保利仁介物業(yè)

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未經(jīng)許可嚴禁拷貝生效日期：2021年3月31日

目錄

第一章設(shè)備管理組織機構(gòu)圖.........................................1

第二章工作職責..................................................2

一、工程部工作職責..........................................2

二、工程部主管崗位職責.....................................2

三、工程部高級技工崗位職責.................................3

四、工程部技工崗位職責...................................3

五、工程部木工崗位職責......................................4

六、工程部水暖工崗位職責...................................5

七、工程部鍋爐工崗位職責....................................5

八、工程部電工崗位職責......................................6

九、工程部弱電工崗位職責...................................6

十、工程部土建工崗位職責...................................7

十一、工程部維修技工崗位職責.................................8

十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責...............................8

十三、工程部電梯工崗位職責...................................8

第三章工程部工作制度及規(guī)程.......................................10

一、設(shè)備保修期管理辦法....................................10

二、水電過戶審批制度......................................10

三、配電房管理制度........................................12

四、發(fā)電機房管理制度......................................12

五、水泵房管理制度........................................13

六、空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度................................13

七、中控/消防中心管理制度...................................14

八、電氣維修規(guī)定...........................................15

九、臨時用電管理規(guī)定......................................15

十、用水、供水管理規(guī)定.....................................16

十一、電梯管理規(guī)定...........................................16

十二、設(shè)備管理規(guī)程...........................................17

十三、測量設(shè)備管理規(guī)程......................................29

十四、供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程............................31

十五、供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程............................33

十六、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程............................36

十七、給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程................................38

十八、給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程............................39

十九、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程............................41

二十、二次供水管理規(guī)程......................................44

二十一、柴油發(fā)電機操作規(guī)程...................................46

二十二、柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程...............................47

二十三、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程...............................50

二十四、電梯運行管理規(guī)程.....................................53

二十五、電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程.................................55

一十六、電梯故障維修規(guī)程.....................................59

二十七、電梯困人救援規(guī)程.....................................62

二十八、中央空調(diào)操作規(guī)程.....................................63

二十九、中央空調(diào)運夕亍管理規(guī)程.................................63

三十、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程.................................66

三十一、消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程.................................71

三十二、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程.................................73

三十三、弱電系統(tǒng)維修規(guī)程.....................................75

三十四、用戶家庭安裝/維修規(guī)程.................................78

三十五、公共設(shè)備大的故障維修程序.............................86

三十六、設(shè)備更新、技術(shù)改造程序...............................87

三十七、正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程.................................88

三十八、汽車道閘保養(yǎng)規(guī)程.....................................89

附件：1、物業(yè)接管驗收手冊

2、工程設(shè)備管理表格

第一章設(shè)備管理組織架構(gòu)圖

一、設(shè)備管理組織機構(gòu)圖

第二章工作職責

一、工程部工作職責

1、消防中心、配電房、電梯組實行24小時值班，做好記錄。

2、每天定時巡視一次各處機電設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理及保養(yǎng)。

3、對重大突發(fā)性故障，立即搶修。

4、對全部設(shè)備進行預防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設(shè)備良好可行地運作。

5、對業(yè)戶投訴，快速予以處理。

6、節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將每月水、電單審核分析后送收

款室。

7、對樓宇設(shè)備做到三干凈、四不漏、五良好。即：

＞三干凈：指設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；

＞四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；

＞五良好：指使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良

好。

8、編制每月備品備件計劃，上報管理處。

9、按設(shè)備實際情況和更好地為業(yè)主服務(wù)的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建

議，報管理處審核并實施。

10、確保管轄區(qū)域消防設(shè)備完好無缺，保證任何時候都可起動使用，達到滅

火救災的目的。

11、積極組織參加管理處的各項義務(wù)活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓。

12、完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。

二、工程部主管崗位職責

1、在物業(yè)管理處經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責管理處房屋本體維護的全面管理工作，并

定期對房屋木體進行檢查。

2、全面掌握公司管轄的物業(yè)情況，每月對管理處的房屋本體維修進行統(tǒng)計、審

查。

3、負責組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計劃和方案，并定期組織檢查，使計劃得以

落實。

4、對管理處的技工進行監(jiān)督、指導，負責制定培訓計劃，并對管理處技工進行

業(yè)務(wù)培訓及季度考核。

5、協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進樓盤遺留問題的改造及大型維修項目，確保樓盤正

常使用。

6、負責組織技術(shù)文件和檔案的接管，參與組織對公司接管的樓盤進行驗收及其

設(shè)施的完善工作。

7、按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。

三、工程部高級技工崗位職責

1、負責機電安裝、維修工程的日常維護工作，確保管理區(qū)域的供水、供電、設(shè)

備運行正常。

2、貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機電設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行

狀態(tài)。

3、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、

設(shè)備的正常運行。

4、根據(jù)崗位要求以及自身能力，對負責片區(qū)的設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)工作進行

實際操作。

5、巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道、天臺系統(tǒng)，并做

記錄。

6、巡檢強弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。

7、對工程部技工的工作情況記錄進行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報

并及時處理。

8、負責公共設(shè)施設(shè)備及水、電維修，并對維修工作質(zhì)量進行跟蹤。

9、嚴格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。

10、按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月

對公共用水、用電量進行統(tǒng)計，如有異常，進行分析并進行解決。

11、按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作。

四、工程部技工崗位職責

1、確保整個管理項目供水正常，負責給排水系統(tǒng)維修工作。

2、檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關(guān)、樓道、天臺、水池開關(guān)、給排

水，并做記錄。

3、檢修涂刷，給排水主管道、開關(guān)、草地噴淋系統(tǒng)。

4、參加供水公司抄表。

5、給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。

6、參加管理處大型全面檢查。

7、提出下月給排水維修計劃，給排水維修材料計劃。

8、熟悉強弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線

路等。

9、每日巡視供電系統(tǒng)的運行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報并及

時處理。

10、檢查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運行。

11、參加供電公司抄表。

12、負責用電線路、電器維修、更換工作。

13、處理有關(guān)違章。

14、參加抄住戶電表，計出電度交財務(wù)計費。

15、嚴格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。

16、對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯報。

17、負責處理業(yè)主（住戶）水電項目報修處理。

18、完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。

五、工程部木工崗位職責

1、嚴格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。

2、負責管理項目所有木器家具的維修、保養(yǎng)。

3、負貢管理項目墻紙、大花板、玻璃及各種裝飾的裝修維護。

4、為管理項目舉辦的各種活動制作和安裝道具。

5、負責管理項目貼面維修保養(yǎng)和更新。

6、定期巡回檢查所管范圍設(shè)施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。接到派工單迅

速維修，遇到重大問題及時請示匯報。

7、維修完畢后清理現(xiàn)場。

8、完成上級指派的其它工作。

六、工程部水暖工崗位職責

1、認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢

查，保質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。

2、熟知管理項目水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，

以利于維修、維護工作的快速、準確進行。

3、對主要閘閥做好日常維護和檢查工作，并做好記錄。

4、接到報修任務(wù)時及時趕赴現(xiàn)場，及時維修、填寫維修記錄，并及時復命。

5、管路、管件維修好后，及時通知相關(guān)部門，保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。

6、努力學習業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)操作技能。

7、妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據(jù)情況承擔相關(guān)責任。

8、定期向工程部高級技工述職。

9、完成工程部高級技工交辦的其它工作任務(wù)。

七、工程部鍋爐工崗位職責

1、認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢

查，保質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。

2、根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護工作。

3、鍋爐出現(xiàn)故障時，及時通知并協(xié)助維修人員進行搶修。

4、負責鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。

5、認真做好鍋爐運行的原始記錄、巡檢記錄。

6、做好交接班工作，認真填寫當班記錄。

7、定期向工程部高級技工述職。

8、積極參加培訓活動，努力鉆研本職工作，主動提出合理化建議。

9、完成工程部高級技工交辦的其他工作任務(wù)。

八、工程部電工崗位職責

1、認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢

查，保質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。

2、熟知公司主要電氣設(shè)備、設(shè)施的構(gòu)造、原理及易損壞部件名稱，從而為維

護、維修工作的快遞、準確進行打下堅實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。

3、做好主要電氣設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。

4、接到報修任務(wù)應及時趕赴現(xiàn)場，及時維修，填寫維修記錄，并及時復命。

5、在停電維修設(shè)備時必須掛警告牌，以保證人身和設(shè)備安全。

6、設(shè)備、設(shè)施維修好后及時通知使用部門，并保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。

7、努力學習業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)操作技能。

8、妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據(jù)情況承擔相關(guān)責任。

9、定期向工程部高級技工述職。

10、完成工程部高級技工交辦的其它工作任務(wù)。

九、工程部弱電工崗位職責

1、負責水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等弱電設(shè)備的管理、維

修、保養(yǎng)。

2、熟練掌握弱電設(shè)備的技術(shù)性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)、高效地完成維修任務(wù)。

3、負責聯(lián)絡(luò)弱電設(shè)備的包修公司，督促協(xié)助進行維修保養(yǎng)。

4、負責申請購買維修所需的電子元件、工具儀表。

5、當弱電設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生故障時，應立即趕到現(xiàn)場進行維修，確保系統(tǒng)正常

運行，維修后做好維修記錄。

6、每日進行一次巡視檢查。

7、每周對弱電系統(tǒng)進行一次細致的檢查、調(diào)整和維護保養(yǎng)并作好記錄。

8、積極參加工程部和管理處的各項義務(wù)活動、專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的

培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。

9、認真做好工程部高級技工及主管安排的其它工作任務(wù)。

十、工程部土建工崗位職責

1、負責房屋本體公用配套設(shè)施及管理項目內(nèi)室外公用配套設(shè)施的維修及保養(yǎng)，

為管理項目創(chuàng)造一個舒適良好的環(huán)境。

2、服從管理處經(jīng)理、工程部主管及高級技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好

各項維修工作。

3、負責管理項目內(nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花園瓷磚、瓷

片等公共設(shè)施的維修及養(yǎng)護工作。

4、負責每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工

作。

5、負責鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房防盜網(wǎng)、停車場防護欄及管理項目內(nèi)污

水井蓋、雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。

6、及時滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補應及時修

完。維修時認真負責，盡職盡責，不能造成返工、窩工。

7、配合水工確保管理項目內(nèi)地上、地下排污管（溝）、雨水管道、化糞池的暢

通。每月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的大

工程要及時報告工程部主管或管理處主任。

8、負責管理項目內(nèi)公共設(shè)施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認真做好各項質(zhì)量記

錄。

9、積極參加工程部和管理處的各項義務(wù)活動、專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的

培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。

10、認真完成管理處經(jīng)理、工程主管及高級技工交給的其它任務(wù)。

十一、工程部維修技工崗位職責

1、遵守公司各項規(guī)章制度。

2、服從工程部主管及工程部高級技工調(diào)度和安排，按時、按質(zhì)、按量完成工

作。注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。

3、遵守操作維修持程序，作到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。

4、努力學習專業(yè)知識，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平，做

好各項質(zhì)量記錄。

5、發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻。

6、對業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理處爭取榮譽。

7、作好“工完場清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。

8、著裝整潔，上班要佩掛員工牌，保持管理處良好形象。

9、積極參加工程部和管理處的各項義務(wù)活動、專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的

培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。

10、認真完成管理處安排的其它工作任務(wù)。

十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責

1、熟練掌握管理項目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。

2、按規(guī)定及時巡檢各層樓溫度及機組運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除；并認真做

好記錄。

3、監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對機組的保養(yǎng)。

4、保持機房設(shè)備的清潔，做到無油潰、無積水、無灰塵。

5、遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從上級領(lǐng)導的安排。

十三、工程部電梯工崗位職責

1、熟練掌握管理項目的電梯系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。

2、堅守崗位，定期對電梯整個系統(tǒng)進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時分析并處

理，解決不了的及時報上級領(lǐng)導，認真做好記錄。

3、嚴格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務(wù)之便開啟已停電梯；不得隨意改變電

梯的性能，特殊情況及時上報工程部。

4、維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應及時在基站掛牌。

5、監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對設(shè)備的維護保養(yǎng)

6、保持機房的清潔衛(wèi)生，做到地上無積塵、無水漬、無油漬。

7、遵守員工守則和各項規(guī)章制度、服從上級領(lǐng)導的安排。

第三章工程部工作制度及規(guī)程

一、設(shè)備保修期管理辦法

1、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：

a、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

b、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；

c、其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。

2、保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修

期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿

者，應建議發(fā)展商適當延長保修期。

3、物業(yè)設(shè)備接管時，工程部、發(fā)展商、保修單位三方應就設(shè)備保修期（特別是

電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，

做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，

難以達到企業(yè)標準，適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自

己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。

4、設(shè)備保修期時間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對設(shè)備進行維護，機電設(shè)備可委

托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，

工作應以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部

分。機電設(shè)備、電梯故障維修，工程部應督促保修單位解決。

5、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，工程部須在結(jié)算申請書上如實填寫使

用方意見，并報公司品質(zhì)技術(shù)部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義

務(wù)，工程部有權(quán)拒絕簽字。

二、水電過戶審批制度

1、用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運營成本，各單位嚴格

遵守審批制度。

2、用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件:

a、各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收、房屋設(shè)備驗收合格，計量裝置符

合要求。

b、工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。

c、水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值

者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。

d、以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。

e＞原用電用水戶結(jié)清己發(fā)生的水電費。

3、水電過戶由公司財務(wù)部負責審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索

要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水

費單提交公司財務(wù)部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事

宜，未經(jīng)財務(wù)部審核管理處不得自行辦理。

4、水電過戶審批流程圖

三、配電房管理制度

為貫徹安全第一的方針，確保管理項目供電系統(tǒng)安全正常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制

定配電房管理制度。

1、配電房全部機電設(shè)備由工程部負責管理和值班，停送電由值班人員操作，無

關(guān)人員禁止進入配電房。

2、配電設(shè)備由工程部負責管理和值班，配電設(shè)備的停送電由工程部值班員操

作，非工程部值班員禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)

護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕

緣工具、絕緣鞋、絕綠手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標識。

3、室內(nèi)照明、通風保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵，室

內(nèi)溫度控制在35℃以下，墻壁配掛溫度計。

4、建立運行記錄，每天巡查、每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時

處理，并做好記錄，解決不了的問題書面報告主管部門領(lǐng)導。

5、配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴禁超載供電。

6、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使

用。

四、發(fā)電機房管理制度

1、非公司領(lǐng)導或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方

可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。

2、機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。

3、發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。

4、配電房工程部值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運

行時，應派專人值班。

5、每月啟動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。

6、發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月定期運行檢查。非值班或維修人員不

得機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。

7、機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。

8、發(fā)電機檢查時須將主令開關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機

運行，發(fā)生意外傷害。

五、水泵房管理制度

水泵房是提供住戶生活，物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影

響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵

房，特制定如下制度：

1、工程部值班員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲

漏水。

2、經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情

況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應置于自動位置。

3、生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一

次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。

4、泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。

5、水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應用紗布

包扎，以防雜物掉入水池中。

6、按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。

7、保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

六、空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度

空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特

作如下規(guī)定：

1、空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁

止操作。

2、無關(guān)人員必須經(jīng)工程部主管許可，方能進入制冷機設(shè)備房。

3、室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。

4、做好設(shè)備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)

現(xiàn)異常應及時處理并上報。

5、須每月對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負荷的變化調(diào)節(jié)

機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。

6、定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。

7、定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。

8、調(diào)整冷卻塔風扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。

9、控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。

10、空調(diào)值班室每天清臼一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風空調(diào)機房

每月清掃一次，制冷冷水機組每月清潔一次。

七、中控/消防中心管理制度

中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到轄區(qū)的各項安

全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。

1、中控室/消防中心實行24小時值班制度。

2、各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應急電話等須上墻。

3、值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視

顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進行檢

查。

4、火災報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將

主令開關(guān)置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當值班人員發(fā)

現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按

相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復位。

5、防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅

外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存，更新：紙張記錄須妥善保管一

年；錄像信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢

查后，無用者刪除。

6、中控室/消防中心設(shè)備應由維修方專業(yè)人員進行維修保養(yǎng)。使用者應在使用界

面內(nèi)進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)

人員對系統(tǒng)進行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工

程部主管在場情況下，方可進行，無關(guān)人員不得操作中控室/消防中心設(shè)備。

7、辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、

弱電裝置狀況進行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障

或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費。

8、對監(jiān)控設(shè)備每月要進行一次保養(yǎng)。

八、電氣維修規(guī)定

為保證電氣設(shè)備的正常運行，促進電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范

化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：

1、必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓后持證上

崗，以保證工作萬無一失。

2、供方（或維修人員）對于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。

重大電氣設(shè)備的檢修計劃，要由品質(zhì)技術(shù)部把關(guān)審查并派專人參加。

3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應的安全技術(shù)措施，工程部對作

業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。

4、在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，

至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并

懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。

5、維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施

后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行

工作。

6、本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。

九、臨時用電管理規(guī)定

為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項目電源線路

安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護管理項目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制

訂本規(guī)定。

1、管理處對管理項目進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電

量，必須限定在不影響管理項目供電系統(tǒng)正常運作和供電負荷量允許范圍

內(nèi)。維修人員在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備詳細資料，經(jīng)管理處

批準后，才能組織施工。

2、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。

3、凡進入管理項目內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器

材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關(guān)，配

備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并

在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。

4、進入管理項目的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時

間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正

常休息。

5、管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查，有權(quán)制止

違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施

工。

十、用水、供水管理規(guī)定

為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿

足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：

1、由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的技工負責對樓宇水池、

水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。

在確實需要臨時停水時，應先通知住戶。

3、地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次，由水務(wù)局取樣檢驗。水質(zhì)必須

合格。水箱入口應加蓋密封并加鎖。每年5—10月每個月加藥二次（每15

天一次）；1—4月及11—12月每個月加藥一次。

4、在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控

制器、浮球閥工作不正常，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶

修，杜絕浪費。

5、隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意

識。

6、執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。

7、本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。

^一、電梯管理規(guī)定

為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主和顧客服務(wù)，特制定本規(guī)定：

1、電梯內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作。

2、運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人

員檢修。

3、切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。

4、電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯

損壞，應立即停梯檢修。

5、全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)

貝IJ,認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。

6、因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。

7、組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。

十二、設(shè)備管理規(guī)程

為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求，特制定

木規(guī)程。

（一）定義

1、例保

指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行

的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作

好記錄。

2、一級保養(yǎng)

對機械設(shè)備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更

換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子

設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種

主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。

3、二級保養(yǎng)

對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪

聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、

軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整

定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管

道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處

理或更換。

4、中修工程

中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換

少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復和達到應有的標準和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)

到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件

或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復原有性能。

6、設(shè)備更新和技術(shù)改造

設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能

大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)

性能。

7、事后維修（故障維修）

設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。

8、狀態(tài)維修

通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。

（二）設(shè)備分類

根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的

電機、電氣控制柜）：

I級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、

火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。

II級設(shè)備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防

盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水

處理裝置.、DDC現(xiàn)場控制器。

HI級設(shè)備：除I、II級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱

（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、

食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。

（三）設(shè)備管理模式

采用計劃預修制（三級保養(yǎng)一例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、

設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。

1、對于符合磨損規(guī)律的I、II級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)

電機、冷水機組等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三

級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

2、對于I、II級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備

（火災報警控制柜，放大器，計算機等）進行三級保養(yǎng)，探測性維修（功能檢查）、

狀態(tài)維修。

3、對于III級設(shè)備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在《III級設(shè)備保

養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。

（四）職責

1、品質(zhì)技術(shù)部負責設(shè)備接管驗收，中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審

批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設(shè)備（器具）

申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護供方，負責《公共機電設(shè)備

維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委

托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。

2、品質(zhì)技術(shù)部負責機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。

3、管理處負責機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)

合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根

據(jù)《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督

檢查、評定供方。

（五）設(shè)備前期管理

1、前期介入

設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有

關(guān)部門的驗收，管理處應參與。

2、設(shè)備的接管驗收

（I）設(shè)備的接管驗收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組

成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、

標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行

復驗。設(shè)備的接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)

技術(shù)部公章）。I、H級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗，HI級設(shè)

備由管理處檢驗，填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理

處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，住品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商

收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取

并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、

蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。

（2）當供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更

名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管

理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期

電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶

事宜，辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書

等對外合同會簽手續(xù)。

3、設(shè)備的編號

設(shè)備編號由以下四部分組成：

（1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示（取AZ）o

（2）第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字01—99表示；

（3）第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字1.2.3......表示；

（4）第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字I、II、III表示；

例：KD-03-1-（I）

學府康都物業(yè)管理處電梯1號梯I級管理設(shè)備

4、設(shè)備的建帳

（1）管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號，并填寫《機電設(shè)備統(tǒng)計表》。

（2）管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應建立《設(shè)備臺帳》。

5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處，機電設(shè)備接管后，由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷

進行三個月整改，整改達到企業(yè)標準后，由品質(zhì)技術(shù)部驗收，通過后，再與供方簽訂

《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》0

6、設(shè)備標識管理

（1）設(shè)備標牌

未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質(zhì)

量缺陷整改的供方按機電設(shè)備統(tǒng)計表填寫設(shè)備標牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備

上。

（2）設(shè)備的顏色

設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。

（3）設(shè)備狀態(tài)標識

重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的

設(shè)備須標識。

（4）設(shè)備標識牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計。

（六）設(shè)備使用管理

1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停

水、操作設(shè)備須征得管理處同意。

2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理

處管理的設(shè)備進行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好

運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。

3、管理處技工應定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工

作是否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。

4、重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準。

（七）設(shè)備維修保養(yǎng)管理

1、計劃

（1）維修保養(yǎng)計劃

供方應將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處，保養(yǎng)周

期、級別應符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審

核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》匯總，于每年12月下旬報品

質(zhì)技術(shù)部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術(shù)部，管理處,專業(yè)公司各保留一份。

設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術(shù)部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A

算。

（2）檢定計劃：電梯檢定計劃由管理處制定；計量器具檢定計劃由管理處制定。

2、實施

（1）有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機

電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，

管理處工程部負責合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。

（2）發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應用

《故障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答

復，確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明，承諾修復時間。對于

重大維修，品質(zhì)技術(shù)部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的

問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負責人應先填寫《-------外委維修申

請表》，維修費報品質(zhì)技術(shù)部審核，呈報總經(jīng)理批準后，再進行修理。若公司進行發(fā)

包，由管理處填寫《-------外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高

的項目，由品質(zhì)技術(shù)部組織招標。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或

嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應急程序進行搶修。管理處首先應電

話通知品質(zhì)技術(shù)部，并立即組織搶修，恢復設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標識后

可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。

（3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方（招標或指定合格的

供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員（相

關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。

3、檢查

（1）維修保養(yǎng)檢查

工程部日常對設(shè)備進行巡視時，應對設(shè)備重點部位進行檢查（點檢），并作好記

錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（I、II、III級設(shè)

備）“例?！庇媱潏?zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后，應對設(shè)備功能進行

檢定，屬I、II級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案；屬m級設(shè)備由管理處檢定，所

有設(shè)備檢定記錄管理處都應備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技

術(shù)部組織驗收。

（2）設(shè)備的檢定

對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。

有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期

檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。

（八）設(shè)備安全管理

（1）持證上崗與安全檢查

從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持

證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對設(shè)備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位

對安全隱患進行整改。

（2）安全事故處理程序

當管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到

現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修，保證對

業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報告，品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管

理處的報告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報告，并提出處理意見。

（九）設(shè)備封存及報廢管理

1、設(shè)備封存

擬封存的I、II級設(shè)備由管理處報品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部計劃安排設(shè)備封存前

的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢

So封存的設(shè)備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養(yǎng)一次。

2、設(shè)備報廢

對不能修復或維修后檢定不合格的設(shè)備，由技工填寫《一一設(shè)備停用/封存/報廢

審批表》，報品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報總經(jīng)理批準報廢。報廢的設(shè)備應在設(shè)備檔案中注

明報廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在《設(shè)

備維修記錄》上寫明。報廢的設(shè)備及報廢件，管理處應妥善保管，并統(tǒng)一填寫《一一

設(shè)備停用/封存/報廢審批表》。

（十）組織對供方的控制

1、供方的選?。?/p>

I類提供零星設(shè)備維修的維修方

II類提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商

2、新供方評價

零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評

價。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設(shè)備中修大修、

更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標或議標。

除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評標小組，負

責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫

供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。

3、供方選擇

由管理處從合格供方中初選2—3家符合條件者報品質(zhì)技術(shù)部審核，品質(zhì)技術(shù)部審

核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)

技術(shù)部組織公開招標，詵定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策，確定中標單位。

4、供方的評價

供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價

表》由管理處進行評價，品質(zhì)技術(shù)部審核，評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供

方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評

價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)

理批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)

理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。

5、供方檔案

品質(zhì)技術(shù)部應建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案

內(nèi)容包括：評審記錄，資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單.管理處建立例

保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。

6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收

對I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關(guān)維

修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認，對照物業(yè)公司標準，檢

查維修質(zhì)量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格

維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在

《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負責監(jiān)督其整改。大中

修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方、管理

處、品偵技術(shù)部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設(shè)計圖紙

相符合，是否滿足實際使用功能要求；對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按

國家有關(guān)驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級；按實際

需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改

后進行復驗。驗收合格后，由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后，憑《工程結(jié)

算協(xié)議書》才能結(jié)清工程款。

（十一）設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

1、設(shè)備技術(shù)資料：設(shè)備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行，資料的借閱必須

辦理相關(guān)手續(xù)。

2、質(zhì)量記錄

（1）設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、

維修的設(shè)備，由管理處工程部填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫

保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。

管理處工程部對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。

（十二）設(shè)備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳

1、申請

根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要，由管理處填寫購置設(shè)備申請報告。購置總價在五

百元以下的，由管理處經(jīng)理批準購買；購置總價在五百元以上的，經(jīng)管理處經(jīng)理同意

后，報品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標，然后呈報總經(jīng)理批準購

置。購置的設(shè)備，管理處均應建檔。

2、采購

采購人員應對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。購買時應會

同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符

合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

3、驗證

對設(shè)備（機具）購進后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處技工會同有關(guān)技術(shù)人員驗

證，填寫《采購設(shè)備驗收表》；管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須

在采購記錄中登記。

4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購，技工必須做到先驗證后使用，加強現(xiàn)場

驗證，以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填，填寫的采購日期為實際發(fā)

生日期，并按要求的標識標明。

5、入庫建帳：建帳規(guī)定同第六條第四款。

（十三）設(shè)備完好率

設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺數(shù)/設(shè)備總臺數(shù)*100%

公式中的設(shè)備均指I、【【級設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)

性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設(shè)備進行一次檢查，對檢查結(jié)果

按公式進行統(tǒng)計計算，于12月15日之前報品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部按10%抽樣核

查，并統(tǒng)計全公司設(shè)備完好率。

1、維修及時率

用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)

維修及時率=X100%

用戶維修服務(wù)總宗數(shù)

每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務(wù)單》計算維修及時率，品質(zhì)技術(shù)部審查

核實?！队脩艟S修服務(wù)單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價，若業(yè)主評價為

不滿意，則該宗維修視為不及時。

2、維修合格率

用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)

維修合格率=X100%

用戶維修服務(wù)總宗數(shù)

上門維修結(jié)束后須由客戶在《用戶維修服務(wù)單》上對維修服務(wù)合格簽名認可，若

業(yè)主對維修服務(wù)質(zhì)量的評價為不滿意，則該宗維修視為不合格。

附：1、設(shè)備代碼分類表

2、物業(yè)代碼分類表

3、設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

附件1：設(shè)備代碼分類表

代碼設(shè)備類別名稱

01水泵

02風機

03電梯

04發(fā)電機

05變壓器

06空調(diào)（冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調(diào)、風扇等）

消防設(shè)備（包括控制聯(lián)動柜、報警控制器（屏）、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅

07

火系統(tǒng)）

08公用天線、對講報警系統(tǒng)（包括對講主機、視頻監(jiān)視器等）防盜監(jiān)視系統(tǒng)

電氣柜（箱）（包括高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、控制柜（箱）、照明配電箱、電表箱

09

等）

10維修機具（包括水電、電梯等的維修機具）

11食堂設(shè)備

12清潔設(shè)備

13交通設(shè)備（包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等）

14保安通訊設(shè)備（包括手持式對講機）

15辦公設(shè)備

16自動抄表系統(tǒng)

17BA系統(tǒng)

附件2：物業(yè)代碼分類表

管理處名稱代碼管理處名稱代碼

學府花園學府康都

XFKD

物業(yè)管理處物業(yè)管理處

銀監(jiān)局建行

YJJH

物業(yè)管理處物業(yè)管理處

國土家園

GT

物業(yè)管理處

附件3：設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修期參照表

日常維護一級保二級保中修大修周

序號設(shè)備編號名稱

保養(yǎng)周期養(yǎng)周期養(yǎng)周期周期期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302風機每月每季每年五年八年

0403電梯半月每半年每年三年六年

0504發(fā)電機每月每季每年五年八年

0605干式變壓器每季每年//////

0706空冷水機組半月每半年每年三年六年

0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////

0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////

1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////

1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////

1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////

1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////

1409低壓配電柜半月半年每年////

1509高壓開關(guān)柜每月每年//////

1617BA系統(tǒng)每月每季每年////

注：逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。

對III級設(shè)備，采用事后維修，每年進行一次保養(yǎng)。

十三、測量設(shè)備管理規(guī)程

為確保測量設(shè)備的能力滿足使用要求，特制訂本規(guī)程。

1.0程序要點：

1.1測量設(shè)備的范圍：

維護和檢修設(shè)備用的。

1.2測量設(shè)備配置的要求。

1.3數(shù)量滿足使用需要。

1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。

2.0測量設(shè)備的采購

2.1工程部主管應根據(jù)測量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要，提出采購計劃或申請，經(jīng)管理處

經(jīng)理審核，500元以上總經(jīng)理批準后按規(guī)定進行采購。

2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設(shè)備的下列資料：

a）名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級；

b）數(shù)量、該產(chǎn)品的標準代號（盡可能做到）、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應商名

稱。

2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應事先征詢管理處經(jīng)理

的意見。

2.4測量設(shè)備采購進公司后，應按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應核

這實物是否與所申報采購資料相符，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證