北京星河灣全新二期

第二階段廣告投放建議今久傳播2006.111精選PPT大綱：

12月－07年1月的廣告表現，媒體建議這一階段的活動建議其他建議2精選PPT第二階段廣告要達成的任務1、延續與擴大社會對星河灣的關注度，造成良好的大眾口碑；2、強化星河灣品質理念，以品質支撐價格,能夠得到新客戶的關注；3、鞏固已積累的業主信心，維系購買關系，挖掘附加潛力；3精選PPT根據第一階段廣告投放效果與目標分析，我們建議第二階段廣告投放以擴大投放廣度、加強社會關注度為投放目標，以報媒（北青等）、航機雜志、政經雜志、網絡為主要投放渠道。同時針對一期業主、業內商圈與來自部分省市（如內蒙、山西、唐山,大慶,東營等能源重工地區）利用小眾營銷、數據庫營銷和公關營銷為主要銷售手段；以廣度吸引+針對銷售的方式有效的吸引目標客戶，促進二期銷售。在一期投放基礎上，加強小眾營銷的力度；4精選PPT此階段平面創意5精選PPT平面渠道北青等報媒：建議應延續10月的熱浪，12月在開盤日前連續二日整版投放；航機雜志：由于機場內不會每月進行雜志更新，建議選擇其他在第一階段中未投放的航機媒體作為12月投放重點；網絡：建議在12月中上旬再次投放，第一階段網絡投放在開盤日后基本均以截止，12月既可延續11月的熱浪又能在

年底高點擊率期內有所展現；戶外：建議第二階段隨季節及銷售情況更換戶外畫面、文字；6精選PPT畫面主題：雍容的廣角鏡頭+細膩的細節描寫用產品體現品質，用鏡頭體現二期別墅質感的華貴空間，這是目標客群最能接受的創意。視覺角度將會由外（園林），轉向內在（樣板間）7精選PPT此階段主題：國際大師定制精裝交樓標準在第一階段盛情開放的信息投放后，告知市場，星河灣全新二期12月開始全面發售，園林、戶型、精裝等品質全面升級。8精選PPT戶外建議：

東四環戶外建議仍然維系目前畫面和主題，仍然多強調星河灣獨有的環境品質。同時建議在西山別墅區和溫愉河別墅區相應地段，樹立專門針對別墅人群的戶外。訴求主題為：有沒有想過，在市區多一個空中別墅——星河灣全新二期，傾情發售

9精選PPT報紙媒體媒介載體：北青、新京、南方周末等刊登日期：06年12月6、7、8日，連續3天向市場告知星河灣大師精裝標準河多樣化的精裝風格。創意思路：與第一階段統一；突出二期銷售信息采用形式：6日整版、7日整版、8日半版10精選PPT周三整版11精選PPT文案國際大師，定制精裝交樓標準聘請國際知名大師定制精裝標準，只是星河灣實現二期品質全面升級的創新之一。建筑+園林+精裝+配套，星河灣全新二期，品質生活全面升級。戶型升級：戶型面積更大、更舒適，增加復式空中別墅戶型。園林升級：南方水景更靈動，新增加北方常青植物，景觀更豐富。精裝升級：多種大師精裝風格，采用珍貴黑檀、名貴石材等。配套升級：朝青板塊更成熟；四季會已經成為中國高端人士首席社交場。星河灣全新二期傾情開盤，歡迎來到心情盛開的地方！【業主談】：“真沒想到國內的房子，也有把精裝做的這么好的，甚至比國外的同類高檔物業還要好”——二期準業主張女士星河灣大師精裝之——現代簡約，明日傾情上演，敬請關注。12精選PPT周四整版13精選PPT文案國際大師，定制精裝交樓標準星河灣二期多種風格現樓樣板間盛情開放，標準由國際知名大師定造，品質處處有保障！建筑+園林+精裝+配套，星河灣全新二期，品質生活全面升級。戶型升級：戶型面積更大、更舒適，增加復式空中別墅戶型。園林升級：南方水景更靈動，新增加北方常青植物，景觀更豐富。精裝升級：多種大師精裝風格，采用珍貴黑檀、名貴石材等。配套升級：朝青板塊更成熟；四季會已經成為中國高端人士首席社交場。一切都準備好了，歡迎來到心情盛開的地方！【業主談】：“我在歐洲有好幾套高端物業，但回到國內還是被星河灣的細節品質打動，這里的房子真是物有所值，甚至是物超所值！”——一期業主何先生星河灣大師精裝之——現代經典，明日傾情上演，敬請關注。14精選PPT周五半版15精選PPT文案國際大師，定制精裝交樓標準四年潛心雕琢，精裝交樓標準大師定造，只為品質階層創造一個心情盛開的地方！建筑+園林+精裝+配套，星河灣全新二期，品質生活全面升級。戶型升級：戶型面積更大、更舒適，增加復式空中別墅戶型。園林升級：南方水景更靈動，新增加北方常青植物，景觀更豐富。精裝升級：多種大師精裝風格，采用珍貴黑檀、名貴石材等。配套升級：朝青板塊更成熟；四季會已經成為中國高端人士首席社交場。星河灣全新二期傾情發售，歡迎來到心情盛開的地方！【業主談】：“好幾個國外的老同學都說，我買星河灣絕對有投資的眼光，二期出來的時候我給他們打了電話，已經有兩個回來看了，都很滿意?！薄黄跇I主蔡先生星河灣大師精裝之——ARTDECO，今日傾情上演，敬請關注。16精選PPT備選設計設計樣式三17精選PPT備選周三整版18精選PPT備選周四整版19精選PPT備選周五半版20精選PPT航機雜志媒介載體：中國之翼、中國民航、南方航空等刊登日期：2007年1月刊創意思路：與第一階段統一；符合航機閱讀環境采用形式：建議形式一：連續兩整版；（主推）建議形式二：跨版21精選PPT雜志整版22精選PPT雜志跨版23精選PPT文字國際大師，定制精裝標準——星河灣全新二期傾情開盤，歡迎來到心情盛開的地方！聘請國際知名大師定制精裝標準，只是星河灣實現二期品質全面升級的創新之一。建筑+園林+精裝+配套，星河灣全新二期，品質生活全面升級。戶型升級：相比一期，二期戶型面積更大、更舒適，最大達到560平米；增加復式空中別墅戶型，南北朝向，并采用套內面積方式銷售。園林升級：借鑒一期園林營造的成功經驗，二期新增北方常青植物，南方水景更靈動，采用更加大氣的圍合滲透式造園方式，景觀更廣更密更豐富。精裝升級：3位國際大師定制，二期精裝風格多樣，選擇更豐富；采用稀有珍貴的黑檀木、近三十種名貴石材、全球頂級廚房電器等飾材。配套升級：朝青板塊日漸成熟；四季會的高端商務功能突出，已經成為中國高端人士首席社交場?！緲I主談】：“我在歐洲有好幾套高端物業，但回到國內還是被星河灣的細節品質打動，這里的房子真是物有所值，甚至是物超所值！”“現在的戶型差不多和我之前的別墅一樣大，但這里的溫暖的生活氛圍卻比那邊（別墅）要好的多；況且還有以前的老朋友也住在這里，我就是他介紹來的。”24精選PPT雜志跨版備選樣式25精選PPT政經雜志媒介載體：廣角鏡、參考消息等刊登日期：2007年1月刊、12月5日刊創意思路：與第一階段統一，秉承政經風格（以事實為依據）；采用形式：整版26精選PPT業內雜志媒介載體：安家、樓市、新地產等刊登日期：2007年1月刊創意思路：與第一階段統一，以業內口吻敘述；采用形式：整版27精選PPT28精選PPT針對別墅區戶外29精選PPT針對別墅區戶外30精選PPT備選別墅區戶外31精選PPT網絡32精選PPT網絡33精選PPT報紙媒體：《北京青年報》在第一階段來訪電話中，北青占到整個報媒中的71%；——本報紙絕對還是本地第一影響力的紙媒，對迅速制造項目關注度非常有利。發行量50萬份?！赌戏街苣贰緢髮V兩地同步推廣品牌比較有效，是人文性的報紙，對提升項目的美譽度有好處。全國發行量130萬?！缎戮﹫蟆贰緢笫且粡埜咂瘘c的日報，是光明日報報業集團和南方日報報業集團強強聯合，互利互補，較好地實現了資源整合。發行量50萬。渠道選擇：34精選PPT航機雜志：在一期業主的深度訪談和二期內部認購的調查中，有近15%的客戶獲知星河灣是通過航機雜志；航機雜志幾乎覆蓋所有的商務人群和企業家，能夠比較精確的鎖定目標人群，是我們二期吸收新客戶的主要渠道?！吨袊怼贰獜V告多，干擾大，但是在中國國際航空股份有限公司386條國內、國際航線上全面配發?！吨袊窈健贰獜V告少，價格高，在中國主要航空公司的所有國內外主要航線上發行，全面服務于民航乘客和社會高端受眾的航機雜志?！赌戏胶娇铡贰獌热菀话?，廣告較多，僅在南方航空航班發行?！缎氯A航空》——廣告較多，內容屬于航機雜志中比較好的，海南航空航班發行；《絲路》——港龍航空公司航機刊物，針對香港出港航班人群。35精選PPT網絡：門戶網站的新聞頻道和財經頻道的是關注度和點擊率最高的頁面，將加強這兩個頻道的發布。網絡也是全世界的客戶最直接找到星河灣的捷徑。項目網站的版塊和畫面也要在開盤前改變新形象。新浪：全球最大的中文門戶網站，高點擊率，“大范圍”、“快速性”、“深度性”信息傳播特點，權威、及時的信息服務。搜房：國內最大的房地產網絡媒體，業內權威網絡媒體，中國房地產和家居類網站中訪問量最高的。焦點：中國人氣最旺、最有價值的房地產專業網站，內容覆蓋全面，提供全面及時的房地產新聞資訊和各大城市房地產信息。36精選PPT《廣角鏡》——是決策者的工具，直達決策最高層的一本綜合性政經月刊。本刊面向各國使館商務機構、大公司、國際企業家、高級行政人員、政府機關決策者。海外發行：港臺、歐美、澳洲、中國內地。時政類雜志在關于一期業主的調查中，時政類信息是他們比較關注的內容之一；同時在二期的內部認購調查和業主訪談中有，具有政治背景的客群占有相當的比重，因此下階段的投放中應加大這一方面的投放37精選PPT專業雜志組合：在業內進行宣傳：一是為了發布軟性文章，宣傳二期產品，挖掘星河灣的價值以及報道樓盤的各種動態。同時在二期內部認購客群調查中業內專業推薦占到了整體的20%。二是維護業內媒體關系，建立正面的輿論導向。年終獲得不同的獎項。

《安家》+《新地產》+《樓市》備選《中國房地產報》+《中國建設報》為了獲得全國的獎勵或者傳統影響力。38精選PPT《安家》

——在業內具有極大的輿論影響力?！缎碌禺a》——于每月25日在全國106個城市同步上市,很廣泛的傳播效應?！稑鞘小贰獓鴥任ㄒ黄矫媾c網站互動的房地產網刊，唯一占有機場候機樓渠道，向航機受眾派送的房產消費資訊刊物，具有時效性的房產半月刊。39精選PPT媒體投放總估媒體費用（單元：萬元）備注大眾報媒137網絡80航機雜志73政經類雜志60業內40戶外40軟性公關+危機公關20年底關系維護、軟文宣傳，防止惡性輿論的影響不可預見性費用+剩余費用20總計47040精選PPT41精選PPT媒體投放細則（2006年11月底—12月底）類別媒體頻次版面刊例價折扣費用（元）媒介排期報紙北青3A3整版3212007.524090012月6日A3整版32120024090012月7日A3半版16368012276012月8日南方周末報1半版152000710640012月7日新京1跨版4000005200000北晚1整版硬廣18800011月30日整版軟文11月30日參考15000012月8日競報2整版11800012月14日車展整版42精選PPT網絡新浪12月4日—07年1月4日通欄、對聯、大旗幟等350000搜房150000焦點200000百度96000業內安家（評獎）1目錄對頁1000001月刊地產互動2兩個跨頁、4P軟文1000001月刊新地產11000001月刊紅地產11000001月刊航機雜志中國之翼1500001月刊中國民航2500001月刊南方航空1500001月刊絲路1跨頁20550081644001月刊43精選PPT戶外西山地區16個月400000其他環球企業家1500001月刊生活元素45000中國企業家100000中國經營報120000012月11日廣角鏡1第一跨頁140000811200012月合計428436044精選PPT營銷活動45精選PPT4、北方能源省份的目標客群：內蒙、山西、唐山等北方傳統能源重工地區成長起了一批具有雄厚實力的商人，他們注重北京，并以在北京安家置業為一種顯示財力的方式，在我們二期的內部認購中這部分的客群顯現了強大的購買潛力，所以他們也是我們的“準業主”；那么面對他們，我們的公關營銷怎樣去做？1、一期業主；一期業主所帶來的購買量在二期的整體銷售中占有相當的比重，同時通過一期業主所能帶動的購買量也是二期銷售的主要動力；2、業內商圈；在內部認購中業內的推薦對二期銷售起到了重要的作用，因此這一部分也將是我們下一階段的關注目標，同時北京的高檔商圈（如雅寶路等）也是二期銷售的主要客群來源；3、政府背景目標客群：二期該客群的認購比例比一期有了明顯的增加，但在溝通中我們發現這一部分人群對星河灣的認知度仍相對偏底，面對具有如此強大購買力的客群，他們也將是下階段銷售所關注的重點；46精選PPT

針對一期業主對于已經成為星河灣業主的他們，我們所要做的工作是雙重的：維系+推薦；一方面要加強與一期業主的溝通，及時了解他們之中存在的各種問題同時積極策劃豐富的業主活動；因此我們建議在二期開盤稍息之后，馬上開展《四季》內刊的工作，讓《四季》成為業主與業主、業主與星河灣、星河灣與外界之間的紐帶，豐富社區文化氛圍；進入冬季的北京比較寒冷，業主的戶外活動減少，我們可以充分利用四季會和體育場所的優勢，開展各種業主活動；（如家庭游泳賽、羽毛球、網球等各種室內比賽）；另一方面向一期業主多方面推薦全新二期；47精選PPT主題建議：四季生活體驗之

——和鄰居喝杯下午茶

時間地點：12月22日冬至，北京星河灣四季會

主邀人員：星河灣一期業主、星河灣二期（準）業主對星河灣關注的意向購房者活動形式：正宗英式下午茶；1、請金鑰匙服務人員坐陪品茶。活動主題為“認識我的鄰居”，增進一期業主之間的情感溝通，體現星河灣濃郁的人情氛圍。2、全面介紹星河灣品質理想追求。建議內容中銷售意味不易過濃，應以介紹星河灣的品質精神和背后不為人所知的品質細節故事為主；3、活動結束后，對感興趣的業主，由銷售人員帶領實地解說樣本間的品質細節。

48精選PPT

活動流程：15:30-----16:30品茶活動。鄰里相互交流溝通。16:30-----17:00參觀、實地解說二期樣板間17:10活動結束活動派送：

贈送星河灣實用小禮品

49精選PPT在針對業內商圈（雅寶城）雅寶城位于北京國際化、商業化氣氛最濃厚的雅寶路地區。是香港俊星集團在北京推出的高端商業項目，定位于五星級專業外貿批發平臺，提供裘皮、服裝、鞋業、珠寶及大型精品等多個業態的外貿專區。北京類似雅寶城的高檔商圈聚集著一批經濟實力雄厚的商家與購物者，這里直接的和附帶的強大購買力對于二期來說是難得的機遇，那我們如何變機遇為購買力？星河灣與高檔商圈如雅寶城的目標客群有著很大的重復性，這是達成雙贏的基礎，但怎樣的切入點才是最為合適的？50精選PPT主題建議：中歐商貿晚宴暨07年新年雞尾酒會

時間地點：12月28日，北京星河灣四季會

主邀人員：東歐駐華商務參贊；（俄羅斯、白俄羅斯、烏克蘭等國）國家外經貿部或朝陽區政府領導雅寶城業主東歐商盟成員星河灣一、二期業主（準業主）媒體活動形式：與在華東歐商盟、雅寶城聯合舉辦，迎新年雞尾酒會晚宴期間請國際模特做專場秋冬季服裝展示展示期間可穿插舞蹈表演（俄羅斯舞蹈和中國傳統舞蹈）

備注：為活躍會場氣氛建議邀請專業主持人主持出于會場氣氛和操作性考慮。建議參會人數控制在120人左右51精選PPT

活動流程：17:30-----18:00邀請參會嘉賓參觀星河灣規劃沙盤和二期樣板間（時間和距離考慮建議只參觀復式戶型）18:00-----18:10返回四季會會所18:10-----20:10

中歐商貿晚宴活動維系：

1、贈送參會組織星河灣精美新年禮品，影視片2、隨請柬贈送四季會會員卡52精選PPT活動主題：星河灣慈善拍賣晚會活動時間：1月中旬活動內容：與慈善機構合作，請雅寶城業主、星河灣業主及社會部分知名人士出席，以星河灣提供、私人捐贈物品作為拍賣品，以此作為慈善捐贈。

活動道具：星河灣業主語錄、精美圖片作為活動前發送品，活動會場制作二期圖像展板

備選推薦活動53精選PPT針對政府背景目標客群政府背景的客群相對而言在銷售策劃上比較特殊，他們會關注地產形勢卻不會很關注某個地產項目，在購買的選擇上他們會比較多的信賴家人、朋友的推薦和內部口碑的傳誦，同時他們比較很注重居所周圍的氛圍；星河灣作為品質地產的標志性品牌，一直與政府保持著良好的關系，二期我們需要繼續深化品質地產的品牌概念，承辦各種政府性、公益性活動，同時走邊緣路線，與目標客群會集場所連誼和對目標客群關聯人群開展小眾營銷54精選PPT主題建議：第二屆中國管理大會頒獎晚會——星河灣之夜

時間地點：1月30日，北京星河灣四季會

主邀人員：政府領導行業著名專家

國內外知名企業家眾多媒體（《中國企業家》、《財經》、《人民日報》等）

活動形式：國際管理學會、中國創造學會、中國高科技產業化研究會聯合主辦

1、星河灣致歡迎辭2、評獎結果發布（企事業單位部分、管理專業服務機構部分、個人部分）3、頒獎55精選PPT

活動維系：

1、贈送大會，星河灣精美樓書；2、安排參會嘉賓在星河灣貴賓樓、公寓下榻休息；3、與大會組織協會聯系，將四季會作為下屆管理大會主會場；56精選PPT活動主題：星河灣EMBA同學會活動時間：1月中旬活動內容：與知名院校的EMBA組織聯系，如清華、北大等。使星河灣本身成為生動的EMBA課堂。建議首屆同學會活動中，黃董親自參加，與其他人共同分享星河灣發展、管理經驗。活動道具：星河灣樓書，贈送部分參會嘉客

備選推薦活動57精選PPT針對北方能源省份的目標客群：北方能源地區（如內蒙、山西、唐山等地）購房群體獲知信息渠道以朋友或圈內推薦為主，針對該類型分散購房群體，我們建議以數據庫營銷為主要方式，同時針對性開展公關活動進行小眾營銷，其中包括對象為：1、上述地區在京擁有高端樓盤房產的業主；2、煤炭、鋼鐵等重工業與能源協會3、上述地區駐京辦事處58精選PPT主題建議：“共贏四季”——北京高端人脈友誼會

時間地點：2007年3月17日—2007年4月15日，北京星河灣四季會

邀請對象：外省市駐京辦事處；能源、重工業協會；活動內容：邀請外省市駐京辦事處特別是能源省市（山西、內蒙、唐山等）駐京辦事處、能源重工業協會前來四季會作品質體驗；

實施細則：分辦事處與協會兩部分舉行；A、能源、工業協會；1、引見+發送請柬+電話確認，邀請煤炭、鋼鐵等能源、重工協會前來星河灣四季會；2、參觀，介紹星河灣、四季會，宣傳集團品質理念；3、邀請協會領導體驗四季會國際化品質服務；59精選PPT

活動維系：1、贈送星河灣紀念禮品、四季會優惠券2、為外省市駐京辦事處部分人辦理四季會貴賓卡B、山西、內蒙、唐山等能源省市駐京辦事處；1、活動期間，可邀請五到十家外省市駐京辦事處前來星河灣四季會；2、參觀，介紹星河灣樣板間、四季會，宣傳集團品質理念；

3、邀請協會領導體驗四季會國際化品質服務；60精選PPT活動主題：品質生活共徜徉——北京精品住宅鑒賞行活動時間：2月底—3月初活動內容：與媒體和其他高檔住宅開發商聯合，共同組織業主對各樓盤樣板房做巡回鑒賞，資源共享，有效吸引目標客群前來；突出精品板房的品質優勢；活動中注重與目標客群的后期維系（如贈送四季會優惠券或免費下午茶體驗券吸引客戶再次到達）

活動道具：二期業主語錄與星河灣精美圖片手冊，四季會優惠券及免費下午茶體驗券

備選推薦活動61精選PPT其他建議62精選PPT星河灣代言人在不同場合的說辭建議無論在什么場合，以星河灣產品為核心，強調星河灣建筑、環境、配套、服務等各方面綜合優越品質。最終強調星河灣將超越產品質量層面，以全面提升居住品質、生活品質及城市景觀品質為己任，為和諧社會作出積極貢獻。以宏宇集團為核心，強調宏宇集團以品質為信仰，實踐品質地產的追求，即宏宇集團推行品質地產的核心理念：舍得、用心和創新。宏宇集團的品牌、星河灣的品質都是永恒的重點。面對不同場合的說辭建議：63精選PPT面對政府1、闡述宏宇品牌為側重點：

強調宏宇集團的對社會的