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保利集團房地產項目總經理培訓講義

房地產項目資金管理

目錄：

房地產開發資金管理的特點及重要性

房地產開發項目的資金平衡計劃

房地產開發項目的資金籌集

房地產開發項目的資金運用

房地產開發項目的稅務籌劃

口房地產開發資金管理的特點及重要性］

在房地產項目的開發過程中，資金始終是一項值得高

度重視的資產，資金管理更是房地產企業財務管理的核心

內容。房地產開發的效益和資金管理密切相關，房地產企

業通過合理有效地籌集和使用資金，做到優化資金結構，

拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進

女。77°叫企業經濟效益的提高。

1、房地產項目資金的主要特點

資金密集型||??大量的資金投入

資金周轉期限長II—長期的資金保障

2、搞好房地產項目資金管理具有重要作用

資金是房地產企業的“血液”，供血充足。生存、發展

貧血斷血II—爛尾、破產

資金是企業的血液，對房地產企業更是如此。資金充裕，房

地產企業才能得到較好地生存和發展，一旦資金斷裂，房地產企

業就會出現爛尾，甚至企業破產。一個成熟的企業必須具有完善

的抗風險能力和預警措施。

2.1房地產企業的生存危機：為什么有那么多“爛尾樓”？

中國第一爛尾樓一中誠廣場：

爛尾時間：15年地址：廣州天河北路開發商：香港中誠集團、廣州城建

廣州第一爛尾樓一麓景臺

爛尾時間：13年地址：廣州麓苑路開發商：廣州輝煌房地產公司

羊城大廈

爛尾時間：11年地址：西灣路86號開發商：廣州羊城集團

2.2國家對房地產企業資金方面出臺的宏觀調控政策

基于房地產開發對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產企業進行宏觀

調控時，運用較多地政策都是從控制企業資金層面入手。2007年到2008年國家出

臺一系列調控房地產行業膨脹發展的政策法規，如：

?土地出讓金一次全部付清方可領取國土證（39號文）對開發企業資金的保

障程度提出了更高要求；I；；；；;

?銀行對房地產行業的開發貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進一步

縮小了房地產行業的融資空間，提高了融資成本；III

?資本市場對房地產企業融資更加嚴格限制；1111

?二套房貸政策、預售款監管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需

求，而且制約了房地產企業已收房款的運用；||||

?預交企業所得稅由預計毛利率20%調整為預計利潤率20%,加大對土地增值稅

的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

2.2國家對房地產企業資金方面出臺的宏觀調控政策

上述政策都是從資金上調控房地產開發企業發展速度

和規模，從而保證房地產開發實現平穩健康地發展。

資金的籌措和運用能力對于房地產企業至關重要，

財務管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財

務風險，保證企業持續穩定的發展。

LI房地產開發項目的資金平衡計劃

1、資金平衡計劃主要內容][]

1資金平衡計劃是反映房地產項目開發經營各期的資金盈余或

短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款

償還。編制資金平衡計劃是房地產資金管理的一項重要工作，通

過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，

防范財務風險。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司

的財務管理水平。

資金平衡計劃見下表

X公司XX年資金平衡計劃表

項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計

土地費用

建設成本

償還貸款

資1

支出稅費支出

其他支出

合計

股東投入

借入資金

資，

銷售回籠

來源

其他來源

合計

資金盈缺

編制資金平衡計劃包括兩個層面:

.一是在房地產項目進行可研論證階段，編制項目整體資金平衡計劃。即

在對項目開發總投資進行估算的基礎上落實資金來源渠道和籌措方式。這一

階段都采取比較粗淺的方法，重點是落實好資金來源。I11

二是在項目的實施階段，根據項目的實際開發流程，依據地價支付要求、

施工進度、融資時點、銷售安排等，對年度資金平衡計劃做出詳細安排，確

保工程按期完成。這一階段重點是合理安排資金使用。III

資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執行資

金平衡計劃，其執行情況將作為考核企業管理水平的一項重要內容。

2、編制資金平衡計劃應注意的幾個方面

I

2.1、編制的資金平衡計劃應遵循的原則

首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作

性和能有效實施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿

算，或留有缺口。I；；；；；］

具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠

股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現自

身現金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業年度工

作的一項重要指標。

2.2、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關系

I資金計劃主要依據項目的各項業務計劃（包括投資計劃、施工

進度節點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部

門的共同參與和配合，總經理要親自掛帥。在實際編制過程中，常

常出現一些問題。IIIIII

；（1）項目投入的資金與計劃開工量相符。；；

I例如：某公司計劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬

方（5月開工），安排的工程建設支出9億元。

工程建設支出應根據該項目所在區域的單方成本及施工進度綜

合細致測算，項目工程建設投資周期一般為一2年，且當年新開工

面積比例較大，當年安排工程建設支出1000T200元/平方，該項支

出顯然過大，應安排6億元左右。

(2)銷售回籠與年度銷售任務相匹配。

例如：某公司計劃全年簽約金額10億元(全年銷售)，年初

有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。

一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的

80%以上，上年已簽約未回籠部分應在當年全部收回。此例中,

該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。

(3)稅費的計算要依據有關要求。

例如：某項目全年預計銷售回籠10億元，假設該項目當年尚未完工

交樓，安排各種稅款支出0.6億元。；

營業稅及土地增值稅預征等一般為當期銷售回籠的6.63%,所得稅

預征比例為當期銷售回籠的3.75%,由于該項目當年尚未完工交樓，無

需進行土地增值稅清算及所得稅補繳，那么以預繳口徑安排的全年稅款

支出應在1億元左右比較合理。

(3)稅費的計算要依據有關要求。

例如：某項目公司全年銷售任務12億元，銷售均價預計為8000元

/方，該項目全年平均在建面積30萬方，安排銷售費用5000萬元，管

理費用1000萬元。

兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度

銷售計劃的2.5%,那么安排的銷售費用不應超過2500萬元；管理費用

單盤基準費用為300-400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進

行調整，該項目管理費用安排過高。

(4)貸款規模與項目總投相符。

例如：某項目預計總投18億元，總建面30萬方，當年四證齊全

及新開工面積15萬方，安排貸款2億元。

該項安排貸款規模與項目總投相比偏小。按照項目總投18億元的

50%匡算貸款規模約為9億元，當年四證齊全面積占總建面的1/2,則

應安排1/2的貸款規模發放，即4億元左右。

2.3、要注意各項目的全面性，不要有漏項

在編制資金計劃中，經常發生遺漏部分項目的情況。如項目投入中

安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用

僅考慮年底余額，沒有考慮當年新增及還貸情況；或者利息費用僅

考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅，沒

有安排現金分紅等等。

2.4、要注意資金來源和使用的時間節點的匹配，防止出現階段性的

資金缺口

某公司編制全年資金計劃，現金流入15億元（銷售回籠10億元，

銀行貸款5億元），現金流出13億元，結余2億元，全年實現資金平衡。

在實施中，發現第三、四月出現資金缺口，其銀行借款計劃在5月取

得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現時點性資

金缺口。如果按月編制計劃，該問題就很容易發現。

房地產開發項目的資金籌集

1、房地產項目的資金來源

2、資金籌集的主要渠道

3、資金籌集應關注的重點

4、如何辦理銀行貸款

5、銷售回籠應注意的環節

1、房地產項目的資金來源

?自有資金

包括股東投入的注冊資本（含發行股票募集的資金）、留存利潤等，一般用

于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。

?借入資金

主要是向金融機構的貸款、發行債券和信托的借款等。根據目前的規

定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的35%,并且四證齊全后,

可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%；

?銷售回籠款

即向購房業主收取的房款。根據目前的預售制度，在項目取得預售證后可

對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續開發成本投入，并且可

以逐漸償還項目貸款并實現利潤

一般來說，在項目開發的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為

1/3,但在不同階段各來源所占的比例不同：

?前期階段：項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。

?四證齊全：項目符合向金融機構融資的條件，貸款用于支付工程款。

?預售階段：取得預售許可證，開始預售并回籠資金。

具體如下圖：

銀行貸款

房款回籠

111

1年2年

股東自有資金：

地價、前期稅費和政府收費等歸還全部股東借款和銀行貸款

2、資金籌集的主要渠道

1、股權融資：

主要是指企業通過資本市場以股東投入實現資本金的增加，包括資本市

場首次公開發行（IPO）、公開增發、定向增發等方式；還有一種間接上市融

資，即買殼上市。

股權融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其

特點：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業的贏利與增

長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結構，有效降

低企業資產負債率，進一步擴大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股

收益和凈資產收益率的攤薄，對經營業績要求很高，經營壓力加大。

2、發行債券：

通過發行各種債券取得資金。包括發行公司債、企業債券、短期融資券

（中期票據）等方式。

（1）公司債：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金

而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于

固定期間按期依據約定利率支付利息。公司債監管機構往往要求嚴格債券的

信用評級和發債主體的信息披露，特別重視發債后的市場監管工作。

（2）短期融資券（中期票據）：由人民銀行主導的銀行間債券市場一項

創新性債務融資工具，由企業發行的無擔保短期本票，發行規模一般不得

超過企業凈資產的40%。具有法人資格的非金融企業，可依照《短期融資

券管理辦法》規定的條件和程序，在銀行間債券市場發行并約定在一定期

限內還本付息的有價證券。一年以內的為短期融資券，三年以上的中長期

票據。融資券不對社會公眾發行，只對銀行間債券市場的機構投資人發

行，在銀行間債券市場交易。

（3）企業債券：企業債券由中央政府部門所屬機構、國有獨資企業或國

有控股企業依照法定程序發行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市

場），約定在一定期限內（中長期）還本付息的債券，由國家發改委和國

務院審批，一般要求予以擔保，債券發行后，審批部門不再對發債主體的

信息披露和市場行為進行監管。

3、銀行貸款：

銀行對房地產開發企業提供的貸款，是房地產項目開發資金的最主

要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產貸款主

要有以下兩種類型：項目開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放用

于項目開發建設環節的貸款。經營性物業貸款，指銀行將已建成并投入

使用的經營性物業長期穩定收入作為分期還款來源的一種物業抵押貸

款，貸款資金不限定固定用途。

4、房地產投資信托（REITs）

REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由

專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配

給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流

通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項融資方式正在

探討和政策研究中。

案例：萬科做大做強的秘訣”-融資

128億元

留存利潤,195億元

20%資本市場融

?自92年上市至今，萬科共發行股票融資8次，融資金額共195億元；

?至2008年底，萬科歷年留存利潤僅128億元；

?至2008年底，萬科對外借款余額共329億元。...........

結論：房地產企業主要是靠融資做大做強的，可見資金籌集對房地產

企業的生存和發展是非常重要的。

3、資金籌集應關注的重點

資金籌集主要關注二個方面：一是資金來源結構，主要是指投資者籌集

各種資金來源而構成的財務結構，一般指股東投入資金和企業借入資金的比

例；二是取得資金的成本。

什么是財務杠桿效應？

,例：某房地產公司有自有資金1億元，投資項目預計投資收益率為20%,投資期限

為1年，銀行貸款利率為10%,現有二個投資方案可供選擇：

J方案一：貸款與自有資金的比例為2：1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1

哪種投資方案自有資金收益率更高呢？

方案一：投資收益二(2+1)*20%*1=0.6億元貸款利息=2*10%*1=0.2億元

投資凈收益二。.6-0.2=0.4億元自有資金收益率二0.44-1^100%=40%

方案二：投資收益二(5+1)*20%二2億元貸款利息=5*10%*1=0.5億元

投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元自有資金收益率=0.74-U100%=70%

總結：

財務杠桿：借雞生蛋，以小搏大。財務杠桿就是利用借貸資金

擴大自有投資的產出。發揮財務杠桿的前提是，當投資收益率大于

借貸成本時，財務杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越

大，財務杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。因此，企業對

外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務杠桿作

用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。

財務杠桿放大節稅效應。所得稅法鼓勵人們

使用財務杠桿，即貸款利息可以抵減應稅收入，

起到避稅的作用。

?借款越多越好嗎?

?財務杠桿負效應

如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產生相反的杠桿效應。

如前例方案一中，若投資收益率降低為6%,其自有資金收益率為：

投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元貸款利息=2*10%*1=0.2億元

投資凈收益=0.18-0.2=0.02億元

自有資金收益率=0.02+1*100%=-2%

?必須合理確定負債比例，控制財務風險；

負債經營作為現代企業一個經營方式，可以促使企業利用財務杠桿

作用，以較小的代價獲取最大的經濟效益。負債率的高低取決于經

營者駕馭負債的能力，關鍵在于：一是將負債有效地轉化為有效資

產，并通過資產經營能產生高于利息支出的效益；二是增加的資產

的變現期低于債務合同期，保證債務能及時清償。

?企業必須在風險與收益之間找到一個平衡點，防范財務風險。

?防范財務風險。

財務風險原理：財務風險即企業不能償還債務的風險，即現金流

出大于現金流入而產生的到期不能還本付息的風險。

高負債II—高風險

局風險11^^商收益

過度地依賴借貸資金會產生兩種后果：I

風險隨之增加。財務杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高

于借貸利率）的假設之上的，而這是一種不確定性的假設。如果實際營

運收入低于預期，財務杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加

投資風險。IIIIII

借貸成本亦隨之增加。當財務杠桿作用加大時，貸款方也會感到風

險增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風0用、

險的補償，貸款成本也將增加，財務風險進一步加大。RWSO

發生財務風險一般由于債務資金期限結構安排不當或者由

于資金收支預算與實際不符而產生的支付危機。因此，有

效地控制財務風險：

U一定要注意短期、中長期資金的均

衡安排，特別要注意短期負債的比例

,避免還債期過于集中，造成企業資^一

金鏈斷裂；

做好資產周轉期限結構與債務期限

結構的匹配。避免短貸長投，根據不同產品的開發節

點和預售時間，安排不同的資金來源銜接。

3.2努力降低資金籌集成本

資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價，資金籌集成本是直接關

系到項目收益水平，資本成本高將虧蝕企業的利潤，甚至使企業陷于困境。

籌資產生的成本主要由三部分組成：

一是籌集資金過程中發生的各種費用，即籌資費；如發行股票的承銷

費，銀行貸款的手續費等；該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相

關，屬于籌資成本中的固定費用。

二是向資金提供者支付的報酬，及資金使用費或占用費。如發行債券

或銀行貸款時的利息，發行股票的股息、紅利等；資金使用費與籌資額度、

籌資期限直接相關，屬于籌資成本中的變動費用；后=^

三是特定條件下的機會成本。!

決定資金成本一般有三個方面的因素：一是資金使用的時間，二y

資金占用時間越長，所付費用成本越大，反之越小；二是出資者所要承受的

風險，風險越大，籌資成本越高，反之越小；三是資金供求狀況，資金供應

緊張時，資金成本越高，資金供大于求時，成本越低。

案例：恒大地產-對賭協議的后果

恒大地產是國內房地產公司國際化融資金額最大的，歷年累計

在國際資本市場募集資金18億美元。但取得這些融資的背后，卻要

背負著巨大的成本。特別是在市場發生變化后，其高負債、高成本

的資金使其背上了沉重的壓力，企業陷于困境。

為了實現上市，實現迅速擴張，恒大地產從2007年不計成本頻

繁拿地，土地儲備由2006年底的不足600萬方增加至4580萬平方米,

比2006年底增加了9倍，其資金來源主要是與一些機構投資者簽訂了

案例：恒大地產-對賭協議的后果

對賭協議是投資方與企業對未來不確定情況的一種約定。

雙方以企業當前的業績為議價基礎確定投資條件，根據雙

方認可的業績增長情況，以具體業績指標甚至股價為協議

條件。對賭標的通常設定為企業股權，或者遠遠超過一般

標準的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是

短期內能獲得足夠的現金支持企業發展。但一旦不能滿足

對賭條件，企業將付出高昂代價。

案例：恒大地產-對賭協議的后果

據公開資料顯示，2006年11月，恒大地產與國際機構投資者德

意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協議，以恒大地產三分之一股權作

押，由三家機構投資者以總價4億美元認購其8億股可換股優先股。

2007年8月，恒大地產通過另一上市保薦人瑞信擔保，向貸款人授出

認沽期權為擔保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大

御景半島項目，再次向美林貸款1.3億美元，用于購買土地。

如恒大地產與國際機構投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定

了對賭協議。按照約定，恒大地產若在2007年底前實現上市，機構

投資者的回報不少于30%；若在2008年6月6日前完成上市，機構投

資者的回報則不少于40%；如果在2008年12月6日前上市，回報率不

少于50%,若至2009年6月6日前上市，回報率不少于60%,如果在

2009年12月6日前上市，則機構投資者的回報不少于70%。如無法上

市，其將以現行市盈率回購相關投資者的股份。

案例：恒大地產-對賭協議的后果

據有關資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地

產總資產約為148億港元，總負債已高達140.67

億港元，資產負債比超95%。

由于金融危機的影響，恒大未能按期上市，到目

前為此，資本市場依然低迷，恒大地產亦未有上

市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒

大將面臨資產被瓜分的危險。即便能上市，其成

本也是非常高昂。

4、如何辦理銀行貸款

銀行貸款是滿足項目后續建設資金需求和減少自有資金占用、

充分利用財務杠桿提高自有資金收益率的關鍵，從項目公司看，銀行

貸款是房地產項目主要資金來源。，................

單位：億元

2005年2006年2007年2008年

新增房地產

開發貸款1328299636161802

全部人民幣

新增貸款23500330003630045900

a新增房地產開發貸款?開發貸款/全部新增貸款

5.65%9.08%9.96%3.93%

所占比例

4、如何辦理銀行貸款

4.1、銀行貸款的放款條件

(1)自有資金投入占總投資35%以上，目前由于地價占總投比例較高，一般

地價支付完畢即可達到自有資金投入要求；|

(2)項目四證齊全(國土證，用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工I

證)，主要是控制施工證節點；

4.2、辦理銀行貸款的流程

(1)與銀行溝通，擬定貸款方案；

(2)銀行前、后臺進行項目評估；

(3)銀行審貸會過會；

(4)落實四證、抵押、法律文件等相關放款條件；

(5)銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規模;

(6)銀行貸款資金轉出及使用。

4.3、辦理銀行貸款需關注的事項

(1)合理確定貸款額度：公司每個項目均應在銀行可接受的范圍內爭

取最大的貸款額度，一般在總投資的40-60%。

(2)項目前期規劃報建時應注意分證：為發揮資源的最大優勢，充分

地利用銀行貸款資金，在前期規劃報建時，可根據項目的大小，考慮分

拆工程規劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來

靈活和便利。

(3)貸款擔保或抵押條件應關注的方面：各子公司在抵押不影響銷售

的情況下，應優先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。

但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金

利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔保方式。

(4)貸款資金使用應關注的方面：要盡量和銀行協商，力爭突破貸款

資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉出，提高貸款資金的使用效

率。否則，公司必須根據工程建設資金需求金額和時點發放貸款，使用

多少金額，發放多少金額。堅決避免貸款資金發放后長期閑置在賬面的

情況出現。

(5)貸款成本及利率調整周期應關注的方面：力爭獲取市場上最優惠

的貸款成本條件。要關注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通

道時，貸款利率應按季或月調整。反之，則盡量按年度甚至更長的時間

調整利率。

5、銷售回籠應注意的環節]II?

房款回籠工作應貫穿于銷售的各個環節，保證銷售和回籠的目標一致性，將

回籠任務責任到人，并與業績掛鉤。加強銷售回籠工作應注意以下幾方面內容：

5」、加快銷售簽約。在銷售定價、折扣政策制訂、現場宣傳等銷售各個環節充

分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設定時盡可能減少多期付款方式；

在折扣方面設置一定比例的按時簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。?

5.2、優化收款流程。房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務

所、銀行、財務部門等多個部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責

任及工作流程以提高工作效率。特別可以通過房款回籠情況與費用掛鉤等激勵

手段，充分調動代理公司、律所等中介積極性，促進房款的快速回籠。

5.3、充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。在認購書、買賣合同、按揭須

知等法律文件中嚴格約定違約責任，充分保護公司利益；對惡意拒繳房款及提

供資料的客戶要移交法律部及時處理并嚴格執行，維護按期付款的嚴肅性。

5.4、加快銀行按揭的辦理。銀行按揭款是房地產行業特有的一種資金來源

方式，目前，多數客戶都采取銀行按揭方式支付房款。

單位：億元

2005年2006年2007年2008年

新增個人住房

按揭貸款2513363076482832

全部人民幣

新增貸款23500330003630045900

2005年2006年2007年2008年

10.69%11.00%21.07%6.17%|■■新增個人住房按揭貸款一個人住房按揭貸款/全部新增貸款|

所占比例

要加快按揭款的發放速度，首先，充分調動代理公司、律師行力量，

責任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進行代理費結算；其次，在

保證開發貸款銀行優先的情況下，引進多家銀行，通過競爭壓力促進放款速

度。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關系，開辟公積金中心綠色

通道。

5.5、加快他項權證辦理，解除公司擔保責任

s根據房地產行業經營慣常做法，在商品房他項權證辦理并移交按揭

銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔階段性擔保責任，若客戶在此期間

未正常還貸造成違約，公司將承擔回購等擔保責任。為降低擔保風險，

公司應盡快辦理他項權證，縮短擔保期限，盡早解除擔保責任。

5.6、做好銷售誠意金和購房定金的管理

!首先，誠意金收取、轉定和退款等過程都需要建立相應的內部控制

制度，納入財務核算體系管理。收取過程中需要銷售現場工作人員恪守;

現場相關管理規定，收款記錄實時錄入系統，納入管理體系，相關款項、年

憑證應按日清理及移交做賬，財務人員嚴把審核關，確保應收款項的實[

際入賬；其次，誠意金轉定金后，相關款項作為銷售房款及時進行賬務￡

處理；第三，換房、退房等特殊業務建立完善的登記、審核流程，應退

還的誠意金，應經銷售和財務部門雙重審核，防止重復退款。

房地產開發項目的資金運用

1、資金運營應重應關注資產的流動性

2、資金使用中篦易產生的問題，

3、資金管理相關制度主要內容介紹

1、資金運營應重點關注資產的流動性

在籌集到資金后，需要對這些資金進行合理有效的使用，提

高資金的使用效率，同時規避資金風險。

1.1項目的投資回報率越高越好嗎？III

某公司能籌集的資金為3億元，現有A、B、C三個項目的投資成本均為

3億元，其中：

A項目投資回報率為25%,投資期為5年；III

B項目投資回報率為20%,投資期為3年；111

C項目投資回報率為15%,投資期為2年。]??

方案一：選擇投資A項目，貝【J5年內可獲收益3義25%=0.75億元；|

方案二：若選擇B+C項目，貝（15年內可獲收益3X20%+3X15%=1.05億元。

答案：項目的投資回報率固然重要，資金的周轉率也非常重要。

因此，對于房地產開發公司來說，資金運用的一個重要任務就是要

加快資金周轉，以較小的資金流量推動較大的項目周轉，使資金產出較

高的利潤。資金運用時要特別關注的重點：II

要縮短項目的開發周期項目，加快開發速度，減少資金的占用。：

對于一個區域公司來說，要充分考慮到開發產品的類型，要注重流動性

強的住宅產品，要盡量保持較高的資產流動性和變現能力，不能一味追

求占用大量資金且回報周期較長的商業地產項目。特別是現階段，公司

處于快速發展中，要堅持以普通住宅的滾動開發為主，商業地產等經營

性物業投入原則上要控制在20%以內。J.

案例：富利地產-商業轉型的代價

富力地產在此輪的市場調整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在

過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業物業項目，沉淀了公司不

少的資金。

富力公司從03年開始進入商業地產，近幾年，投入大量的資金在商業地

產項目。據統計，富力在珠江新城擁有15個項目，大部分是寫字樓和高價酒

店，僅在廣州、北京、天津三地現有的商業物業開發將會耗掉資金124.9億

元，3年平均投入41.6億元。在2007年還曾經與合景泰富聯手以46億元拿下珠

江新城的商業地王項目,.47.05億元拿下佛山商住地王，擬建佛山第一高樓；

在天津以50億元拿下的住宅項目。僅這三個地王項目的低價，就要承擔費用

超過H2億元。

目前，富力已有5家五星級酒店、2家四星級酒店、2個

幢國際甲級寫字樓和2個購物中心，投資商業地產沉淀了

較多的資金，而商業地產經營效果并不理想（2008年

酒店業務虧損1.8億元）。

由于市場發生較大的變化，加之2007年投入了大量資金高價拿

地，回歸A股的失敗，08年的銷售額大大低于預期（08年富力的銷售

收入160億元，只是與07年持平，只完成計劃的66%）,富力地產資金

和財務狀況陷入了比較困難的局面。'；；

2008年12月底，富力地產貨幣資金余額僅20億元，資產負債率

73%,銀行借款達205億元（一年內到期的95億元）。由于資金被占用，

已經讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，

08年融資成本比上年增加231%,公司已一年沒有再購置土地。

為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將

持有經營的標志性寫字樓，股東張力和李思廉個人出資

El

購買下屬子公司的房產，作價分別為0.83億元、

1.02億元用于補充公司流動資金。

在經濟高潮、市場形勢好、資金面寬松時期，市場往往用土地貯

備的數量來衡量房地產企業的實力和規模；但在經濟衰退和貨幣政策

從緊的壓力下，對一個房地產企業更注重資產的流動性，包括現金結

存有多大，現金流入是否為正，負債率有多高以及流動比例等指標。

1.2確定合理的現金留存量

貨幣資金作為流動性最強、收益性最弱的資產，持有一定現金

可增強公司的財務穩健性，但過多的現金表明資金閑置，會給企業

增加財務成本，損失機會成本。在市場好、信貸政策比較寬松的情

況下，應盡量降低賬上資金余額；相反，可適當調高現金比率

(5%-10%),獲得較穩健的財務狀況。；\；

作為項目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結

存，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或將資金調入母

公司，由母公司統一調劑和平衡。賬面留存資金與與資金置求盡可

能匹配，滿足未來一個月資金需求。

2、資金使用中容易產生的問題

1、資金支出與施工進度不一致，超進度支付工程款。或工程暫

估單價過高，造成提前或超付工程款。各項開發建設投入嚴格按合同

和施工進度付款，堅決杜絕未達到付款條件提前付款和超進度付款，

既是降低資金成本，也是控制經營風險。

2、工程結算要留足額的工程質保金。按規定足額收取工程質保

金，工程質保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創造一

定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴格按規定審批后退還。

3、墊付的各項工程款要及時收回。在工程建設中往往存在甲方

為施工單位代墊工程勞保金、現場水電費等，這些款項應及時進行清

收，保證公司利益不受損害。

2、資金使用中容易產生的問題

4、資金撥付的手續不完善，審批不嚴；資金使用的計劃性不

強，資金支出有較大隨意性。

5、應收款占用資金過大，催收不利。特別是業主拖欠的房款要

及時收回。

6、加快尾盤和車庫等物業的清盤，盡快處置閑置資產、空置房

產設備，減少資金占用，盡快回收資金。

3、資金管理相關制度主要內容介紹

3.1、賬戶管理制度：

(1)賬戶的開立與注銷必須經過公司董事長審批同意。

(2)各級公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財務部門統一管

理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。

(3)銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規定以其他單位

或個人的名義開立，嚴禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。

(4)各級公司財務部門應定期對銀行賬戶進行清理，對于長期不使

用、不需用的銀行賬戶應及時予以注銷。

(5)公司的所有資金必須納入法定賬戶管理,

不得坐收坐支，嚴禁賬外循環和違規設立“小金庫”。

(6)各級公司的會計和出納不能由同一人擔任，開具銀行支票所需

的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員

不得在空白或內容填列不全的支票上蓋章。

(7)資金收支必須及時入賬，做到日清月結。各級公司財務部門的

會計人員應按月編制銀行存款余額調節表和盤點現金，保證賬實相

符，出現賬實不符情形的必須及時查明原因，分清責任，及時糾正

或追究有關人員的責任。

3.2、資金使用及付款審批制度:

(1)資金實行預算管理，各公司必須按資金計劃使用資金，防止計

劃外的資金支出。公司的資金實行統一調度和統籌安排使用，以減少

資金閑置，降低資金成本。

(2)各級公司應根據自身實際情況制定明確的資金支付審批權限和

程序，各項資金的支付必須嚴格按規定權限和程序審批。對于未經規

定程序審批或超越權限審批的款項，出納人員不得支付資金，其他財

務人員不得辦理有關財務事項。付款申請需提交相關證明材料。

(3)所有的資金的支付必須依據有效合同、合法憑據和齊全的手

續，并取得合法有效的票據，杜絕白條或不規范憑證、票據支取資金。

(4)各級公司的資金不得擅自對外借款和抵押擔保；如確需，必須

經集團公司審批。I?!I?1

(5)未經批準，各級公司的資金不得投入證券市場從事有價證券買

賣活動，或從事其他任何形式的委托理財、風險投資活動。

r

房地產開發項目的稅務籌劃

稅務籌劃的重要作用

□主要稅種及面臨的稅務環境

稅務籌劃的主要思路及原則

主要稅種的籌劃思路

稅務籌劃需注意的問題

稅務籌劃的重要作用

■房地產行業作為支柱產業，一直是國家宏觀調控的

重點對象，是企業的一種剛性支出。若能恰當地進

行稅務籌劃，則可為公司帶來一定的經濟效益。

■合理合法地進行稅務籌劃，充分利用各種稅收優

惠政策，可有效地減少企業現金流出，提高企業利

潤，增加股東回報。

■稅務籌劃對房地產企業具有重要意義，企業需密切

關注國家宏觀調控政策的變化，認真分析，積極開

展稅務籌劃，變被動為主動，更好地維護企業利益。

匚I主要稅種及面臨的稅務環境;

1、房地產行業涉及的主要稅種

稅項計稅基礎稅率或備注

土地增值稅銷售收入減扣除金額30%-60%

企業所得稅稅前利潤25%

契稅房產銷售額、土地出讓金3%-5%

營業稅項目銷售收入或租金5%

城市維護建設稅營業稅7%

教育費附加營業稅3%

房產稅租金、房產原值12%

印花稅銷售合同或工程、建安合同金額0.03%-0.05%

防洪費銷售收入0.13%

土地使用稅按占地面積計算依當地稅法

2、房地產企業面臨的稅務環境

■房地產行業稅負較重

F房地產年度稅負一般占營業收入20%以上，接近甚至超過企業當年實現的

;凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業所得稅，項目

I真正的稅負占項目收入的比重會更高。以保利地產(600048)為例，近三

1年稅負列表如下：1fgiitI

單位:億元;%

年度營業收入稅負凈利潤稅款占收入比例

200640.318.76.5921.58%

200781.1521.1516.2826.06%

2008155.228.4630.4418.34%

2、房地產企業面臨的稅務環境（續）

■稅局加強征收與監管

■經濟增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財

\通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產行業相

I應的營業稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅為地方稅種，大部

分將留存地方財政，更是成為目前稅務部門清理征收的重點。

tr'i稅務籌劃的主要思路及原則

1、稅務籌劃的主要思路

■稅收籌劃即從公司總體的發展戰略出發，通過適當的安排公司經營

?方式和業務流程，以及巧妙合理的財務協調和會計處理，實現在合

1法的前提下，稅收負擔相對較小、企業整體利益最大化。

■稅收與經營形式直接相關，稅務籌劃貫穿

項目始終，是個動態管理過程，特別是在項

目運作的前期進行籌劃尤為重要。

1、稅務籌劃的主要思路

稅務籌劃思路主要體現在以下三個方面：

■充分運用稅收優惠政策：調整相關經濟業務形式，盡可能爭取符合

稅收優惠條件，享受相應優惠政策；II

■調整經營事項，套用低稅率稅目：不同的收入形式適用不同稅率的

稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較

低稅率稅目;

■合理分攤成本：利用綜合開發優勢，在政策許可的前提下，合理分

攤項目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負水平；

2、稅務籌劃應注意的原則

■堅持依法納稅。首先應堅持依法納稅，公司的決策者、財務人員應

及時、系統的學習稅收政策，準確理解稅收政策的內涵，整體把握

稅收優惠政策及稅收前置條款，依法納稅。?

■提高稅務籌劃意識、重視前期籌劃。各級領導要具有稅收籌劃意

識，積極從項目前期著手籌劃，根據稅收籌劃需要安排相應經濟業

務，在開發的各個環節中實行稅負的動態管理，真正實現節流的作

用。!；；；；；\

■關注稅務籌劃風險。稅務籌劃需要依據當前的稅收法規政策、稅局

對事項的認定、項目自身的特點等因素綜合決定，如果盲目籌劃、

生搬硬套，結果會適得其反，使公司處于不利的稅務風險之中。因

此，在動態籌劃過程中，始終應關注稅務風險。

主要稅種的籌劃思路

■土地增值稅籌劃思路

■企業所得稅籌劃思路

■營業稅籌劃思路

■其他稅種籌劃思路

1、土地增值稅籌劃思路

■土地增值稅稅率

按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四

檔，最高稅率達60%!土地增值稅是超額累進稅，分段征收，具體見

右圖：

(200%,8).—60%

■土地增值稅計算公式

土地增值稅二增值額X稅率-扣除項I—50%

(100%,200%].

目金額義速算扣除系數增值額

增值額二房地產銷售收入-扣除項目I—40%

金額(50%,100%].

一扣除項目金額二直接開發成本+開發

(0,50%].—30%

費用（可按開發成本的10%核定）+.

加計扣除（直接開發成本的20%）+

增值率稅率

流轉稅費

1.1合理利用稅收優惠政策

1.1.1普通住宅增值率不超過20%時免交土地增值稅

■稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除

項目金額20%的，免征土地增值稅。公司在項目拓展時，可立足

于普通標準住宅，加大對普通標準住宅的投入，充分利用這一

優惠政策。

■對于規劃為普通住宅的項目，一方面充分考慮按當地普通住宅

的標準進行建設，以保證最終優惠政策的落實；

■另一方面，需注意普通住宅的銷售定價。經測算，毛利率為

40.12%與增值率為20%相對應，毛利率在40.12%以上的普通住宅

將達到土地增值稅的繳納標準，據實清算將對公司盈利和現金

流產生重大影響。

1.1合理利用稅收優惠政策

1.1.1普通住宅增值率不超過20%時免交土地增值稅（續）

■以下表普通住宅定價為例，價格定為5900元/方時，毛利率為

39.66%、增值率為18.95%,不用交土地增值稅，利潤較6000元/方

的定價還大一些。因此，在普通標準住宅銷售定價過程中，充分考

慮項目增值率的臨界點，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利

益平衡。

售價收入（萬元）毛利率增值額增值率土地增值稅稅前利潤

6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,960

5,90029,50039.66%4,69918.95%010,039

1.1合理利用稅收優惠政策

1.1.2與外界合作開發的項目，盡量套用合作建房模式

■《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的

通知》（財稅字[1995]48號）規定：一方出地，一方出資金，

雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值

稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

■保利廣州公司的G1T（保利心語項目）和F2-2兩幅地塊在出讓

時均保留了村留用地的性質。通過與冼村簽訂合作開發協議并

向國家支付少量地價款后，廣州公司實現了國土證上的加名，

并與冼村按比例享有項目的權益。通過與稅局的充分溝通，稅

局基本認可合作建房的模式。到時我司對分配給冼村的房產按

市值繳納營業稅，即可將市價同時計入項目的收入和成本，這

大大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負。

■合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形

式，均應完善土地過戶手續，明確合作分配形式，以及分配后

股權比例變化和剩余物業權屬利益的歸屬。

1.1合理利用稅收優惠政策

1.1.3爭取核定征收

J稅務機關在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預征率的水平進行土地

增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項目上核定征收與據實清

算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將

是有效降低稅負的途徑之一。

某項目總收入2億元，可扣除金額為L1億元，則增值額為9000萬元，

增值率為81.81%,土地增值稅為3050萬元。

0此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以5%的稅率核定征收，

則土地增值稅為1000萬元，節稅2050萬元。

1.1合理利用稅收優惠政策

1.1.4在合法的前提下延后土地增值稅清算時點

■各地土地增值稅清算細則陸續出臺，各公司應適當與當地稅局

溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕

I的項目進行清算；對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭

取以預征代清算。

1.2銷售收入方面的籌劃

1.2.1合理分解收入

■銷售是實現收入、回收資金的關鍵環節，稅負與銷售收入呈正

向關系，銷售方面的籌劃重點在于采用靈活的銷售方式，合理

分解收入，以降低稅基或適用稅率。

■在合法的情況下，若能通過業務類型的調整，將部分房產銷售

收入轉化為其他非房產銷售名目的收入，則可以降低項目的增

值率和稅基，最終降低土地增值稅。

2.2銷售收入方面的籌劃

1.2.2合理調整銷售物業和持有物業的比例

■房地產開發企業開發的物業用于自用或其他商業用途，如果產

權未發生轉移，不征收土地增值稅。在滿足項目現金流要求的

前提下，對毛利率高的商業物業可用通過持有出租，減少對外

出售比例，減少和推遲土地增值稅的繳交。

1.2銷售收入方面的籌劃

1.2.3股權出售代替實物出售

■主要利用股權交易不交納營業稅和土地增值稅的稅法規定。

■如目前在某項目中有一辦公樓準備出售，如果某客戶愿意在我

司稍微降低售價的情況下以股權形式整體購買，則可以做如下

籌劃：

若辦公樓出售時已有產權證：可先將辦公樓整體以相對較

低價格投資成立項目公司、而后出售項目公司股權；或者先以

貨幣資金作為注冊資本成立新的全資子公司，而后以辦公樓整

體對其進行增資（可免契稅）；

若辦公樓無產權證：先成立空殼項目公司、再將辦公樓整

體以相對較低價格出售給此公司、而后出售空殼公司股權。

1.2銷售收入方面的籌劃

1.2.3股權出售代替實物出售

■舉例：II\I\I

■目前在某項目中有一辦公樓準備出售，此辦公樓面積為2,000平

米，建造成本為800萬元，可以6.2萬元/方價格推向市場，此時

總售價為1.24億元，土地增值稅為5,788萬元，總體稅負為

7,767萬元（占收入的63%）。

■如果某客戶愿意以6萬元/方的價格整體購買，并愿意配合我司

進行籌劃。則我們可以6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體

先以3萬元/方的價格出售給先成立的殼公司，而后將整個殼公

司的股權以L2億元出售給客戶，相當于以出售股權的形勢代替

出售實物（股權出售環節不需要交納營業稅及契稅）。

■此時，土地增值稅為2,291萬元，降低3,497萬元；稅負總額為

4,774萬元，節稅2,993萬元。

1.3成本方面的籌劃

1.3.1按占地面積來分攤地價

■項目中有別墅、商業與住宅等不同物業，地價可以按建筑面積

與按占地面積兩種方式進行分攤，同等建面的別墅占地面積較

住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分

攤時別墅分得的土地成本更多。

■當項目規劃有不同的物業形態時，建議在可行的情況下對國土

證進行分證，高增值率物業（如別墅）單獨出具國土證和規劃

證，以利于項目分期清算時按占地面積分配地價，降低別墅物

業增值率水平。

1.3成本方面的籌劃

1.3.2合理分攤項目成本

■各公司應充分利用綜合開發優勢，在政策許可的前提下，對成

本費用進行合理分攤，包括持有物業與銷售物業之間、普通標

準住宅與非普通標準住宅之間、公建配套設施等，尋求最佳稅

收效益。!!!!!一

1.3成本方面的籌劃

1.3.3適當加大稅前扣除的成本和費用

■毛利率在40.12%以上的普通住宅和毛利率在27%以

上的非普通住宅項目將達到土地增值稅的繳納標

準，因此，當物業毛利率在上述標準附近時，房

地產開發企業可通過適當增加開發項目投資，通

過降低適用的稅率等級，如從增值率從20%下降至

19%,達到免征條件，起到一舉多得的作用。

■既增加開發成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又

能通過增加投入提升項目品質，有利于促進房地產的銷售。

2、企業所得稅籌劃思路

■房地產業企業所得稅適用的最新法規為《房地產開發經營業務

企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號文），即企業銷售

未完工開發產品取得的收入（完工前后都叫收入），應先按預

計計稅毛利率15%分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應

納稅所得額；開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并

計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對

應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項

目合并計算的應納稅所得額。

■該政策從2008年1月1日開始實行，修改了國稅函[2008]299號文

件按預征利潤率20%預征的規定，在一定程度上緩解了企業預繳

時的資金壓力。

2、企業所得稅籌劃思路

■企業所得稅計算公式

■預收當期企業所得稅

=（當期收到的預售房款義15%+當期

其他結轉項目稅前利潤）X25%

■結轉收入當期繳企業所得稅

=（當期結轉的稅前利潤-結轉收入

X15%）X25%

2、企業所得稅籌劃思路

■舉例

■某地產公司只開發一個項目，企業所得稅按季度繳納，項目在3月

開盤，當月即收取預售房款20000萬元，期間費用1000萬元，則當

期需要預繳企業所得稅為：

(20000X15%-1000)又25%=500萬元

■若這2億元預售房款在年底交樓確認為收入，相應會計利潤調整得

到的應納所得稅額為4000萬元，對應結轉成本為14000萬元，真實

的毛利為6000萬元，則結轉收入時需要補繳企業所得稅：

(4000-20000^15%)*25%=250萬元

2、企業所得稅籌劃思路

2.1充分利用地方優惠政策

■新稅法規定，企業所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業

享受優惠，當地稅局擁有一定的自主權。因此，對于部分地區為了

吸弓I投資，而讓利這部分稅收或實施稅收返還政策的地區，應積極

申請享受優惠，為企業降低企業所得稅支出；

2.2合并納稅

■新所得稅法規定：居民企業在中國境內設立不具有法人

資格的營業機構的，應當匯總計算并繳納企業所得稅

o可以利用新企業所得稅中居