要點(diǎn)1正文2聲明發(fā)行主體主要為基礎(chǔ)設(shè)施投融資公司和國(guó)央企房地產(chǎn)公司；類REITs產(chǎn)品共發(fā)行62單，發(fā)行規(guī)模化產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模的比重為18.35%，同比上升4.87個(gè)百分點(diǎn)。表1：2023~2024年不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)支持證券發(fā)行情況（單位：?jiǎn)巍|元）行規(guī)模1,435.87億元，發(fā)行單數(shù)和規(guī)模占同期交易所市場(chǎng)發(fā)行的企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的比例分別為4.68%和運(yùn)營(yíng)情況做出了明確要求，入池資產(chǎn)門檻有所提高；2023年9月，國(guó)辦印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持融范圍，且提高了可貸額度，對(duì)CMBS產(chǎn)品發(fā)行形成一定的分流。2024年，CMBS產(chǎn)品共發(fā)行57單，同比減少4單；發(fā)行規(guī)模631.97億元，同比下降30.63%。2不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）圖1：近年來CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況（單位：億元、單）00201620172018201920202021施投融資公司和房地產(chǎn)公司為主，亦涉及貿(mào)易、表2：2024年CMBS產(chǎn)品發(fā)行主體行業(yè)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）基礎(chǔ)設(shè)施投融資2950.88%合計(jì)57的出清，民營(yíng)地產(chǎn)公司逐步淡出債券融資市場(chǎng)，其中部分公司于2024年通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換了存量表3：2024年CMBS產(chǎn)品發(fā)行主體企業(yè)性質(zhì)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）3不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）無實(shí)控人合計(jì)57擔(dān)保公司發(fā)行ABS產(chǎn)品。受此影響，202計(jì)6單，較上年增加5單，其中一家擔(dān)保公司對(duì)單品的擔(dān)保額度較為有限，且通常審批流程較長(zhǎng)，對(duì)融資表4：2024年由第三方擔(dān)保公司增信的CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況（單位：億元）民生-海聯(lián)大廈商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃4.50浙商證券-麗水?dāng)?shù)發(fā)杭州濱江園區(qū)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃5.00浙五礦證券-順昌發(fā)展商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃中信建投-上船公司2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃18.00招商證券-洪山科投人工智能大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃3.00湖北省融資擔(dān)保集表5：2024年CMBS底層資產(chǎn)城市能級(jí)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）一線城市22新一線城市221中證信用融資擔(dān)保有限公司僅對(duì)“中信建投-上船公司2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”優(yōu)先B檔證券增4不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）較大。2024年發(fā)行的CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)主要為辦公、混合和零售，發(fā)行表6：2024年CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）合計(jì)57入作為證券本息償還來源的CMBS產(chǎn)品發(fā)行期限不超過12年，以凈現(xiàn)金流作為證券本息償還來源的CMBS產(chǎn)表7：2024年CMBS發(fā)行情況-產(chǎn)品期限分布（單位：?jiǎn)巍|元）5不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）表8：2024年CMBS發(fā)行情況-優(yōu)先級(jí)證券增級(jí)情況分布（單位：?jiǎn)巍|元）表9：2024年CMBS發(fā)行情況-優(yōu)先級(jí)證券抵押率分布（單位：?jiǎn)巍|元）(55%,60%]4(65%,70%]2340.35%315.09運(yùn)營(yíng)面臨出租率和租金單價(jià)雙降壓力。在2024年度存續(xù)的CMBS產(chǎn)品中（不含當(dāng)年新發(fā)行72.41底層資產(chǎn)實(shí)際現(xiàn)金流不及預(yù)期，其中實(shí)際現(xiàn)金流較預(yù)期現(xiàn)金流下降幅度超過20%的產(chǎn)品數(shù)表10：2024年存續(xù)的CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)現(xiàn)金流跟蹤表現(xiàn)其中偏離幅度：小于10%10%~20%3本章節(jié)僅根據(jù)可獲得相關(guān)信息的項(xiàng)目進(jìn)行6不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）表11：2024年存續(xù)CMBS產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值跟蹤表現(xiàn)合計(jì)100.00%產(chǎn)品發(fā)行以來，類REITs產(chǎn)品一直處于緩慢發(fā)展態(tài)勢(shì)，其發(fā)行量在2019年達(dá)到第一個(gè)頂峰，圖2：近年來類REITs發(fā)行情況（單位：億元、單）0020142015201620172018201920207不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）2024年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品所涉發(fā)行主體主要為國(guó)央企，且交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以并表型和出表型為主，其中以國(guó)表12：2024年類REITs產(chǎn)品發(fā)行主體企業(yè)性質(zhì)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）表13：2024年類REITs產(chǎn)品發(fā)行主體行業(yè)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）類REITs產(chǎn)品早期底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，2021年國(guó)家電投首次發(fā)行以電廠項(xiàng)目礎(chǔ)設(shè)施并表類REITs，有效降低了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，施類類REITs產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量首次超過產(chǎn)權(quán)類類REITs，當(dāng)年以電廠項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施并表類產(chǎn)權(quán)類類REITs方面，2024年共發(fā)行28單，同比大層資產(chǎn)所在城市能級(jí)更高，以發(fā)行單數(shù)統(tǒng)計(jì)，82.14%的產(chǎn)品底表14：2024年類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）基礎(chǔ)設(shè)施類3454.84%8不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）其中：電廠項(xiàng)目30產(chǎn)權(quán)類2845.16%405.24表15：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)城市能級(jí)分布情況（單位：?jiǎn)巍|元）產(chǎn)品期限方面，類REITs產(chǎn)品期限設(shè)置較為靈活，發(fā)行人可根據(jù)產(chǎn)品增信安排以及自身產(chǎn)品的發(fā)行期限最長(zhǎng)不超過資產(chǎn)的使用年限或經(jīng)營(yíng)年限，若選擇發(fā)行長(zhǎng)期限產(chǎn)品，優(yōu)先級(jí)證券通常每3年設(shè)表16：2024年類REITs發(fā)行情況-產(chǎn)品期限分布（單位：年、單、億元）(10,20]31(20,30]1727.42%9不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）情況以及發(fā)行主體的資信情況來確定，優(yōu)先級(jí)抵押率一般不超過90%。基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品以并表結(jié)構(gòu)發(fā)行的產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品中優(yōu)先級(jí)抵表17：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs發(fā)行情況-優(yōu)先級(jí)證券抵押率分布（單位：?jiǎn)巍|元）(60%,70%]（70%,80%](80%,90%]整租模式較多，另一方面由于產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品現(xiàn)金流考核機(jī)制更為嚴(yán)格，物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金流預(yù)表18：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)現(xiàn)金流跟蹤表現(xiàn)超過20%4本章節(jié)僅根據(jù)可獲得相關(guān)信息的項(xiàng)目進(jìn)行分析。 10不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）表19：2024年產(chǎn)權(quán)類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值跟蹤表現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)方面，目前發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)主要為電廠和高速公路主要在5~20%之間；但資產(chǎn)估值下跌幅表20：2024年基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)現(xiàn)金流跟蹤表現(xiàn)較預(yù)測(cè)值增長(zhǎng)10%~20%較預(yù)測(cè)值下降5%~65%表21：2024年基礎(chǔ)設(shè)施類類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)估值跟蹤表現(xiàn)下跌0.5%~10% 11不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品報(bào)告（2024年）高速持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等5單產(chǎn)品，發(fā)行主體包括央企建筑公司、央企私募基金和國(guó)有房地表22：截至2024年末持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行情況（單位：億元、年）華泰-中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2安江高速持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2024九永高速持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2024平安證券-中國(guó)鐵建第一期持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃2024