宿遷市市區物業服務收費管理實施辦法?一、總則（一）目的與依據為規范宿遷市市區物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于宿遷市市區范圍內住宅物業、非住宅物業以及配套設施設備的物業服務收費管理。（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，體現物業服務水平與收費標準相適應。二、物業服務收費定價形式（一）政府指導價1.普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。2.政府指導價的具體標準由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門根據物業服務等級標準等因素制定，并向社會公布。（二）市場調節價1.非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。2.實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。三、物業服務收費構成物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。（一）物業服務成本1.人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2.物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用。3.綠化養護費用。4.清潔衛生費用。5.秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業服務企業固定資產折舊。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經業主同意的其他費用。（二）法定稅費按照國家和地方有關規定應繳納的稅費。（三）利潤物業服務企業的合理利潤。四、普通住宅前期物業服務收費標準（一）物業服務等級劃分普通住宅前期物業服務等級分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，各等級服務標準按照相關規定執行。（二）收費標準制定1.各等級物業服務收費標準根據物業服務成本、法定稅費和利潤等因素確定。2.具體收費標準由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定并適時調整。（三）收費標準示例1.一星級物業服務收費標準為[X]元/平方米·月。2.二星級物業服務收費標準為[X]元/平方米·月。3.三星級物業服務收費標準為[X]元/平方米·月。4.四星級物業服務收費標準為[X]元/平方米·月。5.五星級物業服務收費標準為[X]元/平方米·月。五、非普通住宅物業服務收費（一）收費方式非普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定收費標準和收費方式。（二）收費標準確定因素1.物業服務內容、服務標準。2.物業項目的規模、復雜程度。3.市場供求狀況。4.服務成本等。六、車位、車庫物業服務收費（一）所有權或使用權歸屬1.依法登記的屬于建設單位所有的車位、車庫，其物業服務收費由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。2.業主共有的車位、車庫，其物業服務收費標準由業主大會或者業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。（二）收費標準1.建設單位出租或者出售車位、車庫的，應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價。2.業主共有的車位、車庫，物業服務企業可以按照不超過每個車位每月[X]元的標準收取車位場地使用費。七、物業服務收費的計費方式（一）包干制1.物業服務費用實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。2.物業服務企業按照合同約定的服務標準提供服務，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔。（二）酬金制1.物業服務費用實行酬金制的，物業服務企業應當按照物業服務合同約定的比例或者金額，提取酬金支付給物業服務企業。2.物業服務企業應當定期公布物業服務資金的收支情況，接受業主監督。八、物業服務收費的收取與繳納（一）收取主體物業服務收費由物業服務企業按照物業服務合同的約定向業主收取。（二）繳納方式業主應當按照物業服務合同約定的時間和方式繳納物業服務費用。（三）預收規定1.物業服務企業可以預收物業服務費用，但預收期限不得超過一年。2.物業服務合同終止時，物業服務企業應當按照規定辦理預收物業服務費用的結算。九、物業服務收費的調整（一）調整條件1.物業服務企業應當在物業服務合同期限屆滿前[X]個月，將物業服務合同內容、服務標準、收費項目、收費標準等進行公示。2.物業服務合同期限屆滿后，業主大會決定續聘的，應當重新簽訂物業服務合同，并明確服務內容、服務標準、收費標準等。3.物業服務企業因服務成本變化等原因需要調整物業服務收費標準的，應當在物業服務合同約定的服務期限屆滿前[X]個月，將調整理由、調整標準等書面告知業主，并在物業管理區域內顯著位置公示。（二）調整程序1.業主大會決定調整物業服務收費標準的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。2.物業服務企業調整物業服務收費標準的，應當按照規定報價格主管部門備案。十、物業服務收費的監督管理（一）價格主管部門職責1.會同物業管理行政主管部門制定物業服務收費政策。2.對物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處價格違法行為。（二）物業管理行政主管部門職責1.負責對物業服務企業的服務質量進行監督檢查。2.指導業主大會、業主委員會的成立和運作，協調處理物業服務糾紛。（三）監督檢查內容1.物業服務企業是否按照物業服務合同約定提供服務。2.物業服務收費是否明碼標價。3.物業服務收費標準是否符合規定。（四）投訴處理1.業主、物業使用人對物業服務收費有異議的，可以向物業服務企業查詢，也可以向價格主管部門、物業管理行政主管部門投訴。2.價格主管部門、物業管理行政主管部門應當及時處理業主、物業使用人的投訴，并將處理結果告知投訴人。十一、法律責任（一）業主、物業使用人責任業主、物業使用人未按照物業服務合同約定繳納物業服務費用的，物業服務企業可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。（二）物業服務企業責任1.物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由價格主管部門按照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰：超出政府指導價標準收取物業服務費用的。不按照規定明碼標價的。擅自設立收費項目、提高收費標準的。2.物業服務企業違反物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、降低服務標準的，業主有權拒絕繳納相應費用，并可以依法提起