2006年九江香榭麗舍可行性研究報告目錄前言第一部分決策背景一、一、九江概述二、二、經濟發展統計指標分析三、三、城市建設現狀和城市規劃發展對項目影響第二部分市場分析一、一、政策導向分析及風險評估二、二、九江房地產市場分析1、1、整體發展概述2、2、房地產現狀分析三、三、區域市場分析1、1、區域市場特點2、2、競爭態勢分析四、四、房地產市場前景預測第三部分項目分析一、項目概況二、項目資源分析1、1、周邊環境資源2、2、自身資源三、項目SWOT分析四、項目商業、辦公部分分析五、項目市場目標客戶層研究1、主力客戶定位2、目標客戶描述第四部分項目開發研究一、一、項目價值初步評估二、二、項目發展建議第五部分投資收益分析第六部分項目開發經營風險分析及策略一、一、項目盈虧平衡分析二、二、敏感性分析三、三、項目開發經營主要風險及對策分析第七部分結論和建議附：銷售計劃前言“善戰者，決勝于未戰之前”。可行性研究報告的撰寫是在房地產項目開發前期入手，其結果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現提供有價值的參考依據。在本次報告的撰寫期間，我們對九江市的經濟、文化、房地產市場特征進行了充分調查與分析，并對本項目現狀進行了細致考究，對周邊樓盤進行慎密調研后，取得了大量一手資料。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可行的開發方案。其目的是為了規范項目前期操作，提高工作效率、規避風險、提升項目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實現項目市場價值最優化。由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。第一部分決策背景一、一、九江概述1、概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發區，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區規劃面積118平方公里，建成區面積48.4平方公里，市區人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運上通重慶，下達上海并延伸海外。區位優勢十分明顯，是一個極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現有國家級風景名勝區1處，省級風景名勝區8處。2001年被評為全國優秀旅游城市。廬山為國家重點風景名勝區，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入世界遺產名錄。4、經濟發展：據統計九江市在“十五”期間國內生產總值年均遞增，年達到億元，。人均生產總值年均增長12.7%，2005年達到9230元。財政總收入年均遞增，年達到億元。政府預計到2010年，實現GDP940億元，人均生產總值達到2200美元。全國百強市排名，九江位列75位5、生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長1.4，政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。二、二、經濟發展統計指標分析收入快速穩步增長，處于小康階段九江城鄉居民收入020004000600080001000019901995200020012002200320042005城鎮農村2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長1.4，政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城市居民可支配收入可達14000元。九江居民存款余額(億元）12.8460.6115.15130.65153.8181.43212.17249.4905010015020025030019901995200020012002200320042005九江城鄉居民存款余額在2005年達到249.49億元，比上年增長37.32元，增長率達17.59%。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發展相當迅速和穩健。2005年九江城鎮居民家庭恩格爾系數為，農村為48.8%。根據國際上通行標準恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標準可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質量，而居住是人們最先希望改善之一。個私經濟發展迅速九江市個私經濟上繳稅金（億元）2.7747.6311.5815.320510152020012002200320042005從上表可以看出，2005年，九江市民營經濟上交稅金15.32億元，銷售收入2836億元，增長，對財政的貢獻率達到608。目前，九江的個體工商戶已超過75000戶，個私經濟的迅猛發展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。固定資產投資增長較快歷年九江市固定資產投資示意圖（億元）6493118.16140.07190.205010015020020012002200320042005九江市2005年完成固定資產投資（不含跨地區項目和農村固定資產投資）190.2億元，比上年增長32.6，增速比上年高出14.8個百分點。固定資產投資的加速發展使城市面貌進一步改善，對房地產的開發起到了一定的利好作用九江經濟形勢的基本特征民營經濟得到發展，當地政府大力扶持城市建設、經濟開發區成為新一輪經濟發展重點經濟結構開始轉變，對外貿易發展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質量有了進一步需求三、三、城市建設現狀和城市規劃發展對項目影響九江城市發展總體規劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現代化山水生態港口旅游。圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市經營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎設施相繼建成，為九江城市化進程快速發展奠定了基礎。九江市委八屆四次全會提出了“環繞八里湖，建設新九江”的經濟發展和城市建設的戰略構想。由于九江中心城區東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區內水系交錯眾多，城市發展受限。因此，在新一輪城市總體規劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖南門湖八里湖）之間再造一個新九江的發展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎配套設施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。城市規劃發展對本項目影響從對九江的整體規劃分析，九江目前的城市發展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規模的樓盤不斷涌現，本項目并不處于九江的開發重點區域。但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區基礎建設的投入巨大，街區面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。同時與開發區內眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區內競爭對手較少，這為本項目的開發成功提供了比較好的外部因素。第二部分市場分析一、一、政策導向分析及風險評估由于房地產業的特殊性，因此政府的政策導向對于房地產的發展有著風向標的作用，對于當地房地產政策的分析能更有效的規避一些項目的開發風險。目前國家對于某些地區房地產過熱的情況在整體政策上處于調控狀態，這在一定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。在九江，房地產作為政府吸引外地資金投資，加快城市發展的一個重要產業，其在具體的政策制定和執行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對房地產交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產發展有著比較良好的愿望，這為項目的成功來發提供了良好的外決條件。宏觀政策對九江市房地產市場的影響分析1、對于起步較晚的九江市房地產來說，房價整體水平仍然較低。市區商品房成交均價在05年僅1800元/左右，這較市場發達城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。2、在房地產需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。這也給了九江房地產市場提供了良性發展的市場空間。3、宏觀政策推出目的是在穩定房價，抑制房產投機及炒作行為，保證房地產市場的良性發展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產市場產生較大影響，整體市場將依城市及經濟發展而發展。二、二、九江房地產市場分析1、1、整體發展概述概況：目前，九江房地產開發呈現出三足鼎立的發展態勢，基本可分為老城區、長虹大道、九江開發區三大板塊。老城區房地產投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區土地稀缺,開發量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產投資目前主要沿長虹大道兩側呈帶狀分布，開發區房地產投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區開發量較大，以多層、小高層普通住宅為主。住宅價格：物業價格是一個地區房地產市場發展狀況的反映，同時也是衡量當地居民消費能力的尺度。從市場數據得出結論，現階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。主要分為三個層次：老城區沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿所在，地段位置優越，生活配套成熟。銷售均價：2500元/平方米以上；長虹大道兩側。由于政府行政、企事業單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發熱點，生活配套日趨成熟。銷售均價：17002300元/平方米；九龍街開發區一帶。隨著九江城市西拓，環繞八里湖建設新九江發展戰略的確立，該區域將成為今后九江發展的主力區域。但現在區域內配套設施尚不完善，人氣有待結聚。銷售均價：18002100元/平方米。住宅品質：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產品品質，其內容包括：社區規劃、交通、建筑質量、產品布局分配以及物業配套、景觀、環境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區規劃的人性化可尋，對居住環境的考究甚少，產品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現。2、2、房地產現狀分析1）市場運行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區新批準商品房預售項目共36個，同比下降20%，批準預售面積55.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%附：商品房成交金額比較表單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套，成交面積30.73萬元。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房（住宅）買賣比較表2004年2005年2005年與2004年比較套數（套）1798319878%面積（萬平方米）20.0430.7353%金額（萬元）213533598068.5%單價（元/平方米）106611709.76%住宅價格上漲迅速，商鋪價格略有下調2005年商品房價格較2004年上漲19.82%，其中住宅價格上漲較快，達到了44.03%。而商鋪價格略有下調較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價比較表單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%2）、土地市場分析土地供應不平衡雖然2005年九江市土地供應量達到了創紀錄的1808.82畝，比2004年的1743.4畝增加了3.75%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達1200畝，占了全年土地供應的66.34%。大宗土地前期準備時間和開發周期都較長，因此短時間內，商品房市場供應量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發區共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區土地供應相對緊張。土地價格上漲，成本提高2005年九江市土地綜合價格每畝52.28萬元，比2004年上漲了5.45%，剝去長江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為72.54萬元/畝，較04年剝去“柴桑春天”后的土地平均單價64.37萬元/畝，上漲了12.69%附：九江市2005年國有土地