樓宇管理制度WI-5.5.3-01-03?一、引言本樓宇管理制度旨在規(guī)范樓宇內(nèi)的各項管理活動，確保樓宇的安全、整潔、有序，為樓宇內(nèi)的用戶提供一個舒適、便捷的工作和生活環(huán)境。本制度適用于樓宇內(nèi)的所有用戶、租戶以及相關(guān)工作人員。二、樓宇安全管理（一）人員出入管理1.門禁系統(tǒng)使用樓宇配備先進(jìn)的門禁系統(tǒng)，用戶和租戶需使用有效的門禁卡或密碼進(jìn)入樓宇。門禁卡僅限本人使用，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人。新入住用戶或租戶在辦理入住手續(xù)時，由管理部門統(tǒng)一發(fā)放門禁卡，并登記相關(guān)信息。用戶離職或租戶退租時，需將門禁卡交回管理部門。訪客進(jìn)入樓宇需提前與被訪者聯(lián)系，經(jīng)被訪者確認(rèn)后，在門衛(wèi)處登記相關(guān)信息，領(lǐng)取臨時訪客卡，并在規(guī)定時間內(nèi)離開樓宇。2.人員出入登記門衛(wèi)負(fù)責(zé)對進(jìn)入樓宇的人員進(jìn)行嚴(yán)格登記，包括姓名、單位、來訪時間、事由等信息。對于攜帶大件物品或可疑物品進(jìn)入樓宇的人員，門衛(wèi)有權(quán)進(jìn)行詢問和檢查，必要時可通知相關(guān)部門進(jìn)行處理。（二）消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備管理定期對樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其處于良好的運行狀態(tài)。消防設(shè)施設(shè)備包括滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等。明確消防設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任人，定期對責(zé)任人進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉消防設(shè)施設(shè)備的操作方法和維護(hù)要求。在樓宇內(nèi)顯著位置設(shè)置消防安全標(biāo)識，標(biāo)明疏散通道、安全出口、消防器材位置等信息。2.消防安全檢查每日進(jìn)行消防安全巡查，重點檢查消防設(shè)施設(shè)備的完好情況、疏散通道和安全出口是否暢通、是否存在違規(guī)用火用電等行為。每月組織一次全面的消防安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患及時下達(dá)整改通知書，責(zé)令相關(guān)責(zé)任人限期整改。定期組織消防安全演練，提高樓宇內(nèi)人員的消防安全意識和應(yīng)急處置能力。演練內(nèi)容包括火災(zāi)報警、疏散逃生、滅火操作等。（三）治安防范管理1.巡邏制度安排專人負(fù)責(zé)樓宇的巡邏工作，巡邏人員按照規(guī)定的時間和路線進(jìn)行巡邏，確保樓宇內(nèi)的安全。巡邏人員在巡邏過程中，要注意觀察樓宇內(nèi)的人員和設(shè)施設(shè)備情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并采取相應(yīng)措施。建立巡邏記錄，詳細(xì)記錄巡邏時間、地點、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等信息。2.監(jiān)控系統(tǒng)管理樓宇內(nèi)安裝監(jiān)控系統(tǒng)，覆蓋主要通道、出入口、公共區(qū)域等部位，確保對樓宇內(nèi)的情況進(jìn)行實時監(jiān)控。定期對監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證監(jiān)控設(shè)備的正常運行，錄像資料保存期限不少于規(guī)定時間。嚴(yán)禁非工作人員擅自操作監(jiān)控系統(tǒng)，因工作需要查閱監(jiān)控錄像的，需經(jīng)管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并做好登記。三、樓宇環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域清潔1.日常清掃每日對樓宇內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃，包括走廊、樓梯、電梯廳、大廳等部位，保持地面干凈整潔，無雜物、灰塵。定期擦拭公共區(qū)域的門窗、扶手、欄桿等設(shè)施設(shè)備，保持其清潔光亮。及時清理公共區(qū)域的垃圾桶，確保垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶周圍無垃圾散落。2.衛(wèi)生消毒定期對公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消毒，重點部位包括電梯轎廂、衛(wèi)生間、垃圾堆放點等。消毒頻率根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整，確保公共區(qū)域的衛(wèi)生安全。使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的消毒藥劑進(jìn)行消毒操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，避免對人員和環(huán)境造成危害。（二）垃圾分類管理1.分類投放在樓宇內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點，明確標(biāo)識可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾的投放區(qū)域。引導(dǎo)用戶和租戶按照垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投放，對不按規(guī)定分類投放的行為進(jìn)行勸阻和糾正。2.分類收集與運輸安排專人負(fù)責(zé)垃圾分類收集工作，按照分類標(biāo)準(zhǔn)將各類垃圾分別收集，確保垃圾不混裝。與專業(yè)的垃圾運輸單位簽訂協(xié)議，定期將垃圾分類運輸至指定的處理場所，嚴(yán)禁隨意丟棄垃圾。四、樓宇設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)備運行管理1.設(shè)備操作規(guī)程制定樓宇內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程，操作人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保設(shè)備的安全運行。操作規(guī)程應(yīng)包括設(shè)備的啟動、運行、停止步驟，日常維護(hù)要求，故障處理方法等內(nèi)容。對操作人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，使其熟悉設(shè)備操作規(guī)程和安全注意事項，提高操作技能和應(yīng)急處理能力。2.設(shè)備運行記錄建立設(shè)備運行記錄制度，操作人員要認(rèn)真填寫設(shè)備運行記錄，記錄設(shè)備的運行狀態(tài)、運行參數(shù)、維護(hù)保養(yǎng)情況等信息。運行記錄應(yīng)妥善保存，以備查閱和分析設(shè)備運行情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備潛在問題并采取相應(yīng)措施。（二）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.日常維護(hù)保養(yǎng)操作人員在設(shè)備運行過程中要進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作，包括設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、檢查等，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備的小故障和隱患。管理部門定期對設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查，確保維護(hù)保養(yǎng)工作落實到位。2.定期維護(hù)保養(yǎng)制定設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)計劃，按照計劃對設(shè)備進(jìn)行全面的維護(hù)保養(yǎng)工作。定期維護(hù)保養(yǎng)工作包括設(shè)備的解體檢查、調(diào)整、修復(fù)、更換零部件等。委托專業(yè)的維修保養(yǎng)單位對重要設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，并簽訂維修保養(yǎng)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。對設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行記錄和評估，建立設(shè)備維護(hù)檔案，為設(shè)備的更新改造提供依據(jù)。（三）設(shè)備維修管理1.維修申報用戶和租戶發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞時，可通過電話、書面等方式向管理部門申報維修。申報內(nèi)容應(yīng)包括故障設(shè)備的名稱、位置、故障現(xiàn)象等信息。管理部門接到維修申報后，及時進(jìn)行登記，并安排維修人員進(jìn)行維修。2.維修流程維修人員接到維修任務(wù)后，首先對故障設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查，確定故障原因和維修方案。對于簡單故障，維修人員應(yīng)立即進(jìn)行修復(fù)；對于復(fù)雜故障，維修人員應(yīng)制定詳細(xì)的維修計劃，并及時向管理部門匯報維修進(jìn)展情況。維修完成后，維修人員要對維修質(zhì)量進(jìn)行自檢，確保設(shè)備正常運行，并請用戶或租戶對維修結(jié)果進(jìn)行驗收。對維修情況進(jìn)行記錄，包括故障原因、維修方案、維修時間、維修人員等信息，并存檔備案。五、樓宇綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.植物修剪根據(jù)不同植物的生長特點和季節(jié)變化，定期對樓宇內(nèi)的綠化植物進(jìn)行修剪，保持植物的美觀造型。修剪工作要注意安全，避免對植物造成損傷，同時要及時清理修剪下來的枝葉。2.澆水施肥按照植物的需水和需肥情況，合理安排澆水和施肥工作。澆水要澆透，避免積水；施肥要適量，避免過度施肥對植物造成傷害。定期檢查植物的生長狀況，根據(jù)實際情況調(diào)整澆水施肥頻率和用量。3.病蟲害防治加強對綠化植物的病蟲害監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)病蟲害跡象，并采取相應(yīng)的防治措施。優(yōu)先采用生物防治、物理防治等環(huán)保型防治方法，減少化學(xué)藥劑的使用。如需使用化學(xué)藥劑，要嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，避免對環(huán)境和人員造成危害。（二）綠化區(qū)域管理1.愛護(hù)綠化宣傳在樓宇內(nèi)通過宣傳欄、公告等方式宣傳愛護(hù)綠化的知識和重要性，提高用戶和租戶的環(huán)保意識。倡導(dǎo)用戶和租戶愛護(hù)綠化植物，不隨意踐踏草坪、攀折花木、破壞綠化設(shè)施。2.綠化區(qū)域維護(hù)保持綠化區(qū)域內(nèi)的整潔衛(wèi)生，及時清理雜物和垃圾，確保綠化環(huán)境優(yōu)美。對綠化區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，如圍欄、花架等，確保其安全牢固。六、樓宇用戶管理（一）用戶入住與退租管理1.入住手續(xù)辦理用戶在簽訂租賃合同后，應(yīng)按照管理部門的要求辦理入住手續(xù)。入住手續(xù)包括提交相關(guān)資料、繳納費用、領(lǐng)取鑰匙、簽訂入住協(xié)議等。管理部門在辦理入住手續(xù)時，要向用戶介紹樓宇的管理制度、設(shè)施設(shè)備使用方法、安全注意事項等內(nèi)容，確保用戶了解并遵守相關(guān)規(guī)定。2.退租手續(xù)辦理用戶在租賃合同期滿或提前解除租賃合同時，應(yīng)提前通知管理部門辦理退租手續(xù)。退租手續(xù)包括結(jié)清費用、交還房屋及設(shè)施設(shè)備、驗收房屋等。管理部門在用戶辦理退租手續(xù)后，對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)有損壞或缺失的情況，按照合同約定要求用戶進(jìn)行賠償或修復(fù)。（二）用戶行為規(guī)范1.遵守法律法規(guī)用戶應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和樓宇管理制度，不得在樓宇內(nèi)從事違法違規(guī)活動。配合管理部門做好安全、消防、衛(wèi)生等各項管理工作，積極履行社會責(zé)任。2.文明使用樓宇設(shè)施用戶要文明使用樓宇內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得故意損壞或擅自改動。如需對房屋進(jìn)行裝修或改造，需提前向管理部門申請，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。在使用電梯、空調(diào)、給排水等設(shè)施設(shè)備時，要注意節(jié)約能源，避免浪費。3.保持環(huán)境衛(wèi)生用戶要保持自己租賃區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，做到室內(nèi)整潔，物品擺放整齊。不得在樓宇內(nèi)隨意丟棄垃圾，嚴(yán)禁在公共區(qū)域堆放雜物。按照垃圾分類要求，將垃圾投放至指定地點，配合管理部門做好垃圾分類工作。4.維護(hù)公共秩序用戶要自覺維護(hù)樓宇內(nèi)的公共秩序，不得大聲喧嘩、吵鬧，影響他人正常工作和生活。嚴(yán)禁在樓宇內(nèi)進(jìn)行賭博、傳銷等違法活動，共同營造和諧穩(wěn)定的樓宇環(huán)境。七、投訴與處理（一）投訴受理1.投訴渠道設(shè)立多種投訴渠道，方便用戶和租戶反映問題。投訴渠道包括電話投訴、書面投訴、現(xiàn)場投訴等。在樓宇內(nèi)顯著位置公布投訴電話和投訴郵箱，確保用戶能夠及時聯(lián)系到管理部門。2.投訴登記管理部門接到投訴后，要及時進(jìn)行登記，記錄投訴人的姓名、單位、聯(lián)系方式、投訴內(nèi)容等信息。對投訴內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)了解，確保準(zhǔn)確掌握投訴事項。（二）投訴處理1.處理流程根據(jù)投訴內(nèi)容，管理部門及時安排相關(guān)人員進(jìn)行調(diào)查核實。調(diào)查人員要認(rèn)真收集證據(jù)，與投訴人、被投訴人進(jìn)行溝通，了解情況。針對投訴問題，制定具體的處理方案，并及時反饋給投訴人。處理方案要明確處理措施、責(zé)任人和處理時間。按照處理方案對投訴問題進(jìn)行處理，處理過程中要注意與投訴人保持溝通，及時告知處理進(jìn)展情況。處理完成后，對投訴人進(jìn)行回訪，了解投訴人對處理結(jié)果的滿意度。如投訴人對處理結(jié)果不滿意，要進(jìn)一步分析原因，重新進(jìn)行處理，直至投訴人滿意為止。2.處理記錄對投訴處理過程進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括投訴受理時間、調(diào)查情況、處理措施、處理結(jié)果、回訪情況等信息。投訴處理記錄要妥善保存