房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計香山怡景項目可行性研究報告學 部： 城市建設(shè)工程學部專 業(yè)： 工程管理班 級： 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價指導(dǎo)教師： 孫豐旋編制時間： 2016.11.24文華學院房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計分組名單及任務(wù)分工一、課程設(shè)計題目二、課程設(shè)計小組成員姓 名 班 級 學 號組長 高彤 1 140201380039王思言 1 140201380040肖雨薇 1 140201380005小組成員三、成員任務(wù)分工姓名 課程設(shè)計中所承擔的主要工作 備注 成績目錄第 1 章 項目總說明和概況1.1 項目背景與概況1.2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標第 2 章 投資環(huán)境研究2.1 國家政治、經(jīng)濟、形式及有關(guān)政策2.2 項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理政策因素第 3 章 市場研究3.1 區(qū)位房地產(chǎn)市場分析3.2 需求供給分析3.3 武漢房地產(chǎn)特征分析3.4 2016 武漢樓市分析第 4 章 項目定位 4.1 價格定位4.2 市場定位4.3 項目介紹及 SWOT 矩陣分析第 5 章 規(guī)劃方案及建設(shè)條件5.1 規(guī)劃設(shè)計原則5.2 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局第 6 章 建設(shè)方式及進度安排6.1 建設(shè)方式6.2 項目進度安排第 7 章 投資估算及資金籌措7.1 投資估算7.2 資金籌措第 8 章 項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定第 9 章 項目經(jīng)濟效益評價第 10 章 風險與不確定因素分析10.1 風險分析10.2 不確定因素分析第 11 章 可行性研究的結(jié)論11.1 結(jié)論 11.2 建議第一章 項目總說明與概況1.1 項目背景與概況1.項目名稱：香山怡景住宅小區(qū)項目2.承辦單位概況單位名稱：武漢昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司注冊資金：RMB6 億單位住所：武漢市武昌區(qū)文化學院一號法定代表人;王思言企業(yè)負責人：肖雨薇昌盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介；昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于武漢市洪山區(qū)文華學院壹號，于 2014 年 9 月在武漢注冊成立，公司注冊資本 6 億，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的規(guī)模企業(yè)。目前，公司正著力打造香山怡景項目，并努力使之成為本地標桿性項目。公司秉承“讓更多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價值觀“守諾擔任 共同發(fā)展”指導(dǎo)各項工作，立志成為“客戶滿意開發(fā)商” 。自公司進入運作，標志著公司進入快速發(fā)展階段。公司堅持以對社會、客戶和企業(yè)負責的精神精雕細琢每一個項目和產(chǎn)品的每一個細節(jié)，為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為消費者創(chuàng)造最舒適的家園！公司目前擁有員工 100 人，本科以上學歷者占 60%，人員總體素質(zhì)高，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時，公司重點加強人才梯隊建設(shè)，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。 3.可行性研究報告依據(jù)1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議 2）國家計委計辦投資 201615 號審定的投資項目可行性研究指南3）國家發(fā)張改革委委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 4)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例5)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法4.編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對漢水明珠居住小區(qū)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目分析風險等方面進行全面論證和研究。5.擬建地點本項目位于華中科技大學附近，東面臨近中百倉儲，生活便利，購物較方便。西面坐落于關(guān)山大道，北面位于珞瑜東路，附近有軌號交通 2 號線，華中科技大學，學習氛圍濃厚，南至光谷創(chuàng)業(yè)街。總占地面積 142214.5 平方米。土地平坦，五通一平。6.預(yù)期目標1.1 香山怡景居住小區(qū)擬占用面積 142214.5 平方米。平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 4，建設(shè)密度 25。居住用地 60 萬平方米，建筑物基層面積 35553.6 平方米，總建筑面積 71107.2 平方米。商業(yè)、服務(wù)業(yè)、設(shè)施用地 73330.5 平方米，公園、防護綠化用地33330.5 平方米。1.2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號 項 目 單位 數(shù)量一 規(guī)劃用地面積 M2 142214.5二 總建筑面積 M2 711072其中： 1期 高層住宅 M2 284428.82期 高層住宅 M2 248875.23期 高層住宅內(nèi) M2 177768三 道路及停車場 15.00%四 建筑密度 25.00%五 容積率 4.00 六 綠化率 60.00%第2章 投資環(huán)境研究2.1 國家政治、經(jīng)濟、形式及有關(guān)政策2015年以來，面對世界經(jīng)濟增長速度緩慢、國內(nèi)經(jīng)濟下行、財政金融風險加大的復(fù)雜形勢，國家先后出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風險的政策，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題依然突出，產(chǎn)能過剩矛盾不斷積累、金融風險開始顯性化、市場預(yù)期有所惡化、宏觀調(diào)控政策邊際效應(yīng)下降，經(jīng)濟下行壓力較大。應(yīng)以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，兼顧穩(wěn)定經(jīng)濟增長和防范經(jīng)濟風險，加大改革力度，激活市場活力，實現(xiàn)增加有效供給和刺激有效需求雙輪驅(qū)動。2016年國民經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)發(fā)展加強和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。2016年，針對需求不足問題，不斷推出重大投資工程和消費工程包，一些省市陸續(xù)推出取消房地產(chǎn)限購、限貸政策，降低住房首付比例和住房交易環(huán)節(jié)稅，完善出口退稅和貿(mào)易便利化。針對貨幣政策傳導(dǎo)不暢和實體融資成本過高，自2014年11月以來，六次降息、五次降低存款準備金率，并利用其他貨幣政策工具，引導(dǎo)利率下降。針對地方政府負債率高和財政政策有效性下降的問題，開展了存量債務(wù)置換，出臺融資平臺在建項目的續(xù)貸政策，積極推進政府企業(yè)合作模式。對地方政府懶政進行問責，加強督導(dǎo)檢查和簡政放權(quán)，財政支出進度明顯加快。初步遏制了經(jīng)濟持續(xù)下行的趨勢，經(jīng)濟保持了總體穩(wěn)定，2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.9%，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)同比增長6.1%。消費需求基本平穩(wěn)，社會消費品零售額名義增長10.7%。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增長17.0%，保持了較快增長。進口、出口分別下降14.1%和2.8%，但剔除價格因素，實際增速分別為-2.8%和-1.8%。就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1313萬人。物價溫和回升，CPI 上漲1.4%，商品房價格同比上漲7.4%，比去年同期提高6個百分點。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整亮點紛呈，新的增長動力正在逐步形成。一是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)趨勢進一步顯現(xiàn)。2016年第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達到50.5%，同比提高2.4個百分點。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長10.2%，比整體工業(yè)增速高出4.1個百分點，占規(guī)模以上工業(yè)比重為11.8%。新能源汽車、工業(yè)機器人、智能終端、軌道交通設(shè)備等產(chǎn)品的產(chǎn)量實現(xiàn)兩位數(shù)甚至成倍增長。二是需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，消費拉動作用進一步增強。最終消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻達到66.4%，比上年提高15.4個百分點。網(wǎng)絡(luò)零售等新型消費模式實現(xiàn)迅猛增長，旅游、信息、文化、健康等服務(wù)消費持續(xù)升溫。三是收入分配結(jié)構(gòu)有所改善，經(jīng)濟發(fā)展進一步惠及居民。居民人均可支配收入名義增長8.9%，居民在國民收入分配中的占比提高，農(nóng)村居民人均可支配收入實際增長明顯快于城鎮(zhèn)居民，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。四是節(jié)能減排取得新成效。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗同比下降5.6%。改革開放步伐加快，微觀主體活力有所釋放。行政審批制度改革繼續(xù)推進，取消、下放了部分行政審批事項，商事制度不斷完善。財政金融體制改革深化，加大結(jié)構(gòu)性減稅力度，降低社會保險繳費費率，減輕企業(yè)的稅收負擔。降低民間資本準入門檻，5家民營銀行獲批營業(yè)。利率、匯率市場化改革取得進展，市場決定資金價格的機制初步形成。價格改革邁出重大步伐，政府定價目錄大幅度減少。服務(wù)業(yè)和制造業(yè)開放進一步擴大，外商投資產(chǎn)業(yè)目錄限制類條目大幅度減少50%，90%以上的境外投資項目實現(xiàn)網(wǎng)上備案。這些改革舉措，有利于促進生產(chǎn)要素的自由流動，有利于創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，有利于我國走出去戰(zhàn)略的實施，有利于形成大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面。總體來看，2016年國民經(jīng)濟仍運行在合理區(qū)間，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，轉(zhuǎn)型升級進一步加快，新興動力進一步積聚，人民生活進一步改善，為經(jīng)濟增長奠定了較好的基礎(chǔ)。2.2項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理政策因素武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“開發(fā)區(qū)” ）位于武漢西南，1991年5月動工興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)，2000年4月經(jīng)國務(wù)院批準在開發(fā)區(qū)設(shè)立湖北武漢出口加工區(qū)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積已達489.7平方公里，轄區(qū)人口近40萬，形成了以汽車及零部件、電子電器產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，注冊企業(yè)逾15000家，是武漢市重要的經(jīng)濟增長極，綜合實力位居全國經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)前列。近年來，按照“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的總體思路，武漢開發(fā)區(qū)在堅持做好產(chǎn)業(yè)的同時，更加注重城市建設(shè)、民生社會事業(yè)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)，逐步由單純的工業(yè)園區(qū)向生產(chǎn)、生活和生態(tài)功能三位一體同步發(fā)展的現(xiàn)代化新城轉(zhuǎn)變。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開發(fā)區(qū)設(shè)立了商務(wù)城、智慧生態(tài)城、先進制造業(yè)園區(qū)、湖北武漢出口加工區(qū)、港口物流區(qū)、汽車及零部件園區(qū)、通用航空及衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園、武漢經(jīng)開農(nóng)業(yè)發(fā)展投資公司等八大園區(qū)，承擔招商引資、項目落地、服務(wù)企業(yè)等職能。2016年，開發(fā)區(qū)共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2844億元，占全市比重達到1/4；其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1388億，增長21%。實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資622億元，增長30%。實現(xiàn)全口徑財政總收入346億元，占全市比重超過1/7；實現(xiàn)地方公共財政預(yù)算收入77億元，增長14.5%。第 3 章 市場研究3.1 區(qū)位房地產(chǎn)市場分析戴德梁行 12 日發(fā)布的武漢 2016 年上半年 房地產(chǎn)市場分析報告顯示，受多項利好政策刺激，武漢上半年商品住宅成交量再創(chuàng)奇跡，同比增一倍;商品房可售面積同比下降 43.7%，出清周期已跌至 6.0 個月。土地市場亦是地王頻出，部分片區(qū)的樓面地價兩個月內(nèi)增長一倍，總體成交面積、成交金額同比分別增長 62.4%、39.2%。住宅市場火爆，但商鋪市場卻面臨多面“圍城”的競爭壓力。2016 年上半年，武漢多個商業(yè)項目因故延期入市。下半年，又將有52.5 萬平方米的商業(yè)項目投入使用，短時間的供應(yīng)井噴意味著品牌資源爭奪將更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016 年上半年，武漢主城區(qū)商品住宅累計供應(yīng)達 645.7 萬平方米，相比去年同期上升 12.0%;從區(qū)域上看，除武昌和二七后湖片區(qū)供應(yīng)量有所下降外，其它區(qū)域均呈現(xiàn)同比上漲態(tài)勢，青山片區(qū)增幅達69.8%。在全國樓市去庫存的主基調(diào)下，多項利好政策于一季度集中出臺，掀起了武漢新一波置業(yè)熱潮。2016 上半年，武漢主城區(qū)成交量達112,486 套，同比增長 95.4%。其中三月和四月連續(xù)刷新武漢單月成交量歷史記錄。成交價雖一再創(chuàng)新高，但漲幅相對理性，今年 16 月武漢主城區(qū)住宅成交均價為每平方米 11,127 元，同比去年上漲9.3%。從片區(qū)來看，各片區(qū)成交量相比去年同期均有所上升，其中關(guān)山片區(qū)以 28,411 套居成交量首位，古田片區(qū)漲幅最為明顯達208.9%，青山及二七后湖分別增長 165.6%和 150.9%。成交價方面，武昌中心以 16.2%的漲幅領(lǐng)漲各主城區(qū)，青山及漢口中心分別以 14.6%和11.8%名列二三名。武漢樓市在經(jīng)歷持續(xù)的火爆成交后，去庫存效果明顯。截止 2016年 5 月，武漢全市商品房可售面積為 1585.2