征收評估方案?一、總則1.目的：為規(guī)范[項目名稱]征收評估工作，保障征收工作順利進行，維護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本方案。2.依據(jù)：本方案依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及政策文件制定。3.適用范圍：本方案適用于[項目名稱]規(guī)劃范圍內(nèi)國有土地上房屋征收評估活動。

二、評估機構(gòu)及人員1.評估機構(gòu)選定：由房屋征收部門通過公開招標、邀請招標、競爭性談判等方式，從具備相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中選定評估機構(gòu)。組織被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)。2.評估機構(gòu)資質(zhì)要求：具有房地產(chǎn)評估一級資質(zhì)。近三年內(nèi)無不良記錄，在業(yè)內(nèi)具有良好的信譽。配備足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師，估價師應具備豐富的征收評估經(jīng)驗。3.評估人員要求：評估人員應具備注冊房地產(chǎn)估價師資格證書。遵守職業(yè)道德規(guī)范，保守被征收人的商業(yè)秘密和個人隱私。定期參加專業(yè)培訓，不斷提高業(yè)務水平。

三、評估流程1.前期準備：評估機構(gòu)組建評估項目組，明確項目負責人及各成員職責。收集與征收評估相關(guān)的資料，包括征收范圍圖、房屋產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)資料、規(guī)劃設(shè)計條件等。對征收范圍內(nèi)房屋進行現(xiàn)場勘查，了解房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況等。2.評估方法：根據(jù)被征收房屋的實際情況，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等一種或多種方法進行評估。市場法：適用于同類房地產(chǎn)有較多交易實例的情況，通過對可比實例的交易價格進行修正調(diào)整，確定被征收房屋的價值。收益法：適用于有收益或潛在收益的房屋，通過預測房屋未來的收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時點，確定房屋價值。成本法：適用于新開發(fā)建設(shè)的房屋或缺乏交易實例的房屋，通過求取房屋在評估時點的重新購建價格，扣除折舊，確定房屋價值。假設(shè)開發(fā)法：適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房屋，通過預測房屋開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤，確定房屋價值。3.價值評估：評估人員根據(jù)選定的評估方法，對被征收房屋進行具體評估計算。對評估過程中涉及的參數(shù)選取、數(shù)據(jù)計算等進行詳細記錄，形成評估工作底稿。評估機構(gòu)內(nèi)部組織審核，對評估結(jié)果的準確性、合理性進行審核把關(guān)。4.評估報告出具：評估機構(gòu)在規(guī)定時間內(nèi)出具評估報告，評估報告應包括封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、評估結(jié)果報告、評估技術(shù)報告、附件等內(nèi)容。評估報告應加蓋評估機構(gòu)公章，并由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。評估報告應在征收范圍內(nèi)進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示期間，評估機構(gòu)應安排專人負責解答被征收人的疑問。5.異議處理：被征收人對評估結(jié)果有異議的，應在公示期內(nèi)書面提出。評估機構(gòu)應在收到異議后[X]個工作日內(nèi)，對異議進行核實處理，并書面答復被征收人。被征收人對評估機構(gòu)的答復仍有異議的，可以在收到答復后[X]個工作日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應在收到鑒定申請后[X]個工作日內(nèi)，對評估報告進行鑒定，并出具書面鑒定意見。鑒定結(jié)果作為最終評估結(jié)果。

四、評估內(nèi)容1.房屋價值評估：對被征收房屋的價值進行評估，包括房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、房屋用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況等因素對房屋價值的影響。評估房屋的土地價值，根據(jù)土地性質(zhì)、土地用途、土地使用年限等因素確定土地價值。2.附屬物及構(gòu)筑物評估：對房屋附屬的車庫、地下室、閣樓、庭院等附屬物進行評估。對房屋外的圍墻、大門、水井、化糞池、道路、綠化等構(gòu)筑物進行評估。3.室內(nèi)裝飾裝修評估：對被征收房屋室內(nèi)的裝飾裝修進行評估，包括地面、墻面、頂棚、門窗、廚衛(wèi)設(shè)施等裝修項目的價值。評估時應區(qū)分可移動裝修和不可移動裝修，可移動裝修由被征收人自行拆除，不可移動裝修計入房屋價值。4.其他評估：對因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等進行評估。對被征收房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)價值進行評估。

五、評估時點1.被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。2.因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等評估時點為征收補償協(xié)議簽訂之日。

六、評估費用1.評估費用由房屋征收部門承擔，評估費用標準按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.評估機構(gòu)應在評估合同簽訂后[X]個工作日內(nèi)，向房屋征收部門提交費用預算報告，經(jīng)審核后按照合同約定支付評估費用。

七、工作紀律與監(jiān)督管理1.工作紀律：評估機構(gòu)和評估人員應嚴格遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，公正、公平、客觀地開展評估工作。不得與被征收人串通，損害國家和其他當事人的合法權(quán)益。不得泄露在評估過程中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私。2.監(jiān)督管理：房屋征收部門負責對評估機構(gòu)和評估人員的評估工作進行監(jiān)督管理，定期檢查評估工作進展情況。建立評估機構(gòu)和評估人員信用檔案，對違反規(guī)定的評估機構(gòu)和評估人員進行記錄，并依法予以處理。接受社會監(jiān)督，設(shè)立舉報電話和郵箱，對