ILSSGB麗水市生態資產交易價格評估技術指南I II 6 9本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工本文件由麗水市發展和改革委員會、麗水市自然資源和規劃局提出并歸本文件起草單位：中國科學院生態環境研究中心、中國（麗水）兩山學院、安永資產評估（上海）有限公司、麗水市大花園建設發展中心、麗水市為落實綠水青山就是金山銀山理念，完善生態產品價值實現機制，參照《全民所有自然資源資產所有權委托代理機制試點方案》有關要求，深化麗水市生態資產產權制度改革，健全國土空間用途管制制度，拓寬綠水青山轉本文件可為生態資產的權利交易、生態保護修復補償、經營開發融資、1麗水市生態資產交易價格評估技術指南本文件規定了麗水市全民所有生態資產價格評估方法與成果要求，評估結果適用于全民所有生態資產經營開發、交易、投資融資、生態保護修復定價。麗水市集體所有生態資產價格評估可參照執行。本文件適用于指導各機構對生態資產價格評估。2規范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T42340-2023生態系統評估生態系統格局與質量評價方法關于印發《生態產品總值核算規范（試行）》的通知（發改基礎〔2022〕481號）GB/T43677-2024生態系統評估陸地生態資產核算技術指南TD/T1061-2021自然資源價格評估通則GB/T18508-2014城鎮土地估價規程GB/T28406-2012農用地估價規程LY/T2407-2015森林資源資產評估技術規范T/CREVA1101-2021林地估價技術規范T/CREVA1102-2021草地估價技術規范GB/T18972-2017旅游資源分類、調查與評估DB3311/T139-2020生態產品價值核算指南HJ1173-2021全國生態狀況調查評估技術規范—生態系統服務功能評估環境經濟核算體系─生態系統核算（聯合國統計委員會2021年3月11日印發）3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。3.1自然資源naturalresources自然界存在的有用自然物，人類可以利用的、自然生成的物質與能量，在一定的時間、地點條件下能夠產生經濟價值，以提高人類當前和未來福利水平，是人類生存的物質基礎。3.2生態資產ecosystemassets生態資產是指能夠為經濟活動和其他人類活動提供生態產品與服務的自然資源，是以生物和非生物組分及其相互作用為特征的特定生態系統的連續空間，具有明確權屬，為經濟主體所擁有或控制的空間地域，包括森林、灌叢、草地、濕地、冰川、海洋等自然生態系統和農田、城市綠地等人工生態系統，以及野生動植物資源。3.3生態資產價格valueofecosystemassets2生態資產的權利價值與所需生態保護修復補償價值之和。3.4生態保護修復補償價值costsofecosystemprotectionandrestorationcompensation為實現生態資產在使用中的生態產品價值管控目標，所需付出的生態保護修復成本。3.5生態產品ecosystemproduct生態系統為經濟活動和其他人類活動提供且被使用的貨物與服務貢獻，包括物質產品、調節服務和文化服務三類。3.6假設開發法hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod假設開發法是在預計開發完成后的生態資產總開發價值或開發完成后的生態資產總價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用利息、利潤及相關稅費等，以價格余額來估算待估生態資產價格的方法。3.7收益法incomeapproach收益法是指將生態資產未來各期正常年收益，以適當的折現率折現，從而估算待估生態資產價格的方法。3.8市場比較法marketcomparisonapproach依據市場上與生態資產價格實現項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預期收益的方法。3.9成本法costapproach根據建設生態資產價值實現項目時的投資成本，或更新重置成本、或復原重置成本測算生態資產價值實現項目可預期收益的方法，以及為了維持特定的生態產品價值管控目標所需開展的生態保護修復成本。3.10影子工程法shadowproject影子工程法又稱替代工程法，是一種工程替代的方法，項目假設采用某項實際效果相近但實際上并未進行的工程，以該工程建造成本替代待評估項目經濟價值的方法。4工作原則4.1堅持生態優先，合理規劃利用嚴守生態保護紅線和生態安全邊界，合理規劃生態資產的利用，科學劃定生態資產評估對象。4.2強化防控風險，面向保值增值加強對資產利用條件的分析，強化各類風險防控，促進生態資產價值的保值增值，實現各類生態管控目標。4.3遵循市場規則，促進社會參與3堅持市場價值導向，參照各行業投融資評價規范，提現利益相關方訴求，提升生態資產價格評價結果在市場各方和金融領域的認可度，促進社會參與。4.4顯化生態價值，落實保護受益重視生態資產價值形成中的生態保護修復的貢獻，進一步顯化生態產品與服務的價值，使評估結果能夠在生態保護修復、生態補償中應用，促進保護者受益。5工作流程5.1明確評估對象及空間范圍清晰確認受評估的生態資產出讓年限，及具體位置、界線。根據生態資產確權、生態調查等結果，結合遙感、GPS等技術手段，以圖斑為最小單元，明確評估范圍內不同生態資產類型、面積與分布，繪制生態資產分布圖。5.2編制生態資產清單結合生態資產現狀，依據現行的有關政策文件及相關產權證明文件、法定數據，具體界定資產類型、范圍、權屬、經營規劃及資產現狀等，梳理生態資產經營開發的輔助要素，形成評估區域內生態資產清單。5.3編制可開發產品（權利）清單結合生態資產現狀，按照功能屬性，調查分析區域內可開發產品的使用權、類別、數量、分布、規模等信息，并梳理評估區域內產品經營開發的輔助要素，形成可開發產品（使用權）清單（見附錄A）。5.4明確生態資產權利利用條件根據權利所對應的不同類別產品經營模式，以及當地的自然資源利用和生態環境保護等方面的要求，明確產品經營開發（生態資產權利）利用條件。5.5評估生態資產權利價值根據權利所對應的不同類別產品經營模式選用適宜的核算方法測算得出（詳見附錄B），權利價值中應扣除不可變現價值部分。5.6明確生態產品價值管控目標根據生態產品價值管理要求，為該生態資產在經營開發期內設置合理管控目標。5.7評估所需生態保護修復補償價值根據生態產品價值管控目標，評估生態資產經營開發過程中可能對實現管控目標的影響，以及達成該目標所需生態保護修復價值（詳見附錄B）。5.8評估生態資產價格為生態資產權利價值與所需生態保護修復價值之和（詳見附錄B）。45.9解析生態資產價格中的生態貢獻在生態資產權利價值中剔除人類勞動和人工設施所貢獻的價值（詳見附錄B）。5.10編制生態資產評估報告根據上述評估過程將成果匯編為評估報告，格式參照附錄D。圖1.生態資產價格評估工作流程5附錄A（資料性）生態資產經營開發類型（權利清單）2、“農林牧漁+旅游”項目中提供的物質產品，如養魚體驗、垂進行流域水權交易、取水權交易、灌溉用水其他由生態系統產出可被人類利用的農林牧依托優美自然風光、古村落文化等適度開展旅游景點項目，打其他生態權益類產品和生產加工環節對特定地域單元內生6（規范性）生態資產價格評估方法B.1生態資產價格評估開展生態資產價格評估，按照公式(Ⅰ)核算。式中：V—生態資產價格；P—生態資產權利價值，當有多種生態資產權利時，為各類生態資產權利價值之和；P'—實現生態產品價值管控目標所需生態保護修復工作的投入。B.2生態資產權利價值核算B.2.1概述生態資產權利價值，按公式(Ⅱ)進行核算。式中：P—生態資產權利價值；G—生態資產項目開發總收益；C—開發生態資產項目成本；R—開發者合理利潤或運營利潤。B.2.2生態資產項目開發總收益核算B.2.2.1概述式中：G—生態資產項目開發總收益；Gt—生態資產所產生的所有產品的總價值，根據項目開發類型可選擇成本法、市場比較法、收益法、假設開發法、影子工程法；Gu—生態資產所產生的所有產品中不可變現的部分的總價值。B.2.2.2成本法式中：V—待估生態資產的價值；C—主要包括初級生產資料取得成本、開發建設成本、期間運營成本等；T—稅費（規費R—利息、投資利潤、增值收益等。本方法適用于精深加工類物質產品項目價值量核算。B.2.2.3假設開發法7根據整體賦能確定的用益物權權能，在預計開發完成后的生態資產總開發價值或開發完成后的生態資產總價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤及相關稅費等，以價格余額來估算待估生態資產價格的方法。式中：V－待估生態資產價值；A－總開發價值或開發完成后的生態資產總價格；B－整個開發項目的開發成本；C－開發者合理利潤或運營利潤?？傞_發價值或開發完成后的生態資產總價格可采用市場比較法或收益法等評估方法測算。本方法適用于物質供給類、休閑游憩類、旅游康養類項目價值量核算。B.2.2.4市場比較法根據替代原理，將待估生態資產與近期市場上已經發生交易的類似交易案例進行比較，并對類似交易案例的成交價格進行適當修正，以此估算待估生態資產價格的方法。t式中：V—待估生態資產價值；VO—類似交易案例價格；KC—交易情況修正系數；Kt—交易基準日修正系數；Kn—自然因素修正系數；Ke—社會經濟因素修正系數；KS—特殊因素修正系數；KY—使用年期修正系數。本方法適用于物質供給類、文化服務類下自然景觀服務中商業房地產銷售價格核算、調節服務中二氧化碳調節服務價值量核算。B.2.2.5收益法式中：V—待估生態資產的價值；n—生態資產使用年期；at—待估生態資產第t年凈收益；r—折現率。本方法適用于文化服務類產品價值量核算。B.2.2.6影子工程法式中：V—待估生態資產的價值；Q—擬采用影子工程法平衡的實物量；C—工程費用（有時需要考慮工程造價、運營成本以及折舊率）。本方法適用于水源涵養、減少泥沙淤積、面源削減、洪水調蓄、空氣凈化、水質凈化、噪聲消減、防風固沙等調節服務價值量核算B.3實現生態產品價值管控目標所需生態修復工作價值8?'(Ⅸ)式中：?'—實現生態產品價值管控目標所需生態修復工作價值；e—待修復的生態系統類型數；Rm.—第m類生態系統生態產品價值在管控目標下在項目期內產生的調節服務總價值；Rm.2—項目開發后，第m類生態系統納入管控的生態產品價值在項目期內產生的調節服務總價值；n—生態資產使用年期；n'—生態修復過程中的建設年期；cm—第m類生態系統單位面積生態修復成本；sm—第m類生態系統納入管控的生態產品修復期內單位面積總調節服務價值。各類生態產品價值的評估方法可參照《生態產品生產總值核算規范（試行）》。B.4生態貢獻價值核算?式中：E—生態貢獻價值；?—生態資產權利價值；h—人類勞動和人工設施所貢獻的價值。9（資料性）評估報告參考提綱C.1主要內容評估報告應包括標題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件。C.2聲明的內容評估報告聲明應包括：評估人員恪守獨立、客觀和公正的原則，遵守有關法律、法規和行業標準的規定，并承擔相應的責任；提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制；其他需要聲明的內容。C.3報告摘要的內容應提供評估目的、評估對象及范圍、價值類型、評估基準日、評估實施過程、評估方法、評估結論、報告使用有效期：特別事項說明等。C.4報告正文評估報告正文應當包括：委托人及其他資產評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型和定義、評估基準日期、評估依據、評估方法、評估程序實施過程和情況、評估假設、評估結論、特別事項說明、評估報告使用限制說明、評估報告出具日期、評估人員簽名和評估機構印章。C.5報告使用者評估報告使用者包括評估委托方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規規定的評估報告使用者。C.6載明的評估目的評估報告載明的評估目的應唯一，表述應明確、清晰。C.7評估對象和評估范圍評估報告中應載明評估對象和評估范圍，應具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況等。C.8價值類型及其定義評估報告應明確價值類型及其定義，應說明選擇價值類型的理由。C.9評估基準日評估報告應載明評估基準日，應與業務約定的評估基準日保持一致。評估報告應說明選取評估基準日時重點考慮的因素。評估基準日可以是現在的時點，也可以是過去或者將來的時點。C.10評估依據評估報告應說明評估遵循的法律依據、標準與準則依據、權屬依據及取價依據等。C.11評估方法評估報告應說明所選用的評估方法及其理由。C.12