福建省物業(yè)管理招標投標暫行辦法?一、總則1.目的與依據為了規(guī)范福建省物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。本辦法適用于本省行政區(qū)域內各類物業(yè)管理項目的招標投標活動。2.基本原則物業(yè)管理招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉招標投標活動。二、招標1.招標人招標人是依法進行物業(yè)管理招標的業(yè)主、業(yè)主大會或建設單位。業(yè)主人數較多的，可以推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會會議籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二。建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。2.招標范圍與規(guī)模標準凡屬下列物業(yè)管理項目，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)：（1）新開發(fā)建設的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅總建筑面積在2萬平方米以上的；（2）政府投資建設的保障性住房、房改房、直管公房、廉租住房等實行物業(yè)管理的；（3）前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當實行招標投標的物業(yè)管理項目。3.招標方式物業(yè)管理招標可以采取公開招標或者邀請招標的方式。公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。采用公開招標方式的，招標人應當通過報刊、信息網絡或者其他媒介發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。采用邀請招標方式的，招標人應當向3個以上（含3個）具備承擔招標項目能力、資信良好的特定物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。投標邀請書應當載明前款規(guī)定的事項。4.招標程序（1）招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應當包括以下內容：①招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；②物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務標準、服務質量、服務期限、服務費用及其支付方式等；③對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；④評標標準和評標方法；⑤招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；⑥物業(yè)服務合同的簽訂說明；⑦其他事項的說明及要求。（2）招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案應提交以下材料：①招標公告或者投標邀請書；②招標文件；③法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。房地產行政主管部門發(fā)現招標文件有違反法律、法規(guī)規(guī)定內容的，應當責令招標人改正。（3）招標人可以根據招標項目的需要，組織潛在投標人踏勘物業(yè)項目現場。（4）招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。（5）招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。（6）招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。邀請招標的物業(yè)管理項目，自投標邀請書發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于15日。三、投標1.投標人投標人是響應招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。投標人應當具有獨立法人資格，具備相應的物業(yè)管理資質，并在人員、技術、資金等方面具有承擔招標項目的能力。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件應當包括以下內容：①投標函；②投標報價表；③物業(yè)管理方案，包括服務內容、服務標準、服務質量、服務期限、服務費用及其支付方式等；④企業(yè)資質證書副本、營業(yè)執(zhí)照副本復印件；⑤項目負責人及主要管理人員的資格證書、勞動合同復印件；⑥物業(yè)服務合同樣本；⑦業(yè)績證明材料，包括類似物業(yè)管理項目的中標通知書、合同復印件等；⑧法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，在開標前任何單位和個人不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。2.投標保證金招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。投標保證金一般不超過投標總價的2%，但最高不得超過50萬元人民幣。投標保證金應當在投標有效期滿后30日內退還投標人。投標人應當按照招標文件的要求，通過銀行轉賬、支票、匯票等方式向招標人指定的賬戶繳納投標保證金。3.投標文件的補充、修改與撤回投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間后，不得補充、修改或者撤回投標文件。四、開標、評標與中標1.開標開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。2.評標評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。招標文件沒有規(guī)定的評標標準和方法不得作為評標的依據。評標可以采用綜合評估法、經評審的最低投標價法或者法律法規(guī)允許的其他評標方法。綜合評估法是指在最大限度地滿足招標文件實質性要求前提下，按照招標文件中規(guī)定的各項因素進行綜合評審后，以評標總得分最高的投標人作為中標候選人或者中標人的評標方法。經評審的最低投標價法是指在滿足招標文件實質性要求的前提下，經評審的投標價格最低的投標人作為中標候選人或者中標人的評標方法。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。3.中標中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業(yè)服務合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。招標人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。五、法律責任1.招標人的法律責任招標人有下列情形之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令改正，可以處1萬元以下的罰款：（1）招標人違反本辦法規(guī)定，自行招標的；（2）招標人違反本辦法規(guī)定，以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的；（3）招標人違反本辦法規(guī)定，對潛在投標人實行歧視待遇的；（4）招標人違反本辦法規(guī)定，向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量或者可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況的；（5）招標人違反本辦法規(guī)定，泄露標底的。招標人有下列情形之一的，中標無效，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款：（1）招標人在評標委員會依法推薦的中標候選人以外確定中標人的；（2）依法必須進行招標的項目在所有投標被評標委員會否決后自行確定中標人的。招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文件訂立合同的，或者招標人、中標人訂立背離合同實質性內容的協議的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令改正；可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款。2.投標人的法律責任投標人有下列情形之一的，投標無效，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處投標報價千分之五以上千分之十以下的罰款；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款：（1）投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的；（2）投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的；（3）投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的。投標人未按照招標文件的要求提交投標保證金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令改正，可以處1萬元以下的罰款。3.評標委員會成員的法律責任評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告，沒收收受的財物，可以并處3千元以上5萬元以下的罰款；對有所列違法行為的評標委員會成員取消擔任評標委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進行招標的項目的評標；構成犯罪的，依法追究刑事責任。4.其他法律責任任何單位違反本辦法規(guī)定，限制或者排斥本地區(qū)、本系統以外的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的，為招標人指定或者變相指定物業(yè)管理企業(yè)的，強制招標人委托招標代理機構辦理招標事宜的，或者以其他方式干涉物業(yè)管理招標投標活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令改正；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予警告、記過、記大過的處分，情節(jié)較重的，依法給予降級、撤職、開除的處分。個人違反本辦法規(guī)定，限制或者排斥本地區(qū)、本系統以外的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的，為招標人指定或者變相指