舟山市物業服務收費管理實施辦法?第一章總則第一條目的與依據為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》等法律法規和相關政策規定，結合本市實際，制定本實施辦法。第二條適用范圍本辦法適用于舟山市行政區域內物業服務收費及其監督管理活動。本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。第三條收費原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第二章收費標準與定價形式第四條收費標準物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅（含保障性住房）前期物業服務收費實行政府指導價，其他物業的物業服務收費實行市場調節價。實行政府指導價的普通住宅前期物業服務收費標準，由市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業在規定的基準價及其浮動幅度內協商確定。第五條定價形式說明1.政府指導價物業服務企業應按照政府指導價的要求，提供質價相符的服務。政府指導價的制定旨在保障普通住宅業主能夠獲得基本的物業服務，同時規范物業服務市場價格秩序。物業服務等級標準是確定政府指導價的重要依據。一般分為一級、二級、三級等不同等級，各等級對應不同的服務內容和質量要求。物業服務企業應根據所服務項目的等級標準，提供相應水平的服務，并按照對應的收費標準收取費用。2.市場調節價實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據市場供求關系、服務成本、服務質量等因素，通過物業服務合同自主約定收費標準。對于商業、辦公、別墅等非普通住宅物業，由于其服務需求和成本結構與普通住宅有所不同，市場競爭更為充分，實行市場調節價有利于激發物業服務企業的創新和競爭活力，滿足業主多樣化的服務需求。第三章物業服務成本構成第六條成本項目物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.人員費用管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。具體包括基本工資、績效工資、獎金、加班工資等，以及企業為員工繳納的養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險和生育保險等費用，還有根據國家規定按工資總額一定比例提取的職工福利費、工會經費、職工教育經費等。2.物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。3.綠化養護費用小區內綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補植等費用。4.清潔衛生費用物業管理區域內公共區域的日常清掃、樓道清潔、垃圾分類處理、衛生設施維護等費用。5.秩序維護費用物業管理區域內的安全保衛、秩序維護、消防管理等費用，包括安保人員工資、巡邏設備購置、消防設施維護等。6.辦公費用物業服務企業用于日常辦公的文具、紙張、水電費、通訊費、差旅費等費用。7.物業服務企業固定資產折舊物業服務企業擁有的用于物業管理服務的固定資產，如辦公設備、交通工具、維修設備等，按照規定計提的折舊費用。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用為物業共用部位、共用設施設備及物業管理區域公眾責任購買的保險費用。9.經業主同意的其他費用如小區內設置的公共文化活動費用、特殊設備的保養維護費用等，經業主大會或者業主委員會同意的其他合理費用支出。第七條成本核算要求物業服務企業應當按照國家和地方的有關規定，建立健全財務管理制度，準確、完整地核算物業服務成本，不得虛列、多列、少列或者不列成本。物業服務企業應當定期公布物業服務費用的收支情況，接受業主的監督。第四章前期物業服務收費管理第八條前期物業服務合同建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式、計費起始時間、合同期限等內容。第九條收費告知義務建設單位在銷售物業時，應當在商品房買賣合同中明確物業類型、物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式、計費起始時間等內容，并將前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。建設單位應當在物業管理區域內顯著位置公示前期物業服務合同和收費標準，接受業主監督。第十條預收物業費規定物業服務企業可以預收物業服務費用，但預收期限不得超過一年。物業服務企業預收物業服務費用的，應當按照規定向業主開具發票。第五章物業服務收費計費方式第十一條計費方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行包干制的，物業服務企業按照物業服務合同約定的收費標準向業主收取物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔。2.酬金制物業服務支出為所收物業服務資金中支付給物業服務企業用于物業服務合同約定的支出，物業服務資金的結余或者不足均由業主享有或者承擔。物業服務企業應當按照物業服務合同約定，定期向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。第十二條計費面積確定物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理房屋所有權證的，以房屋買賣合同記載的建筑面積計算。第六章物業服務費的調整第十三條調整條件物業服務企業根據物業服務合同約定，確需調整物業服務收費標準的，應當履行下列程序：1.物業服務企業應當提前將擬調整的收費標準和理由書面告知業主。2.對實行政府指導價的物業服務收費標準調整，應當按照規定報價格主管部門審核批準。3.物業服務企業應當就調整物業服務收費標準的有關情況與業主進行溝通，并在物業管理區域內顯著位置公示擬調整的收費標準和理由，征求業主意見。4.經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，方可調整物業服務收費標準。第十四條調整程序說明1.告知業主物業服務企業在準備調整收費標準前，應提前一定時間（如一個月）以書面形式告知業主，內容包括調整的原因、調整后的收費標準、調整的時間等信息，確保業主有足夠的時間了解和考慮。2.政府指導價調整程序對于實行政府指導價的物業服務收費標準調整，物業服務企業應向價格主管部門提交調整申請，包括成本變動情況、服務質量提升情況等相關資料。價格主管部門將根據實際情況進行審核，必要時會進行成本監審等程序，審核通過后方可批準調整。3.溝通與公示物業服務企業應積極與業主進行溝通，通過召開業主大會、業主座談會、發布公告等方式，向業主詳細說明調整收費標準的必要性和合理性。同時，在物業管理區域內的顯著位置，如小區公告欄、電梯轎廂內等，公示擬調整的收費標準和理由，廣泛征求業主意見。4.業主表決根據相關法律法規規定，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，方可調整物業服務收費標準。業主大會在進行表決時，應嚴格按照法定程序進行，確保表決結果的合法性和公正性。第七章保障性住房物業服務收費管理第十五條優惠政策保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其收費標準應當低于同地段同品質普通住宅物業服務收費標準。第十六條資金保障保障性住房物業服務費用由政府給予適當補貼，具體補貼辦法由市、縣（區）人民政府制定。第十七條服務要求物業服務企業應當按照合同約定，為保障性住房業主提供基本物業服務，并加強對物業服務資金使用的管理，確保專款專用。第八章停車服務收費管理第十八條收費類型停車服務收費分為車位租金和停車管理費。車位租金是指業主或使用人租賃物業管理區域內車位的費用；停車管理費是指物業服務企業為維護停車秩序、提供停車設施設備維護等服務而收取的費用。第十九條定價形式停車服務收費實行市場調節價。業主大會成立前，建設單位或物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示停車服務收費標準。第二十條收費標準確定原則停車服務收費標準應當根據停車設施建設、維護成本，市場供求關系等因素合理確定。物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，明碼標價，在停車場所顯著位置公示收費標準、收費依據等內容，接受業主和社會監督。第九章代收代交費用管理第二十一條代收代交范圍物業服務企業可以接受業主委托，代收水、電、氣、通訊、有線電視等費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。第二十二條費用結算物業服務企業應當每月將代收代交費用的明細清單及總額向業主公布，并及時與相關單位進行費用結算。第十章監督管理第二十三條部門職責市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。價格主管部門負責對物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處價格違法行為；房地產行政主管部門負責對物業服務企業服務質量進行監督檢查，督促物業服務企業按照合同約定提供服務。第二十四條投訴處理業主、業主大會、業主委員會對物業服務收費有異議的，可以向物業服務企業查詢，也可以向價格主管部門、房地產行政主管部門投訴。價格主管部門、房地產行政主管部門應當及時受理業主、業主大會、業主委員會的投訴，并依法進行處理。第二十五條信用管理建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業的服務質量、收費行為等進行記錄和評價，并向社會公布。對物業服務企業的不良行為，按照有關規定進行懲戒。第十一章法律責任第二十六條違規處罰物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由價格主管部門、房地產行政主管部門按照各自職責，責令改正，并依法予以處罰：1.不按照規定實行明碼標價的；2.擅自提高收費標準的；3.重復收費或者分解收費項目的；4.不按照規定公布物業服務費用收支情況的；5.其他違反價格法律、法規和本辦法規定的行為。第二十七條業主責任業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服