豐城市陶瓷城項目相關建議一、項目經濟測算我們根據項目地情況做了兩個經濟測算：方案一：（按原有規劃初稿）占地面積：328.43畝，其中商業228.43畝、住宅100畝容積率：商業1.0、住宅1.6建筑密度：商業40%、住宅25%綠化：商業10%、住宅40%建筑面積：商業152287、住宅106667銷售均價：商業1700元/（三層）、住宅1600元/方案描述：如按本方案執行，雖然容積得到了滿足，但無論是商業還是住宅品質都將難以保證，風險都將是非常大的。按該方案商業將是三層，那么第三層的商業我們將如何去化?那是一個無法體現價值的產品，后期能否成本價傾銷都將是一個未知數，我們做的將只能是費力不討好,還給自己增加沒有必要的麻煩。152287的商業建面相對豐城現有市場情況而言那是一個非常龐大的數字，這在后期去化時將是非常困難的，低迷的豐城商業是無法承受的，我們開發的目的是快速的去化套現，不是追求高建面的市政形象。按該方案，普通的多層項目在豐城并無差異化可言，太多類似的產品了，我們的出現只能是暗淡無光。麗景花園近在咫尺，同質化的競爭，那將是一種無謂的資源消耗。方案二：(根據市場情況調整稿)占地面積：328.43畝，其中商業228.43畝、住宅100畝容積率：商業0.7、住宅2.285建筑密度：商業40%、住宅25%綠化：商業10%、住宅40%建筑面積：商業106601、住宅152334.10銷售均價：商業2300元/（兩層）、住宅1800元/方案描述：該方案以市場現實為基礎，106601的商業建面盡管依然有點大，但我們絕不僅僅只做陶瓷市場，我們可以做一個建材的綜合市場，包括板材，包括油漆等等，那么市場還是有承受的最大可能的，在這個基礎上我們把商業損失的容積率在住宅部分盡可能的補回來。兩層的商業去化是符合現實的，在可能的范圍內，我們還可以拔高它的銷售均價。住宅部分我們希望通過差異性的創新型產品來達到我們追求利潤最大化的目的。在現有市場環境下，相對而言，住宅產品的風險肯定是要低于商業產品的，這是毫無疑問的。何況我們的產品將是有區別于現有市場的，比如我們的小高層可以設計成南北通透的，比如我們的多層可以是超大露臺、超大地下室的花園洋房！差異化光芒閃耀的結果一定是客戶渴求的目光。方案對比：單位方案一方案二總土地面積畝328.43328.43商業土地面積畝228.43228.43商業容積率1.00.7住宅土地面積畝100100住宅容積率1.62.285商業建筑面積平米152287.43106601.20住宅建筑面積平米106667.20152334.10投資總成本萬元40,087.4342,567.91銷售價格住宅元/平米1,600.001,800.00商業元/平米1,700.002,300.00銷售額萬元42,739.9751,677.65稅前利潤總額萬元2,652.549,109.74稅后利潤總額萬元3,047.228,111.33稅后成本利潤率%7.60%19.06%由上述的方案對比我們可以清晰的看到兩個方案的區別，相信這種抉擇不會是艱難的衡量。二、開發建議房地產開發的一個重要原則就是我們必須遵循市場規律，這就需要我們依據市場情況，準確的規劃我們的產品，市場所需要的永遠是最適合的而不是最好的。項目地相對過偏，商業氛圍無從談起，遠景的渲染無法保證項目的快速去化和價值最大化。在現有的市場環境下，我們考慮的第一要務是規避風險。盡管風險時刻存在，但我們可以最大限度的降低它的比例，從而達到承受盡可能小的風險獲得盡可能大的利益。由此，我們建議：、土地置換：在首期商業開發的328.43畝土地中，用靠近住宅區域的100畝進行住宅開發。在后期住宅開發的500畝土地中，用沿主干道的100畝進行商業開發。、降低商業用地的容積率，拔高住宅用地的容積率。、以市場為主導，著力挖掘產品的差異化，重新更改規劃。闡析：商業的開發，產品的便利性和地段是非常重要的。項目的西南段離主干道太遠，相對商業而言過于偏僻，商業價值已無法體現，所以我們建議把商業放在主干道的兩邊，這樣即可以規避商業的開發風險，同時也能夠達到項目開發的價值最大化。這是一個兩全其美的方式，我們用100畝最不適合做商業的地置換了100畝最不適合做住宅的地，產品性質對調后，我們得到的是200畝價值最大化的土地。調低商業的容積率，主要考慮的是銷售去化的問題，試想，三層的商業，152287的建筑體量，銷售去化將是一個怎樣艱難和漫長的過程，在現有的市場環境下，我們為什么要給自己如此大的壓力和風險呢？我們換一個思路，把商業的容積率降下來，那么兩層的商業，106601的建筑體量，銷售的壓力和風險將會低很多，損失的容積率，我們可以在住宅部分彌補回來，這樣，在不損失項目整體利益的情況下，我們即達到了利益最大化，又把風險降到了最低，何樂而不為？最后我們需要強調的是，我們必須是先完成招商，然后才是銷售。太多太多慘痛的例子，需要我們清醒的認識到抉擇的重要性和必要性。金馬建材城二期銷售嚴重受阻，開盤當天只銷售6間店鋪，（注：開盤均價4300元/三層）。時代廣場（原農貿市場）在現有氣候下正在煎熬著等待曙光，短期內難以開盤。他們無一走的不是先銷售，然后情況不好再進行招商的，這是兩個最近的例子，把時間倒推，這