勢圖260031002944330038334000501001000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 歷年價(jià)格穩(wěn)步持續(xù)上漲，今年上半年出現(xiàn)大幅度跳漲（漲幅達(dá)25%），與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān) 2003年以前，片區(qū)樓盤價(jià)格一直在 2800-3300元/ m2之間盤旋； 2003年錦繡江南將價(jià)格拉升至 3800元 /M2的高位，仍然銷售順暢； 05年上半年由于供應(yīng)吃緊及片區(qū)預(yù)熱成功，價(jià)格漲幅達(dá) 25%； 05年上半年的勁力城市明珠、美麗 AAA依托鎮(zhèn)中心的區(qū)位及本身產(chǎn)品的特色刷新龍華價(jià)格； 未來的價(jià)格走勢將可能受到政策的相關(guān)影響 上半年 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 龍華歷年戶型供應(yīng)統(tǒng)計(jì)0%20%40%60%1房2房3房4 房 及 以 上1房 3% 3% 2% 39% 1% 13%2房 46% 30% 46% 26% 38% 39%3房 47% 52% 48% 28% 52% 45%4 房 及 以 上 4% 15% 4% 7% 9% 3%2000 2001 2002 2003 2004 2005市場主力戶型為 2、 3房； 2房、 3房歷年比例均在 30-40%左右； 4房及以上戶型的供應(yīng)歷年比例基本上在 10%以內(nèi) 龍華歷年 1房供應(yīng)比例基本上在 5%以內(nèi)， 05年 1房供應(yīng)增加，比例達(dá)到 13%；隨著地鐵的開通以及龍華交通樞紐地位的確立，這種趨勢將可能會(huì)持續(xù)。 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 龍華片區(qū)內(nèi) 1房 1衛(wèi)的戶型面積以 40-60M2為主。 龍華片區(qū)內(nèi) 2房 2廳 1衛(wèi)的戶型面積以 70-80M2為主 龍華片區(qū)內(nèi) 3房 2廳 2衛(wèi)的戶型面積以 90-110M2為主 龍華片區(qū)內(nèi) 4房 2廳 2衛(wèi)的戶型面積以 120-140M2為主。 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 項(xiàng)目名稱 占地面 積 建筑面積 容積率 建筑形式 主力戶型 均價(jià) 推售時(shí)間 潛龍華城 （ *C組團(tuán)公寓預(yù)計(jì)年內(nèi)推出） 56518 196000 2.8 小高層、多層 一房： 35-39 兩房： 55-71 三房： 80-101 4800 2005.4 書香門第天一閣 21127 高層 一房： 25-40 兩房： 70 5300 2005.6 世紀(jì)春城 3期 *10.16推 2棟小戶型，均價(jià) 4300 32932 50650 1.54 小高層 兩房： 75-85 三房： 95-110 5000 *4300 2005.10 皓月花園 2期 56869 1.29 多層 兩房： 65 三房： 85 4800 2004.12 日出印象 2期 19366 29049 小高層、多層 兩房： 72-75 三房： 82-109 4600 2005.3 城市明珠（一期） *二期預(yù)計(jì)年內(nèi)推出 72989 216018 2.5 小高層 兩房： 63-72 三房： 94-103 4900-5200 2005.3 錦繡江南 4期 75000 170000 小高層、高層 兩房： 75-80 三房： 90-105 5300-5500 2005.6 美麗 AAA 26870 132382 高層 兩房： 80 三房： 90-105 四房： 130 5600 2005.6 廣場一號(hào) 8384 36613 3.5 小高層 兩房： 75 85 三房： 95 110 5000 2005.4 五米陽光 （ *建筑 11F，客戶登記中） 18000 40000 小高層 一房： 30-40 兩房： 60 商務(wù)組合： 80 5800 2005.11 圣莫麗斯 *TH已經(jīng)封頂，并拿到預(yù)售許可證，目前在等待南坪快速路通車； 項(xiàng)目總建筑面積 33萬米，分兩期開發(fā)。一期建筑面積 13萬平米，以 Townhouse及多層洋房為主；二期以小高層及高層為主。建筑容積率 1.2，建筑覆蓋率 25.8%。項(xiàng)目紅線內(nèi)綠化率42%； 預(yù)計(jì)一期推出戶型： TH（ 270-390平米）和多層（ 200平米左右），共 500多戶 春華四季園 19.9 43 1.9 多層、小高層 70-220 登記中 桂冠華庭 6棟多層和小高層圍合而成，約 370戶人家，設(shè)有大型地下車庫，車位配置比約 1： 1。戶型面積以 70 左右兩房、 85 左右小三房和 100 左右大三房為主，另設(shè)少量尊貴四房和頂層 SKY HOUSE，戶型方正實(shí)用，層高 3米，戶戶贈(zèng)送超大觀景凸窗，絕大部分單位南北通透，部分單位贈(zèng)挑高露臺(tái)或入戶花園 4200 11月 供應(yīng)總量：在售項(xiàng)目供應(yīng)總量在 35-45萬平米之間（考慮分期銷售及銷售率）； 現(xiàn)有區(qū)域分布：主要集中在關(guān)口的潛龍華城、老城區(qū)的錦繡江南四期； 社區(qū)規(guī)模：現(xiàn)有在售項(xiàng)目多為大盤分期開發(fā)，大部分在 10萬平米以上； 產(chǎn)品類型：以小高層為主，中小的兩房、三房供應(yīng)為主； 客戶類型：關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層占較大比例； 項(xiàng)目模式：主要滿足中等收入階層的基本住房需求 龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn) 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 在售項(xiàng)目銷售基本穩(wěn)定，但系列政策對(duì)市場的后續(xù)影響不容忽視 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 推出時(shí)間 平均月銷售速度 銷售率 潛龍華城（ *C組團(tuán)公寓預(yù)計(jì)年內(nèi)推出） 4800 2005.4 160-220套 /月（目前尾盤 70-80套 /月） 已推的 A、B區(qū) 98% 書香門第天一閣 5300 2005.6 20-28套 /月 60%左右 世紀(jì)春城 3期（ *10.16推 2棟小戶型，均價(jià) 4300） 5000 *4300 2005.10 小戶型選房當(dāng)天銷售即達(dá) 60%; 非小戶型 28-32套 /月 小戶型：90%以上 非小戶型：80% 皓月花園 2期 4800 2004.12 16-28套 /月 80%以上 日出印象 2期 4600 2005.3 90%以上 城市明珠（一期） *二期預(yù)計(jì)年內(nèi)推出 4900-5200 2005.3 開盤當(dāng)天銷售率在90%以上 近 100% 美麗 AAA 5600 2005.6 開盤當(dāng)天銷售率 90%左右 近 100% 錦繡江南 4期 5300-5500 2005.6 目前銷售速度不理想（純投資客戶觀望） 85%左右 錦繡江南 4期先后經(jīng)歷過三次選房： 6月、 10月、 11月；通過分析其選房數(shù)據(jù)可知政策對(duì)純投資客戶的制約對(duì)樓盤銷售產(chǎn)生一定影響 錦繡江南 4期 10月份及最近一次的選房效果不理想，除了 4期本身無園林、有噪音的影響外，政策對(duì)投資客戶的限制也是原因之一： 錦繡江南 4期第二次選房均價(jià)號(hào)稱 5500元 /平米，當(dāng)天實(shí)際銷售 30套左右（總計(jì)推出 150套）； 錦繡江南 4期第三次選房推出近 250套，實(shí)際銷售不超過 80套 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 龍 華 鎮(zhèn)梅龍路新 客 站 民 治 大道梅 林 檢 查 站布 龍 公路龍 華 鎮(zhèn)路新 客 站 民 治 大道梅 林 檢 查 站布 龍 公路此為大概位置圖，詳細(xì)位置圖尚未對(duì)外公開 新客站位于龍華西南角，目前的確切位置尚未見到有官方報(bào)道，右圖是根據(jù)描述繪制的草圖； 新客站是京廣鐵路、東南沿海高速鐵路客運(yùn)專線交匯； 通車后預(yù)計(jì)有近 80條列車線路； 預(yù)計(jì)達(dá)到年 500萬的人次； 港澳臺(tái)、珠三角商旅人流將不必只通過廣州進(jìn)行中轉(zhuǎn)，可以通過龍華新客站實(shí)現(xiàn)與全國的聯(lián)系 交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動(dòng)力 新客站將落戶龍華 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 福龍公路 南坪快速路 機(jī)荷高速 梅觀高速 龍大公路 龍觀快速路 地鐵 4號(hào)線 輕軌 11號(hào)線 福龍公路的開通將解決梅林關(guān)口交通瓶頸問題，建立龍華與福田的直接聯(lián)系通道； 地鐵 4號(hào)線將帶動(dòng)龍華二線拓展區(qū)的整體繁榮，使得區(qū)域增殖空間迅速提升； 軌道沿線上蓋物業(yè)將呈現(xiàn)地鐵物業(yè)特征：投資成分增加、小戶型暢銷 地鐵四號(hào)線 2期站點(diǎn)： 少年宮站(深圳中心區(qū) ) 蓮花北站 (富蓮大廈與雨田村之間的路 ) 梅林站 (梅村路與梅林路交匯處 ) 梅林檢查站 (預(yù)留 ) 白石龍站 龍華火車站 龍華中心站 上塘路站 龍華鎮(zhèn)中心站 交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動(dòng)力 福龍公路、地鐵 4號(hào)線預(yù)計(jì) 08年開通 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 物業(yè) 類型 最大增值區(qū) 顯著增值區(qū) 一般增值區(qū) 距離地鐵站 增值幅度 距離地鐵站 增值幅度 距離地鐵站 增值幅度 住宅 100 200m 30.62% 200 400m 23.03% 400 600m 16.95% 商業(yè) 100m 26.47% 200 300m 20.22% 300 500m 14.70% 辦公 100m 20.43% 200 300m 15.40% 300 600m 10.11% 軌道交通對(duì)深圳不同物業(yè)類型的房地產(chǎn)價(jià)值的影響對(duì)比 世聯(lián)研究 規(guī)劃公示 在建 建成通車 正常運(yùn)營 跳躍性增長 提前釋放 建成后加速區(qū)域成熟 ， 從單純利好消息刺激價(jià)格上漲 ，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響項(xiàng)目價(jià)格 。 項(xiàng)目價(jià)格 軌道交通建設(shè)階段 世聯(lián)研究表明：從城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始逐漸升溫，而隨著地鐵的建設(shè)和運(yùn)營，其對(duì)沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過程。 地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響的有效距離為 600米的范圍 交通價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的時(shí)間區(qū)間：在 06年中期至 07年（開通前 2年得到釋放） 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 地鐵、輕軌、新客站的作用： 改善區(qū)域交通環(huán)境，方便到達(dá)； 成為交通樞紐，提升片區(qū)形象； 帶來大量人流，支持住宅、商業(yè)及寫字樓客源； 帶來新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征的房 地產(chǎn)客戶，成為房地產(chǎn)業(yè)資源； 促進(jìn)龍華城市化（多元化）：物業(yè)類型的多樣化、人口構(gòu) 成多元化； 地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)值集中于開通之前的 1-2年，龍華 房地產(chǎn)在未來 1-2年內(nèi)體驗(yàn)到地鐵利好。 交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動(dòng)力 具體表現(xiàn)總結(jié) 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍華地產(chǎn)格局迅速形成五大板塊并存局面 產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化 潛龍華城 皓月花園 2 萬科第五園 中海月朗苑 世紀(jì)春城 4 日出印象 錦繡江南 4 五米陽光 美麗 AAA 勁力城市明珠 2 萬科城 書香門第二期 圣莫麗斯 星河丹堤 瀅水灣 未來推出項(xiàng)目 2005年在售項(xiàng)目 中海日輝臺(tái) 金地龍華 榕江項(xiàng)目 春華四季園 中心板塊： 龍華老區(qū) +周邊輻射地，區(qū)域行政文化中心，配套完善，區(qū)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型 2房、小 3房為主，未來將出現(xiàn)一些舒居型戶型 二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤） ： 較高發(fā)展?jié)摿ΓP(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型 2房、小 3房為主，交通的改善帶來未來供應(yīng)往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型） 廣場 1號(hào) 關(guān)口資源型片區(qū) ： 以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢，未來供應(yīng)量較大。 二線拓展區(qū)版塊 *含周邊輻射大盤 中心版塊 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 未來客戶變化趨勢：龍華未來的住宅客戶將仍以白領(lǐng)為主，但高端客戶和投資客戶的比例將會(huì)加大 客戶類型 客戶組成 客戶特征 未來新增主力客戶 高級(jí)管理人員和高薪的技術(shù)人員 主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動(dòng)，例如華為、富士康的帶動(dòng)，這類客戶對(duì)治安及配套要求較高 關(guān)內(nèi)高端客戶 追求舒適居住環(huán)境和資源。近關(guān)口的資源大盤及萬科系列對(duì)他們較有吸引力 關(guān)內(nèi)投資客戶 看好龍華房地產(chǎn)發(fā)展前景，是龍華關(guān)口小戶型、未來地鐵沿線物業(yè)的投資者 更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層 在區(qū)域來源上更為廣闊，基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山；目前潛龍華城的華強(qiáng)北老板、打工族占相當(dāng)比例 周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層 與龍華存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；潛龍華城中有較大部分的客戶來自石巖、新安等周邊各鎮(zhèn) 商務(wù)、商旅客戶 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對(duì)高級(jí)公寓、公寓式辦公有較大需求 龍華未來客戶來源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)乜蛻艏案Ｌ锇最I(lǐng)階層外，更因?yàn)閹状筚Y源大盤的牽引對(duì)關(guān)內(nèi)高端客戶具有吸引力； 隨著龍華交通地位的確立及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型及發(fā)展，將吸引大量投資客戶及商務(wù)需求客戶； 龍華現(xiàn)有的白領(lǐng)階層客戶在未來數(shù)量會(huì)大程度增加，而且在區(qū)域來源上更廣泛 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 1 2 3 6 5 價(jià)格以較大幅度繼續(xù)提升： 05年上半年片區(qū)價(jià)格上漲幅度在 20%以上，這與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān) 市場主力戶型為 2、 3房； 05年的 1房供應(yīng)比例有明顯的上升趨勢 ;面積區(qū)間主要集中在 70-80平米 /90-110平米 交通將成為龍華市場的主要驅(qū)動(dòng)力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來戶型供應(yīng)走大、產(chǎn)品多元化 龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)；銷售走勢基本穩(wěn)定，但政策影響也存在 供需持續(xù)穩(wěn)步增長：未來 1-3年內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 500萬平米以上 小結(jié)：多元化 7 未來客戶及客戶需求出現(xiàn) “ 多元化 ” 趨勢：關(guān)內(nèi)高端客戶、關(guān)內(nèi)投資客戶比例增長 4 物業(yè)類型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對(duì)主力；隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級(jí)周期變短 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 區(qū)外競爭 布吉 寶安新中心區(qū) 龍崗中心城 西麗 梅林 龍華 1、布吉未來1-2年內(nèi)供應(yīng)較少且不集中； 2、布吉后續(xù)供應(yīng)容積率走高，關(guān)口堵塞問題影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，且無交通利好； 3、布吉缺乏品牌開發(fā)商的帶動(dòng)； 4、雖然與龍華存在客戶搶奪，但龍華占據(jù)競爭優(yōu)勢 1、龍華作為中部服務(wù)組團(tuán)直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢，有大量人口支持； 2、寶安新中心區(qū)處于啟動(dòng)期，主要吸引南山白領(lǐng)置業(yè)，也分流部分福田白領(lǐng)和關(guān)內(nèi)投資客； 3、二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點(diǎn)間的資源競爭； 4、寶安作為未來土地出讓主戰(zhàn)場具有持續(xù)發(fā)展的后續(xù)優(yōu)勢 1、龍崗中心城基本上為區(qū)域內(nèi)發(fā)展，對(duì)外輻射力目前還非常有限，未來 1-2年內(nèi)其主要是通過中信、鴻榮源的大型低密度項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶； 2、未來 1-2年龍崗中心城在產(chǎn)品供應(yīng)上主要以低密度產(chǎn)品為主，與龍華之間的競爭很少； 3、龍崗作為未來土地出讓的主要場所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢 1、與龍華/寶安同處于發(fā)展中的低價(jià)片區(qū)相比，具有片區(qū)相對(duì)成熟 /環(huán)境治安好 /位置好等心理優(yōu)勢； 2、但不是未來 1-2年內(nèi)的熱點(diǎn)，明年推出項(xiàng)目僅有兩個(gè) 1、梅林土地儲(chǔ)備少，開發(fā)空間小，目前在售項(xiàng)目基本上是前期項(xiàng)目后續(xù)部分； 2、梅林沒有大的項(xiàng)目，均在 5萬平米以內(nèi)，輻射力有限； 在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關(guān)內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競爭相對(duì)較弱； 龍華在區(qū)域競爭中總體來說處于相對(duì)競爭優(yōu)勢地位； 龍華將主要面臨與 布吉等片區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)客戶，但二線拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來的巨大升值空間使之處于相對(duì)競爭優(yōu)勢地位 龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對(duì)競爭優(yōu)勢地位 市場未來競爭格局研究 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 初步統(tǒng)計(jì)未來供應(yīng)量在 400萬平米以上（詳見競爭分析部分） 在區(qū)域內(nèi)的競爭中主要是與二線拓展區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶； 與關(guān)口資源板塊在客戶重合度上較低，盡管關(guān)口未來推出的項(xiàng)目在規(guī)模上都達(dá)到了20-30萬平米，但先期的客戶爭奪激烈程度不會(huì)太激烈； 民治大道沿線未來推出的榕江項(xiàng)目以及萬科板塊的春華四季園可能會(huì)分流一部分中心板塊客戶； 相對(duì)來說，二線拓展區(qū)在未來 1-2年內(nèi)取勝的賣點(diǎn)是升值空間 區(qū)內(nèi)競爭 二線拓展區(qū) 中心板塊 關(guān)口資源板塊 民治大道沿線 萬科板塊 二線拓展區(qū) 規(guī)劃起點(diǎn)高； 新區(qū)，空間大； 市政配套優(yōu)勢； 交通中心的實(shí)質(zhì)受益者； 關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的首要承接地； 巨大升值空間 高起點(diǎn)； 交通優(yōu)勢； 后續(xù)規(guī)模大； 交通中心的實(shí)質(zhì)受益者； 巨大升值空間 規(guī)劃起點(diǎn)高； 居住服務(wù)配套，環(huán)境純粹； 交通中心的實(shí)質(zhì)受益者 規(guī)劃起點(diǎn)高； 后續(xù)規(guī)模； 市政配套優(yōu)勢； 巨大升值空間 中心板塊 成熟配套； 政治文化中心 成熟； 中心 成熟； 中心 成熟； 中心 關(guān)口資源板塊 稀缺資源景觀； 低密度產(chǎn)品線 稀缺景觀； 更廣的客戶線；升級(jí)產(chǎn)品線 稀缺景觀 稀缺景觀 民治大道沿線 梅龍路開通后基本無優(yōu)勢 低價(jià)策略 無優(yōu)勢 分流中低端客戶 萬科板塊 萬科區(qū)域部署升級(jí)； 客戶線、產(chǎn)品線成熟； 區(qū)域成熟 萬科品牌； 低密度產(chǎn)品線； 全市范圍客戶資源 基本無優(yōu)勢 占優(yōu)勢地位 二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢 市場未來競爭格局研究 從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目之間對(duì)關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪 二 線 拓 展 區(qū) 城投項(xiàng)目 8.6萬 金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目 43萬 世紀(jì)春城四期 13萬 龍盈泰項(xiàng)目 8.2萬 龍 1號(hào) 8.2萬 資源板塊 書香門第二期 15萬 潛龍山莊 60萬 瀅水灣 13萬 圣莫麗斯 33萬 星河丹堤 36萬 萬科 板塊 春華四季園 43萬 合生創(chuàng)展項(xiàng)目 5萬 第五園后期 30萬 榕江項(xiàng)目（民治大道沿線） 25萬 未來龍華項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）： 未來將推項(xiàng)目 已推項(xiàng)目 注：相當(dāng)項(xiàng)目的具體推售時(shí)間未定，此統(tǒng)計(jì)中針對(duì)推售意向預(yù)計(jì)其是未來將推項(xiàng)目還是已推項(xiàng)目； 圣莫麗斯具體推售時(shí)間難以確定，但相關(guān)營銷已經(jīng)啟動(dòng)，在此統(tǒng)計(jì)中將其作為已推項(xiàng)目； 由于無法統(tǒng)計(jì)出境內(nèi)所有地塊情況，本統(tǒng)計(jì)為不完全統(tǒng)計(jì) 已知舊改項(xiàng)目（初步統(tǒng)計(jì)） 約 170萬 龍華未來項(xiàng)目總計(jì)約： 510萬平米 龍華商業(yè)中心改造項(xiàng)目 101.5萬平米 市場未來競爭格局研究 2 1 4 3 5 7 8 9 13 10 12 11 世紀(jì)春城 日出印象 書香門第 2 金地梅隴鎮(zhèn) 城投龍華 泰華項(xiàng)目 圣莫利斯 龍 1號(hào) 綠景項(xiàng)目 已明確開發(fā)期限項(xiàng)目 后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目 二線拓展區(qū)未來 1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目總量在 300萬平米以上；大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭 二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共 430.39萬平米 ； 目前已明確權(quán)屬的土地有353.2萬平米 （共 13塊，分別被 8家企業(yè)控制 ） . 已開發(fā)項(xiàng)目只有日出印象，總量 不超過 10萬平米 ； 06年上半年預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目有 6個(gè)，總量在 60萬平米左右 ：代表項(xiàng)目有金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城 4期，二者總推出量在 35萬平米 左右 龍盈泰項(xiàng)目 市場未來競爭格局研究 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 序號(hào) 地塊規(guī)模 容積率 土地用途 初始土地使用者 預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間 1 6.4萬 1.2-2.5 商住用地 新一代實(shí)業(yè)公司 沒有相關(guān)開發(fā)信息 ,預(yù)計(jì)土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,開發(fā)時(shí)間應(yīng)在 06年下半年 2 4.5萬 3.2-4.0 商住用地 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 預(yù)計(jì)土地將進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,入市時(shí)間在 06年中以后 3+5+8 27.1萬 1.2-2.5 4 2.5萬 1.2-2.5 商住用地 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 可能在 06年年底入市 11+12 10萬 1.2-2.5 居住用地 7 28.4萬 1.2-2.5 別墅用地 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可能在 06年底入市 9 125.2萬 1.2-2.5; 0.6-1.2 居住用地 深圳市住宅局 地塊權(quán)屬者已發(fā)生變化，可能分割出讓，入市時(shí)間難以預(yù)計(jì) 10 7.7萬 1.2-2.5 商住用地 深圳市榕江實(shí)業(yè)公司 開發(fā)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng) ,可能在 07年初入市 13 27.6萬 0.6-1.2 商住用地 華來利實(shí)業(yè)有限公司 可能在 06年中后入市 ,開發(fā)水平不高 二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在 06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)） 市場未來競爭格局研究 預(yù)計(jì) 06年龍華推出競爭項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 容積率 建筑面積 規(guī)模 推出戶型套數(shù) 工程現(xiàn)狀 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 春華四季園一期第二批房號(hào) 1.9 43萬 2-5、 6、 12-14棟 517 06年 3月 春華四季園二期 27棟 6-17層 2300 未動(dòng)工 06年下半年 世紀(jì)春城四期 3.12 172019 10棟 17-32層 1339 05年 12月初動(dòng)工 06年 10月 陽光新鏡園 7棟高層 70-120 12月 3日動(dòng)工 06年 7、 8月 城投七里香榭 1.8 10萬左右 800多套 風(fēng)和日麗四期 700多套 剛動(dòng)工 06年底 中海月朗苑第二批房號(hào) 2.1 10萬 1、 4、 5棟 600多套 4層左右 06年 4月左右 碧水龍庭（榕江） 2.8 20萬 戶型 30-140平方米，小高層 2006套 正負(fù)零 06年 6月 龍華弓村舊改 3.2 25萬 1000多套分兩期 已動(dòng)工 06年年底 卓能雅居 1.8 19萬 16-18層 1024 未知 數(shù)據(jù)有待核實(shí) 約 11000套左右 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 小結(jié)：集中在 06年中期之后 1 2 3 6 5 4 二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢 從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對(duì)關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對(duì)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪 二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在 06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)） 二線拓展區(qū)未來 1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目總量在 300萬平米以上，大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭 龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對(duì)競爭優(yōu)勢地位 競爭的時(shí)間區(qū)間：明年年中（ 7、 8月份）出現(xiàn)競爭相對(duì)緩和期，之后供應(yīng)迅速放大 市場未來競爭格局研究 本報(bào)告解決的問題 客戶研究 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2005年政策出臺(tái)時(shí)間軸 3月 住房按揭利率上調(diào) 穩(wěn)定房價(jià)“ 舊八條 ” 11月 深圳開征 土地增值稅 10月 關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 、禁止價(jià)格欺詐的通知 4月 國務(wù)院副總理曾培炎“ 關(guān)于抑制房價(jià)過快上漲勢頭 ”的四點(diǎn)要求 “ 新八條 ” 打擊炒房、炒地 6月 個(gè)人購房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交 全額營業(yè)稅開始實(shí)施 5月 七部委 關(guān)于 穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 深圳規(guī)定 普通住房標(biāo)準(zhǔn) 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的 “ 認(rèn)購書 ” 應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本，并通過 “ 深圳市一手房網(wǎng)上 銷售系統(tǒng) ” 下載 ， “ 認(rèn)購書 ” 簽訂之后，不得隨意變更或解除； 商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部 即時(shí)上網(wǎng)公開銷售 ， “ 深圳市國土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng) ” 中待售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得無故拒售 ； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取 “ 提前登記、集中開盤、分期銷售 ” 的售房模式 ； 嚴(yán)禁 “ 炒房樓花 ” 行為 ，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理 房地產(chǎn)證 的二手房。 11月 11日發(fā)布的 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 開盤套數(shù) 開盤當(dāng)天銷售率 開盤實(shí)現(xiàn)均價(jià) 潛龍華城 2005年 4月 510套 30% 4500 萬科第五園一期 2005年 7月 346套 99.42% 5300 萬科第五園二期 2005年 9月 600套 95% 5500 美麗 AAA 2005年 6月 431套 74.83% 5560 錦繡江南四期 2005年 6月 400套 60% 5000 世紀(jì)春城三期 2005年 10月 279套 70% 4800 城市明珠 2005年 2月 400套 100% 4200 政策出臺(tái)之前的 2005年 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 開盤套數(shù) 開盤當(dāng)天銷售率 開盤實(shí)現(xiàn)均價(jià) 淘金山 2005年 11月 24日 104套 38 11400 御景東園 2005年 11月 19日 200套 29 9700 中信高爾夫 2005年 11月 20日 29套 50 22000 錦繡江南四期 5、 6座 2005年 11月 80套 30 6100 五米陽光 2005年 11月 26日 400余套 55%-60% 5800 新政出臺(tái)之前的 2005年是房價(jià)飛漲、銷售速度爆棚的一年； 新政出臺(tái)之后，大部分樓盤在銷售速度上收到了一定的影響，但是價(jià)格上卻沒有太大的波動(dòng)。 而五米陽光選房當(dāng)天火爆的場面也間接說明了政策的打壓是針對(duì)短線投資客戶而言的，對(duì)于長線投資以及自住的客戶影響相對(duì)較小。 政策出臺(tái)之后的 2005年 新政調(diào)控影響 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 客戶年齡2%2%1%1%46%32%16%20-25歲26-30歲31-35歲36-45歲46-50歲51-60歲6 1 歲以上家庭人口11%34%47%5%3%1人2人3人4人5 人以上10%44%27%7%10%1%1%0%10%20%30%40%50%5000元以下5001-10000元10001-20000元20001-30000元30001-40000元40001-50000元50001元以上目前上門年齡相對(duì)較低； 家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，以 2 3人為主； 家庭月收入 5000-10000元居多。 上門客戶以四季花城業(yè)主為主。 春華四季園上門客戶情況 置業(yè)次數(shù)2%0%20%47%31%1次2次3次4次其他購房用途 0%1% 5%21%11%62%辦公度假家人居住其他投資自住購房最看重因素第一位1246771725414562771041141601783680 50 100 150 200 250 300 350 400工程質(zhì)量城市生活配套建筑外觀車行快捷采光通風(fēng)規(guī)劃朝向小區(qū)自身配套環(huán)境及綠化和景觀公共交通配套位置教育配套戶型結(jié)構(gòu)升值潛力物業(yè)管理發(fā)展商之信譽(yù)小區(qū)規(guī)模上門客戶首次置業(yè)的比例占到了 47，絕大部分客戶購房仍以自住為主。 購房因素中，小區(qū)規(guī)模、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理是客戶比較看重的因素。 春華四季園上門客戶情況 需求戶型情況4%0%0%46%33%17%二房三房四房五房五房以上一房需求面積情況0%11%21%6%22%9%5%3%7%5%3% 2%1% 1%2% 2%0%5%10%15%20%25%60平米以下61-70平米71-80平米81-90平米91-100平米101-110平米 111-120平米 121-130平米 131-140平米 141-150平米 151-160平米 161-170平米 171-180平米 181-190平米 191-200平米 201平米以上上門客戶購房需求還是以經(jīng)濟(jì)型戶型和面積為主，一定程度上驗(yàn)證了龍華購房的主力客戶和市場的主流戶型。 春華四季園上門客戶情況 中海月朗苑客戶情況 開盤當(dāng)天到場客戶以項(xiàng)目周邊、四季花城及龍華本地客戶為主，其中有部分客戶是第五園的未成交客戶。自住為主，也有一定的投資客，具體數(shù)據(jù)不祥。 上門客戶基本為家庭為主，或孩子年齡較小、或二人家庭，為龍華市場的主流客戶。 通過與客戶溝通及觀察，中海的上門客戶對(duì)價(jià)格比較敏感，有一定的維權(quán)意識(shí)，但會(huì)妥協(xié)。為了能買到房，學(xué)校 /配套等不足暫時(shí)可以忽略。 龍華傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式： 驅(qū)動(dòng)力：利用 價(jià)格梯度 對(duì)關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者實(shí)行 被動(dòng)牽引 ； 產(chǎn)品：采用 經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品 滿足市區(qū)低收入階層的基本 生理需求 ； 結(jié)果：討好 單一階層 聚集形成 大盤聚居效應(yīng) ，但相應(yīng)的 配套不足 ，形成 “ 臥城式 ” 的 “ 通勤社區(qū) ” 客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素一 以世紀(jì)春城、錦繡江南為代表的低密度大盤 世紀(jì)春城 4期 14萬平米 /r=3.18/高層 價(jià)格：預(yù)計(jì)在 5500左右 產(chǎn)品： 2-3房為主（主流面積區(qū)間） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 2房 2廳 1衛(wèi) 68.93-75.48 562 42.6 2房 2廳 2衛(wèi) （ mini別苑） 83.12-85.94 202 15.3 3房 2廳 2衛(wèi) （小 3房） 96.82-111.89 264 20 3房 2廳 2衛(wèi) （大 3房） 120.91-125.59 292 22.1 合計(jì) 1320 100 龍華關(guān)口資源大盤開發(fā)模式： 驅(qū)動(dòng)力：利用 景觀資源 對(duì)關(guān)內(nèi)多次置業(yè)者實(shí)行 主動(dòng)牽引 ； 產(chǎn)品：采用 舒適型的中高端產(chǎn)品 滿足市區(qū)高收入階層的 生活享受需求 ； 結(jié)果： 自然景觀的稀缺 吸引，但周邊環(huán)境 及 道路規(guī)劃 影響較大 客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素二 以圣莫麗斯、星河丹堤為代表的關(guān)口資源大盤 星河丹堤 36萬平米 /r=1.8/別墅群 價(jià)格：預(yù)計(jì)在 1.6萬 -2萬左右 產(chǎn)品： TH270-290、別墅 400（一期產(chǎn)品） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) TH 270 290 200 別墅 400 7 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全 策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素三 金地梅隆鎮(zhèn)將打破龍華大盤的傳統(tǒng)形象，開辟白領(lǐng)社區(qū)升級(jí)模式 金地梅隴鎮(zhèn) 建筑的新空間： Cool的城市外立面 新產(chǎn)品主義：建筑元素的極端表達(dá) 目標(biāo)客戶特征： 7080一族 目標(biāo)客戶標(biāo)簽：精神貴族 物業(yè)：商業(yè)住宅互動(dòng)，打造社區(qū)感 升級(jí)模式： 驅(qū)動(dòng)力：利用 品質(zhì)、社區(qū)感 對(duì)多元客戶實(shí)行 主動(dòng)牽引 ； 產(chǎn)品：采用 多元化 /多風(fēng)格產(chǎn)品 滿足客戶對(duì) 品質(zhì)居住需求 的追求； 結(jié)果：形成 社區(qū)效應(yīng) ，城市、居住元素混合 開發(fā)主體 市內(nèi)品牌開發(fā)商 +龍華本土實(shí)力開發(fā)商 產(chǎn)品 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力 2、 3房； 低密度產(chǎn)品：別墅、洋房、 TH； 城市豪宅：高層大面積產(chǎn)品 新客戶 高級(jí)管理人員和高薪的技術(shù)人員： 主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動(dòng) 關(guān)內(nèi)高端客戶： 近關(guān)口的資源大盤及萬科系列對(duì)他們較有吸引力 關(guān)內(nèi)投資客戶： 地鐵沿線物業(yè)投資客、城市主干道沿線投資客、小戶型物業(yè)投資客 更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層： 基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山 周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層： 工作緣、親緣 商務(wù)、商旅客戶： 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對(duì)高級(jí)公寓、公寓式辦公有較大需求 隨著客戶的多元化，未來 1-2年內(nèi)龍華市場開發(fā)模式也將趨于多樣化 世聯(lián)后續(xù)階段的重點(diǎn)工作 致力于客戶的深入研究和分析 依托于目前在龍華已有項(xiàng)目、對(duì) 現(xiàn)有龍華客戶的了解和分析，研究 新政變化下客戶購房心態(tài)、購房 需求、家庭結(jié)構(gòu)的變化。 為金地整合“ 金地系 ”客戶，擴(kuò)大金地客戶的客戶圈層，從單純的“高 級(jí)灰”擴(kuò)展到“城市白領(lǐng)階層”。 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 思路說明： 在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所能提供的一切生活與追求均來源于 規(guī)劃和建筑的 “ 超脫 ” ：因此賣點(diǎn)整合的主線是 “ 建筑，建造我們的生活 ” 。 前言 一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個(gè)地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。 丘吉爾曾說 “ We shape our building； thereafter they shape us。 我們做建筑，建筑又重新造就我們 。 一、欲望都市里的長跑者 （居住在城市中） 規(guī)劃及建筑 二、有故事的房子，有我的故事 （居住在風(fēng)景的城市中） 園林 三、都市速溶史 （居住在街區(qū)中） 商業(yè)街 四、快速城市化的龍華 區(qū)域規(guī)劃 五、創(chuàng)意的居住，更愉悅的生活 節(jié)能設(shè)計(jì)、創(chuàng)意會(huì)所 六、品牌塑造優(yōu)質(zhì)生活 發(fā)展商和物管 2006，相聚在梅隴鎮(zhèn)！ 2006，生活在梅隴鎮(zhèn)！ 2006，做城市未來的代言人！ 在梅隴鎮(zhèn)，收入不是判定是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級(jí)灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn) 在梅隴鎮(zhèn)，判定你是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)是是否 熱愛生活 ，是否熱愛豐富多姿的 都市生活 ，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。 在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴(kuò)大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚 DIY，一切都掌握在自己的手中， DIY也可創(chuàng)造無限的可能； 年輕并 UP著 ，我們年輕、有活力、有激情、無成見，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過自身的努力達(dá)到更高的層面，也積極的愿意通過各種途徑充電提高。對(duì)于未來競爭的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠 贏在起跑線 上。 在梅隴鎮(zhèn)，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往 偶然性帶來的隨意和驚喜 。 對(duì)于日復(fù)一日的生活， 創(chuàng)意 是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過創(chuàng)意，生活可以過的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。 我們同樣相信 探索是一種生產(chǎn)力 ，作為非有產(chǎn)階級(jí)的年輕人，探索玩玩能夠開辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來的探索精神。這是對(duì)未知的好奇和對(duì)美好結(jié)果的預(yù)期。 梅隴鎮(zhèn)提供了探索的空間和可能 。 擁有比夢想更重要，生活中體驗(yàn)輕度放縱的快樂。未來是美好的，但追求美好未來的過程是漫長而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。梅隴鎮(zhèn)倡導(dǎo)一種 把握現(xiàn)在 的生活理念， 活在當(dāng)下 ， 活在進(jìn)行中 。 我們要主動(dòng) 選擇生活 ， 而不被生活選擇 。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。梅隴鎮(zhèn)提供豐富的可選擇性，滿足客戶對(duì)選擇的欲望，讓他們能夠主動(dòng)把控更多的東西。 家是我的忘城。在梅隴鎮(zhèn)，家不僅僅是睡覺的地方，而是一個(gè)避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。具有 強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū) 也會(huì)形成一種標(biāo)簽感，給客戶帶來強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。 愛生活從愛自己開始 。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。其實(shí)我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個(gè)方面對(duì)自己更好一點(diǎn)。 我是城市未來的代言人，我住梅隴鎮(zhèn)；我們是城市力量階層，我們住梅隴鎮(zhèn)。 本報(bào)告解決的問題 概念整合 尋找價(jià)值信息（ FAB分析） F（ Features/fact） : 項(xiàng)目本身的特性 /屬性 A（ Advantages）： 相對(duì)于競爭對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢 B（ Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益 /價(jià)值 我有什么 我好在哪兒 我能給你帶來什么價(jià)值 A B 找到項(xiàng)目的價(jià)值 消費(fèi)者：他們買什么？ F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit） 現(xiàn)代都市 規(guī)劃及產(chǎn)品 個(gè)性立面 大盤 商業(yè)風(fēng)情 品牌開發(fā)商 二線拓展區(qū) 現(xiàn)代感 會(huì)所（創(chuàng)新功能） 大盤的第一期 商業(yè)風(fēng)情 品牌開發(fā)商 知名物管 獨(dú)特的社區(qū)文化精神 品質(zhì)感 邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)） 階層感 創(chuàng)意 與眾不同（出眾） 特區(qū) 成就生活樂趣 找到項(xiàng)目的價(jià)值 開發(fā)商 /營銷人：我們做什么？ F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit） 分期開發(fā) 主流市場 項(xiàng)目操作空間大 市場參與人投入度高 成就市場樂趣 （ Market Visionaries） 我們就此看到了交易雙方的一致性： Enjoy C 營銷：溝通的姿態(tài) 也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢： “ 明天我們住在哪里？ ” ， “ 到東部去 ” ， “ 灣區(qū)物業(yè) ” 。 我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說法，或者賦予一些意義。 作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就會(huì)被 PK掉。 接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)，與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。 我們就此提出金地梅隴鎮(zhèn)的價(jià)值觀 Enjoy Yourself /喜歡自己的理由 “ 喜歡自己的理由 ” 價(jià)值觀可以不用說，但必須銘記在心，成為 Action的驅(qū)動(dòng)力 區(qū)別于北京人因 “ 中心 ” 而自大，上海人因 “ 上