1 目 錄 第一章 總論 . 5 項目名稱與承辦單位 . 5 建項目概況 . 7 主要技術經濟指標 . 8 可行性研究報告編制的依據和研究范圍 . 8 項目開發的理由 . 10 1 6 研究工作概況 . 12 1 7 建設條件 . 13 1 8 結論及建議 . 13 第二章 項目背景及建設的必要性 . 15 項目背景 . 15 項目建設的重要性 . 20 第三章 建設條件 . 23 地理位置概況 . 23 3 2 自然條件 . 25 3 3 區位交通、通訊條件 . 26 基礎設施條件 . 26 3 5 項目建設材料供應 . 27 3 6 政府支持 . 27 2 第四章 建設方案 . 27 項目概況： . 27 規劃原則 . 28 功能分區 . 29 公建和公用設施布置 . 29 道路交通組織 . 30 4 6 建筑方案設計 . 30 4 7 結構選型 . 31 第五章 公用工程 . 33 給排水工程 . 33 供熱工程 . 34 電氣工程 . 35 燃氣工程 . 36 第六章 環境保護、節能、安全衛生與消防 . 37 環境保護與評價 . 37 節能設計 . 39 勞動保護評價 . 40 消防設施評價 . 41 農產品質量安全控制 . 42 第七章 項目管理及建設進度 . 44 7 1 項目管理 . 44 3 7 2 項目實施階段 . 45 7 3 建設周期 . 45 第八章 招標方案 . 46 項目基本情況 . 46 項目法人資格 . 46 招標范圍 . 46 招標方式 . 47 招標組織形式 . 47 評標專家庫及評標委員會情況 . 47 標基本情況表 . 47 第九章 投資估算與資金籌措 . 48 估算范圍及依據 . 48 資金籌措及資金使用計劃 . 49 第十章經濟評價 . 49 評價原則和方法 . 49 營收入 . 50 成本測算 . 51 財務指標分析 . 53 第十一章 效益評價 . 54 經濟效益評價 . 54 社會效益評價 . 55 4 社會風險及對策分析 . 56 第十二章 結論與建議 . 57 第十三章 附表 附圖 附件 . 58 13 1 附表 . 58 13 2 附圖 . 58 附件 . 58 5 第一章 總論 項目名稱與承辦單位 項目名稱 : 承辦單位： 法定代表人： 項目聯系人： 聯系電 話： 項目擬建地點及承辦單位概況 擬建項目位于 吉快速通道以西， 310 國道以北，建設用地 ，交通便利，地理位置十分優越， 具備人流 、 物流 、信息流條件 ， ,是 建立農副產品 國際物流中心 的最佳用地 。 擬建項目承辦單位： 建項目是該公司于 2011 年 10 月通過洛陽市招商引資平臺，擬落戶洛陽市老城區邙山鎮的港商獨資項目，預計投資 3 億元人民幣，老城區政府正以良好的投資環境，方便、快捷的工作效率為投資商提供全方位的服務。 副產品批發市場有限公司成立于 2011 年 11 月，位于公司注冊資本為 18000 萬港幣， 法定代表人： 公司 是 由中國農產品交易有限公司 在河南省洛陽市投 資設立的港商獨資企業。 中國農產品交易有限公司（）于 1995 年 1月在百慕達注冊成立，主要從事農副產品批發市場的開發、建設與管理。現為我國最具規模的農 6 產品批發市場管理企業之一，公司在我國目前主要經營及管理的三大農產品批發貿易平臺分別位于湖北省武漢市、廣西壯族自治區玉林市和江蘇省徐州市，在全中國已初步建立并形成了集農副產品生產、批發、零售于一體、覆蓋全國的農副產品大流通體系，并為全國農產品提供了一個集高素質管理、食品安全監控和分銷流暢的交易平臺、鏈條。該公司2012 年擬落戶洛陽市，建設 副產品國際物流 中心項目， 為了管理擬建項目的需要，于 2011 年 11月投資成立了 行總經理負責制，下設財務部、工程部、農貿市場部、物流管理部、辦公室共四部一室管理機構，有中高層管理人員、專業技術人員、部門主管及工作人員五百多人。公司主要開展本項目基礎設施的建設及建成后 50年內的經營、管理等業務。 公司總經理 港人， 畢業于香港理工大學，本科學歷，為英國特許公認會計師公會資深會員及香港會計師公會會員。 1999 年加入 總經理， 2009年加入中國農產品交易有限公司并任董事局主席。另獲委任為本公司主席、行政總裁及法定代表 人 ，以及本公司薪酬委員會及提名委員會各自的主席。陳先生 曾 為香港聯合交易所有限公司（聯交所）主板上市公司 團有限公司、位元堂藥業控股有限公司及 源控股有限公司（前稱利來控股有限公司）之執行董事，以及上海集優機械股份有限公司之獨立非執行董事。 有著扎實的專業基礎知識及豐富的人生閱歷，善于思考，敢想敢 干，有艱苦創 7 業，開拓創新的精神和多年的建設項目管理經驗，有較強的組織管理和把握全局的能力，是一 個很好的管理人才。如今 他以多年的管理經驗及對農副產品批發市場的開發、建設與管理的極大熱愛又投入到本項目的開發建設中，富國惠農、開發產業、建設洛陽、造福一方，體現了他“身卑未敢忘憂國”的情懷。 建項目概況 項目擬建地點 擬建項目位于洛陽市老城區邙山鎮營莊村。東至洛吉快速通道；南至 310 國道； 西部隔已建成的工業生產企業與機場路相望； 北接擬建中電產業洛陽基地。總占地面積約 。該項目用地現狀為耕地及居住用地，為了加快該地區的建設，老城區政府搶抓機遇、創新機制、精心謀劃、狠抓項目落實，強力推進 基礎設施建設，以大項目促強、帶動、推進產業大聚集，力爭早日將老城區建設成為環境優美、功能完善、傳統產業功能突出、現代產業特色鮮明、現代文化與歷史文化交相輝映的現代新城。良好的投資環境，為本項目的進一步落實提供了可靠的保證。老城區政府堅持“規劃第一，科學發展”的首要原則，委托洛陽規劃建筑設計有限公司， 對 洛陽市老城區邙山鎮進行重新規劃（ 2010 2020）（正在進行中），擬將此地塊規劃為物流用地，用于 關手續正在辦理， 0000000對該地塊進行總體規劃，目前，已基本完成總體規劃。 8 建設內容及方案 項目定位為豫西地區一站式服務的超大型農副產品綜合批發市場，立足豫西、輻射山西、陜西等地區，并通過集團公司農產品物流中心網絡輻射全國。該項目將建設成為設施一流、國內領先的綜合性農產品交易中心，包括果菜交易中心、水產交易中心、副食品交易中心、糧油交易中心、倉儲冷鏈物流中心、加工配送中心、質量檢驗檢測中心、結算中心、監控中心和相關的市場配套設施等。 項目全部建成后，預計年交易量達 700萬噸，年交易額超人民幣 150億元，成為豫西 地區最重要的農產品物流中心。 副產品國際物流中心建筑用地約 方米（ ），建筑總面積 237967積率 投資預計 經測算，本項目預計總投資 3 億元。詳見附表二投資估算表。 主要技術經濟指標 序號 項目名稱 單位 數量 說明 1 總用地面積 公頃 2 總建筑面積 37967 3 總投資 億元 3 人民幣 4 道路面積 公頃 5 綠化面積 公頃 6 綠化 率 % 20 7 容積率 可行性研究報告編制的依據和研究范圍 9 項目編制依據： （ 1）承辦單位編制本項目可行性研究報告委托書。 （ 2）承辦單位提供的相關基礎數據，技術資料等。 （ 3）專業技術人員現場勘察的有關資料和數據等。 （ 4）國家發展改革委員會頒發的可行性研究報告編制方法綱要。 （ 5）國家發改委頒發的建設項目經濟評價方法和參數（第三版）。 （ 6） 全國優勢農產品區域布局規劃 （ 20082015 年）； （ 7）洛陽市城市總體規劃（ 2011 （ 8）國家及行業現行規范、規定。 （ 9）洛陽市工程造價信息（ 2011 年第 5 期）。 （ 10）項目地理位置圖。 （ 11） 副產品國際物流中心項目總平面布置圖。 研究范圍： 根據國家發改委頒發的可行 性研究報告編制方法綱要的要求，本報告研究工作的范圍及內容如下： （ 1）探討項目建設的意義和必要性； （ 2）論證建設條件； （ 3）確定建設規模與工程方案； （ 4）安排項目建設進度； （ 5）研究環保、消防、安全衛生及節能措施； （ 6）研究項目投資規模，研究資金籌措方式。 10 項目開發的理 由 我國農產品供給由長期短缺變為總量基本平衡，并出現了結構性過剩，我國農產品市場已經進入了由需求主導的買方市場。居民生活水平迅速提高，多元化消費結構逐步升級，對安全、健康、精細等較高品質農產品的需求空間不斷擴大，居民的消費需求已逐步由對量的滿足轉變為對質的追求，形成了購買力增長的現實與潛在市場。農 副 產品批發市場 建設 項目 ， 正是為了適應這種市場消費需求結構發展變化的趨勢，滿足這一多樣化市場需求，并對該種市場需求不斷進行引導、擴大與提升 ，最終實現產業化，保證食品安全 。 天公造物，厚賜洛陽，豐富的旅游資源是 歷史遺留 下一粒粒的明珠，散落在 中原大地 白馬寺 、 洛陽山水 等名勝旅游區，吸引數以百萬計的往來客商， 據 2011 年不完 全統計，牡丹花會期間接待游客 1770 萬人次；“五一”小長假期間接待游客 211 萬人次；“十一”期間接待游客 人次；普通雙休日高峰記錄曾顯示：接待游客近百萬人次。游客人數的增加直接帶動 餐飲 業的蓬勃發展 。 而不斷發展壯大的餐飲業飲食需求的 70%來自一級農副產品批發市場。 洛陽是歷史悠久的古都，也是新 興的現代化工業城市，更是農業強市。隨著經濟的發展及社會的進步，洛陽市城市面貌也在發生著日新月異的變化。幾年來，洛陽市在加快洛南新區建設步伐的同時，對舊城改造力度也進一步加強，帶動相關產業快速發展。本項目建設地 點位于洛 11 陽市老城區的北部，經濟不太發達，王城大道的打通及機場路的建設，給該地區帶來了機遇。但是，市區內王城大道兩側經濟開發突飛猛進，而作為王城大道的延伸地段營莊及后洞村卻沒有太大的發展。 由于多種原因 ，老城區 產業發展 在 一定程度上存在地域失衡、業態失衡、結構失衡等問題， 產業集聚效應不強。目前，區域內以 民營企業和攤點為主，呈 各自為戰態勢， 企業管理水平低，硬件設施檔次低，盈利能力低；區內缺少帶動性強、規模大、效益好的龍頭企業，產業集聚效應難以發揮。近年來，老城區區委、區政府根據市委提出的“中心開花在老城體現”、“老 城要在全省爭取名次”的要求，樹立“大產業、大文化、大發展”的理念，抓住市委毛萬春書記擔任老城區首席服務官的機遇，突出抓好文化旅游、樓宇地產、現代物流、商貿服務、生態農業和民生民利六大重點工作，強化項目建設、招商引資、民營經濟三個支撐，推動老城區經濟社會快速發展，并取得了很大的成績。 副產品國際物流中心項目，就是老城區政府引進的以農業為主體的現代物流、配送產業項目，產業集聚效應較強，項目建成后， 依托豫西地區極具競爭力的農副產品特色產品產地優勢，大力推進現代化物流中心的建設，并通過整合周邊的中小型專 業市場，形成以覆蓋山西、陜西、山東、湖北等地的中部最具特色的農副產品集散中心、信息交易中心。該項目投資方有經營農副產品批發的多年經驗 , 在全國有 7市場在經營 , 輻射面是全國性的 。洛陽地處中原， 將會是宏進全國市場網絡的中心樞紐 , 對平穩農產品價格 , 改善農產品的物價信息的時效性 , 提高農民的收入有積極性 12 的作用 。 該項目可實現南菜北調 、 北菜南調的功能 ,再加上市場現代化中央結算管理 ,高清的監控系統 , 外資企業先進的管理模式 , 對銜接國際化的經營農產品市場有著非常好的示范帶頭作用 。 該項目由 副產品 批發市場有限公司自籌資金建設， 打破了老城區經濟快速發展中的資金瓶頸，加快了老城區城市基礎設施建設的步伐，改善了老城區經濟建設的投資環境，提升了老城區城市整體形象，為老城區農業產業化發展起到了示范帶頭作用，提高了該地區老百姓的物質、文化生活水平。 在洛陽形成一個完整的農產品產業鏈，在調控我市農產品價格，適時發布農產品行情信息，促進我市農業經濟發展，實現農民增收、農業增效等方面都將發揮重要作用。同時也將帶動我市乃至全省的農產品批發業和相關產業的進一步發展，具有明顯的社會效益和經濟效益。 因此，該項目的確立利國利民 ，該項目的建設迫在眉睫。 1 6 研究工作概況 我單位在接受 副產品批發市場有限公司的委托后，即組織有關專家及技術人員對 副產品批發市場有限公司進行了考察和了解，對項目用地及周邊環境進行了實地考察，重點了解該項目建設條件。在充分、細致調查的基礎上，就編制本可行性研究報告的有關問題與 副產品批發市場有限公司的領導及相關人員進行了深入交流，充分征詢了項目承辦單位及有關專家意見。經過反復論證研究，依據國家有關部門對建設項目可研階段工作范圍和深度的規定，結合老 13 城區邙山鎮現狀和發 展規劃、建設用地的自然條件和其周邊環境等因素，對本項目的背景及概況、建設的必要性、建設內容及方案、環境保護與勞動安全及節能措施、項目管理及實施計劃安排、投資估算與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析，重點研究和論述了項目建設的必要性、建設內容及方案、投資及資金籌措等內容，為本項目建設決策提供了參考依據。 1 7 建設條件 擬建項目位于洛陽市老城區邙山鎮營莊村。東至洛吉快速通道；南至 310 國道； 西部隔已建成的工業生產企業與機場路相望 ；北接擬建中電產業洛陽基地。總占地面積約 。建設區域交通、通訊方 便，給排水管網需進一步完善，用電由市供電部門雙回路供應，項目建設對自然環境不會造成污染和破壞。洛陽市老城區水、電、路、環保和建設等政府管理部門都給予大力支持，項目建設各方面條件已經成熟。 1 8 結論及建議 結論 通過對本項目各項設計內容進行分析研究，本報告認為此項目是可行的，其中主要理由如下： （ 1）項目建設非常必要且具有重要意義。 實行集中發展戰略，走集約化發展之路，能在空間上加快生產方式的轉變。有利于集約利用土地資源 ， 促使道路、排水、供電、通信等基礎設施集中建設和使用 ， 有利于減少污染， 解決好環保問題。 14 當前，在新的宏觀條件下，一方面國家管理資源日益規范，手段更加先進，監管力度更大。另一方面，經濟發展與資源約束、環境約束的矛盾日益突出，尤其是 產 業發展與用地的矛盾已成為一個重要難題。在這種情況下，不可能再走過去 “戶戶點火、村村 冒 煙 ”，粗放經營、浪費資源的老路，必須集約經營、節約用地 ， 走 產 業集中發展之路，可以正確處理好經濟建設與耕地保護的關系，減少基礎設施投入，降低土地使用的各種成本，同時使經濟社會能得以可持續發展。引導共同指向的產業向特定優勢區域集 中 ，促進產業相對集中，有利于延伸產業鏈， 形成產業配套能力，不斷壯大產業實力，增強 產 業競爭力。 本項目為農副產品批發市場，產業集聚效應強，示范、帶頭作用顯著。因此 項目建設非常必要且具有重要意義。 （ 2）建設地點合理 本項目位 于老城區邙山鎮重要地段，地塊內基本是耕地及居住用地，東臨洛吉快速通道，南臨 310 國道，交通條件非常便利，區域基礎設施相對完善，但過于簡陋，水、電配套設施齊全，需進一步完善。整體環境相對比較落后，本項目的建設完善了該區域的基礎設施建設，建設地點合理。 （ 3）建筑條件充足 本項目建設的水文、地質、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、 交通、通訊等基礎設施條件具備或比較容易達到，加之省市有關部門和當地政府的支持等，可以確保項目建設順利實施。 15 建議 本項目位于洛陽老城邙山鎮重要地段，項目的建成對于促進區域經濟的發展，促進洛陽建設具有重要意義。為確保項目的順利實施，建議承辦單位切實抓好項目建設的組織管理工作，對項目建設的方針、承建等工作內容，應嚴格執行規范的設計、施工、監理等程序，嚴把質量關，使項目盡快發揮應有作用。 第二章 項目背景及建設的必要性 項目背景 史背景 洛陽位于河南省西部，黃河南岸，洛水 之北，自古被華夏先民認為是“天下之中”。從中國第一個王朝 夏朝開始 ,先后有商、西周、東周、東漢、曹魏、西晉、北魏、隋、唐、后梁、后唐、后晉等十三個朝代在此建都共計 1500 余年，是中國歷史上建都時間最早、最長、朝代最多的城市。 以洛陽為中心的河洛地區是華夏文明主要的發祥地之一。中華民族的先祖堯舜二帝常年生活于此，我國最早的歷史文獻“河圖洛書”出自這里 ,儒學淵源于此，道學肇始于此，佛學首傳于此，理學尋源于此；這里圣賢云集，人文薈萃，蔡倫造紙、張衡制儀、司馬氏制典、許慎作說文解字，杜甫、白居易、歐陽修、曹植 、左思都在這里留下了千古 16 傳誦的詩文。以洛陽為中心形成發展起來的河洛文化，是中華民族主流文化的核心和源頭，支撐華夏民族創造了五千年連綿不斷的歷史文明。 在東漢和隋唐時期，洛陽的城市發展曾兩度達到了鼎盛，東漢時的洛陽曾是世界各國朝禮之地；在盛唐時期，作為東京的洛陽與西京長安共同成為世界上最大的都會城市。洛陽商賈云集、漕運發達，素有“九州腹地、十省通衢”的美譽，是古代陸上“絲綢之路”的東起點，與歐洲、中亞和南亞建立起了頻繁的貿易、文化往來，促進了東西方的相互了解與發展。 洛陽是我國古代政治、經濟、文化中心，有 著燦爛的文化遺產，譽滿世界的藝術寶庫“龍門石窟”。馳名海內外的佛教祖庭“白馬寺”有享譽東南亞的“關林”，每吸引著大批的中外游客到洛陽旅游觀光。洛陽牡丹久負盛譽，馳名中外，每年 4 月舉辦的“牡丹花會”游人如潮。 輝煌文明史，殷殷鑒古今。為了彰顯中華民族悠久燦爛的歷史文明，并使其為建設社會主義和諧社會服務，保護好、利用好歷史遺存是當代人義不容辭的責任。 發展洛陽產業集聚區即是履行這種責任的重要內容之一，本項目 副產品國際物流中心”即是按照洛陽市老城區邙山鎮總體規劃（ 2010 2020）實施 的先期項目。 代背景 2011 年， 國務院關于支持 河南省 加快建設 中原經濟區 的指導意見 （ 國發 2011 32 號 ）指出： 中原 地處我國中心地帶，是中華民族和華夏文明的重要發源地。中原經濟區是以 全國主體功能區規 17 劃 明確的重點開發區域為基礎、 中原城市群 為支撐、涵蓋 河南 全省、延及周邊地區的經濟區域，地理位置重要，糧食優勢突出，市場潛力巨大，文化底蘊深厚，在全國改革發展大局中具有重要戰略地位。按照 “ 核心帶動、軸帶發展、節點提升、對接周邊 ” 的原則，形成放射狀、網絡化空間開發格局。 “ 核心帶動 ” ，提升 鄭州 交通樞紐、商務、物流、金融等服務功能，推進鄭（州）汴（ 開封 ）一體化發展，建設鄭（州）洛（陽）工業走廊，增強引領區域發展的核心帶動能力。 黨的政策如一縷春風，象沖鋒的號角，讓洛陽人振奮， 為實施開放帶動戰略，進一步優化對外開放的政策環境，引導和鼓勵境內外客商在我市投資興業，促進洛陽經濟健康持續發展。中共洛陽市委、市政府出臺了鼓勵外來投資者以資金、設備、品牌、專利技術等方式投向我市重點發展的產業和領域的相關優惠政策及 加快培育發展大型市場的意見，以加快我市大型市場培育發展步伐，提高商貿流通業整體 競爭力。意見規定對五類大型市場給予 3 年的資金扶持，分別為在洛陽注冊，年銷售收入超過 1 億元的新辦批發貿易企業、年銷售收入超過 5億元的新辦專業市場、年銷售收入超過 1 億元的新辦商品零售企業；新設立的營業面積達到 800 平方米以上專門銷售旅游商品和本地土特產品的商場；新建的農機、農貿、農產品等專業（批發）市場。這五類大型市場自營業起 3 年內，市財政拿出按其繳納市級稅收地方留成增量部分的資金支持企業發展。進入行業全國 30 強的市場，也獲得其當年繳納市級稅收地方留成增量部分的資金支持。意見還將農業和信息化產業作 18 為服務 業發展的重頭戲：鼓勵連鎖經營網絡建設，促進連鎖經營網點向農村、社區延伸，促進城鄉商貿一體化。對連鎖門店總數在 20 個以上的連鎖經營企業，從市服務業引導資金中一次性獎勵 1 萬元。對新建并達到標準的鄉村便民連鎖超市（須經有關部門驗收），自營業之日起，第一年市財政拿出按照其繳納市級稅收地方留成部分的資金支持企業發展。支持本地產品農產品進入超市，對當年組織當地農特優產品進超市，采購額在 200 萬元以上的，從市服務業引導資金中按采購額的 予獎勵。經省政府投資主管部門批準的在建鮮活農副產品批發市場、電子信息產品技術交 易市場等項目，減半征收城市建設配套費、道路臨時占用費，免收征地管理費。對投資新建信息發布、價格指導、網上交易、資源統一配置和其他支撐輔助功能為一體的電子商務網絡，企業實行電子化管理、電子交易等信息化建設和改造，其軟件及配套硬件實際投資在100 萬元以上的，從市服務業引導資金中按投資額的 10%給予獎勵。 城市服務業的發展需要更多中高級批發市場的建設，因此鼓勵現有市場升級改造也是今后一個時期發展的重點。意見規定，元以上（土地除外）的市場擴建、改建項目，從市服務業引導資金中給予兩年貸 款貼息或按工程實際支付額的 10%給予補助。 在國家政策的鼓勵下，在市委市政府的正確領導下， 近 年來，老城區的發展突發猛進，招商引資成績突出， 2010 年 全年累計簽約千萬元以上項目 13 個，金額 89 億元。到位市外境內資金 元，占市定目標114%，同比增長 合同利用外資完成 4000 萬美元，占市定目標 19 112%；實際利用外資完成 2200 萬美元，占市定目標 出口創匯850 萬美元，占市定目標 2011 年，老城區政府為實現 2010 年底 市委毛萬春書記在老城調研時，要求老城各項工作要走在全 市前列，發展環境要做到全市最好、全省最優、全國一流，主要發展指標高于全市平均水平，在洛河以北舊城區建設發展中實現“中心開花”，并在全省爭取名次，對老城發展寄予的厚望。 2011 年老城區工作的總體要求是：全面貫徹落實黨的十七屆五中全會精神，以科學發展觀為統領，緊緊圍繞“福民強區”發展目標，突出文化旅游、樓宇地產、現代物流、商貿服務、生態農業和民生民利六大重點，強化項目建設、招商引資、民營經濟三個支撐，落實環境創優、平安建設、作風建設三項保障，加快經濟結構調整和發展方式轉變，加快城鄉統籌發展，加快和諧社會建設，推 動老城經濟社會平穩較快發展。 在完成上述目標的同時，我們將抓好十大重點工程和十項惠民實事。 目標任務已確定， 老城區代區長錢群在老城區十四屆人大六次會議上要求老城區在項目建設上實現突破， 項目是經濟發展的支撐，必須全力以赴用項目突破瓶頸制約，用項目推動產業升級，用項目實現“中心開花”。 堅持把加大投入、促進增長作為工作的重中之重，深入開展項目建設，強力推進招商引資，以項目帶動投入，以項目推動發展。重點是抓好 40 多個千萬元以上項目的運作和建設，爭取盡早竣工，發揮效益； 全面落實項目推進各項制度，積極為項目建設提供 優質高效服務。 強化招商引資。 進一步深化對外開放，繼續保持招商引資強勁態勢。依托文 20 化、商貿、物流、房地產等優勢產業，著力引進一批配套性強、關聯度大、產業鏈長、經濟效益好的項目，實現產業招商；依托舊城改造、城中村和城郊村改造，摸清土地狀況，實現土地招商；依托牡丹花會、中博會、廈交會等招商平臺，創新招商方式，針對性地開展領導招商、定向招商、小分隊招商。緊盯境內外 500 強和國內行業 100強企業，積極引進外向度高、龍頭型、總部型企業。加強出口創匯工作，大力扶持出口企業做大做強，積極引進產業鏈長、帶動能力強的出口企業， 培育新的出口增長點。到年底，全區到位市外境內資金 12 億元以上。本項目預計引進港商投資 3億元人民幣，自 2012 年起實施，擬在 3年內完成全部投資。 東風吹，戰鼓急，老城區政府正以時不我待、只爭朝夕的精神狀態，打破常規，高效運轉，奮發有為，爭創一流，為項目的快速發展創造環境。 項目建設的重要性 經過 幾十 年的改革和發展，我國農產品供給由長期短缺變為總量基本平衡，并出現了結構性過剩，我國農產品市場已經進入了由需求主導的買方市場。居民生活水平迅速提高，多元化消費結構逐步升級，對安全、健康、精細等 較高品質農產品的需求空間不斷擴大，居民的消費需求已逐步由對量的滿足轉變為對質的追求，形成了購買力增長的現實與潛在市場。農 副 產品批發市場 物流中心的 建設正是為了適應這種市場消費需求結構發展變化的趨勢，滿足這一多樣化市場需求，并對該種市 21 場需求不斷進行引導、擴大與提升。 民以食為天 ， “ 煤老板轉型做農業 ” ， “ 開發商投資億元養豬 ” ，“ 浙商改當浙農 ” ， “ 外資進軍農業 ” ， “ 工商資本進軍農業 ” ， “ 東方集團進軍農業 ” ， “ 聯想控股進軍農業 ” 近年來，關于農業的字眼越來越多、越來越頻繁的出現在我們眼里， 2004 年至 2010 年中 央政府 7 年來連續 7 個中央 一號文件 劍指 三農問題 。從中央文件的字眼里我們可以看到如下變化：從 “ 加強農業基礎地位 ” 變為 “ 把農業放在國民經濟發展的首位 ” ，再變成現在的 “ 全黨工作的重中之重 ” ！所以，這些資本巨人紛紛瞄準農業領域。而作為農業流通領域的農副產品批發市場可以說是整個農業流轉的血脈、大動脈！據統計，老百姓所有的飲食消費品中 70%的產品都是來自于農副產品一級批發市場。 因此， 進入農業領域，最簡單的渠道就是參與農副產品批發市場的投資。 河南是農業大省，洛陽位于河南省西部，地理位置位于北緯 34 40，東經 11225；海拔在 150稱豫州，因地處洛河之北而得名，是中國著名的歷史文化名城和兵家必爭之地。洛陽地處豫西中部，西依秦嶺，出函谷是關中秦川，東臨嵩岳；越虎牢為中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是舉世聞名的“絲綢之路”東起點，是我國東西南北的交通要沖。 具備了 人流 、 物流 、 信息流條件 ， ,有 建立農副產品 國際物流中心 得天獨厚的優勢。 中國自古都有著非常發達的飲食文化，我們對食物的要求很高，中國的恩格爾系數也就是飲食消費占家庭總消費的比重，要遠高于西方國家，所以在中國，別說是農副產品的批發市場，就是街道的菜市場， 22 每個攤位的租金都是相當高的， 加之 河南省是人口大省、糧食和農業生產大省， 改革開放特別是實施促進 中部地區 崛起戰略以來，河南省經濟社會發展取得巨大成就，進入了工業化、城鎮化加速推進的新階段，既面臨著跨越發展的重大機遇，也面臨著糧食增產難度大、經濟結構不合理、城鎮化發展滯后、公共服務水平低等挑戰和問題。積極探索不以犧牲農業和糧食、生態和環境為代價的 “ 三化 ” 協調發展的路子，是中原 經濟區 建設的核心任務。加快建設中原經濟區，是鞏固提升農業基礎地位，保障國家糧食安全的需要；是破除 城鄉二元結構 ，加快新型工業化、城鎮化進程的需要；是促進 “ 三化 ” 協調發展，為全國同類地區創造經驗的需要；是加快河南發展，與全國同步實現 全面建設小康社會 目標的需要；是帶動中部地區崛起，促進 區域協調發展 的需要。 項目 幅射全國，可實現南菜北調 , 北菜南調的功能 , 而洛陽將會是宏進全國市場網絡的中心樞紐 , 對平穩農產品價格 , 改善農民的物價信息獲取渠道 , 提高農民收入有積極性的作用 , 加之市場現代化 中央結算管理系統 ,高清的監控系統 , 外資企業先進的管理模式 , 對銜接國際化的經營農產品市場有非常好的示范、帶頭作用 。同時，項目資金全部為企業自籌， 打破了老城區經濟快速發展中的資金瓶頸，加快了老城區城市基礎設施建設的步伐，改善了老城區經濟建設的投資環境，提升了老城區城市整體形象，為老城區產業發展起到了示范帶頭作用，提高了該地區老百姓的物質、文化生活水平，帶動區域經濟發展，增加居民就業，改善周邊群眾生產、生活條件具有十分重要意義。 23 第三章 建設條件 地理位置概況 地理概況 洛陽位于河南省西部，地理位置位于北緯 34 40，東經 11225；海拔在 150稱豫州，因地處洛河之北而得名，是中國著名的歷史文化名城和重點旅游城市，有 3000 多年的文明史。城市的興起距今有四千多年的歷史，從公元前二十一世紀中國第一個王朝 夏朝的建立起，先后有 13 個朝代在此建都。自古以來，這里墨客騷人云集，因此有“詩都”之稱，牡丹香氣四溢，又有“花都”的美譽。洛陽也是中華民族文化的搖籃，道德經、漢書、資治通鑒等無不在此著成。龍門石窟為中國三大石刻藝術寶庫之一。洛陽地處豫西中部，西 依秦嶺，出函谷是關中秦川，東臨嵩岳；越虎牢為中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是舉世聞名的“絲綢之路”東起點，是我國東西南北的交通要沖。白馬寺鎮因白馬寺得名。 洛陽白馬寺為中國第一古剎，世界著名伽藍，乃佛教傳入我國后官辦的第一座寺院，被中外佛教界譽為 釋源 、 祖庭。 關林鎮，位于洛陽市東南部，緊鄰市中心行政區，因埋葬三國時期蜀國名將關羽首級而得名。 鎮域內有全國三大關帝廟之首的洛陽關帝廟，有占地 方公里，輻射全國 21 個省、市、自治區 217 個縣的關林小商品及百貨批發市場，是馳名中外的旅游圣地和歷史文化 名鎮。 24 老城區位于洛陽市區中東部，是洛陽市經濟、文化中心和商業繁華地帶，全區總面積 方公里，總人口 ，現轄 8 個街道辦事處和一個建制鎮。 區域經濟 華夏文明，根在河洛，古都神韻，盡在老城。老城區始建于金朝正大元年（公元 1224年），老城區古城面積 中重點保護面積 域內現存文物古跡 64 處，有始建于東漢時期的董公祠、妥靈宮，隋唐時期的周公廟、應天門，宋代的文峰塔，元朝的文廟、城隍廟，明清時期的鐘鼓樓、山陜會館等。深厚的歷史積淀、璀璨的歷史文化為老城區 發展旅游業提供了得天獨厚的條件。 老城工業經濟發展迅速。依托洛陽雄厚的工業和科研基礎，以科技進步為動力，形成了以機械加工、紡織、化工、鉬鐵精深加工為主的四大支柱產業和一批在國內外市場具有一定競爭力的拳頭產品。 老城區服務業保持了長期的繁榮。老城區是傳統的商貿區，商業批發、零售業門類繁多，長期以來一直是豫西地區的物流中心，近年來興建了一批百貨紡織、鋼材、五金交電、糖煙酒、果品副食、糧油蔬菜批發市場，引進了肯德基、八方電器、丹尼斯量販、華聯超市、大張量販、金業家具、歐陸新世紀家具等數十家大型商業企業，初具現代化 商貿區規模。 “洛陽地脈花最宜，牡丹尤為天下奇”。老城區邙山鎮以其獨特的人文地理優勢，于 1998 年被國家首批命名為“中國牡丹之鄉”，獨特的 25 氣候、地理環境是發展牡丹產業的優勢，牡丹經濟已成為老城區新的經濟增長點，現已形成 7000 余畝的牡丹培育、觀賞、銷售、科研基地。 近年來，老城區委、區政府緊緊抓住“文化旅游、樓宇地產、現代物流、商貿服務、生態農業、民生民利”六個工作重點，以項目建設、招商引資、民營經濟為支撐，以環境創優、平安建設、作風建設為保障，制定了關于進一步促進中小企業發展的意見，為企業發展創造了良好的軟硬環境。如今的老城，政通人和，百業俱興，環境優美，社會安定，區域性現代化商貿中心地位日益凸現，城市品位大幅提升，整個城區充滿了生機與活力。 3 2 自然條件 洛陽是淺山丘陵區，屬亞熱帶和暖溫帶過渡地帶，季風環流明顯，因此，四季溫度和風向變化較顯著。洛陽市氣候特點是：四季分明，冬季寒冷雨雪少，春季干旱大風多，夏季炎熱多雨且集中，秋季晴和日照長。年降水量 600右，全年光照充裕，無霜期長，為農作物和花木成長提供了良好的條件，特別利于牡丹生長，也使洛陽成為馳名中外的“牡丹花城”。 本項目建設地點位于洛 陽老城區，地震烈度按中華人民共和國地震研究區劃圖核定為 7 度。 主要自然氣候條件為： 平均氣溫： 最熱日、月平均氣溫： 26 冬季平均室外風速： s 空氣調節平均溫度： 夏季平均室外風速： s 冬季日照率： 51% 最大凍土深度： 210端最低溫度： 極端最高溫度： 常年氣導風向： 大積雪深度： 250本風壓： 熱日、月平均相對濕度： 75% 最冷日、月平均相對濕度： 57% 年平均降水量： 最大降 水量： 時最大降水量： h 3 3 區位交通、通訊條件 洛陽公路四通八達，有鄭洛高速、二廣高速、連霍高速、 310國道、207 國道交匯于此，民航飛機與北京、上海、深圳、廣州等城市均有直達航班；鐵路交通更有隴海鐵路與焦枝鐵路交匯于此，高速鐵路已開通，交通十分便利。 基礎設施條件 27 供水供電 水電均為市政及電業局供應，已獲得市政府主管部門的批準和支持，區內基礎設施完善。 建設用地 本項目為 副產品批發市場有限公司通過招商引資平臺落戶老 城區項目，老城區政府以積極、優惠、快捷的工作作風為該項目辦理相關手續，目前， 土地、規劃、環評審批工作均在同時進行中。 環境保護 本項目屬基本建設工程，大部分為一 三層建筑，在項目建設過程中和建成后，不會對自然環境，生態環境和社會環境造成污染和破壞。 3 5 項目建設材料供應 本項目主要建設材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質或產品，可從當地物質部門或生產廠家直接購進，能夠保障供應。 3 6 政府支持 本項目屬洛陽老城區建設項目，區政府出臺相關文件，要求政府相關部門和有關單位，要積極支持 ，大力配合建設工作，政府的支持為本項目建設提供了重要保障。 第四章 建設方案 項目概況： 28 擬建項目位于洛陽市老城區邙山鎮營莊村。東至洛吉快速通道；南至 310 國道； 西部隔已建成的工業生產企業與機場路相望 ；北接擬建中電產業洛陽基地。總占地面積約 。該項目用地現狀為耕地及居住用地。用地 呈較規則的多邊形，主入口分別設在東側及南側，臨洛陽通往孟津及連霍高速公路入口的主干道 10 國道。 區內規劃多棟交易大廳、大棚、商鋪、冷庫、油罐及與之配套的加工車間、結算中心、檢測檢驗中心、酒店等 ，總建筑面積 237967 平方米，分三期實施，其中一期用地 230 畝，二期用地 主體結構為一層鋼屋架及框架結構，三層商鋪為混合結構； 項目預計工期 3 年。即 2012 年 2 月開工， 2015 年 2 月全部完成。其中：一期工程為 2012 年 2月至 2013年 2 月；二期工程為 2013 年 2月至 2014 年