青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAO

DISTRICTYISHANROAD

PROJECTCONCEPTPLANNING2022.01青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING設計愿景PART

1把自然植入生活的多維自然綠核More

thanSmart建立多重維度的綠色建筑和生態場所代表現代生活模板的新宜居社區NewLivable

Community通過多元化構建，智能理念植入，綠色可持續發展策略導入，打造具有代表現代生活方式方向的宜居社區伴隨和諧居住體驗的人文健康外延HumanismPhysicalCulture通過資源的串聯，形成新的居住載體，建立更多維度的和諧社區自然社區健康EnvironmentCommunityStylistic自然生態社會生態人文生態————公園居————————活力居————————健康居————塑造綠色城市形象大尺度庭院鄰里間無縫交流共建和諧社區共享文娛生活軸打造健康養生服務自然社區健康EnvironmentCommunityStylistic自然生態社會生態人文生態————公園居————————活力居————————健康居————塑造綠色城市形象大尺度庭院鄰里間無縫交流共建和諧社區共享文娛生活軸打造健康養生服務公園式內庭院

社區級廣場前區

多元化生活軸————————

將從愿景出發，植入滲透規

————————前期分析PART

2城市坐標青島西海岸新區，前景利好黃島區是山東青島市所轄的一個市轄區，又名青島西海岸經濟新區。青島西海岸經濟新區是跨越青島開發區和膠南市，打破現有行政區劃，統籌海陸資源，科學規劃生產、生活、生態功能區而建立的新區。西海岸經濟新區重點構建“一核雙港、九灣六區”空間開發格局。青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING區域坐標國家級西新區，規劃定位能級極高黃島區遠景展望青島城陽萬象匯青島流亭機場青島北站青島新都商業中心黃島區青島西站項目位于青島市黃島區，為公司戰略區域。所處中央活力區，定位為“集商務商貿、產業金融、文化服務、生態旅游、品質生活為一體的西海岸都市功能核心區”,投資價值極高SITE交通坐標快速出行，交通便利瑯琊臺南路風河世紀大道站本案1km范圍內覆蓋多8余條公交線路站點，距13號線世紀大道站0.8km，青島西站7.5km，周邊道路完善，交通便利青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING生活坐標教育、醫療、商業資源等生活配套齊全隱珠公園黃島洪強醫院青島紅林度假世界家樂城購物廣場人民醫院實驗高級中學區立醫院維克超市弘文學校黃島區人民政府青島靈山灣旅游度假區雙珠公園文匯中學圓龍公園蘭亭小學風河小學世紀大道站3km1.5km建國職業學校1.5km隱珠街道辦事處本案距黃島區人民政府直線距離4公里，距大珠山風景區直線距離7公里，距青島市西海岸新區人民醫院4公里等。世博城國際展覽中心青島軍民融合學院青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING目標客戶板塊剛改為主，有效輻射城陽城陽區黃島區不同客戶需求目標客戶群體主要分為：黃島本地剛需改善，陽城外溢需求，以及青島低收入群體，其中以膠南本地地緣性客群為主，剛需首置及首改客戶為主。膠南本地SITE青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING基地現狀板塊剛改為主，有效輻射城陽SITE北側鄰驛山路，東側為大河東路，西側為規劃路，南側為待建小區，周邊景觀資源豐富，東北角有風河，南邊有現狀河流，為生活點綴色彩用地特征WITH

SUPERIOR

SUPPORT地段LOCATION政策POLICY交通TRAFFIC公園PARK隸屬政府重點發展板塊，政

連接大珠山路、世紀大道、

與大珠山風景區相近，景觀

屬于中央活力區，西海岸都府扶持力度大

濱海大道，交通便捷

資源優越

市功能核心區青島黃島區宜居板塊，開發熱點，規劃前景好！現狀最核心的要點周邊資源豐富

中糧璀璨亮相如何如何提高土地溢價

提高品牌效應溢價方向溢價點溢價值期望售價1.3w+產品差異化配套設施花園洋房生活配套1000-2000元/㎡1000-1500元/㎡宜居板塊500-1500元/㎡500-1000元/㎡智能家居體系管理服務管理式物業中糧品牌商業包裝500-1000元/㎡500元/㎡營銷展示及推廣區域售價1.1-1.3w500元/㎡極致規劃

極致產品√

洋房合院化√

貨值最大化√

極致面寬√

生活方式升級權衡競品坐標本案融創中心黑卓碧桂園美筑金地格林美景華潤國際海洋智區總建筑面積：11300㎡容積率：1.80均價:12316元/㎡面積段：94-152㎡位于青島西海岸中央活力區濱海大道與瑯琊臺南路交匯處，緊鄰大珠山，近古鎮口大學城，坐擁13號線大珠山站、盛海路站，擁有千億級城市繁華配套。高層94㎡3房2廳1衛高層117㎡3房2廳2衛洋房140㎡3+1房2廳2衛周邊樓盤競爭多高低配物業形態剛需改善型功能舒適度多面寬適度附送本案制勝關鍵定義客群定制資源什么是切中客戶痛點什么是契合基地資源的產品的規劃品質住宅關鍵屬性區位規劃形象文化LocationPlanningImageCulture完善與充沛的區位資源隱密性與奢享性的建筑空間小型化與精致化的社區形態極致化的建筑審美傾向藝術性與文化性的建筑氣質區域板塊人群的趨于之地優質化與復雜化的建筑工藝規劃推演PART

3規劃條件解讀[規劃條件分析]地塊編號：HD2020-3226號規劃總用地面積：47457㎡用地性質：二類居住用地容積率：≤2.5建筑密度：≤25%綠地率：≥30%建筑限高：≤80m5m裝配式建筑比例：該地塊裝配式面積比例須達到30%，其單體裝配式率不低于50%退規劃用地紅線：建筑后退驛山路8米、南面退用地紅線20米，其余退5米。車行出入口可設置面青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃條件解讀建筑面寬根據（青島市城鄉規劃管理技術規定）所規定：當H＞60m時，W≤40m；24m＜H≤60m時，W≤60m產品H＞60mW≤40m產品24m＜H≤60mW≤60m青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING基地價值分析商業價值分析南側為綠化帶;西側為環球工廠，人流量少，商業價值低;北側臨城市次干路，人流車流較多，商業價值高;東側臨魯疆購物廣場，人流多，商業價值高。商業價值高商業價值中商業價值低住宅價值分析南側為綠化帶，安靜宜居;西側為環球工廠，景觀缺乏,視感差;北側臨城市次干路，人流車流較多，噪音較大，東側臨魯疆購物廣場，人流多，較為喧鬧。住宅價值高住宅價值中住宅價值低方案推演北側緊鄰城市次干路嶧山路，布置低總價高層產品方案推演環球集團工廠西側緊鄰環球集團工廠，布置低總價高層產品方案推演北側緊鄰城市次干路，車行人流多，布置商業；東北角布置示范區方案推演？中間居住價值最高，有布置高溢價產品空間強排分析測量：容積率2.5

建筑密度25%

限高80m

最大27F不推薦不推薦全27F方向容積率滿足27F+18F方向容積率滿足全18F方向容積率不足方案不成立27F+11F/10F方向容積率滿足無高附加值產品無高附加值產品高附加值產品多示范區位置最佳低區樓具有一定組團感120產品太多，去化太慢密度沒用足結論：在用足密度條件下，高層+中高層組合為最佳方向青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃概念PART

4總平面圖HD2020-3226號宗地經濟技術指標項目數值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積47457總建筑面積169370.79121027.79118560.00114720.0039690.0075030.001840.00地上總建筑面積地上計容建筑面積住宅建筑面積10-11F27F其中其中公共服務設施配套社區衛生服務站200.00其中社區綜合性文化服務中心400.00860.00㎡物業管理用房老年服務站㎡㎡㎡300公共廁所80.00售樓處/商業2000.002467.79984.96150.00500.0012.83㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上不計容面積居民健身場地老年及兒童活動場地口袋公園其中垃圾收集點架空層820.0048343.00750.0060.00地下總建筑面積設備給水泵房變配電通訊機房消控室600.0040.00其中其中50.00人防非人防地下車庫面積10892.50㎡37450.502.50㎡-容積率建筑基底面積建筑密度11864.2525%㎡-綠地率35%-建筑限高80m戶人輛輛輛居住戶數102632831360136居住人數機動車停車位地上停車位地下停車位其中1224青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃結構一軸四區多組團一軸：多元化景觀軸四區：高層居住區、洋房舒適區、商業區、示范區多組團：各分區均有內部組團景觀高層居住區青島黃島區嶧山路項目概念方案QIN青G島D

A黃Q島H區UA嶧N山GD路AO項D目I

S概T

R念IC方T案YISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃結構多元化景觀軸營造內部環境多元化景觀軸可以打造情景化的行走空間，金秋大道、陽光草坪、風雨連廊都能為客戶營造舒適有記憶的入戶體驗青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃結構多元化景觀軸營造內部環境多元化景觀軸可以打造情景化的行走空間，金秋大道、陽光草坪、風雨連廊都能為客戶營造舒適有記憶的入戶體驗高層居住區青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃結構多組團景觀相互滲透各分區組團形成多樣獨立的內部景觀，各景觀資源相互滲透，極大提升小區居住品質青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING規劃亮點Planning

highlights4大亮點，提升溢價p

組團分區提高均好性p

多元化景觀軸打造品質p

多重禮儀升華入戶體驗p

有情懷的院落式洋房River

and

lake01組團均好性利用有利資源，規避不利因素，實現景觀資源均好性均好的組團分區，實現景觀資源的最大優化各組團避開不利因素，營造舒適內部環境，實現景觀資源均好性，提升產品溢價公建組團高層組團11F洋房組團10F洋房組團青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNINGLandscape

garden02中央軸線景觀花園營造中央軸線景觀極致體驗極致的社區內部軸線景觀體驗串聯軸線活力空間，營造景觀軸線視野，建造社區內部景觀大道青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNINGCeremonial

space03禮儀空間多重入戶體驗，提升品質感極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING極致七重禮儀空間營造玄妙之門，出則仕，歸則隱1.入口廣場

2.中心景觀

3.景觀大道

4.組團入口

5.組團景觀

6.住宅組團

7.入戶大堂家12374567青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNINGTraditional

courtyard04傳統院落合院式洋房，別墅品質合院式洋房，讓傳統的情懷落地利用片墻和景觀，禮序化洋房組團，達到合院別墅的體驗洋房組團青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING功能分析27F高層住宅11F洋房住宅10F洋房住宅1F商業2F示范區青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING產品分析類型面積段95.00110.00135.00

戶數366面積套數比35.67%35.67%28.65%100%面積比30.31%35.09%34.60%100%34770.0040260.0039690.00114720.00高層366洋房合計2941026T4

95戶型T4

110戶型T2

135戶型景觀分析中軸景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀中軸景觀樓型分析27F11F10F動線分析車庫入口車庫位置車行流線人行流線消防分析消防出入口消防流線消防登高場地豎向分析3.173.183.194.103.424.204.303.974.104.204.303.53.304.00道路標高室外地坪標高日照分析日照分析結論:1.每套住宅至少應有一個居住空間獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過四個時，其中二個以上獲得日照，不低于大寒日累計2小時。2.老年人居住建筑的居住用房，日照時數不應低于冬至日累計2小時。青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING地庫設計地庫入口下下上上地庫入口地下一層平面地下二層平面建筑面積：33413.9㎡車位：943輛建筑面積：15029.5㎡車位：497輛青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING陽光車庫青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING歸家大堂青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING精裝設計青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING產品設計PART

5戶型布局27F高層11F高層10F高層2F售樓處1F社區大堂1F商業110戶型95戶型135戶型青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING營銷配比戶型配比

類型面積段95.00110.00135.00

戶數366面積套數比35.67%35.67%28.65%100%面積比30.31%35.09%34.60%100%34770.0040260.0039690.00114720.00計算版高層366洋房合計2941026現有配比規范解讀陽臺：主體結構外，進深不超過

設備平臺：主體結構外，住宅每

飄窗：飄窗窗臺突出外墻≤0.7m，

花池：主體結構外，進深≤0.7m，1.8m，計一半面積套贈送不超過3㎡，可不計面積高度≥0.45m，結構凈高≤2.1m，

面積≤1m，可不計面積可不計面積在滿足當地規范前提下，做到面積贈送最大化，從而達到溢價最大化青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING95平米110平米135平米(南廳）

135平米（轉角廳）本次的產品設計剛需族首選創新產品研發設計01THEPRODUCT

DESIGNTRIALAND

ERROR110+95+95+1109595碧桂園/95

戶型碧桂園/110

戶型本次的產品設計品質首改創新產品研發設計02THEPRODUCTDESIGNQUALITYPRODUCTS洋房

135㎡135135住宅產品135青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING產品分析青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING住宅產品結合PC裝配式的全周期產品概念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING高層---110+95+95+110示

范

區

設

計豐富的空間互動體驗青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING新晉網紅打卡地運動健身綠色+健康酷玩場地+網紅潮牌店閱覽文創青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING引領新興的生活方式互動互動+體驗展覽+購物文藝+體憩青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING概念靈感鏤冰雕瓊提取冰雕晶瑩剔透，純凈藝術的形體應用于建筑設計之中，豐富形體空間的同時，又體現城市特色青島黃島區嶧山路項目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING示范區可選位置3142示范區點位分析西北角3、4點位面對環球集團工廠，展示面不好，景觀差，人流少，排除；東南角2點位面對疆購物廣場人流量多，但展示性差，排除；東北角1點位車流人流多，直對風河，如沐春風的感覺，故為最佳點位。體塊×0102分層置入平臺0304形體切分變化組合青島黃島區嶧山路項目概念方