昆山市物業服務收費管理實施細則?一、總則（一）目的與依據為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及相關政策規定，結合昆山市實際情況，制定本實施細則。（二）適用范圍本細則適用于昆山市行政區域內的物業服務收費及監督管理活動。本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業服務收費的定價形式（一）政府指導價1.實行政府指導價的物業服務收費，由價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。2.物業服務企業應當在政府指導價規定的基準價及其浮動幅度內，與業主協商確定具體的收費標準。（二）市場調節價1.實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。2.實行市場調節價的物業服務項目，鼓勵業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。三、物業服務收費的構成物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業服務企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。四、物業服務等級標準及收費標準（一）物業服務等級標準昆山市物業服務等級標準分為五個等級，具體標準如下：1.一級物業服務標準服務與管理小區內設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。小區主出入口24小時值班，實行封閉式管理。對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。定期巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次，電梯廳、樓道每日清掃2次，樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次。及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。小區建筑垃圾集中點定期清運。小區公共區域的路燈、樓道燈完好率不低于95%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。綠化養護有專業人員實施綠化養護管理。草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預防病蟲害。公共秩序維護小區主出入口24小時值班，其中12小時立崗。對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。對進出小區的人員和車輛進行嚴格登記。夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于5次的防范巡查和安全提示。發生治安案件、刑事案件、火災事故時，及時報警，并采取相應措施，協助有關部門進行救助和處理。2.二級物業服務標準服務與管理小區內設有服務接待中心，公示服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。小區主出入口24小時值班，實行封閉式管理。對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。定期巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查裝修施工現場1次，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，樓梯扶手每周擦洗1次，共用部位玻璃每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。小區建筑垃圾集中點定期清運。小區公共區域的路燈、樓道燈完好率不低于90%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。綠化養護有專業人員實施綠化養護管理。草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無明顯雜草。花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，基本保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預防病蟲害。公共秩序維護小區主出入口24小時值班，其中8小時立崗。對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。對進出小區的人員和車輛進行登記。夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于3次的防范巡查和安全提示。發生治安案件、刑事案件、火災事故時，及時報警，并采取相應措施，協助有關部門進行救助和處理。3.三級物業服務標準服務與管理小區內設有服務接待點，公示服務電話。急修2小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修記錄。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。小區主出入口12小時值班，實行封閉式管理。對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。定期巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每半月巡查裝修施工現場1次，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。小區道路、廣場、停車場、綠地等每周清掃2次，電梯廳、樓道每周清掃2次，樓梯扶手每半月擦洗1次，共用部位玻璃每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每年檢查1次，每兩年清掏1次，發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。小區建筑垃圾集中點定期清運。小區公共區域的路燈、樓道燈完好率不低于85%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。綠化養護有專人負責綠化養護管理。草坪生長較好，及時修剪和補栽補種。花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，適時修剪整形，保持一定觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預防病蟲害。公共秩序維護小區主出入口12小時值班。對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次。對進出小區的人員和車輛進行詢問登記。夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于2次的防范巡查和安全提示。發生治安案件、刑事案件、火災事故時，及時報警，并采取相應措施，協助有關部門進行救助和處理。4.四級物業服務標準服務與管理小區內設有服務接待點，公示服務電話。急修3小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。小區出入口有專人值守，實行封閉式管理。對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。定期巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每月巡查裝修施工現場1次，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。小區道路、廣場、停車場、綠地等每半月清掃3次，電梯廳、樓道每半月清掃3次，樓梯扶手每月擦洗1次，共用部位玻璃每半年清潔1次。及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每兩年疏通1次；雨、污水井每年檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每兩年檢查1次，每三年清掏1次，發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。小區建筑垃圾集中點定期清運。小區公共區域的路燈、樓道燈完好率不低于80%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。綠化養護有專人負責綠化養護管理。草坪生長一般，及時修剪和補栽補種。花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，保持基本的觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預防病蟲害。公共秩序維護小區出入口有專人值守。對重點區域、重點部位每6小時至少巡查1次。對進出小區的人員和車輛進行詢問登記。夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于1次的防范巡查和安全提示。發生治安案件、刑事案件、火災事故時，及時報警，并采取相應措施，協助有關部門進行救助和處理。5.五級物業服務標準服務與管理小區內設有服務接待點，公示服務電話。急修4小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。小區出入口有專人值守，實行封閉式管理。對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。定期巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每兩個月巡查裝修施工現場1次，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。小區道路、廣場、停車場、綠地等每月清掃4次，電梯廳、樓道每月清掃4次，樓梯扶手每兩個月擦洗1次，共用部位玻璃每年清潔1次。及時清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每三年疏通1次；雨、污水井每兩年檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每三年檢查1次，每四年清掏1次，發現異常及時清掏。二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。小區建筑垃圾集中點定期清運。小區公共區域的路燈、樓道燈完好率不低于75%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。綠化養護有專人負責綠化養護管理。草坪生長較差，及時修剪和補栽補種。花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，不定期修剪整形，保持一定的觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預防病蟲害。公共秩序維護小區出入口有專人值守。對重點區域、重點部位每8小時至少巡查1次。對進出小區的人員和車輛進行詢問登記。夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于1次的防范巡查和安全提示。發生治安案件、刑事案件、火災事故時，及時報警，并采取相應措施，協助有