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如你管的小區中有一個會所，你在標書中提到，會所的設施住戶或者是業主可以無償使用，這個問題你們跟開發商怎么銜接開發商是獨立產權單位，如果這樣做出承諾，將來業主說了，你們當時說是無償的，可是產權人說不同意，那怎么辦答通過美林花園開發商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達到物業管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發商進行更好的協商，在物業管理合同中注明。點評會所是一個復雜的問題，分攤與不分攤的、管理性的與經營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費標準難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。第四答辯人均豪物業管理公司問作為一家民營企業，請問均豪是否有經濟能力保障長期穩定的管理好美林公寓答均豪是一家民營企業，而且不是一個以投資為主體的房地產公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業績，這也是委托人看中我們的理由。物業管理行業有一個特點，就是低收入，但也是低風險的行業。均豪這幾年除了物業管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業在規避風險方面做得非常好，我們知道我們自己應該干什么，不應該干什么。問你們的標書中提出了許多特約性服務，有些項目是收費的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經從管理費中支付，那么，特約服務的收益應該歸誰所有。答特約服務的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務的成本要單獨核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務，另一個部分將作為這個社區的管理基金。點評許多物業把特約性服務收入想當然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認識應當是全面、正確的。問北京市號文件適用范圍是怎樣的。另外標書中提到治安發生率要低于萬分之一，一共是7多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實現答號文件主要用于住宅物業。另外，關于治安發生率，我們認為，全年一共有個小時，按小時數的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項目中，被公安機關立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。房地產E網房地產物業管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網上，房地產E網HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力問治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發案者本身。所以你不能說一個市長承諾本市發案率在萬分之幾以下，實際發案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。點評管理服務指標的承諾必須先確定指標的確切含義這樣才具有可操作性可執行性。不只是物業公司、行政主管部門在發布各種標準時亦應當注意此問題。問你們公司也非常重視社區的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區文化的完成；再有就是物業公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等答怎么使社區文化推廣到位是一個大問題。我們公司在總部有兩個機構，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業去考察社區文化，考慮應該建立一個怎樣的主體。這一點，我們派出的執行部門都有體現。第二個問題談街道辦事處。剛剛我談到了物業管理企業并不是一個全能的企業，大家應該對他具有希望，但不應是全部的希望。一個小區的成功不是一個物業管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發展商、客戶和居委會街道這些相關部門。所以，共建、共管是我們標書里特別提到的。點評的確物業公司不是全能的小區秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。問你們提到，如果服務達到標準的話，希望能夠提高收費標準，并且希望能夠提高酬金。您能不能在今天這個場合就這個問題作一個最誠懇的表示，這個要求有沒有可能取消第二個，在家物業公司里面，均豪是有償服務列表最細，收費最高的，你是否考慮，像其他一些服務公司一樣，把收取的這些費用拿來回報業主答當美林公寓如果全部達到市優或者是國優的條件下，適當提高收費標準，同時管理公司的酬金適當提高，應該說這是我們的希望。我相信，如果我們做出成績來，業主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個口頭上的，包括實際上的。我想，能否提高是需要我們業主委員會共同商議的。如果作為條件的話，我們取消這個要求。如果是建議，我們還是保留。第二個問題，有償服務所得能不能全部返還美林公寓，對這個問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢我們設想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業主休息的時候，他們還在工作，在你們節假日的時候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業的保值和增值，能夠被社會認可，業主能夠享受到非常好的環境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報酬我想這是可以的。點評均豪的態度無疑是誠懇的心態亦是健康的。第五答辯人中海物業管理公司問第一，在你的投標書里面，對于管理費用標準的計算，所依據的文件是號文件，這個文件是針對普通居住小區的，這就意味著中海高等品質的管理，低的收費。希望對你這個收費可行性和合理性能解釋一下，因為這個標書里面沒有把工資、辦公費用還有一些不可預見的費用列舉出來，希望能夠解釋第二個問題，房地產E網房地產物業管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網上，房地產E網HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力如果說，使用人或者是業主在使用房子的過程中對您的管理或者說對發展商的物業有一定的意見，拒交或者是少交管理費的時候，你們應該采取什么樣的措施答第一個問題，我們依據的是北京市年的號文件，我們認為，現在北京市只有這個文件可供依據。高層樓宇有共同性，每一項收費在總成本中的比例大體相同，所以這種收費絕對不會影響中海物業的管理。我們有把握以這個報價管理好美林公寓，因為我們在深圳的收費標準普遍在塊錢左右。第二個問題，少交或者不交管理費是一個非常普遍的問題，我們認為，首先要擺正物業管理公司的位置，業主是物業公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質量的服務。同時，我們認為，北京市物業管理的法規在不斷地完善，拒交管理費的問題最終也會得到解決。點評高檔物業的收費是實行政府指導價沒有強制性的收費標準中海依據號文件測算并不違法。問題是完全依據號文件難以體現管理服務的成本來源及難以測算準確的物業管理費。中海在引用號文件時應當作出必要的補充和合理的解釋。問來自深圳的中海公司，對于在北京做物業管理項目，在難度和風險方面做過哪些考慮答如果加上美林公寓的話，中海已經在北京接了第個盤了，我們管理的總建筑面積已經達到萬平方米。經過兩年多的對北京市的考察，決定現在要進入北京。我們認為，從招標書來看，對我們設定的風險比在深圳投標的風險還要小，所以我們對這個項目非常有信心。問你說這個項目設定的風險比深圳的項目風險還要小，怎樣具體去理解答第一，我們看了招標書以后，我們覺得發展商很可靠，比如說，他承諾對空置物業管理費全部由他交納，在深圳沒有一個發展商會這樣做。問因為中海在北京同時接管了幾個項目，但你們的干部儲備、人員素質能不能跟上需求這關系到中海深圳、上海、廣州所實現的優秀物業管理能否在北京成為現實答中海最大的優勢在于員工的培訓和骨干員工的培養。中海物業管理公司的上級單位是中建總公司，中建總公司在國內共有萬人，從這般龐大的隊伍中，選出一二千人做骨干還是綽綽有余的；另一方面，凡是借調出來的骨干，要進行一個月的系統培訓，現在中海已在深圳市投資萬元建成一個電教化培訓教室，骨干培訓不成問題。第三，現在中海物業管理公司在深圳共有人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一個萬平方米的小區，有名管理人員加名財務管理人員即可。所以說，每個小區有名管理人員即可，所有這些，都為今后擴展儲備了豐富的人才資源。問接管以后，投入的管理人員總數是多少答我們從深圳調到北京的人數達到名，其中，以上是北京戶口。問號文件的對象和范圍對美林公寓適用嗎答北京還沒有專門對高檔樓宇的收費標準，現在只能是號文件。深圳只對微福利房住宅區和商品房制定了標準，商場、高檔寫字樓和甲級公寓都參照此標準執行。這在北京也是一樣。房地產E網房地產物業管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網上，房地產E網HTTP/WWWFDCEWCOM只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力問提兩個問題，一、能提供這么好的服務，又收取這么低的費用，如何能保持運作，我對可行性比較關心。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時間差，如果計算時全部按棟樓萬平方米測算，是不是前期經費會有不足答中海為什么可能較大程度降低管理費，一是因為我們實現了規模經營，全公司資源可以調度和分配，一般來講，超過萬平方米的項目，每增加萬平方米，成本可能降。二是我們實現了專業化運行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機電維修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執照。通過專業化運作，可以更大限度地降低物業管理成本，這是向國際慣例接軌，香港就是這樣，由于國內專業化程度尚不高，我們只能組建自己的專業公司。雖說我們的物業管理費是按萬平方米計算的，但一期建棟樓，投入也減少一半，可以保證高標準的服務，如我們在深圳管理的中銀花園，物業管理費為元平方米，西沙花園只有元，做到了深圳的最高水平。問中海是首家通過認證的企業，將深圳所有標準都搬到北京是否符合體系認證，在南北方管理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養成本不同；取暖在南方根本沒有。答我們的體系認證進入版，已改動了三次，在全國各小區都按這個版本執行，沒有問題。天津管理的華昌大廈，順利通過試點小區考評，杭州的項目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優秀示范小區考評。標準一旦制定，改版前，必須按此標準執行。美林屬高檔小區，完全可以套用標準，這也是我們管理的長項。清潔標準中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭厘米無污染。如果我們能中標，我們保證這樣的標準服務能實現。北京和深圳在綠化、取暖上確實有差異，但和天津的華昌應該無區別。華昌也是一座高層樓宇。我們有個持鍋爐證的高級技師，管理鍋爐沒有問題。而且我們出身于施工企業，