第二章資產評估的基本方法

資產評估方法是在工程技術、統計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系，是實現評定估算資產價值的技術手段。按分析原理和技術路線不同，資產評估方法可以歸納為三種基本類型，即：

市場法成本法收益法第一節市場法一、市場法的基本涵義市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法也叫市場價格比較法、銷售比較法、現行市價法，它是最直接、最簡便的一種資產評估方法。市場比較法的理論依據，是經濟學中的替代原理。根據替代原理，在市場上任何經濟主體都謀求以最小代價取得最大利潤或效用。因此，效用均等的物品或服務其價格應該相等。二、市場法應用的基本前提

通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一、要有一個活躍的、公平的市場。在計劃經濟模式下不可能具備這個條件，現在已經具備了這個條件。目前不僅單項資產已經發生交易行為，而且整體資產也出現了交易行為。例如中外合資、合作經營、小型企業拍賣、股份經營、公有民營等。特別是近幾年的企業改制，對整個企業進行買賣交易的很多。公平市場價格的條件：買賣雙方都是明白人有充分的時間討價還價沒有強迫和欺詐因素的作用有一個比較完善成熟的交易市場，有足夠的買主和賣主交易以現金或其他等價方式支付2、要有三個（至少一個）近期的、可比的、以及成交或已標價尚未成交的參照物。所謂近期，最好在半年內成交的參照物，或一年內也行。所謂可比，應該在規格、型號、功能、性能、內部結構、新舊程度以及交易條件等各方面不相上下。企業評估定理：▲定理1—某個物品的經濟價值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的▲定理2—“可比”并不意味著“相同”。▲定理3—“可比”既表示相似也表示相關▲定理4—“市場價值”是一個范圍（概率分布），而不是單個數值▲定理5—“市場價值”的最好信息來源就是市場本身▲定理6—用任何方法進行評估都不是一個完全精確的過程二、市場法中的具體評估方法(評估的方式)

市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合，它們可以被分為兩大類：

1.直接比較法

2.類比調整法（一）直接比較法

指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法,其計算公式為：

評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）

例如：評估對象為95年投產的立式車削加工中心CH5112F，原值150萬元，當確定該機床的現行市價時，查處該機床現價170萬元，則從現行價格直接比較，評估對象現價應為170萬元如果有一臺93年投產的CH5112F數控機床市場賣價（已成交）為100萬元，則95年投產的評估對象與參照物只是時間上有差異（評估基準日為2000年）,95年投產的成新率為64％，93年的成新率為50％,得出64％÷50％＝1.28（95年投產）評估對象價值＝100萬元×（0.64÷0.50）＝128萬元（二）類比調整法

該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣，只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。該方法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。參照物的差異主要考慮:

一、時間因素二、地域因素三、功能因素

在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現為以下七種技術方法：1．市場售價類比法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法，其計算公式為：資產評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×……×時間差異修正系數2．功能價值法功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力)

當然，功能價值法不僅僅表現為資產的生產能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。

例2-1：被評估資產年生產能力為30噸，參照資產的年生產能力為40噸，評估時點參照資產的市場價格為100萬元，由此確定被評估資產價值接近于75萬元。資產評估價值=100×30/40=75（萬元）3．價格指數法價格指數法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數

此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當然，此方法稍做調整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異系數或時間差異值的方法。

例2-2：與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為100萬元，半年間該類資產的價格上升了5%，則：資產評估價值=100×（1+5%）=105（萬元）4．成新率價格法

成新率價格方法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其中：資產的成新率＝資產的尚可使用年限÷（資產的已使用年限＋資產的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調整率和差異調整值的方法。5．市價折扣法

市價折扣方法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達：資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。

例2-3：評估某擬快速變現資產，在評估時點與其完全相同的正常變現價為100萬元，評估人員經綜合分析，認為快速變現的折扣率應為50%，因此，擬快速變現的該項資產價值接近于50萬元。資產評估價值=100×（1-50%）=50（萬元）6．成本市價法成本市價方法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達：

資產評估價值＝評估對象現行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現行合理成本）

例2-4：評估時點某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被估全新住宅的現行合理成本為20萬元，則其市價接近于30萬元。資產評估價值=20×150%=30（萬元）7．市盈率乘數法市盈率乘數方法是以參照物的市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。用數學式表達：

資產評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率

(2-9)

例2-5：某被估企業的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產市場上同類企業平均市盈率為30倍，則：該企業的評估價值=1000×30=30000（萬元）三、市場法的基本程序通過市場法進行評估大體上要經歷以下程序：(一)選擇參照物(二)在評估對象與參照物之間選擇比較因素(三)指標對比、量化差異(四)在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異(五)綜合分析確定評估結果四、市場法的優缺點

優點:1、能夠客觀反映資產目前的市場價格—因各種參數來源于市場；2、概念易于理解和掌握，評估結果易被各方接受。此外還有一個優點是，在各項可比因素基本相同的情況下，該方法使用簡便而又準確。（二）缺點1、選擇參照物很困難，主要是私下交易的不公開性、信息不公開等。2、可比項目很廣，資料搜集工作量大，對比分析復雜。3、鑒定可比項目的差異很難，將差異表現出價值更困難。4、不適用專用資產及大部分無形資產的評估第二節收益法一、收益法的基本涵義收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現的方法判斷和估算資產價值。二、收益法的基本前提收益法的三個基本要素：被評估資產的預期收益折現率或本金化率被評估資產取得預期收益的持續時間應用收益法必須具備的前提條件：

（一）具有獨立的能夠連續獲得預期收益的能力（二）未來收益能夠用金額計量（三）未來收益包含風險收益三、收益法的基本程序和基本參數采用收益法進行評估的基本程序：(一)搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢以及經營風險等；(二)分析測算被評估對象未來預期收益；(三)確定折現率或本金化率；(四)用折現率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現值；(五)分析確定評估結果。

運用收益法進行評估的三個主要經濟技術參數是：收益額折現率獲利期限（一）收益額

資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：

1、收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；

2、用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。（二）折現率

折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。

1、無風險報酬率指在評估時社會平均的投資報酬率，一般以同期國庫券利率為指標。

2、風險報酬率指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。（三）收益期限

收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據被評估資產自身效能，以及有關法律、法規、契約等加以測定。對收益現值法的評價（一）優點1、不管資產量有多么大，只要對預期收益、折現率與剩余經濟壽命這三個綜合參數測定準確，則評估值就真實、可靠2、能夠解決重置成本法和現行市價法所不能解決的問題（二）缺點1、基本原理與概念較抽象，難于理解和掌握2、確定預期收益等三個綜合參數難免帶有主觀隨意性。3、適用范圍有一定局限性四、收益法中的主要技術方法

收益法是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：一、針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；二、針對評估對象預期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等。收益法中所用字符含義的定義P——評估值；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預期收益；r——折現率或資本化率；rt——第t年的折現率或資本化率；n——收益年期；A——年金。（一）純收益不變1．在收益永續，各因素不變的條件下，有以下計算式：

P＝A/r

（2-10）

其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無限。2．在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：（2-11）

其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期有限為n。3．在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：

P＝A×n（2-12）

其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。（二）純收益在若干年后保持不變1．無限年期收益。其基本公式為：

（2-13）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無限；(4)r大于零。2．有限年期收益。其計算公式為：（2-14）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。（三）純收益按等差級數變化1．在純收益按等差級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－15）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。2．在純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－16）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。3．在純收益按等差級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

（2－17）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。4．在純收益按等差級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

（2－18）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。（四）純收益按等比級數變化1．在純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

（2－19）

其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。2．在純收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

（2－20）

其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。3．在純收益按等比級數遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

（2－21）

其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。4．在純收益按等比級數遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－22）

其成立條件是：(1)純收益按等比級數遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。（五）有限年期收益且已知未來若干年后資產變現價格的條件下，有以下計算式：（2－23）

其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預知第t年的價格為Pt；(3)r大于零。收益法現值計算最一般的公式為式中，A1、A2、……An分別為未來各年的純收益r1、r2、……rn分別為未來各年的折現率（收益率或資本化率）說明：①本公式實際上是上述收益法基本原理的公式化。②當公式中的A、r、n變化時可以導出上述各種公式。③本公式只有理論分析上的意義，實踐中無法操作。（六）應用舉例（要熟練掌握）隨堂作業：某收益性資產預計未來5年收益額分別是10萬元、12萬元、13萬元、16萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為15萬元，確定的折現率和本金化率為10%。確定該收益性資產在持續經營下和50年收益的評估值。第三節成本法

一、成本法的基本涵義成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。采用成本法對資產進行評估的理論依據是:1、資產的價值取決于資產的成本2.資產的價值是一個變量---因有三種貶值（下片）2、資產的價值是一個變量1）使用中產生的磨損導致——實體性貶值2）技術落后性能降低導致——功能性貶值3）外部環境因素變化導致——經濟性貶值（二）成本法應用的前提條件

（一）被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態。

（二）具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎上的，許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時，現時資產與歷史資產具有相同性或可比性。

（三）形成資產價值的耗費是可計量的。耗費是形成資產價值的基礎，但耗費包括有效耗費和無效耗費。采用成本法評估資產，首先要確定這些耗費是必須的，而且應體現社會或行業平均水平。

成本法應用的前提條件（評估實踐一般考慮）1、購買者對擬行交易的評估對象，不改變原來用途。2、評估對象必須與假設重置的全新資產具有可比性。3、評估對象必須是可以再生產的，可以復制的。不能再生、復制的評估對象不能采用重置成本法。例如，礦藏資源性資產等，不能用此法。4、評估對象必須是隨著時間的推移，具有陳舊貶值性的資產，否則就不能運用重置成本法進行評估。例如古董、文物不能用此法。二、成本法運用的思路及其各項指標的估算基本公式:評估價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值評估價值＝重置成本×成新率(一)重置成本及其估算重置的含義即包括重新建造、制造，也包括在現行市場上重新購買或購置。由于科技的發展，過去建造、制造的產品（資產），隨時會有更新替代品出現，是按資產原有模樣重置，還是按更新換代的新型資產重置，就出現了兩種重置成本：復原重置成本、更新重置成本。

復原重置成本也叫復制品成本，是指按照現實市場價格，適用與評估對象相同的材料，相同的設計標準，相同的建造、制造生產工藝，達到原有功能及技術性能指標要求，重置一個全新狀態的評估對象所需的全部成本。

更新重置成本

指用新型材料、新技術標準，以現時價格購買或建造，具有相同功能的全新資產所需的成本。復原重置成本和更新重置成本，都需要依據現在的價格來估算材料和人工費用，并要求將整個資產一次重建（購置）。一般認為，在同時可取得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選用后者來評估資產的重置全價，理由是這種選擇更容易一些，也更符合現狀。因評估的實質就是評估資產現狀的價值。舉例：假如評估對象是一座磚木結構的古式樓閣，若采用復原重置每平方米需1200元，而采用鋼筋水泥和現代建造技術，則每平方米為800元，而且，年代久遠的資產用復原重置比較困難，事實上復原重置往往也可考慮了更新重置的某些因素。1．重置核算法

例2-1：重置購建設備一臺，現行市場價格每臺6萬元(教材上為5萬元)，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本與人工成本的比為0.8：1，該機器設備重置成本為：直接成本為60000元+1000元+800元=61800元其中：買價，60000元運雜費，1000元安裝成本，800元其中：原材料，300元人工，500元間接成本（應分攤成本），400元重置成本合計，62200元。（二）物價(價格)指數法重置成本＝資產的賬面原值×價格指數＝P0×L1/L0

＝P0×（1＋a1）×……×（1＋an）P0——評估對象原值L1——評估基準日價格指數L0——評估對象原購置時間價格指數an——第n年環比價格變動指數例：某被估資產購建于2000年，賬面原值為50000元，當時該類資產的價格指數為95％，評估時該類資產的價格指數為160％，則：被估資產重置成本＝50000×(160%/95%)×100%

＝84210（元）又如，被估資產賬面價值為200000元，2001年建成，2006年進行評估，經調查已知同類資產環比價格指數分別為2002年為11.7％，2003年為17％，2004年為30.5％，2005年為6.9％，2006年為4.8％，則有：被估資產重置成本＝200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100％＝200000×191％＝382000（元）價格指數法與重置核算法的區別(1)價格指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。(2)價格指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。3.功能價值法功能價值法也稱生產能力比例法(功能與價格呈某種比例關系)。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。計算公式為：被評估資產重置成本＝

例2-9：某重置全新的一臺機器設備價格6萬元，年產量為5000件。現知被評估資產年產量為4000件，由此可以確定其重置成本：

被評估資產重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元4．規模經濟效益指數法由于規模經濟效益的作用，資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項資產的重置成本和生產能力的關系可用下列公式表示：推導可得：

n——調整系數（規模經濟效益指數）在美國，總的取值范圍為0.4到1.0，最常用的是0.7，主要用于加工工業房地產一般取0.9，化工行業一般為0.6統計分析方法確定某類資產重置成本的步驟第一，在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等；第二，在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數法、重置核算法或規模經濟效益指數方法等方法估算其重置成本。第三，依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產的調整系數，采用統計分析方法確定某類資產重置成本的公式其計算公式為：

k=R′/R

（2－33）公式中：K為資產重置成本與歷史成本的調整系數；

R′為某類抽樣資產的重置成本；

R為某類抽樣資產的歷史成本。根據調整系數K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：被評估資產重置成本＝∑某類資產賬面歷史成本×K

（2－34）某類資產賬面歷史成本可從會計記錄中取得。例2-10：評估某企業某類通用設備，經抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設備重置成本＝500×1.5

＝750（萬元）（二）實體性貶值的測算方法

1．觀測法，也稱成新率法。它是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）（2－35）式中，實體性成新率=1-實體性貶值率2．公式計算法(使用年限法)使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。使用年限法數學式表達為(2-36)

注意實際已使用年限(知識點)實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率通過資產利用率可以調整實際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產利用率計算公式為：（2－37）

當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。例2-11：某資產1995年2月購進，2005年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據該資產技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時。由此可以計算資產利用率：資產利用率＝10×360×7.5/10×360×8×100%

＝93.75%此可確定其實際已使用年限為9.4年。關于尚可使用年限尚可使用年限是評估實踐中最難確定的一個參數----在機器設備評估中再講（三）資產的功能性貶值測算法功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據資產的效用、生產加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應確定功能性貶值額。具體概念：由于技術進步，與被評估資產結構相同的原型資產能夠更便宜的生產出來。這種“便宜”或節約即功能性貶值。或指：新的效率更高的資產出現而引起被估資產價值的損失，即損耗。例如錄像機、卡拉OK出現后，原不帶卡拉OK的錄像機被貶值。典型的如計算機，1個月上升一個檔次，芯片六個月就有換代品。功能性貶值的估算步驟第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。第三，估計被評估資產的剩余壽命。第四，以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗，計算公式為：

被評估資產功能性貶值額＝∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現系數）例2-12：某種機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節約工資費用，有關資料及計算結果如表2-3：表2-1某設備的技術資料項目技術先進設備技術陳舊設備月產量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產剩余使用年限假定折現率10%，5年年金折現系數功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元超額投資成本估算功能性貶值

功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本

一條生產線，3年前按復原重置成本花了10萬元，3年后按更新重置成本只需8萬元可建成，則有2萬元就是功能性貶值。但這一公式不具有普遍意義，或許3年后更新成本需11萬元（物價不變）。（四）資產經濟性貶值的估算指被評估資產外界環境因素的變化而引起資產達不到原有設計獲利能力而造成的貶值。這種外界環境因素主要有：①市場需求的減少；②市場競爭加劇；③原材料能源供應緊張；（特別對緊缺稀有原材料而言）④基礎設施服務價格上漲；⑤通貨膨脹；⑥國家利率的上升（宏觀調控出臺）⑦政府的干預（限產等）⑧政治因素（動亂、戰爭、恐怖事件、2001年9月11日美國世貿大廈撞機事件等。）⑨經濟緊縮及其他經營條件的變化。資產經濟性貶值率和經濟性貶值額的計算公式：經濟性貶值率=[1-(資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力)x]×100％式中，x為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。

經濟性貶值額＝資產年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)，式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現值系數。例2-13：某被估生產線設計生產能力為年產25000臺產品，因市場需求結構變化，在未來尚可使用年限內，每年產量估計要減少8000臺，功能價值指數取0.6。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約在以下水平上：經濟性貶值率＝[1-(17000/25000)0.6]×100%

＝[1-0.79]×100%

＝21％又如，數據承上例，假定該生產線尚可使用三年，每年減少8000臺產品，每臺產品利潤為100元，行業的投資回報率為10％，所得稅率為33％。該資產的經濟性貶值額大約為：經濟性貶值額＝(8000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)

＝536000×2.4869

＝1332987（元）(五)成新率及其估算成新率的概念:是反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率.

成新率=評估價值/重置價值成新率估算的方法1、觀察分析法2、使用年限法3、修復費用法三、運用成本法評估資產的程序及其優缺點重置成本法的適用范圍